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初心者の方必見!不動産投資の業界を知る、3つのアクターとは?

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・ご年齢が40歳未満のお客様で、ご勤務先の名刺と収入証明、及び、身分証明証のご提出が可能な方。
・個別相談会の申込後、2日(48時間)以内に電話対応をいただき、15日以内に面談を行った方。
・弊社オフィス、または都内近郊で打ち合わせを行うことができる方。
・一棟収益物件の所有をしていない方。
・過去に弊社サイトへ会員登録、または各種ポータルサイトからのお問合せを行ったことがない方。
・弊社業務提携金融機関の基準を満たす方。

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不動産投資をこれから始めてみたい、と考えられている方であれば、まず最初に行うべきは不動産の業界を知ることでしょう。というのも、不動産業界には様々な種類の業種と、会社が存在しており、自身の必要とする情報を取るためにはその業界構造を知ることが最も重要であると考えられるからです。

業界構造を知らないことによる弊害としては、自分の求めている物件情報を見つけられない、自分の使える金融機関を見つけることが出来ない、といったケースがあげられます。ですので、あまり細かい所まで調査する必要はないものの、少なくとも自分の必要とする情報は、誰に聞けばよいのかという点は抑えておくようにしておきましょう。

ただし、不動産投資には様々なタイプの投資対象が存在しますので、本記事で全てをカバーするのは難しいですし、不必要な情報まで入り込んでしまうリスクもあります。ですので、今回は区分マンションの業界に絞って、業界構造についてお話をしていきたいと思います。

それでは、以下では投資家が深くかかわることとなるアクターについて紹介したいと思います。

不動産投資の重要なアクターとは

それでは、投資家の方々から投資用不動産業界を見たときのアクターについて、一つずつ解説を行っていきたいと思います。私が、不動産投資初心者の方とお会いする時に聞かれるのが「よく投資用不動産の電話営業を受けるのですが、物件を見つける方法は他にどのような手段があるのでしょうか」という疑問です。この章で説明する各アクターをしっかりと把握することで、より多方向からのアプローチが可能となるでしょう。

アクター①:飛び込み営業マン・電話営業

まず最初に投資家の方々にとって不動産業界への接点となるのは、やはり飛び込みの営業マンと電話営業でしょう。読者の方々の中にはご経験のおありの方もいるかもしれませんが、東京駅や新宿駅などのターミナル駅で急に話しかけられて「研修の一環で名刺交換を行っています」と言われることがあります。彼らは投資用不動産業者の営業マンで、上司から顧客情報を得るために名刺交換をするように言われているのです。

その他、休日に自宅のインターホンが鳴って出てみると、投資用不動産の営業だったということもあるようです。彼らも投資用不動産の営業マンで、飛び込み営業を行っています。

また、投資用不動産の営業として有名な手法に電話営業もあります。彼らは名簿業者から連絡先を入手し、その中のリストに片っ端から電話をかけていくのです。また、上場企業のオフィスに電話をかけ、属性の高いお客さんを狙い撃ちするパターンもあると言います。

私のお客様の中にも、「オフィスで仕事をしていて、隣の机の同僚に投資用不動産の営業電話があり、その人が切ったら次は私のところにかかってきた」と仰る方がいらっしゃいました。それくらい、とにかく沢山の数の営業電話をかける会社も存在するようです。

参考記事:もう怖くない!不動産投資の勧誘電話がピタッと止む効果的な撃退法

不動産投資に縁がない方にとっては、こういった飛び込みの営業マンや電話営業との出会いが、不動産投資業界のわずかな接点である場合も少なくありません。そして多くの方が「怖いな」「怪しいな」という印象を抱き、結果として投資用不動産を避けるようになります。

不動産営業としての観点から申し上げると、上記の「怖い」という理由によって不動産投資から目を背けてしまうのは非常にもったいないと思います。確かに、営業マンの飛び込みのやり方は非常に悪質な場合もあるので、なかなか良い印象を持つことは難しいでしょうが、「不動産投資」という手法自体は非常に効率的に資産を拡大することのできる良い投資であるためです。

参考記事:不動産投資が儲かる仕組み、節税の仕組みについて説明

ですので、不動産投資に少しでも興味がある方であれば、上記飛び込み営業以外で、不動産業者と接点を持つようにしてみてください。その最たる例が、次で紹介するポータルサイトです。

アクター②:ポータルサイト

近年、不動産投資業界におけるポータルサイトの影響力が非常に大きくなりつつあります。これまでの日本では、地場に根付く不動産業者が、付近の地主と緊密な関係となり、そういったツテで仕事を行うことも珍しくありませんでした。

しかし、ポータルサイトの登場によって、少なくとも以下3つの点でメリットがあると言えるでしょう。

メリット①:日本全国の物件情報を見ることが出来る

これまでの不動産業界では、基本的に地元の業者は地元の物件を扱う、というケースがほとんどであったと言います。ただ、不動産投資の場合東京23区内の物件が大変人気なので、地方の投資家の方々から連絡がくることも多々あります。

そういったニーズも鑑みると、「地元の不動産業者」という垣根を超えて、数多くの物件情報を取り扱うことの出来るポータルサイトの登場は、大変重宝されたことは明らかでしょう。

