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不動産投資における利回りとは?その意味と計算方法

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資は、マンションやアパートなどの不動産を購入し、それを人に貸して家賃で収入を得るという投資です。毎月安定した家賃収入が得られてリスクが低く、中でもワンルームタイプのマンション投資であれば比較的少ない資金ではじめられることから、サラリーマンが無理なく始められる投資商品として注目を集めています。

老後の備えや、万が一の際に家族に残すため、不動産投資をはじめてみたいという人は増え続けており、不動産投資に成功するためには、良い物件を見つけて上手に運営することがなにより大切です。

良い物件を探す前に必ず知っておきたいのは、利回りの知識です。「利回り」と一言で言っても、その定義によって計算方法は変わります。正確な知識を持っていないと、良い物件なのどうかの判断はできません。まずは利回りに関する基礎知識を身につけていきましょう。

不動産投資の3種類の利回りとその計算方法

不動産投資における利回りには「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3種類があります。
まずはこの違いを理解していなければ、目の前の数字の意味を勘違いしてしまいます。物件の良し悪しの判断どころではありません。それに、表面利回りや想定利回りの高さだけで投資物件を選ぶと失敗のもとになります。

これらの利回りの違いについて正しく理解しておきましょう。

1. 表面利回り(グロス利回り)

表面利回りは、管理費や税金など、不動産投資にかかる経費を含めずに計算した利回りのことです。グロス利回りとも言います。
計算方法はもっとも単純です。

【表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100】

例)
2,000万円の区分マンションを購入して、年間家賃収入が100万円だった場合、
100万 ÷ 2,000万 × 100 = 5%
⇒ 表面利回り5%

不動産会社の広告に掲載されている利回りは、この表面利回りか想定利回り(後述)のいずれかです。経費を考慮しないぶん、実質的な利回りよりも高くなり、広告に向いていること、また計算がシンプルで説明しやすいことなどが理由でしょう。
言い換えれば、購入後の実際の利回りはこの表面利回りを必ず下回るということです。

2. 想定利回り

想定利回りは、表面利回りと混同されやすいです。表面利回りとの違いは、年間家賃収入が想定額で計算されていることです。

【想定利回り(%) = 年間家賃収入(想定) ÷ 物件購入価格 × 100】

現在空室の物件や売主が住んでいる(賃貸に出していない)物件の場合、その家賃収入は相場家賃から想定します。その想定家賃収入をもとに計算した利回りが、想定利回りです。

想定利回りは不動産会社の物件広告にのみ記載されます。広告を見ていて「想定」と書かれている場合は「空室」であり、「現状の募集家賃で居住者が付いた場合」の利回りという意味だと理解してください。想定利回りは、利回りを高く見せるために実際の相場よりも高い家賃で計算されていることがあるので注意しましょう。

3. 実質利回り

実質利回りは、不動産投資にかかる経費を含めて計算した利回りです。年間の家賃収入から、管理費や保険料、税金などを引いた実質的な家賃収入を、物件購入時にかかった諸経費を含めた金額で割ることで算出できます。

【実質利回り(%) =(年間家賃収入 - 諸経費)÷(物件価格 + 諸費用)× 100】

例)
1,000万円のマンションを購入するのに50万円の経費がかかり、70万円の利益と10万円の経費がかかった場合、
(70万 - 10万円)÷(1,000万円 + 50万円)= 5.7%
⇒ 実質利回り5.7%

実質利回りはこの3種類の利回りの中で、不動産投資の収益性を最もよく表します。実際にかかる費用は物件によって大きく異なるため、表面利回りや想定利回りが同じでも、実質利回りを計算してみると大きく差が出るということもよくあります。

後になって、こんなはずではなかったと後悔することがないよう、事前に必ず実質利回りの計算をしましょう。

利回りと「利子」「利率」との違い

3種類の利回りについて説明しましたが、よく似た言葉に「利子」「利率」があります。不動産投資で頻繁に出てくる言葉ですが、何気なく使っていると意味を混合してしまうこともありますので、ここで整理しておきましょう。

