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不動産投資のREIT(リート)とは?その意味やメリット・リスク

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

REIT(リート)とは?

REIT(リート)とは金融商品のひとつで、様々な不動産に分散投資を行う投資信託です。投資家から資金を集め、その資金でビルや賃貸住宅などの不動産を購入します。投資家はそこから得られた家賃収入や売却益を分配してもらうことで利益を得ます。

REITの登場によって、個人の投資家が気軽に不動産に投資できるようになりました。通常、不動産投資を個人で行う場合は多額の資金や運営の手間、難しい手続きが必要です。しかし、リートは不動産運用のプロが選んだ物件が証券化されているので、少額の資金で簡単に売買できます。

REITという名称は、Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)の略です。1960年代にアメリカで誕生し、90年代に入って急速に拡大しました。

なぜREITは人気が出たのか

REITが人気の投資商品になったのは、利回りや安定性が高く、少額から始められてリスクも分散できるといったように、メリットが非常に多いためです。

株式をはじめとする金融市場は今後も不安定な状態が続くと予想されていますが、日銀のマイナス金利政策で投資信託商品全体の利回りが低下する中、リートは安定した投資商品として注目されています

株式投資の平均利回りが2~3%であるのに対してREITは予想利回り2~4%と高いです。また、数万円程度の少額資金で始められることや、複数の不動産に投資することでリスクを分散できるという点から、投資初心者も手軽に始められる安心感があります。

また、REITは株式と同じようにインターネットや証券会社の窓口で簡単に売買できます。これはリートが証券取引所に上場しているためであり、実際の不動産のように時間や手間をかけて売買する必要がありません。さらに、リートは実質的に法人税が免除された利益の大半が投資家に分配されるという点も大きな魅力です。

J-REIT市場の動向

2001年9月、日本でJ-REITがスタートしました。日本で上場しているREITは、JAPANの頭文字「J」をつけてJ-REITと呼ばれています。

現在、J-REITの保有不動産額は拡大を続けています。所有物件の用途や所在地も分散され、時代に応じた新しいタイプのJ-REITの誕生を国がサポートする体制も整いつつあります。J- REIT銘柄の新規上場も年々増加していることから、今後はさらなるJ- REIT市場への資金の流入に期待できるでしょう

J-REITが注目されるようになったのは、アメリカのREITが大成功したことが背景にあります。アメリカのREITの投資対象物件は、オフィス、産業施設、居住用物件以外にも、ホテル、倉庫、店舗、ショッピングセンターなど多岐にわたり、現在までに様々な制度の改善や莫大な資金の流入を経て市場規模を拡大してきました。

J- REITはアメリカのREITの影響を強く受けていて、基本的な枠組みはアメリカのREITの制度をそのまま受け継いでいますが、異なる点もあります。
アメリカのREITが対象不動産物件を絞っていることから「特化型」と呼ばれているのに対し、J-REITは様々な不動産が混在したポートフォリオ(金融商品の組み合わせ)が組まれているタイプが多いのが特徴です。

2016年7月、三井住友信託銀行から、市場が活性化しているJ-REITと国内の高配当株を組み合わせた「日本株&J- REIT好配当フォーカスファンド」など、リスクの分散と少額投資が可能な投資信託商品が売り出されました。こうした流れもあり、今後ますますREITは注目され、個人の投資家にとって身近な存在になっていくことが予想されます。

REITのメリットとリスク

リートにはメリットが非常に多いため、人気が出ました。一方でリスクのない投資商品はありません。そのメリットとリスクについて説明します。

REITの6つのメリット

リートの主なメリットは、以下の6つです。

  1. 1. 比較的安定した配当が期待できる
  2. 2. 高い分配金利回り
  3. 3. 少額から不動産投資ができる
  4. 4. 流動性が高く換金しやすい
  5. 5. インフレに強い
  6. 6. 不動産の目利きが必要ない

(1)比較的安定した配当が期待できる

J-REITの配当が安定しているのは、不動産の賃料収入が定期的に得られるためです。

株式の場合、景気の影響を受けて株価の値動きが数分単位で激しく変動することがありますが、賃貸物件の家賃は短期間での大きな変動がないため、定期的に安定した収入が得られます。リートの投資対象の不動産によっては景気の影響を受けるものもあるので全てではありませんが、株式と比べると安定しています。

(2)高い分配金利回り

REITは、不動産運用による収益を投資家に配当するためだけに存在している不動産投資法人です(詳細は後述)。この不動産投資法人は賃料などの収入から費用を引いた利益の90%以上を投資家に分配することで法人税のほとんどが免除されるので、投資家に高い利回りで利益を分配することができます。これは法人税が引かれたあとの配当を受け取る株式の配当金と比べると大きな差です。

