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【完全マニュアル】中古マンションでフラット35を使うには?

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不動産物件の購入時に、低金利で金利が変動しないフラット35を利用したい人は多いでしょう。しかし中古物件の場合、どのような物件がフラット35の対象になるか、実際にどのような準備と手続きが必要になるかなど、不明なことも多いはずです。今回は、中古マンション購入時にフラット35を利用する方法を注意事項を交えながら、解説していきます。

中古マンション購入時にフラット35が適用される条件

まずはフラット35について、要点を改めて確認しておきましょう。フラット35は、全期間固定金利型住宅ローンのことで、最長35年という長期間、固定金利で借り入れできる制度です。上記以外にも、保証人や繰上返済手数料が不要であったり、返済中の万が一に備えて、新機構団信や新3大疾病付機構団信が用意されているなど、安心できるサポートが受けられることも民間金融機関の住宅ローンと比べて大きなメリットでしょう。

フラット35で借り入れできるケースについてです。フラット35については、公式で以下のように定義されています。

「お申込ご本人またはそのご親族の方がお住まいになる新築住宅の建設資金・購入資金または中古住宅の購入資金にご利用いただけます。」

引用住宅ローン:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

つまり、新築、中古物件に関わらず基準を満たしていれば適用することができます。

しかし、ここで注意すべきは、第三者に貸し出す投資物件の場合、フラット35を適用することはできないという点です。もしもフラット35を適用した物件が投資物件だった場合は、金融機関から一括完済を求められることもあるため、絶対にしないようにしましょう。

また、残念ながらこういった安易な誘いがあることも事実です。もしも「投資用物件もフラット35を使って購入できますよ」等といわれた場合はその業者を疑うべきと考えます。

参考もう騙されない!悪徳営業マンを見抜く4つのポイントとは?

物件の条件とは

フラット35を適用できる物件条件を見ていきましょう。

まずは新築、中古物件にかかわらず、購入する物件が住宅金融支援機構が定めている技術基準を達していることを示す「適合証明書」を取得する必要があることを覚えておきましょう。適合証明書は、検査機関や適合証明技術者へ物件の検査を申請し、合格すると交付される書類です。

中古物件に関しては、もしも新築時に適合証明書を取得していたとしても、原則、中古住宅の適合証明書の取得が必要になります。

中古マンションの技術基準は、以下の10項目からなります。

接道 原則として一般の道に2m以上接すること
住宅の規模 30㎡以上
住宅の規格 原則として2以上の居住室ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
戸建型式等 木造の住宅は一戸建てまたは連続建てに限る
住宅の構造 耐火構造、準耐火構造、または耐久性基準に適合
住宅の耐震性 建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、耐震評価基準などに適合
劣化状況 外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等
維持管理基準(管理規約) 管理規約が定められていること
維持管理基準(長期修繕計画) 計画期間20年以上

共同住宅(マンション)における耐震評価基準は以下です。

  1. 構造形式がラーメン構造と壁式構造の混用となっていない
  2. 平面形状が著しく不整形でない
  3. セットバックが大きくない
  4. ピロティ部分が偏在していない

これらの条件を満たすと適合証明書が交付され、フラット35の対象となり借り入れが可能となります。

またフラット35には、リノベーションの費用に適用可能なフラット35リノベもあります。中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合や住宅事業者により性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合に適用できます。

さらに、省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性の性能がより高い場合、フラット35Sというより借入金利がさらに低い制度を利用できる可能性があります。

引用フラット35 中古住宅の技術基準の概要

引用フラット35 初めての方へ

引用フラット35リノベ

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フラット35sとは

フラット35Sとは、フラット35やフラット20の申請時に購入する物件の4つの性能(省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性)が基準値より高い場合、借入金利を一定期間引き下げるという制度です。

フラット35Sを使って購入した物件は、一定期間金利を抑えることができるだけではなく、実際に物件に住み始めた際にもメリットを感じることができます。

例えば、フラット35Sの適用基準の対象である省エネルギー性が高い物件は、室内の温度を調整するための電気代を削減できます。他にも耐震性が基準を満たしていれば地震保険の割引が適用されたり、耐久性・可変性が高い家では、長い目で見た時の物件の生涯コストを抑えることが可能です。

