不動産投資での買付証明書の書き方は？注意点や提出後のキャンセル方法まで完全解説！
- 更新：
- 2024/10/29
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不動産投資用の物件を購入する際は、購入前に「買付証明書」を売主に提出すると、優先的な交渉権が得られます。居住用の物件であっても同じです。買付証明書は、価格交渉や提出後のキャンセルも可能。しかし、名前の堅苦しさから「一度提出したらキャンセルは不可」と思われがちな書面です。
とはいえ、安易なキャンセルは売主からの信頼を損ね、損害賠償責任を負う可能性もあります。そこで本記事では、買付証明書の書き方やキャンセルの方法など、買付証明書に関する基礎知識について解説します。買付証明書の提出から物件購入までの流れも網羅しつつ、キャンセルや値段交渉のタイミングについても解説。買付証明書の書き方やキャンセルについて知りたい方は、最後までご一読ください。
- 目次
- 買付証明書は「物件の交渉権を優先的に得るため」に提出する書類
- 買付証明書の書き方
- 買付証明書を提出する前に気をつけたい5つの注意点
- 買付証明書を売主に提出するメリットとデメリット
- 買付証明書の作成から売買契約までの流れ
- まとめ
買付証明書は「物件の交渉権を優先的に得るため」に提出する書類
買付証明書とは、物件の購入希望者が物件の売主や不動産仲介業者に提出する書類のこと。物件の交渉権を優先的に得るために提出します。わかりやすく言うと「私はこの物件を〇〇円で購入したい」という意思を示すエントリーシートのようなもの。物件の購入を確定させる書類ではなく「申込書」と考えましょう。
一度売りに出された不動産の物件情報は、不動産業者だけが見られるサイト「REINS（レインズ）」に集約。レインズへ掲載されることで、全国の不動産業者が平等に同じ物件情報を見ることになります。結果、全国の不動産業者やその先にいる顧客にまで情報がすぐ伝わるため、良い物件は早々に購入されるのです。
レインズでは平等に物件情報を見られるため、複数の購入希望者が同じ物件に申し込むこともあります。複数の購入希望者が申し込んでいる場合は、買付証明書の提出が必須。早く提出することで、物件の交渉権を優先的に得られるからです。ただし、高額での購入希望者や現金一括での購入希望者がいる場合は、そちらが優先されることもあります。
価格交渉やキャンセルもできる
買付証明書の提出により交渉権を得た場合は、価格交渉も可能です。もちろん、確実に値引きできるわけではありませんが、売主に「本気で購入する意欲がある」ことをアピール可能。本気度をアピールした結果、売主が値引きに応じてくれる可能性も出てきます。
買付証明書に現在の預貯金を明記し「あと〇〇円下がったら預貯金を使って一括で支払えます」といった形での価格交渉も可能です。具体的な金額が明示されると入金の見通しが立てやすくなるため「早く入金されるなら、少しくらい値下げしてもいいか」と値下げを検討するハードルが少し下がるのです。値下げしたいからといって、無理な価格交渉は良くありません。周囲の状況や売主の反応などを見て交渉することがポイントです。
買付証明書は、提出後のキャンセルも可能。理由は「気が変わった」「別の物件を購入することになった」などで構いません。詳しくは、後ほど解説します。
買付証明書には法的効力はない
買付証明書は「エントリーシート」のようなもので、法的効力がありません。契約が締結されるのは、契約書を交わした後です。買取証明書が提出されただけでは売買契約が成立していないので、キャンセルも可能です。
買付証明書では正式な売買契約は締結できません。正式に物件の購入が決まったときは、契約書の締結が必須です。詳しくは、「注意点⑤：キャンセルにより損害賠償責任を負う場合もある」の項目で解説します。
買付証明書の書き方
買付証明書には、物件を購入する際の諸条件を記載します。購入者の意思を売主に伝えるための書類なので、内容がわからない場合は、必ず不動産会社に確認しましょう。
買付証明書の雛形は、不動産会社が持っています。買付証明書を作成したい場合は、不動産会社の担当者から雛形をもらいましょう。
買付証明書には、以下の内容を記載します。
- 購入希望者の情報と希望物件の名称・所在地
- 希望価格・手付金
- 支払方法・有効期間
- 融資特約の有無（その他条件）
各項目の書き方を見ていきましょう。
①購入希望者の情報と希望物件の名称・所在地
買付証明書は、最初に氏名、住所、電話番号といった購入希望者の情報を記載します。住所は省略せずに書いた方が、好印象を与えます。言うまでもなく、虚偽の記載はいけません。
次に、希望物件の名称や所在地、不動産の種別（土地／建物）も記載します。建物の場合は、マンション名と部屋番号までの記載が必須です。物件の所在地は、登記事項証明書（登記簿）上に記載がある所在地の「地番」を記載します。地番は、住所（住居表示）とは違う場合がほとんどです。特に東京都内や大阪市内といった都市部の場合は、地番と住所が同じことはまずないといっていいでしょう。
物件所在地の地番がわからない場合は、法務局にて登記事項証明書を入手して確認します。登記事項証明書の入手は、不動産業者に依頼しても大丈夫です。
