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不動産投資の転売で利益は出せる?押さえるべきポイントと短期売買のリスクを徹底解説!

転売, 短期売買, リスク

不動産投資と言えば、家賃収入によるインカムゲインで利益を出すイメージを持つ方が多いのではないでしょうか。実際に、インカムゲインを狙った運用が現代の不動産投資の主流となっています。

一方、バブル期の頃は土地を短期的に売買する転売が主流でした。価値が短期的に右肩上がりで上昇する「土地神話」が浸透していたため、土地を短期間所有して売却するだけで利益が得られました。こうした背景から、「現代でも不動産の転売で稼げるのでは?」と考える人もいるはずです。

そこでこの記事では、不動産を転売するにあたってのポイントとリスクを見ながら、不動産の転売は現代でも通用するのかを解説します。インカムゲインを狙う通常の不動産投資でも役立つ情報を載せていますので、ぜひご覧ください。

不動産の転売のポイント

まずは転売のポイントについて見ていきましょう。基礎的な確認事項から、法律や税制面まで触れていきます。

不動産の転売とは

不動産の転売とは、購入した不動産を売買することで利益を出す方法です。価格変動を見込んで物件を安く買って高く売るというシンプルなマネタイズ方法で、短期的な売買を指すことが大半です。

冒頭でお書きしたように、バブル期には短期売買で利益を得るのが主流でしたが、現代では家賃収入によるインカムゲインを狙うのが基本となっています。

不動産の転売は違法?

2022年現時点で、個人が不動産を転売することは違法にはあたりません。ただし、転売を短期間で繰り返すと個人ではなく不動産業者と見なされる可能性があります。

宅地建物取引業法では、宅地建物取引業の免許をもつ法人以外が業者として不動産取引をすることを禁止しています。個人が不動産業者と見なされる明確な基準はありませんが、利益目的で不動産売買を短期的に繰り返すのは控えた方がよいでしょう。どうしても短期売買を頻繁に行いたい場合は、法人化して宅地建物取引業の免許を取得するのが懸命です。

土地の値段の推移

バブル期に転売で利益が得られた背景や、現代では転売にあまりスポットが当たらない理由は、ここ35年間の地価の推移から汲み取れます。

グラフの左端がバブル期に当たります。バブル期の主要都市の住宅地の地価は、いずれも右肩上がりで高騰しているのが読み取れるのではないでしょうか。特に東京23区・大阪市・名古屋市の三大都市圏では、現代の地価よりも一時的に高値を付けていることから、常軌を逸した高騰だったことが伺えます。この頃は、不動産を短期的に売買する「土地ころがし」によって容易に利益を得られました。

バブル崩壊が起きた平成3年以降、約15年間に渡って地価は右肩下がりとなります。地価が下落する中で不動産の転売で利益を上げることは難しく、また不動産投資家はバブル期を経験している世代が大半でした。そのため、バブル期とは利益を出す手法を変える必要がありました。こうした経緯の中で、不動産投資のマネタイズ方法が売買によるキャピタルゲインから家賃収入によるインカムゲインにシフトしていきます。

リーマンショックを挟んで2010年以降、金融緩和政策も相まって地価は徐々に右肩上がりとなっています。大阪市は横ばいが続きますが、大阪万博を控えた土地開発により地価の上昇が想定されています。こうした状況から、バブル期ほどの短期的な価格変動は見込めないものの、再び土地の売買による利鞘で収益を得ることが選択肢のひとつとなりました。

家賃収入を得ながら売却を狙う

地価が右肩上がりで緩やかに上昇している一方で、運用実績のない物件は中々売れづらいのが現状です。また、不動産を売買する手続きに日を要する上、後述のように5年以内の短期売買は税制面で不利となります。

