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人口減少は不動産投資の追い風?向かい風?日本が抱える人口減少の問題を詳しく解説

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

人口減少が進む日本は、今後「超高齢化社会」に突入します。これは世界でも類を見ない事例であり全世界の注目の的となっています。それに伴い「空き家問題」も進行中です。人口減少が進む日本国内での不動産投資は、追い風・向かい風どちらになるのでしょうか。

結論から言ってしまうと「追い風・向かい風どちらにもなり得る」と考えられます。
確かに「人口減少」だけに焦点を当てると、空室や家賃下落のリスクばかりが浮かんできますが、実は不動産投資を成功させるポイントがあります
そこで今回は、日本国内が抱える人口減少の問題と共に、これからの不動産投資への関わり方と「追い風の不動産投資法」をご紹介します。

日本国内における人口減少問題について

1970年以降、高齢者人口は増加し続けていますが、それに伴い死亡数も増えるため2020年以降の高齢者数は3600〜3800万人をキープするといわれています。しかし、子どもの数は増えぬまま、高齢者の数をキープしていると死亡者は増えていくだけとなってしまいます。すなわち日本国内における「少子高齢化問題」はそのまま「人口減少問題」へと発展していくでしょう。
そして人口が減ることで労働者も減り、経済への打撃も予想されます。加えて、経済以外にもさまざまな影響が懸念されます。ここでは、実際問題としてどのような影響が出るのかをご紹介します。

人口減少の現実

まず人口減少が生活に与える影響については、以下のようなものが考えられます。

  • 小売・飲食店・娯楽・医療機関などの縮小
  • 交通機関の縮小
  • 空き家・空き店舗など放棄地増加
  • 地域団体の機能低下
  • 税収減による行政サービスの有料化・廃止などサービス基準の低下

このようなことから、私たちの生活に関わる多くのことが縮小・低化することになると予測できます。社会全体の弱体化が懸念される事態となってしまいます。
当然それらが不動産業に与える影響は多大なもので、例えば、2040年には人口減少に伴い賃貸市場が30%減となる予測が立てられています。先のことではありますが、ゆくゆくは不動産業界も厳しい状況になっていくかもしれません。

単身世帯の増加

人口減少により未婚率が増加するのも明白な問題です。さらに、世帯主が一人という「単身世帯」も増加し、2040年には全体の約40%が単身世帯になると予測されています。それによりマイホームを持つ人は減少の一途を辿るものの、逆に「単身向け不動産」の需要は高まるでしょう。

しかし現在は、各区が行っている「ワンルーム規制」により単身向け物件の供給がスムーズにいかず、需要と供給のバランスが崩れている事態にあります。ファミリー向け物件ばかりが空き、単身者はワンルーム賃貸に殺到します。そうすると単身者向けワンルーム賃貸の需要は上がり賃料はアップします。つまり、これからの時代は「単身向け不動産を持ってる人が強い」という見方ができ、こうした人口減少によって起こる状況をプラスと考える人もいるということです。このことから、単身向け不動産に投資するのもひとつの手といえるでしょう。

人口減少による不動産物件の需要変化

先程、人口減少によるターゲット層の変化と需給バランスについて触れましたが、当然賃貸用の物件に対する需要も変わってきます。
例えば、「デザイナーズマンション」「エレベーター無しの2階建て以上の建物」「ロフト付きの部屋」「最新機能搭載のマンション」「狭く使い勝手の悪い部屋」などの物件は、「若者」からの需要が高いです。
これらの物件需要は、社会の高齢化が進むにしたがって需要が減る傾向にあるといえるでしょう。「単身層には良い」と思っていたとしても、その単身層もいずれ高齢者になっていきます。年齢のことを挙げるのであれば追いかけっこのように繰り上がっていくものですが、明らかに高齢者が増える見込みがある以上、高齢者に優しく需要の高い分野に手を出しておく方が賢明であるでしょう。

現在の家に介護用リフォームを加える人も増えてきているので、リフォームを見越した提案や建築をすることも大切です。
どうあがいても避けては通れない「高齢化社会」。ここにどう順応していくかを考え、最適化に重きを置いた思考に切り替えていくことが、今後の不動産投資において良い選択をすることにつながるのではないでしょうか。

外国人比率が不動産投資に与える影響とは

日本の人口減少が不動産業界に負の影響をもたらすと恐れられている中、訪日外国人客数は年々増加しています。加えて、東京オリンピックの開催もありインバウンドを対象とした施設が活性化中です。
そこでそうした訪日外国人が不動産価格の上昇にもつながるのでは、と期待されています。
たとえば、東京・京都・奈良などの観光地やウィンタースポーツが楽しめる北海道では宿泊施設や交通機関の需要が高まり、結果「不動産価格の押し上げ」につながります。特に東京は、日本に関心を持つ外国人から「投資不動産の対象」として注目されており、こうした外国人投資家の購入によって不動産価値が高まっています。
日本全国すべての地域が対象になるわけではありませんが、外国人に需要がある場所やものを見極めて、投資対象を選んでみるといいでしょう。

