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勢いで始めたら終わり。不動産投資を始める前に知っておきたい10個のデメリット

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資は、長期間にわたって不労所得を得られる魅力的な投資です。ですが、デメリットもあります。その投資金額は大きく、気軽に始められるものではありません。また、当然ながら物件の立地は変えることができないので、購入時点でその投資対効果はほぼ決まります。

メリットもあれば、デメリットもあるのは当然です。不動産投資には、以下の7つのデメリットがあります。

  1. 投資金額が大きい
  2. 空室リスクや家賃滞納リスクがある
  3. 築年数とともに利益額は下がっていく
  4. 流動性が低く、すぐに現金化できない
  5. 正確な情報が得られないことがある
  6. 各種手続きの手間がかかる
  7. 地震・火災等の災害リスクがある
  8. ビジネス(起業)であるという認識が薄い
  9. 他事業と比較して失敗した場合のリカバリーが大変
  10. 金利の変動などに経営が大きく左右される

問題なのは、そのデメリットを知らずに購入してしまうことです。ここでは、不動産投資を始める前に知っておきたいデメリットについて説明します。

1.投資金額が大きい

不動産投資は、他の投資商品と比較して、投資金額が大きいです。株式投資は5万円や10万円からでもスタートできますが、不動産投資は都心の中古ワンルームマンションで1500万円~2000万円ほどします。地方の築古物件であれば100万円~200万円ほどで買えるものもありますが、それでも他の投資より高額です。
新築は特に割高です。「新築プレミアム」と呼ばれ、本体価格に販売促進費用が上乗せされています。

不動産投資は高額ではありますが、金融期間から融資を受けて行うのが一般的で、自己資金は2割~3割ほど用意しておけば始めることができます。1500万円の物件なら、300万円~450万円ほどです。それでも決して少額ではないので、購入の判断は慎重に行う必要があります。

参考不動産投資を始めるための初期費用・自己資金はいくら必要?

2.空室リスクや家賃滞納リスクがある

不動産投資は、購入した物件を賃貸に出し、その家賃収入によって利益を得ます。入居者がいる限りは毎月収入が入ってきますが、常に入居者がいるとは限りません。空室になってしまうと、その月の家賃収入はゼロになります

また、家賃を滞納されるリスクもあります。家賃滞納というとごくまれにしか起こらないものだと思う方もいるでしょうが、そんなことはありません。2016年10月~2017年3月の家賃滞納率は、首都圏4.8%、関西圏8.0%、全国6.6%です。

出典公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会

これは、あなたがオーナーになった時にも十分起こりうる数値です。

空室リスクも、家賃滞納リスクもゼロにはできません。ですが、空室リスクは人気エリアの駅近物件など、入居者確保がしやすい条件に絞って物件探しをすることで軽減できますし、家賃滞納リスクは入居者審査を厳しくするといった対策方法があります。

3.築年数とともに利益額は下がっていく

不動産は現物資産なので、築年数とともに老朽化します。築年数が経過するに従って家賃相場は下がっていき、メンテナンスのための管理費や修繕積立金は上がっていきます。収入が下がって費用が増えるので、利益は減少していきます。

老朽化は防ぎようがありませんので、初めから収支シミュレーションに組み込んでおく必要があります。次第に利益額が減っていっても、それを想定していなかったのであれば大問題ですが、想定の範囲内であれば特に問題はありません。

4.流動性が低く、すぐに現金化できない

不動産は流動性の低い投資です。高額なので、売却しようと思っても簡単には現金化できません。資金繰りが悪化してすぐに現金化したくなってもそう簡単にはいかないですし、急いでいることが伝わってしまうと、足元を見られて販売価格を下げざるを得なくなることもあります。

売却計画は出口戦略とも呼ばれ、不動産投資において非常に重要なものです。というのは、不動産投資は売却して初めてその投資対効果が確定するからです。物件購入時点で、いつごろ売却するのかについても計画に組み込んでおく必要があります。そうすれば流動性が低くても焦ることにはなりません。