こうした理由から、不動産を所有している間にも運用実績を作りながらキャッシュを得ることが推奨されます。すなわち、短期的な売却目的であっても、通常の不動産投資と同様に入居者を募集して家賃収入を得ることが理に適います。家賃収入を得ながら売却のタイミングを図り、短期間で売り抜けるのが不動産転売の基本的な戦略となります。

税制面での規制がある

バブル期の高騰が教訓となり、短期的な売買による土地ころがしに税規制が掛かりました。不動産の売買によって得た譲渡所得に掛かる税金は、不動産の所有期間によって差が設けられています。

具体的には、不動産を譲渡した年の1月1日の時点で5年を超えて所有している場合は「長期譲渡所得」、不動産を譲渡した年の1月1日の時点で5年以内の所有は「短期譲渡所得」という扱いになります。それぞれの所得に対する税金は以下のようになります。

所得税 住民税 復興特別所得税
長期譲渡所得 15% 5% 所得税の2.1%
短期譲渡所得 30% 9% 所得税の2.1%

出典長期譲渡所得の税額の計算(国税庁)

出典短期譲渡所得の税額の計算(国税庁)

不動産の所有期間により納税額に倍近くの差が出ることから、「不動産の短期売買は違法とまでは見なさないが、地価の高騰に繋がるリスクもあるので極力控えてほしい」という国の意向が伺えます。日本での不動産投資には税金が高いというデメリットがありますが、不動産バブルを繰り返さないような仕組みづくりによって投資家が保護されるというメリットがあります。

短期売買を抑制する国の意向に沿うか否かは、以下に記載する不動産転売のリスクと照らしながら考えましょう。

不動産の転売のリスク

不動産の転売におけるポイントを理解したところで、リスクについてもご紹介します。基本的に、現代の不動産売買で利益を出すには、短期間で価格変動がしづらい上に長期間の所有で物件価値が下がっていくという制約のもと、「購入価格+各手数料<売却価格」という条件を満たす物件を見つける必要があります。それぞれの要素を具体的に見ていきましょう。

売却先が見つからない可能性がある

先述のように現代の不動産投資ではキャピタルゲインよりもインカムゲインで収益を得る手法が主流となっているため、短期売買を行う投資家はマイノリティと言っても差し支えありません。したがって、物件の売却先として同様の動きをする短期売買目的の投資家を見つけるのは困難であると言えます。

そのため、基本的な売却先としては家賃収入による収益を中長期目線で狙う投資家か、その物件を永住目的で購入する居住者の2択となります。「自身は短期売買を狙う形で物件を購入するが、自身とは異なる目的の購入者を探す必要がある」という点で、売り抜けることが中々難しいと言えるでしょう。

物件の購入者を投資家自身の人脈から探すのは非現実的なため、不動産売買の仲介会社を利用することが大半です。仲介会社を利用することで売却先が見つかる可能性は高まりますが、サービスを利用すればするほど費用面での負担が大きくなる点は押さえておきましょう。

転売のために高額な費用が発生する

仲介会社への手数料を含め、不動産の転売には多くの費用が掛かります。まずは仲介会社の手数料について、上限価格が以下のように定められています。

売却価格 仲介手数料の上限価格
200万円以下 売却価格の5%(+消費税)
200万円超400万円以下 売却価格の4%+2万円(+消費税)
400万円超 売却価格の3%+6万円(+消費税)

また、金融機関からの融資によってローンを組んでいる場合、契約によってはローンを完済する必要があります。繰り上げで一括返済する費用は大きな負担となるため、金融機関との契約内容は細部まで目を通すことを推奨します。

その他、印紙税が数万円程度、登録免許税が1,000円程度、司法書士手数料が5万円~15万円程度掛かります。不動産の売却金額と比較すると個々の費用は少額に感じるかもしれませんが、先述の譲渡所得税を含めて加算していくと高額になります。これらの費用を加味した上で、売買により利益が出る物件を見出す必要があります。

