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不動産投資で失敗する5大事例とその対策とは?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資に興味があっても、失敗したらどうしよう?と思ってなかなか始められない人は多いのではないでしょうか?

確かに、不動産投資で失敗してしまう人はいます。ですが、失敗する主な理由を知っておけば、それを避けることで失敗する確率をぐっと減らすことができます。

不動産投資で失敗する主な内容は、以下の5つです。この記事では、以下の5つの失敗事例とその対策について説明します。

  1. 空室が埋まらなかった
  2. 管理費や修繕積立金の出費がかかりすぎた
  3. 相場よりも高値で買ってしまった
  4. 節税にならなかった
  5. 賃貸管理会社とトラブルになった

失敗事例1:空室が埋まらなかった

不動産投資の失敗で最も多いのは、空室が埋まらないことによる家賃収入の減少です。ワンルームマンションや戸建ての場合、空室になると家賃収入はゼロになるので、キャッシュフローが大きく悪化します。物件を複数所有していたり、一棟アパートであったりすれば、一部屋が空室になってもその不足分を他の物件の家賃収入で補うことができ、リスク分散になるのですが、不動産投資を始めたばかりで複数物件や一棟アパートを買うのは難しいでしょう。

始めはワンルームマンションのような比較的低価格の物件から購入することが多いので、この「空室=家賃収入ゼロ」という状況は、多くの投資家が経験しています。それでは、失敗してしまう投資家と成功する投資家では、何が違うのでしょうか?

空室で失敗してしまう2つの原因

空室によって失敗してしまう原因は、以下の2つがあげられます。

  • そもそも入居付けがしにくい物件である
  • 短期間の空室でも手出しが必要になる事業計画である

空室が出る自体はやむを得ません。どんなに魅力的な物件であっても、空室期間をゼロにするということは非常に難しいです。となると、大切なのは「空室期間を短くする」「空室になっても余裕のある資金計画にする」の2点です。

入居付けがしやすい物件なら、空室期間が長期化することなく次の入居者が見つかります。入居付けがしやすい物件とは「都心部(東京23区)」「駅近」といった条件を備えた物件です。利回りの高い地方物件などは、数値としての利回りが高くても入居付けに苦労することになりがちなので、要注意です。

また、空室になったらすぐに資金の手出しが必要になるような事業計画にしていると、運用が安定しません。これは月々のローン返済額を高めに設定していると起こりやすくなります。頭金ゼロでフルローンにしたり、ローン返済期間を短めにしたりするとそうなりやすいので、あくまでも長期間の安定運用を意識した資金計画をたてましょう。
通常、不動産営業担当者は、空室発生をあらかじめ想定した資金計画を立てることができますので、頼りになる営業担当者に出会うことができれば、計画を立ててもらいましょう。

失敗事例2:管理費や修繕積立金の出費がかかりすぎた

2つめの失敗事例は、管理費や修繕積立金の出費がかかりすぎてしまうことです。管理費や修繕積立金は、築年数とともに上がっていきます。そのことを事業計画に組み込んでなかったり、想定が甘かったりすると、これらの出費がかかりすぎて失敗してしまうことがあります。

管理費や修繕積立金は、ローンの支払いとは別に毎月かかる費用です。その費用がふくらめば、利益が小さくなります。築年数が経過するとこの費用が増えるとともに設定家賃は下がっていくのが普通なので、収入が減って支出が増え、利益はますます小さくなります。

「費用>収入」となり、毎月のキャッシュフローが赤字になってしまうと、手出し資金で補わなければ物件の維持ができなくなり、投資としては失敗でしょう。

管理費や修繕積立金の出費で失敗してしまう2つの原因

これらの出費増加によって失敗してしまう主な原因は、以下の2つです。

  • 次第に増えていくことを計算に入れていなかった
  • 想定していた以上に費用が増えてしまった

そもそも費用が増えていくことを知らないまま購入するのは、不動産営業担当者の説明不足が原因のことがほとんどです。契約のことばかり考えている営業担当者の中には、売るために有利な説明ばかりにフォーカスし、そうでない部分を曖昧に説明することがあります。この例で言えば、購入直後の最も利回りのよい時の収支説明ばかりをするといったことです。管理費等の出費が増えることについては、質問されるまで伏せてしまうような営業担当者は、少なからず存在します。

管理費・修繕積立金の増えすぎについても、信頼できる営業担当者に出会うことができれば防げます。というのは、費用がどのくらい増えるのかということは長期修繕計画を確認すればわかるからです。「確認すればわかる」ということをあなたが知っているだけで、この失敗確率は大きく下げることができます。

【参考記事:不動産投資の「詐欺まがい商法」にだまされないために

失敗事例3:相場よりも高値で買ってしまった

物件を安く購入することはとても重要です。というのは、物件価格は利回りに直結するからです。相場よりも高値で買ってしまうと、圧倒的に不利です。その時点で投資効果は小さくなりますし、売却益を含めてもマイナスになることすらあり得ます。

