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不動産投資は破産するほど危険な投資ではない

執筆者:古谷太陽不動産投資コンサルタント

神奈川県小田原市出身、防衛大学校へ入学し、幹部自衛官としての道を志しました。しかし、大学在学中に交通事故に遭い、大学を卒業したものの自衛隊を退職。塾講師の仕事を1年間行った後、ストレイトライドに入社しました。勢いだけの営業ではなく、しっかりとメリット・デメリットを中立的な視点でお伝えできるよう、心がけています。

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不動産投資は金額の大きな投資です。「不動産投資で不労所得1億円!」のような、あおり要素の強い広告もよく目にするので、下手に手を出して失敗すると破産してしまうような、とても危険な投資だと考えている人も多いのではないでしょうか?

不動産投資で破産する可能性は、ゼロではありません。ですが、冷静に状況判断をして対応すれば、破産するほど危険な投資ではありません。ここでは、不動産投資で破産する流れやその対策について説明します。

不動産投資での破産とはどういうことか

まずは、この記事では何を指して「破産」と言うかについて確認しましょう。

一般的には、破産とは財産をすべて失うということです。そこで、この記事では不動産投資の破産は「自己破産」として扱います。

不動産投資においては、不動産事業の継続ができなくなり、売却をしても最終的にマイナスで終わってしまう状況のことも「破産」と言う人がいるかもしれませんが、ここではその状態は「破綻」という別のものとします。

不動産投資で自己破産になるまでの流れ

不動産投資によって自己破産にまで追いやられるのは、以下のような流れになります。

  • 空室発生などによって家賃収入が減少・停滞する
  • 月々のローン返済を手出し資金によって補うことになる
  • ついには手出し資金での返済が追いつかなくなり、返済が滞る
  • 金融機関が債権をサービサー(債権回収会社)に売却する
  • サービサーが物件を売却する
  • 売却後に残った債務の返済目処が立たず、自己破産申請をする

ローンの返済が滞ると、金融機関から督促が来ます。何度も督促が来ても返済できず、延滞期間が3ヶ月ほど続くと、金融機関はサービサーにその物件の債権を売却することで損切りします。

サービサーが物件を売却し、それでも残った債務は給与収入等からの返済計画を立てて支払っていくことになります。それでも返済の目処が立たない場合、自己破産の申請をすることになります。

これを見てお気づきになるかもしれませんが、不動産投資での自己破産は防ぐことができます。自己破産する前に手を打ち、ある程度のマイナスまでにとどめて損切りすることができるのです。

不動産投資での自己破産を防ぐ方法

自己破産を防ぐためには、ローン返済を手出しで補う状態を続けてはいけません。一時的には止むを得ない場合がありますが、長期間続けられるものではありません。そうなる前に、早い段階で損切りの売却をする必要があります。

空室によって家賃収入が止まったら、まずは当然、入居付けを急ぐでしょう。これがうまくいくならいいのですが、うまくいかないから、手出しする状態を続けるのだと思います。それならば、ローン返済期間を延ばして月々の返済額を小さくできないか、金融機関に相談してみるのもひとつです。もちろん金融機関の印象はよくないですが、金融機関としても返済が滞るよりは確実に支払ってもらえるほうがいいので、相談に応じてくれることもあります。

色々と手を打っても、家賃収入でローン返済ができる状態に戻らないようであれば、売却を検討しましょう。売却時には、その売却額を使ってローンを完済することになりますので、完済のために手出しが必要になるかもしれないですし、売却によって確定した不動産投資の収支がマイナスで終わるかもしれません。それでも、自己破産するよりはずっとマシです。

キャッシュフローのマイナスが破綻へのスタート

上にあげた自己破産への流れを見ていただくとわかるように、不動産事業の破綻や自己破産への始まりは、キャッシュフローがマイナスになることです。

キャッシュフローとは手残り額、つまり手元に残る金額のことです。月々の家賃収入が支払額よりも小さくなると、手残り額がマイナスになり、手出し資金が必要になります。

家賃収入が減少する原因は、空室発生や家賃の滞納、家賃の下落などがあります。特に空室は、収入が大きく減少してしまうので早く解決しなければなりません。長期間の空室を防ぐには、そもそも空室になりづらい物件、つまり人気エリアの駅近物件などの入居付けがしやすい物件を選ぶことが早道です。入居付けしづらい物件だと、購入後にできる対策はあまりなく、空室の常態化を変えることがとても難しいのが実情なので、物件選びが最重要となります。