参考テキスト

【参考記事:不動産投資の出口戦略は投資成功のカギ

5.正確な情報が得られないことがある

すでに何度か不動産を購入したことがある人なら問題ありませんが、ほとんどの人にとっては、不動産を購入する機会は人生でそう何度もあるわけではありません。圧倒的に、購入者側が情報不足です。

それをいいことに、不利な情報をあえて伏せたまま契約をとろうとする悪質な不動産営業マンがいます。その手口の大半は、嘘をつくような詐欺行為ではなく、契約書に書かれている重要なことを口頭説明しなかったり、直近の収支ばかりを強調して将来的な収支悪化の説明をあいまいにしたりといった「詐欺まがい」の営業手法です。

正確な情報が得られなければ、投資に成功する可能性は激減します。少しでも疑わしいと思った営業マンからは、物件購入は控えましょう。そして、それを判断するには1社だけを利用していてはわからないので、複数社に話を聞いて比較しましょう。
具体的な確認事項は以下の記事にまとめていますので、興味のある方はご確認ください。

参考不動産投資の「詐欺まがい商法」にだまされないために

6.各種手続きの手間がかかる

不動産投資は不労所得です。一度購入してしまえば、働かずして毎月の家賃収入を得ることができます。

ですが、全く何もしなくていいわけではありません。役所への登記手続き、管理会社や賃貸仲介会社とのやりとりなどが必要ですし、確定申告も必要です。特に確定申告は、サラリーマンはやったことがない人が大半でしょうから、初めてのときは非常に複雑に感じるでしょう。

とはいえ、入退去時の立会いやクレーム対応などは業者に任せることができるので、日中に仕事があっても不都合はありません。また、確定申告も税務署のwebサイトに必要情報を入力していけば申告書が作成できるので、全体像さえ理解してしまえばそこまで大変なものではないので、ご安心ください。

参考不動産投資をすると必要な確定申告の手順とポイント

7.地震・火災等の災害リスクがある

不動産には災害のリスクもあります。地震や火災、水害、台風などです。被害にあってしまうと物件は大きなダメージを受けてしまい、修繕費用がかさんだり、家賃収入が止まったりしてしまうおそれがあります。

特に日本は地震大国なので、不安視する方は多いのですが、だからこそ耐震技術が非常に発達しています。具体的には、1981年6月1日に改正された新耐震基準で建てられた物件であれば、築浅でも築古でも、基本的な耐震性は変わりません。

また、火災については入居者の不注意や放火などもあるので、確率は低いですが、オーナーの努力で防ぐことはできません。必ず火災保険に入っておくことで、万が一に備えましょう。RC造(鉄筋コンクリート造)の物件なら火災に強いので、不安な方は視野に入れるのもひとつです。

8.ビジネス(起業)であるという認識が薄い

不動産投資を始める方の中には会社員と並行している方も多くおり、副業として不動産投資に取り組んでいます。しかし、その中で明確に「成功する人」と「失敗する人」が分かれています。

その差は、自分の「実業として認識しているかどうか」です。端的に言えば、失敗している人の多くは「不動産会社に丸投げ状態の人」です。それこそ、所有物件の利回りや利益、出口戦略さえ知りません。すべてを不動産会社に丸投げの状態で、自分は月々の金額を払っているだけの人です。弊社に相談に来た方の中には、35年ローンで物件を購入したにもかかわらず「定年が過ぎてしまうために支払いが滞ってしまう」という方もいらっしゃいます。物件購入の際に支払い計画や物件売買の出口戦略を立てれば、このような事態にはなりません。そもそも、実業でありながら他人任せはもってのほかです。

実業であると認識している人は、あくまでも不動産会社をパートナーとして認識し、自分で様々な知識を得ながら購入物件を増やしています。不動産会社をパートナーとして認識しているからこそ、不動産会社と対等に話せるように知識を習得しています。そのような人たちは、不動産会社にとっても信頼できるお客様です。お得意様として、良い物件の情報はこういった方たちに積極的に流しています。

