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不動産投資に潜む10個のリスク・デメリットとその回避法!

デメリット, 知る

不動産投資は、長期間にわたって不労所得を得られる魅力的な投資です。ですが、デメリットもあります。その投資金額は大きく、気軽に始められるものではありません。また、当然ながら物件の立地は変えることができないので、購入時点でその投資対効果はほぼ決まります。

メリットもあれば、リスクやデメリットもあるのは当然です。問題なのは、そのデメリットを知らずに購入してしまうことです。ここでは、不動産投資を始める前に知っておきたいデメリットについて説明します。

1.投資金額が大きくなるリスク

概要

不動産投資は、他の投資商品と比較して、投資金額が大きいです。株式投資は5万円や10万円からでもスタートできますが、不動産投資は都心の中古ワンルームマンションで1,500万円~2,000万円ほどします。地方の築古物件であれば100万円~200万円ほどで買えるものもありますが、それでも他の投資より高額です。

新築は特に割高です。「新築プレミアム」と呼ばれ、本体価格に販売促進費用が上乗せされています。

不動産投資は高額ではありますが、金融期間から融資を受けて行うのが一般的で、自己資金は2割~3割ほど用意しておけば始めることができます。1,500万円の物件なら、300万円~450万円ほどです。それでも決して少額ではないので、購入の判断は慎重に行う必要があります。

参考いくらあれば良い?不動産投資の初期費用と、抑えるコツを解説!

対策:まずはワンルームなどの小規模投資から始める

いきなり高額の投資から始めてしまうと、扱う金額の多さからプレッシャーが掛かり、正常な判断が出来なくなるおそれがあります。また、後述のように近年では金融機関による投資用ローンの審査基準が見直されたため、そもそも高額の不動産ローンが下りない可能性もあります。

そこで、まずはワンルームマンション(1つの居室にトイレ・バス・キッチンがコンパクトに配置されたマンション)の一室から投資を始めることをオススメします。ワンルームマンションの一室から数室、複数のマンションの部屋や一棟買いへと投資規模を拡大させることで、階段を上がるように不動産投資への慣れや経験を積み重ねることが可能です。

2.空室リスクや家賃滞納リスクがある

概要

不動産投資は、購入した物件を賃貸に出し、その家賃収入によって利益を得ます。入居者がいる限りは毎月収入が入ってきますが、常に入居者がいるとは限りません。空室になってしまうと、その月の家賃収入はゼロになります。

また、家賃を滞納されるリスクもあります。家賃滞納というとごくまれにしか起こらないものだと思う方もいるでしょうが、そんなことはありません。2016年10月~2017年3月の家賃滞納率は、首都圏4.8%、関西圏8.0%、全国6.6%です。

出典公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会

これは、あなたがオーナーになった時にも十分起こりうる数値です。特に駅から遠く離れているエリアや住民の質が悪い地域を選んでしまうと、上記の平均より高い滞納率や空室率となるおそれがあります。

対策:立地と入居者の属性に気を付ける

空室リスク・家賃滞納リスク共にゼロにすることは不可能です。

しかし、空室リスクは人気エリアの駅近物件など、入居者確保がしやすい条件に絞って物件探しをすることで軽減できます。また、築古の物件よりも築浅の物件のほうが人気となる傾向にあるため、築年数があまり経過していない物件を優先するとよいでしょう。

ただし、好条件の不動産の大半はすぐに売約済みになってしまいます。また、築浅で好条件の物件は既存のオーナーが手放さず、市場に出回らないケースも多くあります。そこで、まずは駅からの距離・築年数・物件の広さ・設備といった条件を設定してリサーチを行い、理想の物件が見当たらなければ段階的に条件をゆるめる形で候補を見つけるようにしましょう。

また、家賃滞納リスクを抑えるには、入居者審査を厳しくするといった対策方法があります。職業・収入・勤続年数といった入居希望者の基本的な属性をチェックしながら、出来ればオーナー自身が入居希望者と立ち会って人柄まで確認することをオススメします。

加えて、物件のエリアにおける犯罪発生件数を確認することで、地域の治安や住民の質を把握するとよいでしょう。また、周囲の家賃相場と比べて家賃が低すぎる物件は、属性の悪い入居者が集まる可能性があります。エリアと家賃の双方の視点から、家賃滞納リスクの低い物件を選定しましょう。

3.築年数とともに利益額が下がるリスク

概要

不動産は現物資産なので、築年数とともに老朽化します。築年数が経過するに従って家賃相場は下がっていき、メンテナンスのための管理費や修繕積立金は上がっていきます。収入が下がって費用が増えるので、利益は減少していきます。