利回りの計算式は【年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100】です。この式からわかるように、物件購入価格が大きくなればなるほど、利回りは小さくなり、投資効果も下がります。もちろん購入価格の増加分以上に設定家賃を高くできるのであればいいので、あくまでもバランスです。ここで失敗例として取り上げているのは、物件価格そのものの高さではなく、相場よりも高値で購入してしまうことです。

そして、高値で購入した時点で、売却にも不利です。売却には相場価格があるので、あなたが高値で買ってしまったとしても、売るときには相場価格前後になります。その金額差の分だけ、利益を圧迫します。

不動産投資の最終的な利益は「家賃収入の総額+売却収入」から各種費用や税金を差し引いたものです。この利益がマイナスになってしまった場合、不動産投資は言うまでもなく失敗です。さらに言えば、不動産投資は数年間・十数年間をかけて行なっているのですから、それだけの期間と手間をかけて行なった投資に見合ったリターンが得られるかどうかが成功・失敗の基準になるでしょう。

高値づかみで失敗してしまう原因

相場よりも高値で買ってしまう失敗の主な原因は、以下の2つです。

  • 相場を調べずに買ってしまった
  • 新築を買ってしまった

物件の価格相場は、多数の物件情報を見ているうちにある程度はつかめてきますが、すぐにはつかめないでしょう。やはり信頼できる営業マンの協力を得ることが近道です。複数の不動産会社をまわり、物件比較と同時に営業マンの比較も行うのが効率的です。

そして、投資用の物件を買うときには、新築は避けたほうがよいです。というのは、新築は新築というだけで相場価格よりも3割ほど高いのです。これを新築プレミアムと呼び、購入後1人目の入居者が入った時点で価格が目減りします。利益を求めて行う不動産投資であれば、新築を選ばない方がよいでしょう。

【参考記事:新築・中古どっちがお得?投資用ワンルームマンションのメリット比較

失敗事例4:思ったよりも節税にならなかった

失敗事例の4つ目は、思ったよりも節税ができなかったという問題です。所得税や住民税を節税するために不動産投資を行ったにも関わらず、なかなか上手く節税できない方も多くいらっしゃいます。

不動産投資を検討している方の中には「節税をしたい」という目的をもっている方も多いでしょう。もちろん、節税に適した投資タイプや物件があるのは事実ですし、資産管理法人を立てたりして、上手に節税対策を行っている方もいます。
一方で、節税対策になると考え、思い切って不動産を購入したにも関わらず、実際には節税になるのは最初の数年だけで、その後は逆に課税されることとなったというケースもあるのです。

基本的な節税の仕組みは、毎月の金利の支払い分やその他必要支出を経費としてあげられる他、減価償却と言って実際には支払っていない簿価上の支出を、経費として計上することができることによるものです。では、一体なぜ思ったように節税効果が見込めない人がいるのでしょうか。

節税対策で失敗してしまう2つの原因

節税対策で失敗してしまう主な原因は、以下の二つです。

  • 不動産の節税効果を過信している
  • 正確なシミュレーションを行わずに購入してしまった

まず、不動産投資、特に区分マンションの節税効果は、世間一般で信じられているほど大きな効果を持っているわけではありません。いくら金利の返済や管理費・修繕積立金・減価償却費用を経費としてあげたとしても、毎月の家賃収入はきちんとオーナーのもとに入金されるわけです。毎月のCFがプラスで回るような投資用物件であれば、結局全体でのマイナスは本当に些細な額にしかなりません。

もちろん、購入した最初の1年間は、支払った登記費用や仲介手数料も全て経費として計上できるので、大きく節税効果を得ることができるかもしれませんが、それ以降は違います。
こういった内容は、購入前に事前にシミュレーションをしておけば全て予想のつく問題です。にもかかわらず、その手間を怠って、不動産営業マンの都合の良いシミュレーションを鵜呑みにすると、結果としてオーナー自身が痛い目を見ることとなるのです。

「節税になりますよ」という甘い言葉に騙されず、その節税効果を自身でしっかりと見極めることが、失敗しないために必要なことであると思います。

失敗事例5:賃貸管理会社とトラブルになった

自身が購入した物件の賃貸管理をしている会社とトラブルになった、というのはよく聞く失敗のケースです。不動産投資は、数十年間にわたって資産の運用を行なっている投資スタイルですから、入居者とのやりとりや、空室時になった際の賃貸募集を行う賃貸管理会社は非常に重要な立ち位置であると言えます。

その会社とトラブルになると、家賃の入金がなされなかったり、空室のまま賃貸募集が行われなかったりと行った問題にまで発展することもあります。また、最近はサブリースを依頼している場合もありますが、営業マンに言われたまま、サブリースの仕組みを理解せずに購入し後悔してしまうというケースもございます。それでは、賃貸管理会社とのトラブルによる失敗には、どのような原因があるのでしょうか?