フラット35Sの技術基準

ここからは、フラット35Sの技術基準について解説していきます。フラット35Sは、金利引き下げの期間が10年間のAプランと、5年間のBプランの2つに分けられます。

Aプランの方が金利の引き下げ期間が長い分、技術基準も高くなります。中古住宅では、新築住宅・中古住宅共通の基準または中古タイプ基準のいずれかを満たす必要があります。

フラット35S 金利Aプラン(当初10年間金利引下げ)

新築住宅・中古住宅共通の基準

下記の条件のうち、1つ以上の基準を満たす住宅であること。

省エネルギー性 一次エネルギー消費量等級5の住宅
耐震性 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
バリアフリー性 高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
耐久性・可変性 長期優良住宅

※フラット35S 金利Bプラン(当初5年間金利引下げ)

新築住宅・中古住宅共通の基準

以下のいずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。

省エネルギー性1 断熱等性能等級4の住宅
省エネルギー性2 一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
耐震性1 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上の住宅
耐震性2 免震建築物
バリアフリー性 高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
耐久性・可変性 劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅

中古タイプ基準

以下のいずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。

省エネルギー性 二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅
耐震性 建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅か、中古マンションらくらくフラット35の内、フラット35Sとして登録された住宅
バリアフリー性 室および階段に手すりを設置した住宅
耐久性・可変性 屋内の段差を解消した住宅

次にフラット35Sを利用するにあたって、いくつか注意事項があるので解説します。

物件検査について

物件検査を適合証明技術者へ依頼する場合、フラット35Sの物件検査については、金利Bプラン(中古タイプ基準)のみの取扱いとなります。

予算金額について

フラット35Sには予算金額があります。予算に達する見込みとなった際は、新たに申請はできません。受付終了日は、終了する約3週間前までにフラット35公式サイトで公表されるので確認しましょう。

制度変更について

フラット35Sは2021年1月に制度変更を予定しています。主な変更点は、以下の3点です。

①フラット35S(金利Bプラン)の省エネルギー性の基準を見直し
現行 :「断熱等性能等級4の住宅」又は「一次エネルギー消費量等級4以上の住宅」
変更後:「断熱等性能等級4の住宅」かつ「一次エネルギー消費量等級4以上の住宅」

②フラット35リノベの要件を見直し
既存住宅の流通促進及びストックの質向上を一層推進するため 、次のとおりリフォーム規模要件を導入するとともに、フラット35リノベ(金利Bプラン)の住宅要件を緩和します。

③借入申込み受付終了
フラット35(リフォーム一体型)の借入申込み受付が2020年12月末で終了

実際にどのくらいお得になるか

実際フラット35Sを適用することでどれくらいの金額がよりお得になるのか紹介します。

例えば、フラット35、フラット35S(金利Aプラン)でそれぞれ 3,000 万円借り入れした場合で見ていきましょう。(元利均等返済、ボーナス返済なし、借入金利年1.24%)

その場合、フラット35S(金利Aプラン)の方が35年間のトータルで見ると、約71万円も返済額が少なくなります。
同条件でフラット35とフラット35S(金利Bプラン)を比較した場合は、約38万円、返済額が少なくなります。

フラット35Sを適用できる物件の条件は、通常のフラット35と比べて厳しいものの、金利や実際に住み始めてからのメリットも多いため、物件選びの際には一つの指標としてフラット35Sが適用できるかどうかも見ておくとよいでしょう。

引用フラット35S

引用フラット352021年1月の主な制度変更事項のお知らせ

引用フラット35S 対象住宅のメリット

引用フラット35Sの対象となる住宅

中古マンションらくらくフラット35とは

「中古マンションらくらくフラット35」とは、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを確認した中古マンションのことで、該当するマンションは、物件情報検索サイトで検索することができます。技術基準に適合している物件だけを検索できるため、物件検査の手続きを省くことができるため便利です。