特に、築年数10年目や12年周期など、大規模修繕工事の目安となるタイミングがあります。基本的には修繕積立金を修理費に充てる形となりますが、支柱や外壁などに大きな損傷が見られると、オーナーの自己資金を持ち出すケースもあります。

築年数が経過して老朽化が進むと空室率が上がり、建物の建て替えも視野に入ります。建て替えは住民の同意が必要となりますが、一時的な引っ越し費用や一部の建て替え資金を負担してもらうことになります。そのため住民からの合意形成に難航しがちで、通常の不動産経営よりもオーナーに多くの負担が掛かる形となります。

対策:事前にシミュレーションを行い、収支予測を立てる

老朽化は防ぎようがありませんので、初めから収支シミュレーションに組み込んでおく必要があります。次第に利益額が減っていっても、想定の範囲内であれば特に問題はありません。

特に重要となるのは、後述の売却計画です。年月の経過とともに利益率が下がる物件をいつまでも抱えておくのは、キャッシュフローを破綻させる大きなリスクとなります。収支予測を行う際は、出口戦略までを組み込んだ計画を立てるようにしましょう。

4.流動性が低く、すぐに現金化できないリスク

概要

不動産は流動性の低い投資です。高額なので、売却しようと思っても簡単には現金化できません。資金繰りが悪化してすぐに現金化したくなってもそう簡単にはいかないですし、急いでいることが伝わってしまうと、足元を見られて販売価格を下げざるを得なくなることもあります。

どうしても買い手が見つからない場合、不動産会社を売却先とすることで、「仲介」ではなく「買取」という形で物件を手放すことが可能です。買取は売却期間を大幅に短縮できるメリットがある一方で、売却価格が市場価格の7割~8割程度まで下がるデメリットもあります。収益を大きく引き下げる結果となりますので、売れない物件を抱えてしまった際の対症療法的な選択となります。

仲介 買取
売却先 買主 不動産会社
売却期間 数ヶ月 数日~1ヶ月
売却価格 市場価格 市場価格の7割~8割程度

対策:長期的な視点で出口戦略を固めておく

売却計画は出口戦略とも呼ばれ、不動産投資において非常に重要なものです。不動産投資は、売却して初めてその投資対効果が確定するからです。物件購入時点で、いつごろ売却するのかについても計画に組み込んでおく必要があります。

売却の目安となるタイミングは、大規模修繕工事が行われる前や減価償却が終了する前、デッドクロスが起こる前などが挙げられます。デッドクロスは「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」を指し、所得税の納税額が多くなることで、帳簿上での利益額よりも資金繰りが悪化することになります。

いずれにしても、売却までには数ヶ月~1年ほどの期間が掛かることを想定し、上記のタイミングからさらに早い段階で売却に向けて動くとよいでしょう。出口戦略について、詳しくは以下の記事でも解説しています。

参考不動産投資の『出口戦略』!最後に笑うための完全マニュアル

5.正確な情報が得られないリスク

概要

すでに何度か不動産を購入したことがある人なら問題ありませんが、ほとんどの人にとっては、不動産を購入する機会は人生でそう何度もあるわけではありません。圧倒的に、購入者側が情報不足です。

それをいいことに、不利な情報をあえて伏せたまま契約をとろうとする悪質な不動産営業マンがいます。その手口の大半は、嘘をつくような詐欺行為ではなく、契約書に書かれている重要なことを口頭説明しなかったり、直近の収支ばかりを強調して将来的な収支悪化の説明をあいまいにしたりといった「詐欺まがい」の営業手法です。正確な情報が得られなければ、投資に成功する可能性は激減します。

対策:複数の会社で比較検討し、信頼できるコンサルタントを見つける

少しでも疑わしいと思った営業マンからは、物件購入は控えましょう。また、営業マンが正しいことを言っているかは、1社のみを利用していると判断がつきません。そのため、複数社に話を聞いて比較検討することをオススメします。

具体的な確認事項は以下の記事にまとめていますので、興味のある方はご確認ください。

参考どう見抜く!?不動産投資の「詐欺まがい商法」を完全解説!