「利子」とは借りたお金に上乗せで支払う料金

利子は、お金を借りた人がその見返りとして貸してくれた人に支払う料金です。
銀行に預金した場合や債権を購入した場合、あなたは貸している側です。なので、定期的に利子がもらえます。
逆に、住宅ローンなどでお金を借りた場合はあなたが利子を支払う必要があります。返済の時には元本と利子を合わせた金額を支払います。

利子は貸し借りで発生する料金、利回りは投資金額に対して得られる利益です。

「利率」とは自己資金に対する利子の割合

利率は、自己資金に対して毎年発生する利子の割合を%で表したものです。
これに対し、利回りは、投資金額(自己資金+借入金)に対しての1年あたりの家賃収入(利子を含む)を%で表したものです。

【利率(%) = 利子の金額 ÷ 自己資金 × 100】

例1)
100万円の自己資金に、1年間で3万円の利子がついた場合、
利子3万円 ÷ 元本100万円 × 100 = 3%
⇒ 利率3%

例2)
例1の利率3%の債券を購入し、満期まで5年間保有して15万円値上がりした場合、利子15万円(1年あたり3万円×5年間)を合わせて、5年間で30万円利益が出たことになります。
そうすると、年間収益は6万円(30万円÷5年間)です。
1年あたりの収益6万円 ÷ 投資金額100万円 = 6%
⇒ 利回り6%

利回りに大きな影響を与える入居率

不動産投資の一番のリスクは、自分が所有している投資物件が空室になることです。空室になれば家賃収入は止まってしまい、利回りに大きな影響を与えてしまいます。

空室のリスクを回避するためには、利回りの高さだけでなく入居率を考慮して投資物件を選ぶことが大切です。せっかく利回りの高い物件を買ったのに、空室続きでまったく収入にならないのでは、投資の意味がなくなってしまいます。

不動産情報などに記載されている利回りは、入居100%(常に入居者がいる状態)を想定して算出されています。アパート1棟を購入した場合、全室が常に満室である(入居率100%)とは限りません。空室が増えるほど家賃収入は減り、利回りも下がります。
ワンルームマンション投資の場合、入居率は100%か0%のどちらかです。少額の資金で投資できるというメリットがありますが、空室になるといきなり家賃収入がゼロになってしまいます。

入居率を下げずに利回りを維持するためには、空室になりにくい物件を選ぶこと、入居者募集が得意な不動産管理会社に管理を委託することが重要なポイントになります。

不動産投資における利回りのとらえ方

利回りは、その投資によって利益が出るか出ないかの投資効率を見極めるための指標となるものです。ですが、あくまでも目的は収益を高めることであり、利回りはその指標の一つでしかありません。利回りの数値にばかり振り回されていると、本質を見失ってしまうことがあります。

ここでは、不動産投資における利回りのとらえ方についてポイントを説明します。

1. 不動産投資の利回りは単なる目安

利回りは重要な指標ですが、あくまでも目安にしかなりません。というのは、利回りは常に入居者がいることを前提として計算しているからです。

不動産投資のための物件を選ぶ時、利回りの高さを重視してしまいがちです。
不動産の広告にはかなり高い利回りが記載されていることもあり、株式や債券といったほかの金融商品に比べて儲かりそうに思えますが、広告に記載されている利回りの数字は、ほとんどが表面利回りや想定利回りです。これらは年間の家賃収入を物件価格で割っただけのとても単純な数字なので、毎月発生する管理費や修繕積立金、税金などの経費を含めると、利回りは大幅に下がることもあるのです。