検索したマンションは「適合証明省略に関する申出書」を実際にサイトから印刷することができます。手続きの際には「適合証明省略に関する申出書」の右上に記載されている「有効期間」が、借入申込時点で超過していないか注意してみましょう。

ちなみに掲載している物件情報は、原則として「中古マンションらくらくフラット35」への登録手続き時点の内容であるため、必ずしも中古物件として流通しているとは限らないので注意しましょう。

その他、冒頭で解説した技術基準10項目に購入する物件が該当しない場合、フラット35を利用できないので注意しましょう。

参考中古マンションらくらくフラット35のご案内

参考中古マンションらくらくフラット35検索:長期固定金利住宅ローン フラット35

参考投資用不動産のローンの仕組みを知ろう

中古マンションで適合証明書が必要となる場合

次に中古マンションで適合証明書が必要となる場合を見ていきましょう。

適合証明書がなぜ必要か

フラット35で借入するには、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合している必要があります。その条件を満たしている証明書が「技適合証明書」です。

適合証明書の入手方法

中古物件購入時に適合証明書を入手するには、全国に約130程度ある適合証明検査機関か適合証明技術者へ物件を検査してもらい、合格すると交付されます。検査機関によって発行できる適合証明書の種類(新築、中古、リフォーム)も異なるため、間違えないように注意してください。

審査方法は2種類です。

  • 書類による設計図書や登記事項証明書などを確認する
  • 現地で物件を検査する

ただし、特定の条件を満たす物件の場合、物件審査を省略することができます。

その一つが、ここまでに解説した「中古マンションらくらくフラット35」を利用する方法です。その他、あらかじめ定められた要件を満たす中古住宅を購入する場合です。

この2つのどちらかであれば「フラット35中古住宅に関する確認書」を金融機関に提出することで物件検査を省略できます。

要件は以下の4つです。

  1. 築年数が20年以内の中古住宅で、新築時に長期優良住宅の認定を受けている住宅
    →フラット35S(金利Aプラン)を適用可能
  2. 安心R住宅である中古住宅で、新築時にフラット35を利用している住宅
    →フラット35S(金利Bプラン)を適用可能
  3. 築年数が10年以内の中古住宅で、新築時にフラット35を利用している住宅
    →フラット35S(金利Bプラン)を適用可能
  4. 団体登録住宅である中古住宅で、当該団体があらかじめフラット35の基準に適合することを確認した住宅
    →フラット35S(金利AまたはBプラン)を状況により適用可能

参考マンション査定が分かる!所有者が知っておきたいポイントを解説!

適合証明書入手の際の費用と期間

適合証明書を得るための検査手順はどこへ依頼しても基本的には同じです。手数料も大きく変わりません。また、適合証明書は住宅の種類により若干異なりますが、中古住宅の場合、現地での物件検査後、2週間程度で交付されます。

検査をしても技術基準に適合しない場合には適合証明書は交付されません。しかし、基本的には物件審査手数料は発生します。稀に金融機関経由で検査を依頼すると、適合証明書が発行されなかった場合でも、物件審査手数料が請求されないことがあるようです。

個人的には、不動産会社から紹介された金融機関を使って、フラット35の借り入れと適合証明書の取得を申請するのが望ましいと考えています。こうすることで住宅ローン契約や適合証明書交付の連携がスムーズに行われ、不要なトラブルが抑えられると考えます。

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まとめ

中古物件購入時にフラット35で借入をするには、購入する物件が技術基準を満たしている必要があります。技術基準を満たしているかを検査機関や適合証明技術者へ物件を検査してもらい確認しその後2週間程度で、証明書が交付されます。この証明書があればフラット35を適用することができます。

また、先述しましたがフラット35は、第三者に賃貸するような投資物件では適用できないことも再度確認しましょう。

適合証明書の交付に関する手続きは、物件購入元の不動産会社へ相談することがお勧めです。
「中古マンションらくらくフラット35」の利用時や、特定の要件を満たす中古住宅を購入する場合は、物件検査を省略できるので、購入時には検討しましょう。その他、省エネルギー性などの性能がより高い物件の場合、さらに金利を抑えることができるフラット35Sを適用できる場合があるので、押さえておきましょう。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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