参考誰でもわかる！登記簿謄本･登記事項証明書の全貌や申請方法を徹底解説！
参考【2023年】登記簿謄本と登記事項証明書の違いを徹底解説 | 不動産投資の基礎知識
②希望価格・手付金
希望価格とは、その名のとおり「物件をいくらで購入することを希望します」という金額のこと。買付証明書に希望価格を記載することで、売主に対する購入の意思表示になります。
手付金とは、契約に先立って支払う金額です。契約が順当に進んだ場合、手付金は購入金額に充当。一般的な相場は、販売価格の10％以内です。
手付金は、締結した契約を撤回する場合に「解約金」としての役割を担うこともあります。そのため、買付契約書には手付金の金額も明記しておく必要があります。
③支払方法・有効期間
買付証明書には、現金なのか融資なのかといった支払方法も記載必須です。雛形によっては、いつどこで融資を受けたか、何年で返済するかといった詳細な情報を記載しなければならないケースもあります。
また、買付証明書には有効期間があります。目安は、1?2週間程度。最長で1ヶ月くらいが期限となります。他物件と条件を比較してから決めたい、融資に時間がかかりそうなど、すぐ購入できない事情がある場合は長めに設定しておくのもいいでしょう。
④融資特約の有無（その他条件）
融資特約とは「融資が下りた際は購入しますが、融資が下りなかった場合は無条件でキャンセルします」という特別な条件です。雛形に「融資特約の有無」の項目がない場合は「その他条件」の欄に記載します。
売主としては、融資特約により、先に別の購入希望者を探しておくといった対策を取ることが可能です。また買主としても、先に特約を提示することで、万が一融資が下りなかった場合も手付金を放棄することなく買付の約束をなくせるメリットがあります。
参考不動産投資は融資を受けたほうがいい？よくある疑問にお答えします
買付証明書を提出する前に気をつけたい5つの注意点
買付証明書には、次のような注意点があります。
- 買付証明書は契約書ではない
- 有効期限がある
- 自分が支払える最大額を記載する
- 提出順に契約が締結されるとは限らない
- キャンセルにより損害賠償責任を負う場合もある
いずれも大事な注意点です。買付証明書を作成・提出する際の参考にしてください。
注意点①：買付証明書は契約書ではない
買付証明書は契約書ではありません。法的効力がない買付証明書では売買契約を交わせず、別途契約書が必要であることを覚えておきましょう。
かつて、買付証明書の送付による売買契約の成立可否が裁判で争点となりました。平成2年4月26日の大阪高等裁判所の判決では「売渡承諾書が送付されていても、本件不動産の売買契約は有効に成立しない」とされました。また、過去の判例でも「売買の成立要件」は「契約は契約書を作成し、内金を授受すること」とされています。
このように、判例でも、買付証明書は契約書ではないことから、提出しただけでは売買契約は成立しないことが認められています。正式に買付契約を締結する場合は、買付証明書の提出に加えて、新たに売買契約書を交わすことが必須です。
注意点②：有効期限がある
買付証明書には有効期限が設定されています。有効期限が設定されている理由は、下記の2点。
- 買付証明書を提出することで「提出者は物件を購入する意思がある」とみなされる
- 他の購入希望者より優先して交渉ができるため、長く交渉しないでいると売主を待たせてしまう
設定される有効期限は1～2週間が目安で、最大で1ヶ月程度。設定された有効期限を過ぎた買付証明書は無効です。買付証明書を提出する場合は、購入・キャンセルとも有効期限内に決める必要があります。
注意点③：自分が支払える最大額を記載する
買付証明書には、自分が支払える最大額を記載しましょう。
買主が「できるだけお得に購入したい」と考えるのと同様に、売主も「できるだけ高く売却したい」と考えています。高く売りたい売主は、買付証明書の「希望額」と「手付額」を見て売却するかを判断します。記載した額が売主の希望以下であった場合は、売買を断られるかもしれません。
特に不動産投資を始めたばかりだと「物件を安く購入する」ことに着目しがちです。実際は、安く購入することよりも「多少高くても、まずは物件を取得する」方が重要です。安く購入することばかりを考えると、いつまで経っても物件が購入できず、肝心な「不動産投資の第一歩」が踏み出せなくなってしまいます。
不動産投資は、購入した物件の家賃収入により利益を上げる投資手法です。家賃収入を得るためには、物件の購入が必須です。不動産投資の第一歩を踏み出すためにも、買付証明書の購入希望価格には払える範囲での最大額を記載しましょう。
注意点④：提出順に契約が締結されるとは限らない
買付証明書は、提出順に契約が締結されるとは限りません。原則的な交渉順は、証明書の提出順です。中には、後から提出した高額の購入希望者や現金一括の購入者が優先される場合もあります。高額であったり現金一括であったりすると、売主にとって利益となるからです。
安く購入したいからといって低い購入希望額を記載すると、交渉を後回しにされる可能性があります。先ほどの「注意点③：自分が支払える最大額を記載する」と重複しますが、交渉を後回しにされないためにも、買付証明書には自分が支払える最大額を記載することが大切です。
