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サブリースの問題点とは?トラブルの原因と解決策を説明

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

サブリースは、入居者がいない空室状態でも家賃の支払いを保証してくれる契約です。このサブリースを武器に、様々な不動産会社が積極的な営業を展開し、サブリースのアパートやマンションがたくさん建てられました。しかしその後、多数のトラブルが発生し、サブリースの問題点が浮き彫りになりました。

この記事では、サブリースの問題点やトラブルが起こる原因とその解決策について説明します。

サブリースとは?

サブリースとは、マンション、アパートなどの集合住宅形式の不動産投資物件を不動産会社が一括で借り上げを行うシステムです。

不動産の所有者には、満室想定の家賃の80~90%が定額で入ってくることが保証されます。空室であろうが、満室であろうが一定の収入が保証されることから「一括借上制度」「家賃保証制度」とも言われます。

サブリースの問題点

サブリースには、オーナーが空室リスクを心配しなくていいメリットがあるのは確かです。しかし、その反面サブリースには多くのデメリットというべき問題点があります。

この点を良く考えずにサブリース契約をしてしまったがために、不動産会社と大家さんの間では問題が起きるケースがあります。

家賃保証の金額は下がっていく

サブリース物件が投資物件として売りに出されていることも少なくはありません。中にはかなりの高利回りのものもありますが、多くの場合、その時点のみ高利回りとなっているので要注意です。

というのは、家賃保証の金額は段階的に下がっていくケースが非常に多いためです。

通常、サブリース契約は2年、5年といった期間で家賃保証の金額が下がっていきます。このことをよく理解していなかったり、おそらく問題ないだろうと安易に考えていたりすることによって、問題が発生することがあります。

一定の家賃は保証されているとはいえ、段階的に家賃保証の金額が下がっていくわけですので、キャッシュフローは刻々と悪化していきます。非常に事業計画のやりにくい投資物件となるでしょう。

サブリース契約する前に、よくその問題を考慮して事業計画をしなければなりません。

中途解約されるリスクがある

通常サブリース契約は、不動産会社から解約の要求が出来るようになっています。一定の収入があるものと計画していても、契約が解約されてしまうリスクをはらんでいるのです。

不動産会社が中途解約出来るのは、サブリース契約が「借地借家法」に従って行われるからです。つまり、不動産会社は一般の賃借人と同じ立場で大家さんとサブリース契約をしているのです。そのため、普通の賃借人が賃貸契約を解除できるのと同様に、不動産会社もサブリースを解約することができます。

オーナーからの解約は容易ではない

不動産会社からオーナーへのサブリース解約の申し入れは簡単です。しかし、オーナーからの解約は簡単ではありません。このことが、様々な問題を引き起こす一因となっています。

サブリースでは、投資物件の空室リスクは不動産会社が負います。満室にするためにかける手間や費用は全て不動産会社持ちです。不動産会社が苦労して客付けして満室稼動させようとするのに、大家さんが自由に解約できるのでは、サブリース業そのものが成立しません。

そのため、契約書には解約の際には事前に6ヶ月前に書面により通告することや、そもそも解約条項がなく、解約で違約金を徴収される可能性も問題として浮上します。サブリース業というビジネススキームからしても、これは避けられない問題であり、この点についてよく理解した上でサブリースを検討すべきでしょう。

サブリースでトラブルにならないために

サブリースによって発生しうる問題を回避するためには、まずサブリース契約がどのようなものかということを良く知ることが重要です。そして、問題になったときの対応方法もきちんと把握しておきましょう。

契約書をよく確認する

不動産業は本当に契約書だらけです。売買から賃貸まで、全て法律に基づいた契約によって成立しています。サブリース契約も例外ではありません。契約書の内容をよく確認することは、不動産投資のあらゆる場面で必要なことです。

サブリース事業を行っている不動産会社は玉石混交で、社員もいろいろな能力の人がいます。そのため、大雑把な説明をされてもそれでよしとしないことが重要です。

サブリース契約時には、前述の問題になりそうな点を含め、不明な点についてはきちんと説明を求めて、その契約に納得がいくまで確認をしていくことが重要になります。

家賃保証だからといって事業計画を軽視しない

家賃保証であっても、事業計画を軽視してはいけません。空室リスクが大きく、客付けが上手く行かなかった場合などは、保証される家賃が大きく下がる可能性もあります。また、不動産会社がサブリース事業として失敗と判断すれば、撤退、つまり契約を途中解除されてしまうおそれもあります。

しかも、サブリースの場合は売却のチャンスを逃しやすいです。サブリースは通常の賃貸より入ってくる金額が少ないので、投資物件としての価値は下がってしまいます。出口戦略まで考えた事業戦略を考える場合、この点も視野に入れるべきでしょう。

サブリースで家賃が保証されるとはいえ、不動産事業を行うことには変わりありません。手抜きせずにしっかりと事業計画を立てましょう。

サブリース問題解決センターを利用する

女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」のブランドを展開していた不動産会社スマートデイズの破綻では、多くの被害者が出ました。同社は女性専用シェアハウスでサブリース事業を展開していた会社です。

このような、運営会社の破綻により賃料が入ってこなくなった大家さんの多くが相談したことで、大きくマスコミに取り上げられることになったのが「サブリース問題解決センター」です。「サブリース問題解決センター」は法務大臣認証ADR機関提携団体です。要するにNPO法人が運営母体となり、法務大臣が認定している団体ということになります。

サブリース物件に不安や疑問がある場合には相談ができます。無料相談会が開かれていますので、日時を公式サイトで確認するのがいいでしょう。また、サブリースの適正な取引を目指すための勉強会も定期的に開催しています。サブリース物件を所有の方で不安のある方は、一度参加してみるのもお奨めです。

まとめ

サブリースには空き室リスクを回避が出来、一定の賃料収入を得ることが出来るというメリットがあります。しかし、その一方でいろいろな問題があるというのもサブリースの現実です。家賃保証、空室リスク回避というメリットだけに注目して、問題点を軽くみていると、トラブルに巻き込まれ、取り返しの付かない問題になってしまうこともあります。

サブリース契約をする際、またサブリース物件の購入を検討する際は、この問題を良く踏まえておくことが重要です。

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