不動産物件の購入時に、低金利で金利が変動しないフラット３５を利用したい人は多いでしょう。しかし中古物件の場合、どのような物件がフラット３５の対象になるか、実際にどのような準備と手続きが必要になるかなど、不明なことも多いはずです。今回は、中古マンション購入時にフラット３５を利用する方法を注意事項を交えながら、解説していきます。

中古マンション購入時にフラット３５が適用される条件

まずはフラット３５について、要点を改めて確認しておきましょう。フラット３５は、全期間固定金利型住宅ローンのことで、最長３５年という長期間、固定金利で借り入れできる制度です。上記以外にも、保証人や繰上返済手数料が不要であったり、返済中の万が一に備えて、新機構団信や新３大疾病付機構団信が用意されているなど、安心できるサポートが受けられることも民間金融機関の住宅ローンと比べて大きなメリットでしょう。

「お申込ご本人またはそのご親族の方がお住まいになる新築住宅の建設資金・購入資金または中古住宅の購入資金にご利用いただけます。」

引用住宅ローン：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】

つまり、新築、中古物件に関わらず基準を満たしていれば適用することができます。

しかし、ここで注意すべきは、第三者に貸し出す投資物件の場合、フラット３５を適用することはできないという点です。もしもフラット３５を適用した物件が投資物件だった場合は、金融機関から一括完済を求められることもあるため、絶対にしないようにしましょう。

また、残念ながらこういった安易な誘いがあることも事実です。もしも「投資用物件もフラット３５を使って購入できますよ」等といわれた場合はその業者を疑うべきと考えます。

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物件の条件とは

フラット３５を適用できる物件条件を見ていきましょう。

まずは新築、中古物件にかかわらず、購入する物件が住宅金融支援機構が定めている技術基準を達していることを示す「適合証明書」を取得する必要があることを覚えておきましょう。適合証明書は、検査機関や適合証明技術者へ物件の検査を申請し、合格すると交付される書類です。

中古物件に関しては、もしも新築時に適合証明書を取得していたとしても、原則、中古住宅の適合証明書の取得が必要になります。

中古マンションの技術基準は、以下の１０項目からなります。

共同住宅（マンション）における耐震評価基準は以下です。

1. 構造形式がラーメン構造と壁式構造の混用となっていない
2. 平面形状が著しく不整形でない
3. セットバックが大きくない
4. ピロティ部分が偏在していない

これらの条件を満たすと適合証明書が交付され、フラット３５の対象となり借り入れが可能となります。

またフラット３５には、リノベーションの費用に適用可能なフラット３５リノベもあります。中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合や住宅事業者により性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合に適用できます。

さらに、省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性の性能がより高い場合、フラット３５Sというより借入金利がさらに低い制度を利用できる可能性があります。

引用フラット３５　中古住宅の技術基準の概要

引用フラット３５ 初めての方へ

引用フラット３５リノベ

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フラット３５sとは

フラット３５Ｓとは、フラット３５やフラット２０の申請時に購入する物件の４つの性能（省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性）が基準値より高い場合、借入金利を一定期間引き下げるという制度です。

フラット３５Ｓを使って購入した物件は、一定期間金利を抑えることができるだけではなく、実際に物件に住み始めた際にもメリットを感じることができます。

例えば、フラット３５Sの適用基準の対象である省エネルギー性が高い物件は、室内の温度を調整するための電気代を削減できます。他にも耐震性が基準を満たしていれば地震保険の割引が適用されたり、耐久性・可変性が高い家では、長い目で見た時の物件の生涯コストを抑えることが可能です。

フラット３５Sの技術基準

ここからは、フラット３５Sの技術基準について解説していきます。フラット３５Sは、金利引き下げの期間が１０年間のAプランと、５年間のBプランの２つに分けられます。

Aプランの方が金利の引き下げ期間が長い分、技術基準も高くなります。中古住宅では、新築住宅・中古住宅共通の基準または中古タイプ基準のいずれかを満たす必要があります。

フラット３５S 金利Ａプラン（当初１０年間金利引下げ）

新築住宅・中古住宅共通の基準

下記の条件のうち、１つ以上の基準を満たす住宅であること。

※フラット３５S 金利Ｂプラン（当初５年間金利引下げ）

新築住宅・中古住宅共通の基準

以下のいずれか１つ以上の基準を満たす住宅であること。

中古タイプ基準

以下のいずれか１つ以上の基準を満たす住宅であること。

次にフラット３５Sを利用するにあたって、いくつか注意事項があるので解説します。

物件検査について

物件検査を適合証明技術者へ依頼する場合、フラット３５Sの物件検査については、金利Ｂプラン（中古タイプ基準）のみの取扱いとなります。

予算金額について

フラット３５Sには予算金額があります。予算に達する見込みとなった際は、新たに申請はできません。受付終了日は、終了する約３週間前までにフラット３５公式サイトで公表されるので確認しましょう。

制度変更について

フラット３５Sは２０２１年１月に制度変更を予定しています。主な変更点は、以下の３点です。

①フラット３５S（金利Ｂプラン）の省エネルギー性の基準を見直し
現行　：「断熱等性能等級４の住宅」又は「一次エネルギー消費量等級４以上の住宅」
変更後：「断熱等性能等級４の住宅」かつ「一次エネルギー消費量等級４以上の住宅」

②フラット３５リノベの要件を見直し
既存住宅の流通促進及びストックの質向上を一層推進するため 、次のとおりリフォーム規模要件を導入するとともに、フラット３５リノベ（金利Ｂプラン）の住宅要件を緩和します。