「表面利回りが高い物件を購入したものの、入居者がなかなか決まらない」「中古の一棟マンションを購入した後、すぐに数百万単位の修繕費がかかった」といった失敗は少なくありません。実質利回りをしっかり計算したとしても、空室のリスクは含まれていないので確実とはいえません。常に入居者がいるという前提で計算している利回りは、単なる目安でしかないのです。

例えば、販売価格1,000万円、利回り10%の物件があったとします。「利回り10%」という数字を見ると、投資対象としては良い物件に見えます。
では、これが実は「現在空室」であり、「想定家賃での想定利回り」であったとしたらどうでしょうか?想定家賃は相場とかけ離れていないか、入居者が入りそうな場所か、を確認しなければ良い物件かどうかの判断ができません。
また、経費面についてはどうでしょうか。管理費、積立金の額は?税金等はいくらかかりますか?

実は、表面利回りの高い物件は、実は経費が大きくなっていることがよくあります。販売価格を下げて利回りを高く見せているものの、実際は経費金額が大きく、実質利回りを計算してみると他の物件と内容は大差なかった、ということはよくある話です。
そのため、表面利回りは検討できる物件かどうかの目安にしかならず、具体的に進めるにあたっては実質利回りについてもしっかりと確認する必要があります。

2. 最も大切なのはキャッシュフロー

キャッシュフローは、現金の流れやお金の出入りのことを表した言葉です。簡単にいうと「手残り額」、つまり手元に残る額のことを指します。

年間の家賃収入から、ローンの返済や金利、経費、税金などの現金の動きを計算して、手元にお金が残った場合「キャッシュフローがプラスになった」といいます。一方で、不動産投資では収入があったのに経費がかかりすぎて赤字になることがあります。 手元にお金が残らなかった場合「キャッシュフローがマイナスになった」といいます。

キャッシュフローの計算は「家賃収入-(ローン返済+経費)」という単純な式で算出します。経費の内訳は、管理費や修繕費、税金などです。ローン金利の上昇、家賃の下落、空室、税率などによってキャッシュフローは大きく変動するため、そういったリスクも踏まえて検討する必要があります。

不動産投資において最も重要なのは、キャッシュフロー(手残り額)をマイナスにしないことです。不動産投資に失敗しないためには、高い利回りを維持することや年間収入が多いことよりも、具体的なキャッシュフローをしっかりと見極めてコントロールすることが大切です。

不動産投資においての収入源は「家賃」のみです。家賃は物件の状況を見て、適正かどうかの見分けが必要です。
高すぎる場合、購入後しばらくはキャッシュフローが回っていても、空室になった時にそのままの賃料では借り手がみつからず、下げざるを得ないこともあります。そうなると、一気にキャッシュフローが悪化してしまいます。
逆に低すぎる場合は、今後、賃料の値上げも検討できるため、どちらかといえば相場よりも低い賃料設定の物件の方が良いと言えます。

不動産投資の経費になる税金の基礎知識

投資のために不動産を購入すると、いろいろな税金が課されます。不動産の購入時に1回だけ納める税金もあれば、不動産を所有し続けるあいだ毎年課税される税金もあります。

税金は、不動産投資における経費のひとつです。経費は実質利回りの計算式に含まれるので、利回りを計算するうえで税金の知識は欠かせません。とはいえ、専門的なことまで理解するのは大変なので、その最低限の知識をまとめておきます。

不動産取得税は購入半年後に1度だけ納める

不動産取得税は、不動産を購入したときにかかる税金で、1回だけ納めます。
不動産購入後半年くらいで納付書が送られてくるのですが、固定資産税と違って分割の支払いができず、固定資産税評価額(※)の3%の税金を一括で支払わなければならないので、見落とさないように注意しましょう。

※固定資産税評価額
固定資産課税台帳に記載された土地・家屋の評価額のこと。
固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの基準となる価格で、3年ごとに評価の見直しが行われます。