また、たくさんの不動産に投資することで空室や賃料引き下げのリスクを分散していることも、高い分配金利回りで投資家に利益を還元することができる理由のひとつです。

(3)少額から不動産投資ができる

REITはたくさんの投資家から資金を集めるので、ひとりひとりの投資額が少額でも様々な不動産に投資することができます

実際に不動産を購入して投資をする場合、数千万円単位の多額な資金が必要となることがほとんどです。そのため、個人の投資家が高額な物件を複数所有することは困難ですが、リートは実物の不動産を所有することなく収益の配当を受け取る仕組みなので、一般的には10万円~100万円、銘柄によっては数万円程度で取引できるお手軽なものもあります。

(4)流動性が高く換金しやすい

REITは流動性が高く、簡単に現金化できます。これは上場株式と同じように取引所で売買できる投資証券を発行しているためです。

現物の不動産は高額ですし、売却するには、買い手を探して手続きをするまでに時間や手間がかかるので、一般的には流動性は低いです。必要に応じてすぐに換金できる点もREITの優れている点です。

(5)インフレに強い

インフレ(インフレーション)は、お金より物の価値のほうが高くなる経済現象です。
そのため、インフレ時にはお金や銀行預金を保有していると価値が下がってしまいますが、不動産は物なのでインフレ時に賃料や資産価値が上がる傾向があります

不動産の賃料が上昇すれば分配金が増加し、資産価格が上がれば売却時の利益の増加につながります。そのため、リートはインフレ対策として有利な金融商品として注目されているのです。

(6)不動産の目利きが必要ない

REITは不動産投資ですが、実際に投資する不動産の選定や長期的な収益分析といった運用は、不動産のプロである運用会社が手掛けます。そのため、リートを始めるにあたって難しい知識や面倒な手続きは必要ありません。投資したい物件を自分で探したり、収益を計算する手間もかけなくて済みます。

不動産投資を始めたいけど物件選びのポイントや管理運営の方法がわからないという人も、安心して不動産オーナーになれるのがリートの魅力です。

REITの6つのリスク・デメリット

リートは低リスクで比較的安定した投資商品ですが、不動産投資の一種でありながら実際の物件が所有できないので、自分が投資した不動産に住むといったことができません。
その他、以下6つのリスクについて説明します。

  1. 1. 倒産リスク
  2. 2. 金利上昇リスク
  3. 3. 不動産特有のリスク、賃料リスク
  4. 4. 委託リスク
  5. 5. 法制リスク
  6. 6. 災害リスク

(1)倒産リスク

REITは、一般企業と同じように倒産のリスクがあります。

REITの仕組みの中では投資法人と運用管理会社が主な役割を果たしていますが、会社型の法人や株式会社には倒産する可能性があります。ただし、もしリートが倒産しても不動産の価値はゼロにはなりませんので、清算時の不動産売却によって投資額が戻ることもあります。

(2)金利上昇リスク

REITは投資家からの資金のほか、金融機関からの借り入れによって資金を調達することがあります。そのため、金利の上昇が収益を圧迫し、価格や分配金が変動するリスクがあります

金利の上昇が長期化すれば、金利の負担が増えて分配利回りも低下してしまいます。高い分配利回りが魅力のひとつであるリートにとって、金利上昇はリスクとなる可能性があるのです。

(3)不動産特有のリスク、賃料リスク

不動産は賃貸市場や売買市場、金利や経済情勢といった多方面からの影響を受けるので、その不動産を扱うリートは業績に変動がなくても資産価値が下落するリスクがあります
預金や債券のように元本が保証されている金融商品とは異なり、REITは元本が保証されていないのです。

また、空室や値下げによって賃料収入が減るリスクもあります。賃料収入が減れば分配金が減少してしまいます。

例えば、景気が上向きの場合、各企業も設備投資に積極的になるため高額のオフィスビルがどんどん埋まっていくのに対し、景気が下落傾向になった場合、真っ先にオフィス賃料を削減するケースが多いため、高額のオフィスビルがガラ空きに・・・ということも少なくありません。確かに家賃は短期間で大幅に変動はしにくいですが、物件が空室になってしまった場合は収入がゼロになってしまいます。
個人で実物資産を運用している場合、管理会社によっては「家賃保証(入居者の有無にかかわらず、一定額の家賃を保証する)」という制度もありますが、リートはそういった保証はありません。