不動産投資の失敗を防ぐためには、あらかじめリスクを把握しておくことが重要です。予期せぬ自体への対応は難しくても、想定の範囲内であれば対応ができます。以下の記事に不動産投資のリスクについてまとめているので、参考にしてください。

参考記事:不動産投資の4つのリスクとその対策方法とは?

それでは、どのようにしてキャッシュフローがマイナスな物件を、プラスに持っていくことが出来るのでしょうか?以下に、その対策を解説していきたいと思います。

対策①:家賃を増額する

キャッシュフロー収支を改善する一つ目の方法は、現在の家賃収入を増やしていく、つまり家賃を増額するという手法です。家賃を増額するためには、大きく2つの方法があると言われています。

1.現在の入居者に家賃交渉をする

まず一つ目の方法は、今の入居者(賃借人)に対して、家賃の交渉を行うという手法です。相場と比べて明らかに低い家賃で付いてしまっている場合などに、「家賃を増額するか、退去するか」という趣旨の通知を送付することで、家賃を増額することが可能となります。

但し、この手法は、今の家賃が相場と比べて低い場合にのみ適用できるため、元々相場よりも高い家賃が付いているのにも関わらずキャッシュフローがマイナスとなってしまっている場合には、別のアプローチを取る必要があるでしょう。そこで出てくるのが、次の二つ目の手法です。

2.リフォームをして家賃をあげる

ただ単純に家賃の増額を行うことが難しかった場合、次に取るべき選択肢は部屋のリフォームというアプローチです。リフォームを行うことによって、相場と比べても高い家賃収入を得ることが出来、結果としてマイナスのキャッシュフローをプラスに切り替えることが出来る可能性もあります。

では、リフォームとはどのような内容のものでしょうか?大きな原則を話すと「費用対効果の高い工事」を行うことが必要になるでしょう。具体的に言うと、リフォームに関してほぼ素人同然の投資家が実際に工事の見積もりを始めると、「あれも、これも」といってどんどん無駄なオプションを付けてしまうというリスクがあります。これによって、折角高いお金を投資してリフォームを行ったにも関わらず、思ったほどの収益が出なかったというケースもあると言います。

そこで気を付けるべきなのは、「家賃の増額に直結するリフォーム」を行うという原則を忘れないことです。例えば、部屋の壁の1面だけ色を変える「アクセントクロス」というリフォーム内容は良い例でしょう。アクセントクロスは、部屋の壁の一面だけを塗装する工事ですので、それほど費用は高額にはなりません。一方で、入居者からすると、部屋に入った瞬間の印象は非常に大きく、おしゃれな部屋であるという強烈な印象を与えることが出来ます。これにより、費用対効果の高い投資にすることが出来るのです。

このように、リフォームを行うことで家賃増額を狙う場合には、しっかりと費用対効果の高い工事を行うように気を付けてください。

対策②:融資の借り換え

キャッシュフロー収支を改善する方法の二つ目は、融資の借り換えです。というのも、キャッシュフローが大きく赤字となっている方の話を聞くと、多くの場合毎月の返済額が大きな負担となってしまっているケースが散見されます。

ですから、毎月の返済額を圧縮するためにも、融資の借り換えをする必要があるでしょう。とはいえ、借り換えの効果が分からないと本当に収支の改善に役立つのか分かりませんね。そこで、ある借り換えのケースで、収支がどのように改善されるのか見てみましょう。

例えば、総借入8000万円で、一棟木造アパートに投資している方がいるとします。借入の条件が融資期間25年の金利3.9%だとすると、毎月の返済は約41.8万円にも上ります。

