特許出願中不動産投資を投資家目線でアドバイス 東京23区人気エリア・駅近・低価格帯

当社は「長期的顧客主義」を実践するために投資家目線のアドバイスを行っています

検討中の方 商談中の方 物件を所有している方

中立的な相談相手がほしい方

無料相談のお申込み

マンション投資で成功する物件の選び方

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資の中でも、その立地や資産性から根強い人気を誇る区分マンション。実際、不動産投資を始めようと考えている方の多くが、まずは価格の小さい区分マンションからのスタートを目指します。

一方で、多くの方が「一体どのマンションを選べば良いのか分からない」という悩みを持っているのも事実です。というのも、区分マンションには、立地や価格、利回りのほか、管理組合の質や修繕状況といった多くの着目ポイントが存在するため、それを包括的に判断するのが非常に難しいからです。

こういった判断を誤った場合、一体どのような問題が起こってくるのでしょうか。まず立地を間違えた場合、人が入らないという最大の問題が発生します。不動産投資は借り手が家賃を支払うことによって元本を回収していく投資手法のため、そもそも入居付けができないと投資としては完全に失敗となります。

また、管理組合や修繕状況の判断をおろそかにした場合、将来的に管理組合が機能しなくなったり、建物が老朽化して使用不能になる、といった問題も発生し得ます。

そこで本記事では、区分マンションをメインで扱う営業マンの視点から、収益性・資産性の2つに分けて、その着目ポイントをお伝えしていきたいと思います。

その物件に収益性があるか

当然のことですが、区分マンション投資はあくまで投資の一種ですので、その収益性を判断することは、物件選定において重要な意味を持ちます。以下では、物件の収益性を判断するための2つのポイントについて解説します。

収益性ポイント①:利回りが出ているかどうか

収益性を判断する上でまず大事になるのは、やはり利回りです。ご存知の通り利回りは、「年間家賃÷販売価格」によって導き出される数値ですから、利回りが高いということは販売価格が割安である、つまりお得な買い物であると一般的には言えるでしょう。

一方で、注意しなければならないこともあります。それは、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が存在しているという点です。表面利回りが単純に「家賃収入÷販売価格」で導ける一方で、実質利回りとは年間家賃収入から、管理費と修繕積立金を差し引いた実質の手残りを販売価格で割った数値となります。計算式は「【年間家賃−(管理費+修繕積立金)】÷販売価格」です。

【参考記事】:不動産投資における利回りとは?その意味と計算方法

なぜこの実質利回りが重要であるかというと、物件によっては管理費・修繕積立金が非常に高額のため、表面利回りが高く出ているにも関わらず実質利回りが異常に低い、といったケースが存在するためです。資産性のパートでも解説しますが、管理費と修繕積立金はマンションの運営にとって重要な費用です。毎月の修繕積立金が足りないと、建物が崩壊したりといった命に関わる問題に繋がりかねません。一方で、それらがあまりに高額になった場合、毎月の固定費がかさみ、手残りがほとんどなくなってしまうというケースも起こり得ます。

このことから、区分マンションを見る上では、利回りの中でも「実質利回り」をしっかりと見極めることが重要となります。

収益性ポイント②:家賃は適正かどうか

物件の収益性を見極めるための二つ目のポイントは、家賃が相場賃料と比較して適正かどうか、という点です。これは非常に重要なポイントであるにも関わらず、あまり注目されることがない点でもあります。

ポータルサイトなどで物件を探していると、やけに利回りが高い物件に出会うことがあります。その場合、以下の2つの理由が考えられます。

  • 販売価格が割安である
  • 家賃が相場よりも高い

一つ目の、販売価格が割安であるのが理由ならば、安く買える分だけ良い投資であると言えるでしょう。しかし、後者の場合には注意が必要です。家賃が相場よりも高いと、一時的に表面利回りが高く表示されてしまうため、相場価格が分からない投資家にとって「この物件は利回りが出ていてお得だ」と思わせかねないのです。

「家賃が高くついているなら、家賃収入も多くて良いのではないか」という考えもあるかと思いますが、それは長期的な視点で考えると誤っています。確かに、物件購入後の数年間は、購入時の高い家賃で運用することができるかもしれません。しかし、その入居者が退去した後はどうでしょうか。おそらく前回と同じ家賃で募集しても入居者は付かず、結果的に募集家賃を下げざるを得なくなります。そうすると必然的に利回りは下がり、当初見込んでいた収益性は達成できなくなってしまうのです。

