不動産投資で最低限気をつけるべき４つのリスクとその対策方法とは？
- 更新：
- 2022/09/09
不動産投資は1,000万円以上の高額な費用をかけて行う投資です。その金額の大きさから、株や投資信託、FXのような他の金融商品と比べてリスクが大きいと考える人が多いのではないでしょうか。
実際は、扱う金額の大きさと投資のリスクは必ずしも比例しません。不動産投資は扱う金額が大きいですが、リスクとリターンの関係はミドルリスクミドルリターン、またはローリスクローリターンといったところです。十分に知識を身につけて慎重に行えば、大きな損失を出す可能性は少ないのです。
とはいえ、投資ですのでもちろんリスクはあります。大切なのは、どんなリスクがあるのかをあらかじめ理解し、そのリスクをできる限り抑えることです。ここでは不動産投資をするうえで知っておくべき以下４つのリスクについて説明します。
- 家賃収入減少のリスク（空室、家賃滞納、家賃下落、サブリース契約内容の変更）
- 経費増加のリスク（金利変動、積立修繕費）
- 災害リスク（地震、火災）
- 出口戦略上のリスク（流動性、地価下落）
１．家賃収入減少のリスク
不動産投資を行ううえで、最も大きなリスクは家賃収入の減少です。不動産投資の収入源は、家賃収入と売却益であり、利回りなどの収益性は家賃収入をもとに計算します。
この家賃収入が減少するのは、空室になってしまった時と、家賃が滞納された時、そして家賃が下落した時、そしてサブリース契約の内容が変更された時です。
満室で常に回り続けるイメージをし続けるのは危険なので、常に家賃収入減少を見込んだ経営計画を立てましょう。
１-(1) 空室リスク
空室のリスクは常につきまといます。不動産投資の初心者は区分マンションからスタートするのが一般的ですが、区分マンションは空室になれば家賃収入はゼロです。収入がゼロになってしまっては利回りも何もなく、購入前に入念な事業計画を立てていたのが無意味になってしまいます。
退去後に次の入居者が決まる間の1ヶ月間など、一時的な空室はどうしても発生してしまうでしょう。ですが、これが2ヶ月、3ヶ月と続いてしまうと、収入がない中でローンの返済を行うことになり、非常に苦しいです。
空室リスクを最小限に抑えるには、空室になりにくい物件を購入することです。具体的には東京23区などの都心部、駅から徒歩10分以内の物件などです。多くの人が賃貸物件を探すときに必須条件としてあげるような条件が揃っている物件をイメージするとよいでしょう。
また複数の物件を所有して空室リスクを分散させる方法も有効です。１件が空室になっても他の家賃収入があるので、収入ゼロにはなりません。ただし初心者にはなかなか難しい方法なので、まずは空室になりにくい物件を買うことを重視してください。
１-(2) 家賃滞納リスク
入居者がいても、家賃を滞納されてしまえば収入は得られません。家賃滞納も不動産投資で注意すべきリスクのひとつです。
「家賃の滞納なんて、ほとんどないのでは？」と思うかもしれませんが、けっこうあります。2016年10月～2017年3月の家賃滞納率は、首都圏4.8%、関西圏8.0%、全国6.6%です首都圏では21件に１件、関西圏では13件に1件の賃貸物件の家賃が滞納されているということです。
家賃滞納のリスクを減らすには、入居者審査を厳しくする方法があります。勤め先の勤続年数や年収、連帯保証人の基準などを厳しめにすることで、家賃滞納は起こりづらくなります。ただし、厳しくしすぎると入居づけがしづらくなることもあるので、バランスが大切です。
また、家賃滞納保証のある賃貸管理会社を選ぶ方法もあります。手数料はかかりますが、滞納があったときに保証があるので安心です。
もう一つの観点として、見た目がボロっとした物件の購入を避けることも重要です。そのような物件は家賃設定も低くなり、支払い能力が高くない入居者が中心になりやすいからです。
生活保護者などをあえて入居者に設定するような手法は全くおすすめ出来ません。
１-(3) 家賃下落リスク
家賃の設定金額が下がれば、当然ながら家賃収入は下がります。ですが、家賃は築年数とともに必ず下がります。防ぎようがないので、あらかじめ覚悟しておくべきリスクです。
下落自体を防ぐことはできませんが、下落の影響をできるだけ受けないようにする方法は３つあります。家賃が下がりにくい物件を選ぶことと、すでに家賃が下がった物件を選ぶこと、家賃が下がらないように手を加えることです。