複数の会社で相談する中で、信頼できる不動産コンサルタントと巡り会える機会があります。比較対象があることで、不動産に対する知見や得意なエリア、誠実さやリスクヘッジといったその担当者ならではの特性が見えてきます。

投資家とコンサルタントの間にも相性があるため、どのような特性を持つ担当者が正解とは言い切れませんが、比較検討には相応の価値があります。詐欺まがいの営業マンをふるいに掛けた上で、個々人に適した担当者と巡り会えるメリットを享受しましょう。

6.各種手続きに対応できないリスク

概要

不動産投資は不労所得です。一度購入してしまえば、働かずして毎月の家賃収入を得ることができます。

ですが、全く何もしなくていいわけではありません。役所への登記手続き、管理会社や賃貸仲介会社とのやりとりなどが必要ですし、確定申告も必要です。特に確定申告は、サラリーマンはやったことがない人が大半でしょうから、初めてのときは非常に複雑に感じるでしょう。

対策:やるべき手続きを整理し、余裕をもって対応する

入退去時の立会いやクレーム対応などは業者に任せることができるので、日中に仕事があっても不都合はありません。また、確定申告も税務署のwebサイトに必要情報を入力していけば申告書が作成できます。

やるべき手続きをリストアップしておき、いつの時期にどれほどの工数が掛かるかを把握しましょう。忙しくなる時期としては、入退去の手続きと確定申告の時期が重なる3月が挙げられます。

リスト化されたタスク一覧があれば、例えば手続き開始となる2月中旬に確定申告を済ませることで、タスクを分散させることが出来ます。また、それぞれの手続きは全体像さえ理解してしまえばそこまで大変なものではないので、安心して臨むようにしましょう。

参考ここで差がつく!不動産投資における確定申告の手順とポイント

7.地震・火災等の災害リスクがある

概要

地震や火災、水害、台風といった災害は、不動産投資において無視できないリスクです。被害にあってしまうと物件は大きなダメージを受けてしまい、修繕費用がかさんだり、家賃収入が止まったりしてしまうおそれがあります。

対策:耐久性の強い物件を選び、ハザードマップを確認する

日本は地震大国なので、不安視する方は多いのですが、だからこそ耐震技術が非常に発達しています。具体的には、1981年6月1日に改正された新耐震基準で建てられた物件であれば、築浅でも築古でも、基本的な耐震性は変わりません。

新耐震基準採用後の竣工に加え、耐久性の高いRC造(鉄筋コンクリート造)・SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)の物件を選ぶことで、地震に対するリスクヘッジが盤石となります。

一方、地震自体による損傷や倒壊を避けたとしても、津波や地盤の液状化といった二次災害が生じる可能性があります。こうした災害を避けるには、災害時の危険箇所が可視化されたハザードマップが有用です。投資を検討するエリアのハザードマップを確認することで、予期せぬ災害リスクに直面することを避けられます。

火災については入居者の不注意や放火などもあるので、オーナーの努力で防ぐには限界があります。火災保険に入っておくことで、万が一に備えましょう。RC造の物件なら火災に強いので、地震と合わせて災害対策に有効です。

8.ビジネス(起業)という認識を持たないリスク

概要

不動産投資を始める方の中には会社員と並行している方も多くおり、副業として不動産投資に取り組んでいます。しかし、その中で明確に「成功する人」と「失敗する人」が分かれています。

その差は、自分の「実業として認識しているかどうか」です。端的に言えば、失敗している人の多くは「不動産会社に丸投げ状態の人」です。それこそ、所有物件の利回りや利益、出口戦略さえ知りません。すべてを不動産会社に丸投げの状態で、自分は月々の金額を払っているだけの人です。弊社に相談に来た方の中には、35年ローンで物件を購入したにもかかわらず「定年が過ぎてしまうために支払いが滞ってしまう」という方もいらっしゃいます。

対策:知識をアップデートして不動産会社との関係を構築する

物件購入の際に支払い計画や物件売買の出口戦略を立てれば、上記のような事態にはなりません。そもそも、実業でありながら他人任せはもってのほかです。

実業であると認識している人は、あくまでも不動産会社をパートナーとして認識し、自分で様々な知識を得ながら購入物件を増やしています。不動産会社をパートナーとして認識しているからこそ、不動産会社と対等に話せるように知識を習得しています。そのような人たちは、不動産会社にとっても信頼できるお客様です。お得意様として、良い物件の情報はこういった方たちに積極的に流しています。

これは不動産投資初心者が、良い利回りの物件を購入できない要因の一つです。良い情報はお得意様に流すため、不動産会社にお得意様として認識されるために知識の習得などを行うことは非常に重要です。まずは実業としての意識を持ちながら、不動産投資をはじめましょう。