③借入申込み受付終了
フラット３５（リフォーム一体型）の借入申込み受付が２０２０年１２月末で終了

実際にどのくらいお得になるか

実際フラット３５Sを適用することでどれくらいの金額がよりお得になるのか紹介します。

例えば、フラット３５、フラット３５S（金利Aプラン）でそれぞれ ３，０００ 万円借り入れした場合で見ていきましょう。(元利均等返済、ボーナス返済なし、借入金利年１.２４％)

その場合、フラット３５S（金利Aプラン）の方が３５年間のトータルで見ると、約７１万円も返済額が少なくなります。
同条件でフラット３５とフラット３５S（金利Bプラン）を比較した場合は、約３８万円、返済額が少なくなります。

フラット３５Ｓを適用できる物件の条件は、通常のフラット３５と比べて厳しいものの、金利や実際に住み始めてからのメリットも多いため、物件選びの際には一つの指標としてフラット３５Sが適用できるかどうかも見ておくとよいでしょう。

引用フラット３５Ｓ

引用フラット３５２０２１年１月の主な制度変更事項のお知らせ

引用フラット３５S　対象住宅のメリット

引用フラット３５Ｓの対象となる住宅

中古マンションらくらくフラット３５とは

｢中古マンションらくらくフラット３５」とは、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを確認した中古マンションのことで、該当するマンションは、物件情報検索サイトで検索することができます。技術基準に適合している物件だけを検索できるため、物件検査の手続きを省くことができるため便利です。

検索したマンションは「適合証明省略に関する申出書」を実際にサイトから印刷することができます。手続きの際には「適合証明省略に関する申出書」の右上に記載されている「有効期間」が、借入申込時点で超過していないか注意してみましょう。

ちなみに掲載している物件情報は、原則として「中古マンションらくらくフラット３５」への登録手続き時点の内容であるため、必ずしも中古物件として流通しているとは限らないので注意しましょう。

その他、冒頭で解説した技術基準１０項目に購入する物件が該当しない場合、フラット３５を利用できないので注意しましょう。

参考中古マンションらくらくフラット３５のご案内

参考中古マンションらくらくフラット３５検索：長期固定金利住宅ローン フラット３５

参考投資用不動産のローンの仕組みを知ろう

中古マンションで適合証明書が必要となる場合

次に中古マンションで適合証明書が必要となる場合を見ていきましょう。

適合証明書がなぜ必要か

フラット３５で借入するには、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合している必要があります。その条件を満たしている証明書が「技適合証明書」です。

適合証明書の入手方法

中古物件購入時に適合証明書を入手するには、全国に約１３０程度ある適合証明検査機関か適合証明技術者へ物件を検査してもらい、合格すると交付されます。検査機関によって発行できる適合証明書の種類（新築、中古、リフォーム）も異なるため、間違えないように注意してください。

審査方法は２種類です。

• 書類による設計図書や登記事項証明書などを確認する
• 現地で物件を検査する

ただし、特定の条件を満たす物件の場合、物件審査を省略することができます。

その一つが、ここまでに解説した「中古マンションらくらくフラット３５」を利用する方法です。その他、あらかじめ定められた要件を満たす中古住宅を購入する場合です。

この２つのどちらかであれば「フラット３５中古住宅に関する確認書」を金融機関に提出することで物件検査を省略できます。

要件は以下の４つです。

1. 築年数が２０年以内の中古住宅で、新築時に長期優良住宅の認定を受けている住宅
   →フラット３５S（金利Aプラン）を適用可能
2. 安心Ｒ住宅である中古住宅で、新築時にフラット３５を利用している住宅
   →フラット３５S（金利Bプラン）を適用可能
3. 築年数が１０年以内の中古住宅で、新築時にフラット３５を利用している住宅
   →フラット３５S（金利Bプラン）を適用可能
4. 団体登録住宅である中古住宅で、当該団体があらかじめフラット３５の基準に適合することを確認した住宅
   →フラット３５S（金利AまたはBプラン）を状況により適用可能

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適合証明書入手の際の費用と期間

適合証明書を得るための検査手順はどこへ依頼しても基本的には同じです。手数料も大きく変わりません。また、適合証明書は住宅の種類により若干異なりますが、中古住宅の場合、現地での物件検査後、２週間程度で交付されます。

検査をしても技術基準に適合しない場合には適合証明書は交付されません。しかし、基本的には物件審査手数料は発生します。稀に金融機関経由で検査を依頼すると、適合証明書が発行されなかった場合でも、物件審査手数料が請求されないことがあるようです。

個人的には、不動産会社から紹介された金融機関を使って、フラット３５の借り入れと適合証明書の取得を申請するのが望ましいと考えています。こうすることで住宅ローン契約や適合証明書交付の連携がスムーズに行われ、不要なトラブルが抑えられると考えます。

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まとめ

中古物件購入時にフラット３５で借入をするには、購入する物件が技術基準を満たしている必要があります。技術基準を満たしているかを検査機関や適合証明技術者へ物件を検査してもらい確認しその後２週間程度で、証明書が交付されます。この証明書があればフラット３５を適用することができます。

また、先述しましたがフラット３５は、第三者に賃貸するような投資物件では適用できないことも再度確認しましょう。

適合証明書の交付に関する手続きは、物件購入元の不動産会社へ相談することがお勧めです。
「中古マンションらくらくフラット３５」の利用時や、特定の要件を満たす中古住宅を購入する場合は、物件検査を省略できるので、購入時には検討しましょう。その他、省エネルギー性などの性能がより高い物件の場合、さらに金利を抑えることができるフラット３５Sを適用できる場合があるので、押さえておきましょう。