家賃が下がりにくい物件は、先に説明した空室になりやすい物件と同じ考え方です。人気エリアの駅近であれば、入居者が得やすく家賃も下がりにくいです。
すでに家賃が下がった物件を選ぶには、築年数２０年前後の物件が狙い目です。物件の価格は新築からすぐに３割程度下がり、その後数年間のうちに大きく下がります。築20年前後であればその下落傾向が落ち着いているので、購入後すぐに下がるリスクはかなり抑えられます。
それから、自身で手を加えて家賃が下がらないようにするというのも立派な戦略です。不動産投資の良いところは、株式やFXと違って投資対象が実際に存在するので、自身の努力で資産価値を向上させることができる点にあります。具体的には、リフォームやリノベーション工事を行うことで、家賃下落をかなり抑えることができます。中でもおすすめなのは、三点ユニットをバストイレ別にすることでしょう。基本的に築20年以上の物件は、三点ユニットの部屋が多いように感じます。設計当時は、なるべく居住空間を広くするための工夫で、人気もあったようなのですが、最近では三点ユニットというだけで入居対象から外してします人も多いです。そのため、三点ユニットをバストイレ別の仕様に変えるだけでも、かなり多くの層の賃貸ニーズも取り込むことができるでしょう。このように、部屋の設備に手を加えることで家賃下落を抑えることができる、というのは頭の片隅に入れておいてください。
1-(4) サブリース保証賃料の減額リスク
家賃収入が下がるリスクの中に、サブリース契約を結んでいた場合に、保証されているはずの賃料が減額され、結果として見込んでいたほどの家賃が入らなくなった、という危険性があります。
サブリースというのは、「たとえ空室であっても毎月一定の家賃収入を保証します」という内容の契約です。もちろん、空室リスクがない、というメリットがあるのは事実ですが、一方で良いことばかりではありません。サブリース会社にとって利益にならないと、そもそもサブリース契約というものは存在しえないのです。
サブリース会社は、相場家賃の85％～90％の保証をオーナーにする一方で、自社で入居付けを行い、相場かそれ以上の家賃収入を得て、保証賃料との差額で利益を出します。ずっと満室が続いていれば、サブリース会社もオーナーもWin-Winの関係でいられますから、特に問題が生じることもありません。
しかし、もし仮に空室が数か月から半年間も続けば、賃料収入がないにも関わらず保証賃料を払い続けるサブリース会社にとっては大きな損失となります。そこで、そういった問題が起きた際には「サブリース会社が一方的に賃料の減額を求めることができる」といった取り決めが契約書に盛り込まれていることがあります。
保証賃料が下がる可能性もあるということをあらかじめ認識しているのであれば、特にトラブルになることはないでしょう。ただ、営業マンに言われるがままに購入してしまった方の中には、こういった減額交渉についてなんら予備知識がなく、家賃が下がってから初めて後悔をする、という方もいらっしゃいます。ですから、サブリース契約の内容については、締結前にしっかりと吟味するようにしましょう。
２．経費増加のリスク
不動産投資の家賃収入による利益（インカムゲイン）は、「家賃収入 - 諸経費」です。この経費が増えれば利益は減ってしまいます。
支払額が増える可能性がある経費は、不動産投資ローンの利息と、管理費・積立修繕費です。
２-(1) 金利変動リスク
投資物件の購入は一般的に、不動産投資ローンを利用して行います。この不動産投資ローンのほとんどは、世の中の金利動向によって利率が変化する「変動金利」です。金利が高くなれば月々の支払いの利息も高くなり、利益を圧迫します。
現在は金利が非常に低く、この傾向はしばらく続きそうですが、ずっと続く保証はもちろんありません。このリスクを避けるには、借り入れの総額を抑えることが最も無難な方法でしょう。物件価格が高すぎるものを避ければ融資の金額も大きすぎるものではなくなり、月々の返済額も小さくなります。大きな投資は十分な知見を積んでから行うのがよいでしょう。
不動産会社によっては頭金ゼロのフルローンを売りにした営業をしてくるところもありますが、フルローンは物件価格を全額借りることになり、返済額も大きくなるので、リスクが上がります。
参考不動産投資ローンの融資を受ける前に知っておきたい大事な知識
２-(2) 管理費・積立修繕費の増加リスク
不動産を所有すれば、管理費や積立修繕費を管理会社に支払うことになります。これらの費用はその性質上、物件の老朽化とともに高くなっていきます。中古の投資用マンションを購入する場合、過去の管理状況や積立計画がずさんだと、そのしわよせとして購入後に急な値上げが発生することもあります。
