戸建て不動産投資は危険？失敗しやすい？区分マンションと徹底比較
- 更新：
- 2023/11/10
「戸建て不動産投資は危険？」「区分マンションのほうがおすすめって本当？」
さっそく結論ですが、戸建ては収益性が高い一方で大きすぎるデメリットがいくつもあるため、不動産投資初心者には危険性が高くあまりおすすめしません。将来性の面からも、中古区分マンションへの投資をおすすめします。
そこで今回は「戸建て投資」と「区分マンション」のメリット・デメリットを徹底比較しました。戸建て投資をあまりおすすめできない理由がはっきり分かるので、これから不動産投資を始めようと思っている方は要チェックです。
戸建て不動産投資が危険で失敗しやすい理由
戸建て投資は区分マンションへの投資よりも収益性が高くなりやすいのが魅力です。しかし下記3点をはじめとした大きすぎるデメリットがあるため、投資に慣れていない初心者は高確率で失敗してしまいます。
- 空室発生時のリカバリーが難しい
- 資産価値が維持しづらく出口戦略を立てづらい
- 将来の空室リスクが上がる可能性が高い
結論、戸建て不動産投資はある程度投資に慣れた中上級者におすすめです。戸建て投資のメリットやデメリットをチェックしていきましょう。
戸建て不動産投資の4つのメリット
戸建て投資には下記4つのメリットがあります。
- 利回りが高くなりやすい
- 不利な立地の物件でも入居者を見つけやすい
- 長期の入居が見込める
- DIYが得意なら費用を抑えたり差別化したりできる
「区分マンション投資と比べるとどうなのか」という点から見ていきましょう。
メリット①：利回りが高くなりやすい
戸建て投資の最大のメリットは、その「利回りの高さ」です。中古物件の場合の表面利回り相場を区分マンションと比較してみましょう。
| 物件タイプ | 表面利回り相場 |
|---|---|
| 戸建て | 7 ～ 10％ |
| 区分マンション | 3 ～ 5％ |
戸建てと区分マンションでは利回り相場に2倍近い差があります。純粋な収益性だけ見ると、間違いなく戸建てのほうが高めです。上手に経営できれば、区分マンションよりも早期に費用回収できる可能性が高いでしょう。
メリット②：不利な立地の物件でも入居者を見つけやすい
多少不利な立地の物件でも、戸建てなら入居者を見つけやすいのがポイントです。戸建てはファミリー層がメインターゲットで、多くの入居希望者が車を持っています。車移動がほぼ前提となるため、「多少郊外でも不便しないし、都心部より家賃が安ければ良い」という層からニーズがあるわけです。
それに対してワンルームを基本とする区分マンションの場合、メインターゲットは単身者。多くの単身者は車を持っていないため、通勤・通学に不便な立地だとなかなか入居希望者が集まりません。
また一般の戸建て投資は土地・建物を同時購入しますが、もし使っていない土地を郊外に所有している場合、土地活用のために戸建て投資をスタートする戦略もあります。ただし「あまりにも都市部から離れている場所」はさすがに入居者が付きづらいので、その点には注意が必要でしょう。
メリット③：長期の入居が見込める
戸建ての物件は、高確率で区分マンションよりも長期間入居してもらえます。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所の調査によれば、2020年度下期の平均居住期間が「4年以上」のファミリーは75.1％なのに対し、単身者は「4 ～ 6年」が23.7％。6年を超える長期居住者はほとんどいませんでした。
このことから、ファミリー層をメインターゲットとする戸建ては空室発生頻度が低いと考えられます。入居者の属性によっては、10年 ～ 20年といった長いスパンで住んでもらえる可能性もあるでしょう。
メリット④：DIYが得意なら費用を抑えたり差別化したりできる
あくまで「部屋」のみを所有する区分マンションとは異なり、土地ごと購入する戸建ては内装も外装も自分でカスタマイズが可能です。もしDIYが得意なら家財や塗装の一部を自分で手掛けて費用を抑えたり、他の物件にはない独自の設備を導入して差別化したりできます。
ただしやりすぎるとターゲットを狭めすぎて、なかなか入居者が付かない事態に陥ってしまうケースも。DIYはすでに戸建て投資を行っている中上級者におすすめです。「戸建てDIY」については下記記事で詳しく解説しているので、興味のある方は読んでみてください。
