２０２０年４月に条件変更が行われたフラット３５。その理由は不正融資による問題が発覚したからだと言われていますが、実際にどのように条件変更されたのでしょうか。こちらの記事では、フラット３５の条件変更についての詳細と不正融資の問題点についてまとめています。住宅購入でフラット３５の申請を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

２０２０年３月以前のフラット３５の条件とは

フラット３５は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している固定金利型の住宅ローンです。民間金融機関にとって長期間の金利を固定にすることはリスクがあるため、変動金利型で商品を売るのが鉄則ですが、住宅金融支援機構がそのリスクをカバーすることで固定金利の住宅ローンとして実現しました。

フラット３５の申し込みには、申し込みする人の年齢が満７０歳未満であることや、年収に応じて４００万円未満の場合は総返済負担率が３０％以下、４００万円以上の場合は総返済負担率が３５％以下と借入金の年間返済額に上限があるなど、条件を満たす必要があります。他には、借入額が１００万円以上８，０００万円以下であることや、借入期間が１５年以上（申し込んだ本人もしくは連帯債務者が満６０歳以上の場合は１０年以上）であること、住宅の床面積が一戸建ての場合だと７０平方メートル以上、マンションだと３０m平方メートル以上であることなどが条件にあたります。

フラット３５のメリット

フラット３５には、公式が掲げる４つのメリットがあります。こちらでは、その４つのメリットを詳しく解説します。

固定金利

先に述べた通り、フラット３５の特徴は金利が固定であることです。資金を受け取った瞬間に、返済終了までの金利と返済額が確定します。途中で市場金利に変動があっても、もちろん金利は固定です。市場金利が上昇しても高くならない代わりに市場金利が降下しても安くはなりません。ただ、長期的に返済を続ける必要があるので、金利が固定であることは返済プランを立てやすく安心してローンを組めるのでおすすめです。

メニューが豊富

フラット３５には以下の３つのメニューがあります。

• 【フラット３５】S
  省エネや耐震性に特化した質の高い住宅を取得する際に、金利を一定期間引き下げてくれる
• 【フラット３５】リノベ
  中古住宅を取得した後リフォームを行うところまでがセットになっている
• 【フラット３５】
  子育て支援や地域活性化に積極的な地方公共団体と住宅金融支援機構が提携し、地方公共団体による補助金の交付や金利の一定期間引き下げがセットになっている

自分にあったメニューを選ぶことで、よりお得に住宅ローンを組むことができます。将来設計を考えている方には特に嬉しいポイントではないでしょうか。

保証人不要

フラット３５は、住宅金融支援機構の後ろ盾があることから、保証人を立てる必要がありません。また、返済中の繰上げや返済方法の変更で手数料がかかることもありません。そのため、一度確定した返済額から大きく増減することもないのです。

安心のサポート

万が一返済が滞ってしまいそうな場合に備えて、新機構団信や新３大疾病付機構団信によるサポートが用意されています。前述した豊富なメニューも合わせて、計画的に返済しやすいようにサポートが充実しているため、安心して住宅ローンを組むことができます。

２０２０年４月からのフラット３５条件変更

２０２０年４月より、フラット３５の条件が変更になりました。具体的にどのような点で変更があったのか見ていきましょう。

総返済負担率の算出時に対象となる借入金の見直し

大きな変更の一つとして、総返済負担率の算出方法の見直しが挙げられます。年収に対して年間合計返済額がどれくらいあるかを示す割合を計算するにあたり、借入金の対象に追加・変更がありました。特に、賃貸を所有している方や不動産投資を行っている方は大きく関係することなので、以下で詳しく解説します。

総返済負担率にマンション投資や不動産投資の借入金も追加される

フラット３５を利用するためには、総返済負担率が年収４００万円未満の場合だと３０％以下、４００万円以上の場合だと３５％以下であることが条件となります。総返済負担率とは、収入に対する返済額の割合を現したもので、フラット３５の返済以外に住宅ローンや教育ローン、自動車ローン、またキャッシングやリボ払いを含めたカードローンなどの返済額も合わせて算出されます。２０２０年４月の制度改正により、ここにさらに「賃貸予定または賃貸中の住宅についての借入金の返済額」が加算されることとなりました。今までは賃貸住宅を所有していて借入金があった場合でも、家賃が入る予定があれば返済額に加算する必要はありませんでしたが、改正により変更になったというわけです。

例えば、住宅ローンを立てるとき、返済計画に無理が生じないよう総返済負担率に基づいて審査が行われるのですが、もし「賃貸予定や賃貸中の住宅の借入金」がある場合はこちらの返済額も加算して審査が行われるということです。「賃貸予定や賃貸中の住宅の借入金」にはマンション投資や不動産投資でローンを組んでいる場合の返済額も該当します。そのため、２０代のうちから不動産投資を積極的に行っている方だと、３０代を過ぎてから持ち家を購入できないケースがあり得るかもしれません。また、年収が７〜８００万円で、マンション投資や不動産投資を４〜５件持っている方だと、もう既に借入れできる余地がないかもしれません。借入金を用いてマンション投資や不動産投資を行っている方や賃貸住宅を所有している方は注意が必要です。