メリット②:リアルタイムの情報が反映される

ポータルサイトのメリットの2つ目は、情報の新鮮さという点です。これは不動産業界のみならず全てのインターネット技術に共通して言えることですが、ポータルサイトの登場によって新鮮な物件情報が全国の投資家に提供されることとなりました

これにより、例えば沖縄にいながら北海道の掘出し物件を申し込みすることだって可能となりましたし、経済効率の観点からも大変な進歩であると思います。

また、より多くの投資家からリアルタイムで物件情報を閲覧されることにより、需要と供給双方の分母が大きくなり、不動産のより正確な相場を創出することができるようになった、という点は、あまり着目されないものの非常に大きな経済への寄与であると思います。投資家個人にとっても、自分の欲しい条件の物件が出たらすぐに申し込みができるという点で、強いメリットになることは明白でしょう。

メリット③:複数の不動産業者から選ぶことが出来る

ポータルサイトを利用することによる3つ目のメリットは、複数の不動産業者から自分に合う業者やエージェントを探すことができるという点です。

世間で持たれている印象として「不動産業者の人は怖い」ということをよく聞きます。また、業者さんによっては投資用不動産に関する知識があまり無く、お客さんに的確なアドバイスをすることが出来ないといったケースもあるようです。

どれだけ物件が良かったとしても、担当者の要領が悪かったり、接客の質が低かったとしたら、良い不動産投資が出来る保証はありません。そういった意味でも、ポータルサイトを利用して、複数の業者の担当者から信頼できる人を選べるのは大きなメリットとなるでしょう。

ちなみに、不動産投資で有名なポータルサイトとしては楽待Yahoo不動産があります。

アクター③:金融機関

投資家にとっての3つ目のアクターは、金融機関です。不動産投資を行うためには、物件を購入するための資金を調達する必要があります。仮に現金購入を検討されている方であれば、金融機関と関わることもないのですが、少しでも融資を検討している投資家の方の場合、金融機関は必ず利用することとなります

そこで、金融機関との関わり方ですが、基本的には不動産業者経由で融資の申し込みを行うことがほとんどです。稀に独力で金融機関の開拓を行おうとされる方もいらっしゃいますが、多くの場合門前払いとなるか、例え融資が付いたとしてもあまり良くない条件で融資が下りてしまうケースもあります。

不動産業者に依頼をすれば、融資の事前打診から資料の提出までの手伝いをしてくれる所も多いので、そこは時間の有効活用をするためにも、出来るだけお任せした方が良いでしょう。

参考記事:どこを見る?金融機関に共通する審査のポイント

では、投資家の方がどのような形で直接金融機関とやりとりをするのでしょうか?それが「金銭消費貸借契約」というタイミングです。金銭消費貸借契約とは金消(きんしょう)とも呼ばれており、銀行と実際にお金の貸し借りをするという契約のことを指します。

金消のタイミングにおいて、銀行の担当者から融資条件についての説明を受けたり、金利の変動リスクなどについて理解しているのかの確認が行われます。そしてこの金消が終わると、後は物件の引渡を待つのみ、という状況に入るのです。

また、一般的な銀行とは異なりますが、信用金庫も不動産投資における重要なアクターの一つです。信用金庫とは、地域の経済的な活性化のために作られた金融機関であり、基本的に自社の管轄地域に住むお客さんだけに融資を行っています。したがって、誰でも好きな信金に話を持ち込めるわけではないのですが、実は信金にはかなりのチャンスが眠っている可能性があります。
というのも、信金は一般的な銀行の審査基準とは異なり、プロパー融資というオーダーメイドの融資を行ってくれる可能性があるためです。

具体的に言うと、一般的な銀行の場合には、年収基準や勤務先の条件など、全ての融資条件が予め定められており、申し込みが入ったお客さんを全て画一的に条件にあてはめて審査を行います。その為、少しでも銀行の定めた条件から外れてしまうと、問答無用で否決となってしまうのです。

一方で信金の場合には、お客さんの状況や属性に合わせて、かなり柔軟に審査を行っているようです。例えば、一般の銀行の場合には自営業の方に融資の承認を下ろすのはかなりハードルが高いのですが、私のお客様の中には信金からオーダーメイドで融資を引いている方もいらっしゃいます。

また、信金であれば多少年収が基準より下回っていたとしても、預貯金額などでそれをカバーできるようであれば、承認が下りることもあるようです。このように、一般の銀行では取り扱いが難しいと思われるケースであっても、信金であれば取り扱い可能という場合もありますので、是非信金も有力な相談先として、活用することをおススメします。

まとめ

本記事では、投資家が関わることとなるアクターについて説明を行いました。大きくは、飛び込み営業/電話営業、ポータルサイト、金融機関の3つです。概ねこの3つが、投資家が投資用不動産業界と接点を持ちうるアクターであるでしょう。

冒頭でも述べた通り、不動産業界は本当に複雑な世界であり、その全てを網羅することは不可能に近いでしょう。一方で、不動産投資を始める、という目的に沿って業界を見れば、着目すべきアクターはそこまで多くないのもまた事実です。

まずは本記事で紹介した3つのアクターについて深く理解することが、不動産投資を成功に導くための近道になることでしょう。もし詳細を聞きたい、各アクターの利害構造について気になるなどの疑問がございましたら、是非弊社までお問い合わせ頂ければと思います。

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