固定資産税・都市計画税は毎年1.7%納める

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人が市町村に納付する税金のことです。「持っていること」に対して課税されるので、所有している不動産の価値が下がっても、投資が赤字の場合でも、毎年変わらず発生します。
納付通知書は毎年5月~6月ごろに届くので、届いたら金融機関または支払いを受け付けているコンビニ等で納付しましょう。税率は通常、固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%です。これらの数値を固定資産税評価額にかけた金額が納税額となります。

所得税・法人税は不動産所得に応じて毎年納める

所得税・法人税は、購入した不動産を貸すことで生まれる所得(家賃など)に対して課せられる税金です。毎年納めます。
所得税は「総収入金額 - 必要経費 × 税率 - 控除額」という計算式で算出します。

個人の場合(所得税率+住民税率)
課税所得金額 税率 控除額
0~195万円 15% 0円
195万円~330万円 20% 97,500円
330万円~695万円 30% 427,500円
695万円~900万円 33% 636,000円
900万円~1,800万円 43% 1,536,000円
1,800万円~ 50% 2,796,000円
法人の場合(所得税率+住民税率+事業税率)
利益 税率
0~400万円 約22%
400万円~800万円 約23%
800万円~ 約36%

サラリーマンの場合、不動産所得と給与所得の合計に対して課税されるので、同じ投資物件を所有していても、給与所得によって税率は違ってきます。
また、法人の場合は個人の所得とは関係なく、利益によって税率が変わってくるので、個人と法人のどちらで不動産を取得するのがお得か慎重に検討しましょう。

利回りは次第に下がっていく

物件は購入後、利回りが次第に下がっていきます。築年数が経過していけば家賃を下げることになりますし、それとは反対に修繕費や管理費は上がっていきます。このことはあらかじめ知っておきましょう。

具体的にイメージするため、例をあげます。よい面だけでなく将来起こりうるリスクも理解したうえで、物件購入を検討してみてください。

例)
Aさんは、投資のために新築マンションのワンルーム投資をはじめました。
物件価格は2,500万円、年間収益1,205円、諸経費18万円なので、
実質利回りは、
( 120万円 - 18万円 )÷ 1,000万円 = 4.28%
利回りは4.28%です。

はじめの数年は順調に利益が出ていましたが、入居していた人が退去した後しばらく空室が続いたため家賃を値下げすることになりました。
家賃を下げたことにより資産価値は下がりますが、固定資産税は下がりません。
3年後には、空室期間があったことと家賃の値下げによって年間収益は70万円に下がり、諸経費は21万円に上がりました。

そうなると、
( 70万 - 21万 )÷ 2,500万円 = 1.9%
利回りは大幅に下がってしまいました。

築年数を経過すると管理費や修繕費はますます高くなり、空室や金利の上昇などリスクはどんどん増えていきます。
売却するにしても購入時の70%に価値が下がっているので売るに売れず、赤字のまま所有し続けるということになってしまいました。

<参考>他の金融商品における利回りの種類

利回りは不動産投資に限らず、投資全般に関わる数値です。同じ利回りという言葉でも、他の金融商品では使われ方が異なってきますので、参考としてまとめます。

株式投資の「配当利回り」

株式投資における「配当利回り」は、株主が投資した金額に対してどのくらいお得に配当金が得られるかを%で表したものです。
企業は、株主に対して利益の中からあらかじめ決められた配当金を支払います。配当金は、中間決算と期末決算の時期に合わせて年に2回もらえるのが一般的です。

【配当利回り(%) = 1株あたりの配当金 ÷ 現在の株価 × 100】

例)
ある企業の株を1株10,000円で購入し、1年間で3,000円の配当金をもらった場合。
1年間の配当金3,000円 ÷ 1株の価格10,000円 × 100 = 3%
⇒ 配当利回り3%