賃貸管理会社とのトラブルの原因

賃貸管理会社とのトラブルが発生する原因は、大きく次の2つになるでしょう。

  • 質の悪い賃貸管理会社を選んでしまった
  • サブリースの仕組みを知らずに契約してしまった

賃貸管理会社とのトラブルとして、質の悪い会社に依頼をしてしまったという点が挙げられます。基本的に保有物件の入居者とやりとりをするのはその業者なので、もしも質の悪い業者に依頼をしてしまうと、入居者に失礼な接客をして退去されてしまったり、賃貸募集を怠って長期間空室が続いたり、といった問題が発生します。

更に最悪なケースは、その会社が経営破綻してしまった、という場合だと思います。そうなると、これまで行われてきた家賃の入金がなくなったり、場合によっては預かり敷金や家賃を持ち逃げされてしまうといったケースもあるようです。 それから、サブリース契約に関するトラブルも非常に多いです。サブリース契約とは、物件の所有者とサブリース会社が賃貸借契約を締結し、相場よりも1割~2割ほど安い家賃で毎月の入金を保証するとともに、そのサブリース会社が第三者に相場賃料で転貸借を行うという仕組みのことを言います。サブリース会社は言葉巧みに「30年家賃保証で安全」などと営業をかけるため、空室リスクを恐れる初心者の方が依頼をすることがあります。

しかし、契約書をしっかりと読み込むと、定期的にサブリース保証家賃を見直す旨の記載がされており、サブリース会社から一方的に家賃の減額を通告された、というケースも多々あります。こうなると、もともとCFをプラスマイナスゼロ位で運用していた方であれば、保証家賃の減額によって毎月赤字での経営が続いてしまうといった問題が発生します。 もちろん、保証家賃が変動することを承知の上で、それでも空室リスクが怖いという方であれば、サブリースも一つの選択肢にはなるでしょう。一方で、そういった仕組みを一切知らずに、「空室でも安心だから」という文言を鵜呑みにしてしまうと、後々痛い思いをすることになるでしょう。

失敗から学ぶ、成功のためのポイント

これらの失敗事例から学びとれる、不動産投資に成功するためのポイントは以下の3つです。

  • 営業担当者の言葉をそのまま鵜呑みにせず、自分で調べる
  • 時が経つにつれて変化するものを理解する
  • キャッシュフローを重視する

営業担当者はピンキリです。お客様の利益を考えた提案をしてくれる担当者と出会うことができれば、非常に心強いです。そのような営業マンは、言いくるめるような営業手法で契約をとるよりも、お客様目線で包み隠さず情報開示をしたほうが、長期的には自社の評判にもつながり、みんなが得することを理解しています。
ですが、短期的な契約獲得ばかりを考える不動産会社が多いことは事実です。直接接しているときには誠実そうに見えても、言われたことを持ち帰って自分で調べてみたら、ちぐはぐだったということもあります。不動産会社選び・担当者選びは不動産投資の成否に直結するので、物件選びと同じくらい重視しましょう。

良い担当者に出会うことさえできれば、良い賃貸管理会社を紹介してもらえたり、管理費・修繕積立金のような時とともに変化するものについても、具体的な数値を含んだ計画を立ててもらえるので安心です。

また、その計画でとても重要なのは、月々のキャッシュフローをプラスに維持することです。本来、ローン返済は家賃収入から行うところを、手出し資金で穴埋めするのは財政的にも精神的にもつらいです。
最悪の場合、プラスに戻すことができなくなったら、売却するしかなくなります。計画に基づいた売却ならよいのですが、不可抗力で売らざるを得なくなるのは失敗にほかなりません。それを防ぐには、キャッシュフローが何より重要です。

毎月安定した黒字経営を行うとともに、見込んでいた節税効果を現実のものとするためにも、しっかりと事前にシミュレーションを行い、自身の投資を数字という客観的なデータで見直せるようにしておきましょう。

【参考記事:不動産投資ではなぜキャッシュフローが重要なのか

まとめ

いかがでしょうか。まとめると、不動産投資でよくある失敗事例とその対策は、以下のようになります。

失敗事例1:空室が埋まらなかった
対策:入居付けしやすい物件を選ぶ、余裕のある資金計画を立てる

失敗事例2:維持費や修繕費の出費がかかりすぎた
対策:良い営業担当者を探す、長期修繕計画を確認する

失敗事例3:相場よりも高値で買ってしまった
対策:必ず事前に相場を調べる、新築は避ける

失敗事例4:思ったよりも節税にならなかった
対策:節税効果を過信せず、事前にシミュレーションを行う

失敗事例5:賃貸管理会社とトラブルになった
対策:質の良い業者を選ぶとともに、サブリースにのメリット・デメリットを理解する

事例がわかれば対策がとれます。不動産投資は物件購入時点でその成功・失敗の大部分が決まるので、慎重に、失敗しない物件選びをしてください。

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