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不動産投資の4つのリスクとその対策方法とは?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資は1000万円以上の高額な費用をかけて行う投資です。その金額の大きさから、株や投資信託、FXのような他の金融商品と比べてリスクが大きいと考える人が多いのではないでしょうか。

実際は、扱う金額の大きさと投資のリスクは必ずしも比例しません。不動産投資は扱う金額は大きいですが、リスクとリターンの関係はミドルリスクミドルリターン、またはローリスクローリターンといったところです。十分に知識を身につけて慎重に行えば、大きな損失を出す可能性は少ないのです。

とはいえ、投資ですのでもちろんリスクはあります。大切なのは、どんなリスクがあるのかをあらかじめ理解し、そのリスクをできる限り抑えることです。ここでは不動産投資をするうえで知っておくべき以下4つのリスクについて説明します。

  1. 1. 家賃収入減少のリスク(空室、家賃滞納、家賃下落)
  2. 2. 経費増加のリスク(金利変動、積立修繕費)
  3. 3. 災害リスク(地震、火災)
  4. 4. 出口戦略上のリスク(流動性、地価下落)

1.家賃収入減少のリスク

不動産投資を行ううえで、最も大きなリスクは家賃収入の減少です。不動産投資の収入源は、家賃収入と売却益であり、利回りなどの収益性は家賃収入をもとに計算します。

この家賃収入が減少するのは、空室になってしまった時と、家賃が滞納された時、そして家賃が下落した時です。

1-(1) 空室リスク

空室のリスクは常につきまといます。不動産投資の初心者は区分マンションからスタートするのが一般的ですが、区分マンションは空室になれば家賃収入はゼロです。収入がゼロになってしまっては利回りも何もなく、購入前に入念な事業計画を立てていたのが無意味になってしまいます。

退去後に次の入居者が決まる間の1ヶ月間など、一時的な空室はどうしても発生してしまうでしょう。ですが、これが2ヶ月、3ヶ月と続いてしまうと、収入がない中でローンの返済を行うことになり、非常に苦しいです。

空室リスクを最小限に抑えるには、空室になりにくい物件を購入することです。具体的には東京23区などの都心部、駅から徒歩10分以内の物件です。多くの人が賃貸物件を探すときに必須条件としてあげるような条件が揃っている物件をイメージするとよいでしょう。

複数の物件を所有して空室リスクを分散させる方法も有効です。1件が空室になっても他の家賃収入があるので、収入ゼロにはなりません。ただし初心者にはなかなか難しい方法なので、まずは空室になりにくい物件を買うことを重視してください。

1-(2) 家賃滞納リスク

入居者がいても、家賃を滞納されてしまえば収入は得られません。家賃滞納も不動産投資で注意すべきリスクのひとつです。

「家賃の滞納なんて、ほとんどないのでは?」と思うかもしれませんが、けっこうあります。2016年10月~2017年3月の家賃滞納率は、首都圏4.8%、関西圏8.0%、全国6.6%です(出典:公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会)。首都圏では21件に1件、関西圏では13件に1件の賃貸物件の家賃が滞納されているということです。

家賃滞納のリスクを減らすには、入居者審査を厳しくする方法があります。勤め先の勤続年数や年収、連帯保証人の基準などを厳しめにすることで、家賃滞納は起こりづらくなります。ただし、厳しくしすぎると入居づけがしづらくなることもあるので、バランスが大切です。

また、家賃滞納保証のある賃貸管理会社を選ぶ方法もあります。手数料はかかりますが、滞納があったときに保証があるので安心です。
もう一つの観点として、見た目がボロっとした物件の購入を避けることも重要です。そのような物件は家賃設定も低くなり、支払い能力が高くない入居者が中心になりやすいからです。

1-(3) 家賃下落リスク

家賃の設定金額が下がれば、当然ながら家賃収入は下がります。ですが、家賃は築年数とともに必ず下がります。防ぎようがないので、あらかじめ覚悟しておくべきリスクです。

下落自体を防ぐことはできませんが、下落の影響をできるだけ受けないようにする方法は2つあります。家賃が下がりにくい物件を選ぶことと、すでに家賃が下がった物件を選ぶことです。

家賃が下がりにくい物件は、先に説明した空室になりやすい物件と同じ考え方です。人気エリアの駅近であれば、入居者が得やすく家賃も下がりにくいです。

すでに家賃が下がった物件を選ぶには、築年数20年前後の物件が狙い目です。物件の価格は新築からすぐに3割程度下がり、その後数年間のうちに大きく下がります。築20年前後であればその下落傾向が落ち着いているので、購入後すぐに下がるリスクはかなり抑えられます。

2.経費増加のリスク

不動産投資の家賃収入による利益(インカムゲイン)は、「家賃収入 - 諸経費」です。この経費が増えれば利益は減ってしまいます。

支払額が増える可能性がある経費は、不動産投資ローンの利息と、管理費・積立修繕費です。

2-(1) 金利変動リスク

投資物件の購入は一般的に、不動産投資ローンを利用して行います。この不動産投資ローンのほとんどは、世の中の金利動向によって利率が変化する「変動金利」です。金利が高くなれば月々の支払いの利息も高くなり、利益を圧迫します。