参考不動産投資の戸建てDIYは中級者以上向け！メリットと注意点を解説します
戸建て不動産投資の6つのデメリット
ここまでメリットを紹介してきましたが、戸建て投資には下記6つの大きなデメリットもあるので注意が必要です。
- 初期費用が高め
- ローンが組みづらい
- 空室発生時のリカバリーが難しい
- 管理の手間がかかる
- 資産価値が維持しづらく出口戦略を立てづらい
- 将来の空室リスクが上がる可能性が高い
デメリットも多いのが「戸建て不動産投資は危険」といわれるゆえんです。しっかりとチェックしておきましょう。
デメリット①：初期費用が高め
下記のように、戸建ては区分マンションと比較すると初期費用が高めです。
| 物件タイプ | 価格相場 |
|---|---|
| 戸建て | 1,000万円 ～ 4,000万円 |
| 区分マンション | 500万円 ～ 3,000万円 |
そこまで大きな差ではありませんが、若干戸建て投資のほうが必要資金が多いといえます。ただし首都圏や大阪などの人口が増加し続ける都市部では、単身者の賃貸需要増加を背景に新築マンションが大量に建ったため、中古マンションの価格相場が押し上げられ戸建てよりも高くなる現象が起きました。
そのため都市部の場合は、区分マンションよりも戸建てのほうが安く済むケースがあります。とはいえ逆にいえば「戸建ての需要が落ちている」ということでもあり、これから都市部へ戸建て投資するのはリスキーな面が大きいでしょう。
デメリット②：ローンが組みづらい
中古戸建ての物件は「担保価値」が低いため、ローンが組みづらいのもデメリットです。この後「デメリット⑤：資産価値が維持しづらく出口戦略を立てづらい」で詳しく解説しますが、戸建ては築20年ほどで「建物価値ほぼ0」になってしまうため、万が一ローンを返済できなくなった際の担保としての価値がほとんどありません。
つまり自分の信用力が低いとそもそも戸建て投資を始められなかったり、ローンの条件が悪くなってしまったりする可能性があります。その点区分マンションは長期にわたって資産価値を維持しやすく、条件の良いローンを組みやすいのが特徴です。
デメリット③：空室発生時のリカバリーが難しい
戸建ての物件は長期入居が見込める一方で、空室発生時のリカバリーが難しい側面があります。単身者と比べてファミリー層はそもそも賃貸を探す人の母数が少ないため、なかなか次の入居者が見つからず空室期間が長くなりがちです。空室の間は、家賃収入がないのにローンの費用だけが発生し続けます。
また一部屋のみを貸し出す区分マンションと比較し、家をまるごと貸し出す戸建てはリフォームやハウスクリーニングにもより多くのお金がかかります。たとえばハウスクリーニングの費用相場は下記のとおりです。
| 物件タイプ | ハウスクリーニングの費用相場 |
|---|---|
| 戸建て | 6万円 ～ 15万円 |
| 区分マンション | 2万円 ～ 5万円 |
間取りによっても変わってきますが、戸建てのハウスクリーニング費用は区分マンションのおよそ3倍です。リフォームも3 ～ 4倍程度の費用をみておく必要があります。戸建ては入居者確保と費用の拠出の面で、空室発生時のリカバリーが区分マンションよりも難しいでしょう。
デメリット④：管理の手間がかかる
土地も所有する戸建ては下記のような管理が発生するため、区分マンションよりも手間がかかります。
- 庭の管理
- 隣地との境界問題解決
- 土地内に埋没する水道管の対応
たとえば水道管の老朽化による交換が発生した場合には、居住者への共有や自治体・業者との対応が必要です。管理会社にある程度任せられるとはいえ、区分マンションでは絶対に発生しない手間がかかる点は覚えておきましょう。
デメリット⑤：資産価値が維持しづらく出口戦略を立てづらい
戸建ては資産価値が維持しづらく、出口戦略を非常に立てづらいのがデメリットです。根本的に減価償却年数が違う（※）のもあり、戸建ては20年ほどで建物の資産価値がほぼ0になってしまいます。それに対して区分マンションは20年経過しても、平均して50 ～ 65％程度の資産価値を維持可能です。
※減価償却年数は戸建て22年、マンション47年
戸建ては土地を所有するため「建物を解体して土地だけを売る」「建て直して貸し出す」という選択肢も取れますが、解体にも百万円規模の費用がかかってしまいます。そのため出口戦略が「売却」に一本化された区分マンションのほうが、投資物件としては非常に扱いやすいでしょう。