国債の「国債利回り」

国債利回りは、利子を含めた額面差益の割合を1年あたりの割合として換算したものです。
国債は、政府が公共事業などの財源を確保するために発行している債権のことで、年間に支払われる利子と満期日があらかじめ決められていること、額面金額が戻ってくることが約束されているのが特徴です。
利子は半年に1回支払われ、元本は満期になったら戻ってきます。

【国債利回り(%) =(1年あたりの利子 + 額面差益)÷ 国債の購入価格 × 100】

例) 額面100万円の国債を95万円で購入し、5年後の満期日に利子を6万円受け取った場合、
5年間で受け取った利子6万円÷5年間=1年あたりの利子12,000円
( 1年あたりの利子12,000円 + 額面差益5万円 )÷ 国債の購入金額95万円 × 100 = 6.5%
⇒ 国債利回り6.5%

<参考>日銀のマイナス金利政策によるローンの金利低下

金利は利回りと密接な関係があります。ローンの金利が変われば返済額に影響が出ますし、国債であれば収益に直結します。
近年の金利に関する注目すべきニュースとして、日銀のマイナス金利政策をあげておきます。

マイナス金利政策とは?
金融機関が日銀に預けているお金の一部に0.1%のマイナス金利をつける政策。
お金を預けることで手数料を取られる形になった金融機関が、日銀に預けていたお金を企業や個人への融資に回すことが期待され、その結果として経済の活性化につながる効果が見込まれている。

すでにマイナス金利になっている10年債を筆頭に、すべての年限で国債利回りが0.1%割れになり過去最低を更新したのです。
英国のEU離脱が決定したことによる金融市場の混乱と、四半期末決済を控えて少しでも利回りが高い超長期債の残高を増やそうとするために国債を買う投資家が増えたことが原因と考えられます。

日銀のマイナス金利政策の導入以降、国債の利回りも大きな影響を受けました。

満期まで待つと損が出るマイナス金利の10年債より、少しでも利回りが高い超長期債を買いたい人が増えていることが、相場全体を押し上げているようです。
英国のEU離脱の混乱はまだまだ続き、債券は世界的に買われやすい状態が続いているため、当面は金利が上がりにくいといわれています。
日本だけでなく、世界の債券市場においても、安全な資産として国債を購入する人が増え続けているようです。
今後も日銀の追加緩和の可能性は高まり、さらに金利が低下しやすいという見方がされています。

また、大手金融機関のローン金利にも影響を与えています。

三井住友信託銀行は、10年固定型住宅ローンの最優遇金利を現行の0.50%より0.10%下げ、最安の0.40%とする方針を固めました。三菱東京UFJ銀行は0.85%→0.55%に、みずほ銀行は0.80%→0.75%とする方針で、いずれも自社の過去最低金利を更新します。
日銀のマイナス金利政策導入の影響を受けて、ほとんどすべての金融機関がこれまで提示したことのない水準まで金利を引き下げているのです。景気については気になるところですが、マイナス金利政策はこれから住宅ローンを利用する人たちにとってはとてもありがたい政策といえるでしょう。

今のところ、マイナス金利政策によって日本の景気が良くなっているという状況にはなっておらず、先行してマイナス金利政策をはじめたヨーロッパ各国でもマイナス金利が長期化していることから、日本でも長期化すると考えられています。
マイナス金利政策によって貯蓄型の金融商品の魅力は半減するかもしれませんが、金融機関からの借り入れを利用して投資をするなら今がチャンスだと思います。

まとめ

投資にはリスクがつきものですが、不動産投資はリスクの予想と事前の回避ができるので、予測不能のハプニングによって収益が左右されがちな他の投資よりも安定しているといえます。さらに、日銀のマイナス金利政策の影響によってローンの金利も下がっています。もしかしたら今が、不動産投資をスタートするのに最適なタイミングなのかもしれません。

ただし、銀行に預けるより儲かるからといって、利回りや物件選びのことを慎重に検討せずに始めてしまうと、思ったように収入が得られず、最終的に借金しか残らないということになってしまうこともあります。

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