不動産投資とは、短期的な価格の上昇を見込んだキャピタルゲインを狙うものではなく、長期で物件を保有して、安定した家賃収入を得ていくというものです。この基本に立ち帰れば、一時的に高くついている家賃を評価することは誤っていると言えるでしょう。

その物件の賃料が相場と比べて適正かどうかを調べるためには、賃貸用物件のポータルサイトを見ることが最も効果的です。まずは、インターネットで物件名を検索してみてください。そうすると、その物件の別の部屋の募集賃料を見ることができるので、現在付いている家賃が適正かどうかを判断することができるのです。

ほとんどの投資用物件のポータルサイトでは、物件周辺の賃料相場は表示されていませんし、自身で賃料を調べるというのは少々手間でしょう。しかしだからこそ、その一手間が、あなたに収益性のある物件を選ぶ目利きを与えてくれることとなると思います。

その物件に資産性があるか

次に、区分マンションを判断する基準として「資産性」について考えていきたいと思います。マンション投資が、株式やFXといった他の投資と比較して優れている点として、「短期的な景気の上下に左右されにくい」ということが挙げられます。株式の場合、投資対象の企業になにか問題が発覚すればその株価は急激に下落しますし、FXの場合も国家の経済状況によって日本円の価値は大きく変動します。

一方で不動産投資、特にマンション投資の場合、例え多少景気が落ち込んできても家賃額がそこまで変わるわけではないため、結果として販売価格もそこまで大きく変動することはありません。また、区分マンションをいくつか所有することで、投資対象のポートフォリオを組むことも可能です。こうした、区分マンションのリスクへの耐性を「資産性」と呼ぶのです。

とはいえ、全ての区分マンションが高いリスク耐性、つまり「資産性」を有しているわけではありません。物件の場所や状態によっては、資産価値が大きく下落したり、あなたの投資を失敗に陥れる可能性も十分あるのです。

では、物件の資産性を判断するためのポイントはなんでしょうか。以下では2つの着目ポイントをお伝えします。

資産性ポイント①:ニーズの高い立地かどうか

資産性を見極めるための第一のポイントは、ずばりその立地です。上述したように、不動産投資とは入居者が払う家賃によって元本を回収していく投資手法ですから、どれだけグレードが高くて内装が綺麗であったとしても、人が入らなければ意味がありません。そして、その賃貸付けを行うための最も重要なポイントが、その立地にあるのです。

立地の中でも特に大切なのは、最寄りの駅力と駅からの距離です。どれだけ車が発達しても、電車が主要な交通機関であることは変わりありません。また、駅の周辺は商業施設が多く、活気があるため、人の出入りも多くなります。そういった理由から、賃貸ニーズを推し量るために駅に着目するのが効果的だと思います。

駅力を判定するための基準として、以下のような点が挙げられるでしょう。

  • 1日平均乗降客数
  • 利用可能な路線数
  • 急行が止まるか
  • ターミナル駅までの所要時間

もちろん、こうした点を全て満たすのは、東京でいうと新宿や池袋、東京駅といった主要な駅であることは誰もが認めることと思います。しかしいずれの駅も、相場価格が高いため利回りが低くなりがちで、収益性の面でどうしても弱くなってしまいます。そこで、主要駅から一つ離れた駅や立地を狙って行く際に、上記のような判断基準が賃貸ニーズを計るうえで非常に重要となるのです。

資産性ポイント②:建物の維持管理状況はどうか

資産性を判断するための二つ目のポイントは、建物の維持管理状況はどうなっているかという点です。どれだけ物件が好立地にあって、常に満室状態が続いたとしても、建物の管理状態が悪ければいずれは老朽化して、建物としての用をなさなくなります。そのため、物件の資産性を評価する上で、この点は決して見逃してはいけないのです。

では、維持管理状況を判定するためにはどのような点に着目すれば良いのでしょうか。以下で、そのポイントを説明します。

  • 管理会社の質

建物を管理していく上で、管理会社の質はとても大切です。管理会社は、日常的な巡回業務のほか、物件の長期修繕計画の策定も行っています。つまり、その物件の命運は、管理会社の腕にかかっていると言っても過言ではないのです。そうした意味で、物件の管理会社を調べておくことは非常に重要であると言えるでしょう。