人口減を尻目に都心部はより密集地帯へ

人口減少と高齢化社会の両方により、地方都市における高齢者は厳しい生活環境に身を置くことになります。買い物をする場所も気軽に行ける距離になく、生活必需品を手にすることも、病院に行くことも一大事になると懸念されています。
そこで、高齢者も徒歩圏内で生活が賄えるようなコンパクトシティ(密集地帯での生活)の形成が求められます。

では、コンパクトシティ形成に向けた不動産業界への影響はどのようなものがあるのでしょうか?
それは「都心部内に保有する生き物件の減税」です。反対に、空き店舗・空き家など遊休不動産に関しては課税を進めるなど、都心部への立地・居住を促す活動も行われるでしょう。空き家を所有していることが「リスクにつながる」とさえ考えられてしまいます。

まちなか居住区域定住促進事業

実際に新潟県長岡市で行われている政策に目を向けてみましょう。その名も「まちなか居住区域定住促進事業」です。指定された居住区域に家を建てるなど居住した者には、建てた家の固定資産税を3年間(子育て世帯は5年間)半額免除するといわれている制度です。上限はあるものの、都心部への移住を考える人たちに対してメリットを提示することで、互いが理想とするまちづくりを実現する方向に向かっています。

以上のことを踏まえると、今後コンパクトシティとして栄えていくであろう土地に物件を持つことや、その地域に根付き、生業とする不動産会社を展開していくことは長い目で見てビジネスチャンスになると言えるかもしれません。

拡大マーケットを逃さないために

ここまで日本における「人口減少」というマイナスな面から見た不動産投資についてお伝えしてきましたが、そのなかでも拡大していくマーケットがあります。どのビジネスでもいえることですが、ライバルが少ないところに切り込むのが最大のチャンスです。そのチャンスを逃さないためにも、多角的に物事を見るということが大切になってきます。

以下が、狙い目ともいえる分野の例となります。

  • 人口減少により影響が出る分野(戸建て・娯楽施設など)
  • 人口減少と関係なく伸びる分野(インバウンド)
  • 人口減少により必要とされる分野(高齢者向け・単身者向けの施設・物件)

ビジネスチャンスは、「人々の需要に合ったもの」を価値あるタイミングで出すことでつかむことができます。しっかりとターゲットを絞り、時代に合った価値を提供することをポイントに、不動産投資をしていきましょう。

情勢だけに振り回されないような自分の投資軸を持つこと

国内で起こる全体の変化だけに目を向けるとマイナスなことでも、ある一点に注目するとプラスのことに変わってしまう」、そんなプラス面の代表例である「インバウンドの増加・コンパクトシティ実現による展望」をお伝えしてきました。

世の中のめまぐるしい変化に加え、それに合わせた周りの人の声や異なる意見を持つ人との対峙もあり、ビジネスにおいて迷うことは当然といえるでしょう。そこで大切になってくるのが「自分の投資軸」を持つということ。自身の投資に必要な資産や理解度などを、今一度確認してみましょう。

そこさえしっかり把握し、コントロールできていれば周りの情報に振り回されることはありません。たとえば、借金がない状態での運用なら、ある程度の余裕が生まれます。そのために「短期間で投資額を回収できるもののみに手を出す」など、選択肢を絞ることも可能です。

当然お金に余裕がある人は、人口増加が見込まれた都市部に投資することもできるでしょう。つまり、自分の資産状況に合わせていくらでも方法は見つけられるということです。
自分の投資軸をしっかり持ってビジネスを展開するためにも、自身の資産状況だけでなく「何のためか」という在り方や考え方を認識し、改めていくことが大切です。

参考2020年以降の不動産の売り時っていつ?タイミングを逃さないために知っておくべきこと

まとめ

今回は、人口減少が進んでいく国内においても、不動産業界において需要のある分野があることをご紹介しました。
冒頭でも挙げましたが、不動産業界にとって人口減少は「追い風でもあり向かい風にもなる」といえます。その最大の分かれ目は【不動産投資する対象物の見極め】にあります。今までと変わらない運用をしていては、人口減少が向かい風となり厳しい状況に追い込まれる人も出てくるでしょう。
人口減少を味方につけ追い風にするために時流を読み、需給バランスの見極めを適切に行い、素早く供給者に回りましょう。世の中がどのように変化していこうとも、「今、求められていることは何か?」をいつも考え、そこに資金を投じる。それが投資成功のコツといえるでしょう。

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