新築物件はプレミアム価格が上乗せされている

誰も住んだことのない新築物件には、物件の本来の価値に「プレミアム価格」が上乗せされて販売されています。例えば4,000万円の新築物件に1ヶ月住んで売却する場合、築1年未満にも関わらず3,500万円まで査定が値下がりすることがあります。このケースでは、「誰も住んだことのない」という資産価値がプレミアム価格として500万円上乗せされていたことになります。

プレミアム価格を考慮すると、特に短期売買で利益を上げる場合には新築物件に手を出すのはリスクがあると言えます。例えば大阪万博を控えた大阪近郊の優良物件であっても、新築プレミアムが上乗せされた購入価格を売却価格が上回るとは言い切れないのが現状です。

特に地価の上昇が見込まれる都市圏の物件は相場が高く、中長期目線での個人投資家や一般の居住者にとって中々手が出しづらいことから、先述のように売却先が見つからないリスクも生じます。いかに魅力的な物件であっても、短期売買で新築物件に手を出すのは控えたほうが懸命でしょう。

資産価値が短期間で変動しにくい

先述のグラフから読み取れるように、バブル期には地価の変動幅が大きかったものの、現在は緩やかな上昇幅となっています。

理由としては、この記事でご紹介した不動産の短期売買を抑制する法律や税制度が挙げられます。短期的に地価が高騰すれば「土地ころがし」によって利益を得られますが、暴落時には物件の所有者が大きく損をします。下落幅によっては破産者が続出する事態にもなるため、投資家を守る目的もあって地価の変動幅が抑えられていると考えられます。

不動産の転売によるキャピタルゲインは購入価格と販売価格の差額(から諸費用を差し引いたもの)で得られるため、当然ながら価格の変動幅が少ないと大きな利益を得られません。短期間での売買による利幅が見込めないことから中長期での不動産売買が視野に入るかもしれませんが、その戦略はインカムゲインをメインとする通常の不動産投資の手法に内包されます。

つまり、「資産価値が短期間で変動しづらいのであれば、中長期で不動産を所有しよう」となった時点で、キャピタルゲイン狙いの転売から目的が逸れる形になります。そうした検討の末、通常の不動産投資にシフトするのは当然可能ですが、短期売買による利鞘を狙う戦略とは目的や手法が異なってくる点は念頭に置きましょう。

長期所有により値下がりするおそれがある

再開発が見込まれる地方都市など、不動産の中長期所有によりキャピタルゲインが狙える地域が全くないわけではありません。ただし、そうした物件であっても建物や設備の経年劣化等により値下がりが起こるケースが大半です。

例えばリニア中央新幹線の全線開業が見込まれる2037年を視野に、沿線の物件を2022年から購入するとします。不動産の売買で利益を出すためには、2022年時点の購入価格を15年後の2037年時点で上回っている必要があります。物件の大規模修繕工事は12年サイクルと言われているため、15年間の所有の中で1回は大規模修繕の費用が発生します。経年劣化による資産価値の下落と維持費を考慮した上で、キャピタルゲインを狙うのは非常に難しいことがご理解いただけると思います。

これらの点を踏まえると、物件を中長期所有するのであれば、適切なタイミングで売却することを視野に入れながら、家賃収入によるインカムゲインを主軸とすることが現実的な手法と言えます。キャピタルゲインによる細い勝ち筋を狙うのではなく、インカムゲインによる不動産収益と不動産経営の実績を積み重ねることが、不動産投資家の成長戦略として望ましいでしょう。

まとめ

今回の記事では、不動産の転売についてのポイントとリスクをご紹介しました。税制面・法律面・価格面を通して、短期売買で利益を得るのはハードルが高いことがお分かりいただけたのではないでしょうか。

一方で、インカムゲインを狙う通常の不動産投資でも、資産価値を維持する物件探しと売却タイミングの見極めは、素人の投資家には難しいのが現状です。専門家の知見を活用しながら不動産投資を円滑に進めるために、当社の担当による個別面談をぜひご利用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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