  • 修繕状況及び積立金の額

建物の維持管理状況を把握する上で、物件の修繕履歴を調べておくことは不可欠です。どれだけ鉄筋コンクリートの強度が高いとはいえ、数十年も経てば必ず建物に傷や不具合が発生します。これらを放置しておけば、当然外観も劣って賃貸ニーズが低くなるほか、建物の崩壊リスクも高くなってしまいます。物件の修繕履歴を調査するためにも、管理会社が出している「重要事項調査報告書」には必ず目を通すようにしておきましょう。

また、「重要事項調査報告書」には修繕積立金総額の記載があります。これは、今後大規模修繕工事(10年〜15年に一度行われる、大規模な物件の修繕工事のこと)を行う際に資金面で問題がないかどうかを判断する上で大切になります。修繕積立金の総額を確認しておくことで、「今後の修繕は問題なくできるか」「修繕積立金の増額の見込みはないか」といった事項をしっかりと把握することができます

建物の維持管理状況は、物件の資産性、ひいては投資の成功の可否に大きく関係してきます。資産性を判断する際には、以上のようなポイントに注意してみてください。

まとめ

ここまで、「区分マンションを選ぶ上で大切なポイント」について、収益性と資産性に大別して見てきました。中には、自分で調べたり、不動産会社に問い合わせなければわからないような手間のかかる事項もあり、「そこまでやらなくても良いのでは」という方もいるかもしれません。しかし、その手間を惜しまなかった方は皆、不動産投資において成功されているのもまた事実です。

マンション投資で成功する物件を掴むためにも、是非今回お伝えしたことを、自身の物件選定基準の中に組み込んでもらえればと思います。

不動産投資の「プロの目利き」を数値化! 無料会員登録で収益物件の独自分析データをご提供

会員登録の3つのメリット(完全無料)

  1. 数値化した「プロの目利き」データがわかる
    収益性・安定性・リスク回避性の分析システム「MIKATA(ミカタ)イズム™」を利用できます。
  2. 非公開物件を閲覧できる
    Webサイトで公開している物件はごく一部。ネットでは探せない非公開物件情報をご紹介します。
  3. 最新の物件情報を受け取れる
    良い物件を見つけるのはスピードが命。最新の物件情報をいち早くメールでお届けします。

無料相談も受け付けています

不動産投資初心者の方、中立的な相談相手が欲しい方には、無料相談も受け付けています。経験豊富な不動産投資コンサルタントが投資家目線で課題をヒアリングし、中立的な観点でアドバイスを行います。

※不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様の状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

休日・平日の朝や夜の時間帯でも可能です。
お申込みフォームへ

気になる物件等ございましたら、弊社でもご紹介可能です。
今後の運用方法にお悩み中の方、売却や相続もお気軽にご相談ください。

このエントリーをはてなブックマークに追加

前のページへ 木造アパート投資に潜む3つの危険とは?

次のページへ どこが違う!?マンション投資で失敗するシミュレーションとは?

「プロの目利き」を数値化!無料会員登録で収益物件の独自分析データをご提供

会員登録の3つのメリット
(完全無料)

  1. 数値化した「プロの目利き」データがわかる
    収益性・安定性・リスク回避性の分析システム「MIKATAイズム™」を利用できます。
  2. 非公開物件を閲覧できる
    Webサイトで公開している物件はごく一部。ネットでは探せない非公開物件情報をご紹介します。
  3. 最新の物件情報を受け取れる
    良い物件を見つけるのはスピードが命。最新の物件情報をいち早くメールでお届けします。

詳しくはこちら

無料相談のお申込み

休日・平日の朝活時間帯・夜も開催中

投資家目線で課題をヒアリングし中立的な観点でアドバイスを行います。

お申込みフォームへ

新着の取扱い物件

23区人気エリア・駅近・低価格帯限定

池上駅 徒歩7 池上線 1,600万円 -%利回り この物件の詳細を見る
板橋駅 徒歩5 JA埼京線 1,920万円 5.06%利回り この物件の詳細を見る
東新宿駅 徒歩8 E都営大江戸線 1,480万円 6.00%利回り この物件の詳細を見る

取扱い物件一覧

『プロの目利きを数値化』した収益物件データを無料会員登録でご提供いたします。