現在は金利が非常に低く、この傾向はしばらく続きそうですが、ずっと続く保証はもちろんありません。このリスクを避けるには、借り入れの総額を抑えることが最も無難な方法でしょう。物件価格が高すぎるものを避ければ融資の金額も大きすぎるものではなくなり、月々の返済額も小さくなります。大きな投資は十分な知見を積んでから行うのがよいでしょう。

不動産会社によっては頭金ゼロのフルローンを売りにした営業をしてくるところもありますが、フルローンは物件価格を全額借りることになり、返済額も大きくなるので、リスクが増えます。

【参考記事:不動産投資ローンの融資を受ける前に知っておきたい大事な知識

2-(2) 管理費・積立修繕費の増加リスク

不動産を所有すれば、管理費や積立修繕費を管理会社に支払うことになります。これらの費用はその性質上、物件の老朽化とともに高くなっていきます。中古の投資用マンションを購入する場合、過去の管理状況や積立計画がずさんだと、そのしわよせとして購入後に急な値上げが発生することもあります。

このリスクは、管理会社をよく見極めることで減らすことができます。大規模修繕が最近行われたかどうかや現在の積立金額を物件購入前に確認するだけでも、大きな傾向がつかめます。そして、築年数以上に古びた物件は避けましょう。十分な管理がされていない何よりの証拠です。

3.災害リスク

地震や火災といった災害によって物件に被害が出ると、突発的な修繕費用がかかってしまいます。最悪、不動産事業の継続ができなくなることもありえます。

3-(1) 地震リスク

日本は地震大国ですが、そのため物件の耐震技術も発達しています。地震自体は避けられませんが、地震が起こっても耐えられる物件を選ぶことでリスクを抑えられます。

ポイントは「新耐震基準で建てられた物件かどうか」です。新耐震基準とは、新耐震基準とは、1981年6月1日に改正された耐震基準です。これは1978年の宮城県沖地震を受けて改正されたもので、それ以前の基準を旧耐震基準と呼びます。

新耐震基準では「震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しない」「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しない」という強度の基準が設定されています。阪神淡路大震災の時には、旧耐震基準の建物は70%近くが小破・大破したのに対し、新耐震基準の建物では30%以下でした。

築浅~築20年前後ほどの物件を選ぶなら問題ありませんが、築年数35年以上の物件を購入する場合は、新耐震基準で建てられているかどうかを確認しましょう。

3-(2) 火災リスク

物件が火事になってしまうリスクも、少ないながらあります。入居者の不注意によることもあれば、放火や周辺物件の火事に巻き込まれることありえます。これらはオーナーが防ぐことは不可能です。

最も現実的な対策は、火災保険に加入することです。起こりうることを防ぐのではなく、起こってもなんとかなるようにしておくという考え方です。
同じ考え方で、RC造(鉄筋コンクリート造)の燃えにくい物件を購入するという方法もあります。仮に火災になっても燃え広がりにくく、原状復帰もしやすいです。

4.出口戦略上のリスク

不動産投資で利益を出す方法は、家賃収入と、売却です。この売却計画のことを出口戦略と呼びますが、出口戦略上のリスクには「高額なので簡単に買い手がつかない」「計画していたよりも売却価格が下がる」という2つのリスクがあります。

4-(1) 流動性のリスク

金融商品における流動性とは、換金のしやすさです。上場企業の株式などは換金しやすく、流動性が高い金融商品です。

投資用不動産は流動性が低いです。数百万円~数千万円という高額商品であり、よっぽど経験豊富な投資家でない限りは即断即決で購入する類のものではありません。そのため、売りたいと思った時に売れないおそれがあります。

このリスクの対策は、買い手がつきやすい物件を購入することと、期間に余裕を持った売却計画を立てることです。前者は空室になりにくい物件・家賃が下がりにくい物件と同じ基準です。投資物件として優良なものなら、おのずと買い手がみつかります。後者は言うまでもなく、いつまでに買い手がつかなければ困る、というような状況にならないうちに買い手を探し始めることです。

4-(2) 地価下落リスク

管理も行き届いていて駅から近い物件でも、そのエリアの人気がなくなり、人口が減ってしまっていれば、地価が下がります。地価が下がれば当然、物件の売却価格も下がります

地価下落リスクの対策は、人気エリアの物件を選ぶことです。日本は総人口が減少傾向にあり、その人口は都心部に集中しています。東京23区の人気エリアには人が集まる一方で、東京・大阪でも人口が減っているエリアはたくさんあります。人口が減れば空室リスクが高まりますので、投資物件としての価値も下がります。そうなりにくい物件を選ぶことが重要です。

まとめ

いかがでしょうか。不動産投資のリスクには様々な種類があり、防ぎようがないものもありますが、物件の選び方次第で防げるものがたくさんあります。人気エリアの駅近物件を選ぶことで、空室リスク・家賃下落リスク・流動性リスク・地価下落リスクといった、不動産投資における大きなリスクは抑えられるのです。

とはいえ「人気エリアの駅近」などというのは誰でも知っていることであり、それだけではあまりにも大雑把です。実際には様々な角度から物件を検討する必要があります。より詳しい基準をもとにした収益物件の選定を簡単に行うため、当社は独自システムMIKATA(ミカタ)イズムを開発しました。気になる物件の価格や最寄り駅など15項目を入力することで、その物件の投資価値を簡易チェックすることができます。無料会員登録すると利用できるので、よりよい物件選びにご利用ください。

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