銘柄の中には、リーマンショックの際に家賃収入が想定額を確保できず、ファンドの利益を確保するために、所有していたビルやマンションを低価格で売却した、という例もあります。

(4)委託リスク

リートは、投資法人そのものが資産運用をするのではなく、厳しい基準をクリアした運用会社に運用を委託する仕組みになっています(詳細は後述)。この委託先との間で、利益相反問題が起こってしまいます

運用会社の大半は、不動産業にかかわる事業会社や金融機関の子会社で、REITの多くは運用会社の親会社から運用資産を購入しています。
不動産をできるだけ安く買いたいリート、そのリートの運用をおこなう運用会社、不動産を高く売りたい運用会社の親会社、という関係の中でどうしても生じてしまうのが利益相反問題です。

こうした場合には不動産鑑定を取得して適正な価格で取引を行うルールになっていますが、問題そのものを排除することは困難であるといえるでしょう。

(5)法制リスク

不動産税制や、建築規制などの強化など、リートは法制度の変更による影響を受けます。新たに規制がかかった場合、資産や投資元本の価値が変動して不動産の資産価値が低下したり、リートの価格が低下したりするリスクがあります。

(6)災害リスク

REITの分配金は確定されたものではありません。投資対象の不動産が地震や台風などの自然災害や火災といった予想不可能な事態に遭って壊れてしまった場合、価格や分配金が大きく変動するリスクがあります。

REITの仕組み

REITは「不動産投資法人」と呼ばれる法人の形式をとっています。これは不動産の取得・運用だけを目的とした法人なので、他の業務ができません。そのため、必要な関連業務は以下の3種の関係会社に委託しています。

① 資産運用会社:投資する不動産の選定、賃貸条件の設定等の戦略決定、修繕計画の立案・実行、資金調達などの財務業務など。
② 資産保管会社:保有する不動産の資産管理。通常は信託銀行が行う。
③ 事務委託会社:会計、納税、投資法人債などに関する事務など。

上記関係会社に委託し、以下の業務を遂行するのが、不動産投資法人の仕組みです。

  • ・ 資金を集め、複数の優良物件に投資し、賃料収入を収益の源泉とします。
  • ・ 不動産運用のプロが投資家に代わって不動産の取得・管理・運営を行います。REITは市場に上場しているので、株式や債券と同様に日々REITの価格が変動します。
  • ・ 配当金を投資家に分配します。この配当金は管理・運営にかかるコスト控除後の利益の大半(日本やアメリカは90%以上)を分配することで、法人税が免除されています。

なお、REITの配当要件や上場形態は国によって制度が異なります。

REITの種類

REITには、大きく分けると「単一用途特化型REIT」と「複数用途型REIT」という種類があり、それぞれにいくつかのタイプがあります。

単一用途特化型REIT

単一用途特化型REITは、投資対象の不動産が1つの分野に特化しているリートです。商業施設のみ、住宅のみというように、特定の不動産に限定して運用します。

単一用途特化型は投資対象不動産が限定されているため、的を絞って投資ができるのが特徴です。
例えば、オフィスビル特化型の場合、好景気になれば賃料も上昇しやすいため、リターンを多く望んでいる投資家に好まれる傾向があります。また、住居特化型は逆に景気の影響があまりないため、安定した運用を目的としている投資家に選ばれています。

商業施設特化型
投資対象 大型ショッピングセンターなどの商業施設
特徴 国全体より地域の景気や活性化の影響を受ける。
良い時と悪い時がハッキリとわかれる。
オフィスビル特化型
投資対象 主要都市を中心とした大型オフィスビル
特徴 住居用物件より出入りが激しく、景気の影響を受ける。
信頼度の高い大企業が入ることが多く、利益が得やすい。
住居特化型
投資対象 マンションなどの住宅
特徴 企業や店舗より安定性が高い。1物件あたりの規模が小さいので保有物件数が多く、リスクが分散される。
物流施設特化型
投資対象 倉庫などの大型物流施設
特徴 競合施設が少なく、テナントの入れ替わりが少ないので、テナントが退去しない限り安定した利益が得られるが、退去すると損害は大きくなる。
ホテル特化型
投資対象 ホテル、旅館、リゾート施設
特徴 景気だけでなく、ホテルのブランド力や運営する母体の経営状態、季節や自然災害の影響を受ける。
地域特化型
投資対象 特定地域の不動産
特徴 リートは主に大都市の不動産を中心に投資をおこなうが、地方都市に特化した物もある。