もし仮にこの方が借り換えに成功して、融資期間30年、金利2.5%となった場合、どのくらい毎月の返済額に影響するでしょうか?答えは、ずばり約31.6万円です。

つまり、融資期間を5年間伸ばし、金利を1.4%だけ下げることが出来れば、毎月の返済額はなんと約10万円も軽減されることとなるのです。このように、融資の借り換えは、破産の危機に陥っている不動産オーナーにとって、救世主となり得る方法であると言えるでしょう。

対策③:管理費・積立金の改定

キャッシュフローを改善するための3つ目の方法は、管理費。修繕積立金の減額を行うことです。これはあくまで区分マンションについての話ではありますが、毎月1万~2万円近くキャッシュフローが改善される可能性もあります。

そもそも管理費・積立金とは、管理組合や管理会社によって予め定められている金額であり、その金額が相場と比べても高めに設定されているケースも散見されています。そんな時に、管理組合で発議を行い、議決権を行使することによって管理会社を変更し、管理費や積立金を値下げするとい手法があります。

ただ、容易に想像できるように、このアプローチにはかなりの努力と手間が掛かるのは必至です。手軽にできる方法ではないものの、自身の保有する物件のキャッシュフローを改善するために1手法として、頭の中に入れておいても良いかもしれませんね。

黒字倒産に要注意

帳簿上は黒字なのに、現金が不足してしまってローン返済ができなくなる、いわゆる「黒字倒産」も起こり得ます。

なぜそのような「黒字倒産」の状況が起こりうるのか。それを知るためには、「デッドクロス」を知っておく必要があるでしょう。

デッドクロスとは、「元金の返済額が、減価償却費用を上回っている状態」と定義されます。簡単に言い換えると「帳簿上は黒字であるにも関わらず、キャッシュフローが回っていない状態」とも言えるでしょう。

ここで重要な単語が出てきました。それは「減価償却費用」と「元金返済額」という言葉です。まず減価償却費用とは、建物の価値を徐々に目減りさせていき、その分を経費として計上することを言います。また、元金返済とは、借入金の返済の内、自身が実際に借りた残債額に充当される返済内容のことを指します。ちなみに返済額の内、元金に該当しない部分のことを利息の返済と言います。

さて、なぜ上記2つの単語が重要になるかというと、減価償却と元金の返済額は、不動産投資を行う上でキャッシュフローに多大な影響を与えることとなるためです。

前提として、減価償却費用は税法上経費としての計上が認められている一方で、実際には支出の無い費用です。減価償却は、実際には支出していないお金を帳簿上支出しているとみなすこと仕組みですので、経費で上げられて、かつお金が出て行かないという特徴を持ちます。

逆に元金の返済額については、減価償却費用とは全く逆の特徴を有しています。すなわち、経費として計上が出来ないにも関わらず、実際にはお金の支出がある状態のことです

ここまでお話すれば、概ねデッドクロスの全貌がお分かりいただけるかと思いますが、元金返済額>減価償却費用の状態が続くことにより、実際にはお金が出て行っているにも関わらず、経費として計上ができない状況に陥ります。その結果、帳簿上は黒字で経営できているにも関わらず、キャッシュフローは常にマイナスの状態になるのです。

上記内容は、やや細かい内容にはなるのですが、不動産投資を行っていくうえで非常に大事なポイントです。「税金のことは良く分からないから」と忌避するのではなく、しっかりと勉強していく姿勢が、とても大切です。

参考記事:不動産投資ではなぜキャッシュフローが重要なのか

まとめ

いかがでしょうか。不動産投資は、売却することによって初めて収支が確定します。収支がマイナスになることが確定するような売却は、できるだけ避けたいと思うのが心情です。ですが、そうやって確定を先送りにし、場当たり的に手出し資金でやりくりを続けることが、自己破産につながる最大の原因です。

投資には必ずリスクがあります。誰もが必ず成功するものではないので、失敗だと思ったら早めに損切りをしてしまうことです。ひとつの投資を失敗したとしても、その経験を糧として次に成功すればよいのですが、自己破産してしまっては次の挑戦もしづらいです。「失敗を確定させる」という心理的に行いにくい行動をきちんと行うことさえできれば、それほど危険な投資ではなくなるのです。

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