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不動産投資は破産するほど危険な投資ではない

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資は金額の大きな投資です。「不動産投資で不労所得1億円!」のような、あおり要素の強い広告もよく目にするので、下手に手を出して失敗すると破産してしまうような、とても危険な投資だと考えている人も多いのではないでしょうか?

不動産投資で破産する可能性は、ゼロではありません。ですが、冷静に状況判断をして対応すれば、破産するほど危険な投資ではありません。ここでは、不動産投資で破産する流れやその対策について説明します。

不動産投資での破産とはどういうことか

まずは、この記事では何を指して「破産」と言うかについて確認しましょう。

一般的には、破産とは財産をすべて失うということです。そこで、この記事では不動産投資の破産は「自己破産」として扱います

不動産投資においては、不動産事業の継続ができなくなり、売却をしても最終的にマイナスで終わってしまう状況のことも「破産」と言う人がいるかもしれませんが、ここではその状態は「破綻」という別のものとします。

不動産投資で自己破産になるまでの流れ

不動産投資によって自己破産にまで追いやられるのは、以下のような流れになります。

  1. 空室発生などによって家賃収入が減少・停滞する
  2. 月々のローン返済を手出し資金によって補うことになる
  3. ついには手出し資金での返済が追いつかなくなり、返済が滞る
  4. 金融機関が債権をサービサー(債権回収会社)に売却する
  5. サービサーが物件を売却する
  6. 売却後に残った債務の返済目処が立たず、自己破産申請をする

ローンの返済が滞ると、金融機関から督促が来ます。何度も督促が来ても返済できず、延滞期間が3ヶ月ほど続くと、金融機関はサービサーにその物件の債権を売却することで損切りします。
サービサーが物件を売却し、それでも残った債務は給与収入等からの返済計画を立てて支払っていくことになります。それでも返済の目処が立たない場合、自己破産の申請をすることになります。

これを見てお気づきになるかもしれませんが、不動産投資での自己破産は防ぐことができます。自己破産する前に手を打ち、ある程度のマイナスまでにとどめて損切りすることができるのです。

不動産投資での自己破産を防ぐ方法

自己破産を防ぐためには、ローン返済を手出しで補う状態を続けてはいけません。一時的には止むを得ない場合がありますが、長期間続けられるものではありません。そうなる前に、早い段階で損切りの売却をする必要があります。

空室によって家賃収入が止まったら、まずは当然、入居付けを急ぐでしょう。これがうまくいくならいいのですが、うまくいかないから、手出しする状態を続けるのだと思います。それならば、ローン返済期間を延ばして月々の返済額を小さくできないか、金融機関に相談してみるのもひとつです。もちろん金融機関の印象はよくないですが、金融機関としても返済が滞るよりは確実に支払ってもらえるほうがいいので、相談に応じてくれることもあります。

色々と手を打っても、家賃収入でローン返済ができる状態に戻らないようであれば、売却を検討しましょう。売却時には、その売却額を使ってローンを完済することになりますので、完済のために手出しが必要になるかもしれないですし、売却によって確定した不動産投資の収支がマイナスで終わるかもしれません。それでも、自己破産するよりはずっとマシです。

キャッシュフローのマイナスが破綻へのスタート

上にあげた自己破産への流れを見ていただくとわかるように、不動産事業の破綻や自己破産への始まりは、キャッシュフローがマイナスになることです。

キャッシュフローとは手残り額、つまり手元に残る金額のことです。月々の家賃収入が支払額よりも小さくなると、手残り額がマイナスになり、手出し資金が必要になります。

家賃収入が減少する原因は、空室発生や家賃の滞納、家賃の下落などがあります。特に空室は、収入が大きく減少してしまうので早く解決しなければなりません。長期間の空室を防ぐには、そもそも空室になりづらい物件、つまり人気エリアの駅近物件などの入居付けがしやすい物件を選ぶことが早道です。入居付けしづらい物件だと、購入後にできる対策はあまりなく、空室の常態化を変えることがとても難しいのが実情なので、物件選びが最重要となります。

不動産投資の失敗を防ぐためには、あらかじめリスクを把握しておくことが重要です。予期せぬ自体への対応は難しくても、想定の範囲内であれば対応ができます。以下の記事に不動産投資のリスクについてまとめているので、参考にしてください。

【参考記事:不動産投資の4つのリスクとその対策方法とは?

黒字倒産に要注意

帳簿上は黒字なのに、現金が不足してしまってローン返済ができなくなる、いわゆる「黒字倒産」も起こり得ます。

なぜこのようなことが起こるのでしょうか。それは、帳簿上の収支と現金の流れが一致していないからです。帳簿では、現金の流れを伴わない「減価償却費」という支出があります。これは物件の購入費用を定められた一定の年数に分割して経費計上するというものです。この減価償却期間が終了すると、帳簿上は経費がなくなりますが、ローンが完済していなければ、返済で現金は外に出て行きます。帳簿だけを見ていると、現金の流れをつかみきれなくなることがあるのです。

急な修繕費の発生によって支出が増える時も、黒字倒産するおそれがあるので要注意です。不動産投資を健全に行なっていくには、キャッシュフローがとても重要になります。

【参考記事:不動産投資ではなぜキャッシュフローが重要なのか

まとめ

いかがでしょうか。不動産投資は、売却することによって初めて収支が確定します。収支がマイナスになることが確定するような売却は、できるだけ避けたいと思うのが心情です。ですが、そうやって確定を先送りにし、場当たり的に手出し資金でやりくりを続けることが、自己破産につながる最大の原因です。

投資には必ずリスクがあります。誰もが必ず成功するものではないので、失敗だと思ったら早めに損切りをしてしまうことです。ひとつの投資を失敗したとしても、その経験を糧として次に成功すればよいのですが、自己破産してしまっては次の挑戦もしづらいです。「失敗を確定させる」という心理的に行いにくい行動をきちんと行うことさえできれば、それほど危険な投資ではなくなるのです。

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