このリスクは、管理会社をよく見極めることで減らすことができます。大規模修繕が最近行われたかどうかや現在の積立金額を物件購入前に確認するだけでも、大きな傾向がつかめます。そして、築年数以上に古びた物件は避けましょう。十分な管理がされていない何よりの証拠です。
それから、将来の修繕積立金の値上げのリスクを図るための指標となる資料が存在します。その資料は「重要事項調査報告書」と呼ばれています。
重要事項調査報告書は、管理会社が毎年発行する書類で、マンション全体の管理費や修繕積立金の支払い状況や積み立て状況のほか、共用部の各種工事とその費用についても詳細がまとめられています。この資料に目を通すことで、修繕積立金はしっかりと貯まっているか、大規模修繕工事はしっかりと行われているかといった点が判明します。修繕積立金が全く足らずに借り入れを起こしているマンションも稀にありますが、こういった資金繰りに苦しんでいる物件は管理能力に乏しく、将来的な資産価値の安定を見込むのは難しいといってもいいでしょう。
また、全体での管理費・修繕積立金の滞納額も重要なパラメーターです。区分所有者の変更のタイミングで管理費等の支払いタイミングがずれたりして、数万円～数十万円位であれば誤差の範囲で済むかもしれません。しかし、マンション全体で数百万円の滞納がある場合には、悪質な滞納者がいたり、管理会社や管理組合の運営能力が足りない危険性があります。 そういったマンションの運営能力は、当然投資にも大きく影響を与えるわけですから、重要事項調査報告書にはしっかりと目を通しておくようにしておいてください。
３．災害リスク
地震や火災といった災害によって物件に被害が出ると、突発的な修繕費用がかかってしまいます。最悪、不動産事業の継続ができなくなることもありえます。
３-(1) 地震リスク
日本は地震大国ですが、そのため物件の耐震技術も発達しています。地震自体は避けられませんが、地震が起こっても耐えられる物件を選ぶことでリスクを抑えられます。
ポイントは「新耐震基準で建てられた物件かどうか」です。新耐震基準とは、新耐震基準とは、1981年6月1日に改正された耐震基準です。これは1978年の宮城県沖地震を受けて改正されたもので、それ以前の基準を旧耐震基準と呼びます。
新耐震基準では「震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しない」「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しない」という強度の基準が設定されています。阪神淡路大震災の時には、旧耐震基準の建物は70%近くが小破・大破したのに対し、新耐震基準の建物では30%以下でした。
築浅～築20年前後ほどの物件を選ぶなら問題ありませんが、築年数35年以上の物件を購入する場合は、新耐震基準で建てられているかどうかを確認しましょう。
３-(2) 火災リスク
物件が火事になってしまうリスクも、可能性は高くないですがあり得ます。入居者の不注意によることもあれば、放火や周辺物件の火事に巻き込まれることも想定出来ますが、これらの事象をオーナーが防ぐことは不可能です。
最も現実的な対策は、火災保険に加入することです。起こりうることを防ぐのではなく、起こってもなんとかなるようにしておくという考え方です。
同じ考え方で、RC造（鉄筋コンクリート造）の燃えにくい物件を購入するという方法もあります。仮に火災になっても燃え広がりにくく、原状復帰もしやすいです。
４．出口戦略上のリスク
不動産投資で利益を出す方法は、家賃収入と、売却です。この売却計画のことを出口戦略と呼びますが、出口戦略上のリスクには「高額なので簡単に買い手がつかない」「計画していたよりも売却価格が下がる」という２つのリスクがあります。
４-(1) 流動性のリスク
金融商品における流動性とは、換金のしやすさです。上場企業の株式などは換金しやすく、流動性が高い金融商品です。
投資用不動産は流動性が低いです。数百万円～数千万円という高額商品であり、よっぽど経験豊富な投資家でない限りは即断即決で購入する類のものではありません。そのため、売りたいと思った時に売れないおそれがあります。