注意点⑤：キャンセルにより損害賠償責任を負う場合もある
買付証明書の提出後でも、買付はキャンセルできます。しかし、正当な理由なくキャンセルした場合や、売主が測量や建物リフォーム工事といった売買準備を開始していた場合、売主に対して損害賠償責任を負うことがある点も、頭に入れておきましょう。
損害賠償責任の有無を判断するポイントは「購入の期待度」です。社会的に「このケースなら確実に購入してくれるだろう」と判断されるにもかかわらずキャンセルした場合は、損害賠償責任を負う可能性があります。「購入の期待度」の具体的な判断基準は「契約に向けての準備の有無」や「契約日が決定している」こと。もちろん、個別の事情で判断基準は変わります。損害賠償責任を負うことが心配な場合は、先に不動産会社へ相談することがおすすめです。
買付証明書を売主に提出するメリットとデメリット
次に買付証明書を提出するメリットとデメリットを解説します。今回は以下の点を取り上げました。
- 物件購入の交渉権を得られる
- 売主に購入意欲をアピールできる
- 安易なキャンセルはトラブルの元になり得る
メリットとデメリットを両方知っておくことで、買付証明書に対する理解が深まるでしょう。
物件購入の交渉権を得られる
買付証明書の最も大きなメリットは、物件を購入する際の交渉権を得られることです。希望する物件に対し複数の購入希望者が出た場合、基本的に買付証明書の提出順に買付交渉が始まります。なるべく早く買付証明書を提出することで、他の購入希望者より早く物件購入の交渉をすることが可能です。
売主に購入意欲をアピールできる
買付証明書の提出により、売主に購入意欲をアピールできる点もメリットです。売主側の視点から見ると、よりはっきりメリットが見えてきます。
売主の立場になってみると、買付証明書を提出してくれる購入希望者は、物件の購入をより真剣に検討しているように見えます。購入してくれる確率が高い相手なので、より真剣に交渉するのが一般的です。特に、氏名・住所・勤務先・年収など、しっかりとした個人情報を記載した買付証明書を提出した場合、売主はより安心感を持てるでしょう。
買付証明書を提出していて、なおかつ本気で物件の購入を希望する買主には、売主側から積極的に情報を開示する場合もあります。その最たる例が、賃貸借契約書の開示です。
賃貸借契約書には、物件に住む入居者の「氏名」「性別」「年齢」「勤務先」などの個人情報が記載。家賃の滞納履歴なども確認することもできます。物件を購入する前に入居者の情報を知ることで事前に家賃滞納リスクを回避できるため、より確実に投資を進められるでしょう。
安易なキャンセルはトラブルの元になり得る
買付証明書はキャンセル可能です。とはいえ、安易なキャンセルはトラブルの元となり得ます。売主がすでに売買の準備を開始していた場合は、キャンセルにより損害賠償責任を負うかもしれません。損害賠償責任を負わなくても、何らかのトラブルが起きてしまった場合は、信用を失う可能性があります。
買付証明書のキャンセルは、買主が保有する正当な権利です。「気が変わったからキャンセルしたい」という理由でも構いません。しかし、理由はどうあれ、キャンセルが売主にも迷惑をかけることは事実です。買主の都合でキャンセルする場合は、迷惑をかけた売主に対して誠意を持った対応が必須となります。
買付証明書の作成から売買契約までの流れ
不動産投資で物件を購入する際、以下の3ステップで進みます。
- 購入物件の選定
- 物件の契約
- 支払い
買付証明書を提出するのは「1.購入物件の選定」の段階です。価格交渉も、同じ段階で実施します。キャンセルするタイミングは、「1.購入物件の選定」と「2.物件の契約」の間です。必ず、物件の売買契約を締結する前に売主に伝えましょう。
まとめ
「買付証明書」の提出は、交渉権の獲得や価格交渉など多くのメリットを生み出します。正当な理由であれば、出した後に撤回しても原則的にペナルティはありません。交渉の段階でマイナスの情報が出た場合は、マイナスの情報を理由としてキャンセルできます。実際、不動産投資に慣れている方ほど、「この物件はいいな」と思ったらすぐに買付証明書を出し、交渉を有利に進めています。
「買付証明書を出したい物件がある」「具体的な書き方や提出方法について教えて欲しい」といったご要望がある場合は、お気軽に無料相談をご活用ください。経験豊富な当社コンサルタントが、実体験をベースにしつつ中立の立場でアドバイスいたします。無理な勧誘はせず、不安や疑問を解消するお手伝いをさせていただきます。気負わずに、ぜひ一度無料相談で話をお聞かせください。
この記事の執筆： 堀乃けいか
プロフィール：法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験（経済学部経営法学科出身）から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定（日本語文書処理技能検定）1級、FP2級など。
ブログ等：堀乃けいか
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