9.他事業より失敗のリカバリーが大変であるリスク

概要

不動産投資は物件数を増やしていくことで利益を増やしていく投資です。そのために大前提として「借り入れ」や「融資」ありきで行われます。そしてその金額は高額です。そもそも、数百万~数千万円単位の物件を購入するため、投資としてもかかる金額は高額です。

また融資をスムーズにするためには、元手や信用力も必要となります。不動産投資業界は「かぼちゃの馬車問題」により、銀行から高額な借り入れの審査は厳しくなってしまいました。

仮に審査が通ったとしても、高額な借り入れとなるため失敗した際のリスクがとても大きくなります。失敗した場合は、その借り入れが負債として残ります。他の事業と比べても、長期的な返済を視野に入れた高額な借り入れありきで考えられるため、失敗した際のリカバリーが大変です。

対策:長期的な計画を立て、段階的に資産を構築する

審査に通るため、また予期せぬ事態へのリカバリーを可能にするため、まずは会社員として信用力を付けて借り入れを行い、着実な計画を立てることをオススメします。

また、不動産投資でアーリーリタイアを目指す人も多いのですが、アーリーリタイアは十分なキャッシュが必要なので、長期的な計画で事業を展開する必要があります。安易な気持ちでは、アーリーリタイアは厳しいでしょう。

参考不動産投資でアーリーリタイア!実現に必要なこととは?

不動産投資はローリスク・ローリターン~ミドルリスク・ミドルリターンな投資が強みであるため、いきなり大きなリスクを取るのではなく、コツコツと資産を拡大させることが重要になります。近年では「FIRE」というアーリーリタイアに向けた資産形成がブームではありますが、早期退職に向けて焦って高リスクな投資に手を出すことは、特に初心者の方にはオススメしません。

計画的な運用と段階的な資産構築により、想定外の出来事にもリカバリーが可能な、安定した不動産経営に臨めます。

10.金利の変動などに経営が大きく左右されるリスク

概要

不動産投資において”金利”は最も大きな影響を与えると言っても良いでしょう。金利の差は、キャッシュフローに大きな影響を与えます。金利は金融機関や個人の属性、購入する投資物件でも変動します。

融資を受けられる金融機関は多岐にわたります。その金融機関によって、金利や融資の審査基準も変わってきます。

各金融機関によって、金利はある程度の幅が設定されます。審査基準によって不動産投資家の金利が決まるからです。不動産投資家の信用力によって金利が変わるといっても過言ではないでしょう。

対策:金融機関や経済の情報を積極的に収集する

投資家の信用力で金利が左右されますが、交渉により金利を下げることも可能です。金利はキャッシュフローを左右する要素となるため、基礎知識から押さえておきましょう。

金利には「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。「固定金利」は、融資を受けた時点の金利が返済まで固定金利として続くものです。固定金利の中には、最初の数年間のみ固定金利で、後に変動金利に代わるタイプもあります。

固定金利は、返済金額が同じなので事業計画が立てやすいことがメリットです。逆にデメリットは、金利が大きく上がった場合は高い金利で返済を続ける必要がある点です。

「変動金利」は金利の変動で金利の見直しが行われることです。しかし、1.25倍ルールによるセーフティネットがあるため、突然金利が数倍になるなどの状況となることはほとんどありません。多くの場合は「固定金利」より「変動金利」の方が低い金利に設定されることが多く、不動産投資は変動金利が一般的となります。金利の変動により、月々の返済額が変わるためキャッシュフローの変動も考えられます。

しかし金利が上がる時は経済状況がいい時期であり、物件価値が上がり、売買金額も上がる可能性も考えられます。金利の上昇により売買や家賃の引き上げも考えられるため、金利の状況によって不動産の経営状態が左右されると言えるでしょう。

政府主導で設定される金利や、金融機関ごとに設けられた金利の高低は、時期によって変化します。経済についての情報をアップデートしながら、金融機関との関係性を築くことで、より良い条件で融資を受けることが可能になります。

まとめ

この記事でご紹介したように、不動産投資には様々なリスクがあります。防ぎようがないものもありますが、そのほとんどは対策をとることができます。

無知なままで物件を買うのは危険ですが、知識がある状態であればそのリスクをコントロールすることができます。デメリットを十分に理解したうえで、得られるメリットとあわせ総合的に検討することをお勧めします。

参考不動産投資の魅力とは?その7つのメリット

また、投資家の属性によって金利が変わるように、より重視すべきリスクは個々人によって異なります。弊社では個別面談によってリスク・デメリットを加味した不動産投資のご提案を行っておりますので、新たな不動産投資を検討中の方はぜひご活用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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