このリスクの対策は、買い手がつきやすい物件を購入することと、期間に余裕を持った売却計画を立てることです。買い手がつきやすい物件、とは簡単に言うと、次の買主が買いやすい物件とも言い換えることができます。基本的に購入の方法には「現金」と「融資」の二通りが存在します。まず現金購入の買主の場合には、どれだけ利回りが取れているかが最も重要な要素ですから、「売却時に高い利回りで売れそうな物件」が最も売れやすい物件になります。そのためには、相場よりも安い価格で購入するか、賃料の下がりにくい場所を選ぶか、売却時にリノベーションをかけて利回りを上げるか、が現実的な方法となると思います。
一方で、融資購入の買主の場合には話が異なります。融資で購入する場合、多くの金融機関が「法定耐用年数－築年数」で融資期間を決めることとなります。その際、あまりに古い物件だったり、既存不適格(再建築不可等)の物件であったりすると、融資付が難しくなり結果として売れ残ってしまう可能性があります。それを避けるためには、なるべく築年数の浅い物件を所有し、売却時であっても次の買い手の融資がつきやすい物件を選ぶことで、売れやすさに大きく影響するでしょう。
いずれにしても、次の買い手のことまで考えて物件を購入することが、売却時に成功するかが変わってくると言えます。次に、期間に余裕を持った売却計画を立てるという点について解説します。流動性リスクの項目でも説明した通り、不動産は売ろうと思ってもすぐに売れるわけではありません。株式やFXであれば、よほどの変動相場でない限りは意思決定とほぼ同時に購入や売却を行うことが可能ですが、不動産は価格が非常に高額なため、どれだけ早くても数か月、遅いと数年間かけて売却活動を行う必要があります。
もちろん、売れなくても余裕があるほど潤沢な資金を持っている方であれば、「売れるまで気長に待とう」と考えてもよいでしょう。一方でなるべく早く売って現金化したいと考えている人にとっては、いかに早く買い手を見つけるかは死活問題になりかねません。その際に重要となるのが、余裕を持ったスケジューリングになります。そもそも、今すぐ現金が必要という状況になるまで不動産を売ろうとしなかった時点で失敗と言えるかもしれません。「不動産は流動性が低い」ということをよく認識しておけば、遅くとも現金が必要になりそうなタイミングの一年前までには売却活動をスタートすることもできるでしょう。
また、売却を依頼する不動産業者を見極める際にも、余裕を持ったスケジュールで動くことで、複数社の見積もりを取ることができますし、その中で自分の考えにもっとも合う会社に任せるといった選択肢も出てきます。このように、焦って売却するのではなく、ゆとりを持った売却活動の方が成功する確率は格段に向上すると思います。
４-(2) 地価下落リスク
管理も行き届いていて駅から近い物件でも、そのエリアの人気がなくなり、人口が減ってしまっていれば、地価が下がります。地価が下がれば当然、物件の売却価格も下がります。
地価下落リスクの対策は、人気エリアの物件を選ぶことです。日本は総人口が減少傾向にあり、その人口は都心部に集中しています。東京23区の人気エリアには人が集まる一方で、東京・大阪でも人口が減っているエリアはたくさんあります。人口が減れば空室リスクが高まりますので、投資物件としての価値も下がります。そうなりにくい物件を選ぶことが重要です。
くれぐれも土地勘のない、地方の物件などを営業マンに言われるがままに契約するようなことはしないように気をつけましょう。ここまでの様々なリスクにいくら注意しても物件選びの段階で間違えてしまうと取り返しがつきません。
まとめ
いかがでしょうか。不動産投資のリスクには様々な種類があり、防ぎようがないものもありますが、物件の選び方次第で防げるものがたくさんあります。人気エリアの駅近物件を選ぶことで、空室リスク・家賃下落リスク・流動性リスク・地価下落リスクといった、不動産投資における大きなリスクは抑えられるのです。当然、これから物件を買おうとする際には情報が乏しいことも考えられますので、その際には信頼できる不動産会社のパートナーと共に優れた物件を見つけることが重要でしょう。
とはいえ「人気エリアの駅近」などの条件は誰でも知っていることであり、それだけではあまりにも大雑把で、物件探しの大きな手助けにはなりにくいでしょう。実際には様々な角度から物件を検討する必要があります。より詳しい基準をもとにした収益物件の選定を簡単に行うため、当社は独自システムMIKATA（ミカタ）イズムを開発しました。気になる物件の価格や最寄り駅など15項目を入力することで、その物件の投資価値を簡易チェックすることができます。無料会員登録すると利用できるので、よりよい物件選びにご利用ください。
この記事の監修：