複数用途型REIT

複数用途型REITはその名のとおり、複数の用途の不動産を投資対象にするリートです。
「オフィスビル+商業施設」のように2つの用途の不動産に投資する「複合型REIT」と、「物流施設+商業施設+住居」のように3つ以上の用途の不動産に投資する「総合型REIT」の2種類があります。

複数のジャンルの不動産物件を組み合わせて運用することで分散投資ができるため、より安定した運用を期待できますが、特化型に比べると特定の分野等の急成長によるハイリターン等は望めません。

<参照:日本取引所グループ「銘柄一覧」(外部サイト)>

REITに関する税金

REITに関する税金は、配当控除の適用がないことを除けば基本的に株式と同じです。投資して得られた配当金と売却益に、それぞれ20.315%(所得税15.315%、住民税5%)ずつ税金がかかります。

売却益にかかる税金は、リートが購入額より高く売れた場合にかかります。分配金にも税金がかかりますが、こちらは分配金を受け取る時にすでに引かれているので特に気にする必要はありません。

リートを売却して利益が出た際、原則として確定申告が必要となりますが、証券会社で「特定口座」の「源泉徴収あり」を選択すれば、譲渡損益と配当等を証券会社が算出して源泉徴収をしてくれるので確定申告は不要です。個人投資家はほとんどが「源泉徴収あり」を選択しているようです。

REITと現物不動産投資との違い

REITと現物不動産投資には、明確な違いがあります。その違いをわかりやすくまとめてみました。

REIT 実物不動産
マンション、オフィス、ホテル、商業施設など多岐にわたる 投資対象 マンション、アパート、戸建
区分所有、一棟買いなど
数万円~
全て自己資金で投資
投資資金 数十万円~
銀行の融資を使い、手持ち資金の数倍の金額を投資
数万~百万円程度 所得金額 数百万~数千万円
2%~5% 利回り 10%以上の高利回りの場合もあるがマイナスもあり得る
不要 維持管理 必要
多くの物件に分散できる リスク 分散は難しい
4営業日 換金性 1カ月以上かかることもある

実物不動産の場合、会社経営に近いものがあります。「マンション経営」「アパート経営」とも言われています。
実物は、物件の管理・維持・賃貸付け等の業務を行わなければなりません。入居者や司法書士、金融機関とのやり取りもあります。(不動産会社に業務委託する場合、手数料を支払う代わりに、それらの業務を代行してもらえる場合もあります) 何もせずに儲けることができる、という商品ではありません

REITは、投資信託です。実物不動産であるような業務・経営を専門の会社に代わりに行ってもらい、投資をしてもらいます。その為、手間はかかりませんが、運用に関しては全て任せっきりのため、自分の意見を投資に反映することはできません

不動産投資で一財産を築いていきたい、という場合は実物不動産での投資が良いと思います。
また、自分の資産のポートフォリオに不動産を組み込んでおきたいな、手間がかかるのは嫌だけど、不動産に関する投資を気軽にしてみたいな、という方はREITがおすすめです。

それぞれに一長一短があるので、ご自身の投資に関する考え方によって投資方法を選択してみてはいかがでしょうか。

まとめ

説明してきたように、REITには多くのメリットがありますが、特にポイントとして覚えていただきたいのは以下3点です。

① 少額の資金で複数の不動産に分配投資することができる
② 実質的な法人税免除により、利益の大半が投資家に分配される
③ すでに稼働している不動産の賃貸事業に特化しているために長期的に安定した利益を得ることができる

REITは、少ない資金で簡単に購入でき、時間も手間もかけずに売却することができますが、その際にはいくつかの注意点があります。

REITは元本保証ではないので、その価値や市場価格は不動産市況や賃料の変動などの影響を受けます。売りたいと思ったときには購入価格を下回ることもありますし、過去の分配金水準が継続される保証もありません。

また、保有する不動産評価額の変動や不動産の入れ替えが運用に影響を与えると、REITの価値が大きく変動することもあります。REITが借り入れをおこなっている場合には、金利の変動にも影響を受けます。

株式と同様、証券取引所に上場して多数の投資家によって日々売買されているREITは、市場の需要の状況によっても価格が変動するものなのです。「東証REIT指数」という指数の動きを見ると、価格が変動している様子がわかるでしょう。これは東京証券取引所に上場しているJ-REIT全銘柄の時価総額加重平均の指数です。

不動産市況の悪化や経済環境によっては、賃貸料が下落したり不動産の価値が暴落したりすることもありえます。リートの分配金や価格に影響を及ぼす要因はいくつもあるので、売買の際にはそういった点に注意して慎重に進めることが大切です。

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