ただ、一棟アパートや一棟マンションなど、ローンの対象が１棟の共同住宅である場合は、例外となります。

売却予定の住宅ローンの見直し

住宅ローンの返済が残っている状態で現在住んでいる住宅を売却する予定がある場合、その売却予定金額を支払うことで住宅ローンが完済できる場合にのみ、総返済負担率から住宅ローンの返済額を除外することができます。住宅ローンは、売却予定金額だけで完済する必要はなく、手持ち金や新規借入金で賄うことも可能です。売却予定金額が安くなり、手持ち金を加算しても完済できない場合は賃貸として貸さざるを得ないため、総返済負担率に加算されます。

セカンドハウス取得のための二重ローンが取り扱えない

生活の拠点となる住居のほかに、例として、週末だけ拠点から離れて過ごすために別で取得する住居をセカンドハウスと言います。今まではセカンドハウスを取得する数に制限はなく、融資の要件を満たしていればフラット３５を申し込むことができました。しかし、条件改正によりセカンドハウスは一つまでしか取得できず、その他サードハウスにあたる住居にはフラット３５を申し込むことができなくなりました。

また、フラット３５は賃貸物件の融資を認めていないことから、フラット３５の完済を待たずしてセカンドハウスを第三者に貸し出すことはご法度となりました。もしフラット３５の返済中に第三者にセカンドハウスを貸し出していたことが発覚すると、債務の全額を一括返済するよう促される可能性があるのでご注意ください。

借り換えを希望する場合の、借入期間変更

フラット３５には、借入（返済）期間が原則１５年以上でなければ申し込みができないといった下限がありました（申し込んだ本人もしくは連帯債務者が満６０歳以上の場合は下限が１０年となります）。そのため、残りの返済期間が１５年未満の住宅ローンに借り換えを行う場合は、フラット３５に申し込むことができませんでした。ただ、繰上げ返済や売却によって、返済期間が１５年以内になってしまう場合は例外でした。

しかし、２０２０年４月の制度改正により、「３５年－住宅取得時に借り入れた住宅ローンの経過期間（１年未満切上げ）」が１５年未満の場合や「申し込んだ本人もしくは連帯債務者が満６０歳以上」で住宅ローンの経過期間が１０年未満の場合でもフラット３５の申し込みができるようになりました。以前まで設けられていた下限が見直されたということです。

申し込み時、年齢が満７０歳以上の場合は、条件に該当していても親子リレー返済を除いてフラット３５の申し込みができないのでご注意ください。また、こちらは新規で借りる方には関係がなく、借り換えを行う人が見ておくべき改正になります。

繰り返されていたフラット３５を利用した不正融資とは？

フラット３５を利用して不正に不動産投資に利用されている事案が、２０２０年頭に発覚しました。確認された融資は１６２件に及び、融資額は３３億円に昇ったとされています。

本記事で解説している通り、フラット３５は住宅購入のためのローン支援であるため、不動産投資に用いることは禁止されています。しかし、当該事案では住宅購入者がフラット３５がリスクの少ない不動産投資であると説明を受けていたことに問題があり、水増しされた金額が記載された売買契約書を書かされていたようです。

ターゲットになったのは年収３〜４００万円の２０代～３０代前半の独身会社員が８割を占めています。不正が発覚した時点で借入金の一括返済を求められており、自己破産する人も少なくありません。実際にフラット３５を利用して不動産投資目的で住宅購入を行った人たちは、悪徳勧誘を受けた被害者とも言えますが、負債は自分で返していくしかありません。フラット３５の仕組みを理解し、住宅購入の知識を持って冷静に判断していれば未然に防げたこととも言えます。このような不正利用はフラット３５に限らず、横行している危険が高いため、個々人が正しい情報をリサーチして注意していく必要があります。

今回このような不正があったために条件が変更となり、マンション投資や不動産投資の返済額も総返済負担率の算出に必須となったのでしょう。もともと、年収による審査が厳しくなかった制度なだけに、これ以上条件が厳しくならないよう一人一人が気をつけていくしかありません。

まとめ

住宅ローンの購入を支援してくれるフラット３５について、条件変更の詳細や不正利用について紹介しました。総返済負担率の算出方法が変わり、特に不動産投資をしている人は申請が通りにくくなってしまいましたが、フラット３５がどのような制度かを理解して、正しく使用することが求められています。

２０２１年１月には、さらにフラット３５ Sの省エネルギー基準の見直したフラット３５ リノベの条件見直しが予定されています。住宅購入を考えている方はこちらもチェックしておくようにしてくださいね。

参考不動産投資ローンと住宅ローン(マイホーム融資)を両立することはできるのか？重要なのは順番！