デメリット⑥：将来の空室リスクが上がる可能性が高い
戸建ては将来的に空室リスクが大幅に上がる可能性が高いです。日本の生涯未婚率は1990年代前半まで男女ともに10％未満でしたが、令和2年度国勢調査によれば男性は28.25％、女性は17.85％まで上昇してしまいました。
つまり戸建てのターゲットである「ファミリー層」が根本的に減ってしまう危険性があるわけです。そしてファミリー層が減れば、対照的に単身者の割合は増加していきます。これからの推移を考慮すると、戸建てよりも空室リスクの低い区分マンションで投資をスタートしたほうが良いでしょう。
これから不動産投資を始めるなら戸建てより「中古区分マンション」
これから不動産投資を始めるなら戸建てよりも中古区分マンションがおすすめです。改めて中古区分マンションの下記5つのメリットを確認していきましょう。
- 賃貸需要の維持が見込める
- 将来の売却戦略が取りやすい
- より少額で始めやすい
- ほぼ管理の手間なし
- 物件の選択肢が豊富
それぞれ詳しく解説します。
中古区分マンションのメリット①：賃貸需要の維持が見込める
先ほど戸建て投資のデメリットで紹介したように、日本は生涯未婚率の上昇により中古区分マンションのメインターゲットである「単身者」が増えています。また2001年には24.1％だった単独世帯率は、2022年時点で32.9％です。ほぼ右肩上がりで単身者が増え続けています。
単身者の割合は間違いなく増え続けていくので、これから不動産投資を始めるなら中古区分マンションを選びましょう。当社では人口増・単身者増が特に激しい東京23区・大阪のエリアを取り扱っておりますので、ぜひ無料会員登録して豊富な物件情報をご確認ください。
中古区分マンションのメリット②：将来の売却戦略が取りやすい
中古区分マンションは、最終的に「売却」するのが一般的です。戸建てとは異なり土地ごと売らなければいけないことはなく、老朽化に伴い建物を解体する必要もありません。仮に築35年が経過しても30％以上の資産価値を維持できる可能性が高く、多くのケースでそのまま売却できます。圧倒的な出口戦略の組みやすさは、特に不動産投資初心者にとって魅力的なポイントでしょう。
中古区分マンションのメリット③：より少額で始めやすい
デメリットの項で解説しましたが、一般的に中古区分マンションは戸建てよりも安く購入できます。築年数が経過している物件でも担保価値が高いため、ローンの条件が良くなりやすく金利で損をする危険性も低く済むでしょう。万が一あまりに大きな市場の変化があり、投資が失敗に終わっても戸建てよりダメージが少ないのもポイントです。
中古区分マンションのメリット④：ほぼ管理の手間なし
中古区分マンションは実質的に土地を持たないので、庭の管理など面倒な手間がありません。隣人との境界問題など、ややこしいトラブルの心配もないでしょう。部屋内の修繕管理や入居者募集を賃貸管理会社に任せれば、定期的な状況確認や年1回の確定申告をするだけで済みます。
中古区分マンションのメリット⑤：物件の選択肢が豊富
とある大手不動産情報サイトで全国の物件情報を調査したところ、2023年11月8日時点の「戸建て賃貸」の掲載数が5,229件だったのに対し、「投資用区分マンション」は20,910件ありました。約4倍の件数となっており、区分マンションは幅広い選択肢から物件を選べるのが分かります。
選択肢が豊富ということは、自分の予算や将来のプランニングに合わせた物件が見つけやすいということ。当社でも2023年11月現在、東京都だけで5,000件を超える区分マンションの物件情報を掲載しています。ぜひ無料会員登録して、気になる物件を見つけてみてください。
まとめ
戸建て投資は収益性が高くなりやすいですが、将来的な空室発生リスクの高さやリカバリーの難しさなどを考えるとあまりおすすめはできません。将来性が高く、管理の手間もほとんどない中古区分マンションを初心者には強くおすすめします。
当社では特に空室リスクが低い「東京23区」「大阪」のエリアを中心に、数多くの物件情報を皆さんにお届けしています。あなたの予算や将来のビジョンに応じた最適なご提案を誠実にいたしますので、不動産投資にご興味の方はお気軽にご相談ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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