これは不動産投資初心者が、良い利回りの物件を購入できない要因の一つです。良い情報はお得意様に流すため、不動産会社にお得意様として認識されるために知識の習得などを行うことは非常に重要です。

まずは実業としての意識を持ちながら、不動産投資をはじめましょう。

9.他事業と比較して失敗した場合のリカバリーが大変

不動産投資は物件数を増やしていくことで利益を増やしていく投資です。そのために大前提として「借り入れ」や「融資」ありきで行われます。そしてその金額は高額です。そもそも、数百万~数千万円単位の物件を購入するため、投資としてもかかる金額は高額です。

また融資をスムーズにするためには、元手や信用力も必要となります。不動産投資業界は「かぼちゃの馬車問題」により、銀行から高額な借り入れの審査は厳しくなってしまいました。そのためにも、会社員として信用力を付けて借り入れを行い、着実な計画を立てることをおすすめします。

そうでないと、失敗した際のリスクがとても大きくなります。そもそも高額な借り入れをしているので、もしも失敗した場合はその借り入れが残るのみです。他の事業と比べても、長期的な返済を視野に入れた高額な借り入れありきで考えられるため、失敗した際のリカバリーが大変です。

また、不動産投資でアーリーリタイアを目指す人も多いのですが、アーリーリタイヤは十分なキャッシュが必要なので、確実な計画で事業を展開する必要があります。安易な気持ちでは、アーリーリタイヤは厳しいでしょう。

参考不動産投資で夢のアーリーリタイアを目指す前に目を通しておくべきこと

10.金利の変動などに経営が大きく左右される

不動産投資において”金利”は最も大きな影響を与えると言っても良いでしょう。金利の差は、キャッシュフローに大きな影響を与えます。金利は金融機関や個人の属性、購入する投資物件でも変動します。

融資を受けられる金融機関は多岐にわたります。その金融機関によって、金利や融資の審査基準も変わってきます。
各金融機関によって、金利はある程度の幅が設定されます。審査基準によって不動産投資家の金利が決まるからです。不動産投資家の信用力によって金利が変わるといっても過言ではないでしょう。逆に、これは交渉により金利を下げることが可能とも言えます。金利を交渉によって下げることができる、という事実も覚えておきましょう。

金利には「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。これは理解しておきましょう。
「固定金利」は、融資を受けた時点の金利が返済まで固定金利として続くものです。固定金利の中には、最初の数年間のみ固定金利で、後に変動金利に代わるタイプもあります。

固定金利は、返済金額が同じなので事業計画が立てやすいことがメリットです。逆にデメリットは、金利が大きく下がった場合は高い金利で返済を続ける必要があります。

「変動金利」は金利の変動で金利の見直しが行われることです。しかし、1.25倍ルールによるセーフティネットがあるため、突然金利が数倍になるなどの状況となることはほとんどありません。多くの場合は「固定金利」より「変動金地」の方が低い金利に設定されることが多く、不動産投資は変動金利が一般的となります。金利の変動により、月々の返済額が変わるためキャッシュフローの変動も考えられます。

しかし金利が上がる時は経済状況がいい時期であり、物件価値が上がり、売買金額も上がる可能性も考えられます。不動産投資家は、金利の状況によって売買や家賃の引き上げも考えられるため経営状態が左右されるといえるでしょう。

まとめ

このように、不動産投資には様々なデメリットがあります。これはどんな投資商品でも一緒です。防ぎようがないものもありますが、そのほとんどは対策をとることができます。

無知なままで物件を買うのは危険ですが、知識がある状態であればそのリスクをコントロールすることができます。デメリットを十分に理解したうえで、得られるメリットとあわせ総合的に検討することをお勧めします。

参考不動産投資の魅力とは?その7つのメリット

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不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

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