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【2022年】年代別に解説!不動産投資はいつ始めるべきか!?

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本記事では、不動産投資を始める年代別に、メリット・デメリット、そこに潜むリスクを徹底解説していきます。

不動産投資のコンサルタントとして日々お客様と接していると、「20代で不動産投資をするのは早すぎますか?」「私の年齢ではもう不動産投資を始めるには遅すぎるでしょうか?」といったご質問をよく頂きます。

結論から述べると、不動産投資に年齢制限はありません。あなたが何歳であろうとも、不動産投資は十分取りうる選択肢であると言えます。

とはいえ、不動産投資を始める年齢によって、取りうる戦略や考え方も様々です。例えば働き盛りの20代~30代の方であれば、出来る限り長期でローンを組み、コツコツと長期的に資産を殖やしていくことが望ましいでしょう。

一方、40代~50代以降の方であれば、社会的なステータスが金融機関の審査において有利に働く一方で、融資期間や団信に制約が課されるケースも出てきます。

おそらく本記事を読まれている方も、「自分の年齢で不動産投資を始めるのは実際どうなんだろう」と疑問に思われているのではないでしょうか。

そこで、本記事では①20~30代、②40~50代、③60代以降の3つの年代ごとに、それぞれ不動産投資におけるメリット・デメリットやリスク、取るべき戦略についてご紹介していきたいと思います。

年代①:20~30代の場合

まずは、最も若い世代である20~30代の方について見ていきましょう。

20〜30代の強みとは?

やはり、この世代の最も大きな強みは、若さです。ある程度の勤続年数や社会的なステータスは必要ではあるものの、それさえクリアできれば、仮に20代中盤であっても銀行から長期で融資を受けることが可能となります。

長期で融資を受けることが出来るということは、それだけ毎月の返済を少なくして、家賃収入との差額であるCF(キャッシュフロー)を生み出すことが出来ます。

参考不動産投資で鍵となる!「キャッシュフロー」の重要性とは?

そして、このCFが大きくなればなるほど、自身のキャッシュポジションを厚くして投資の安全性を高めたり、投資規模の拡大に向けた物件の買い増しなどに繋げることが出来るのです。

私が日々お会いする投資家の方々の中にも、「自分ももっと早く不動産投資を始めておけば良かった」「なんであの時不動産に興味を持っていなかったのだろう」と後悔の念を口にされる方が多くいらっしゃいます。

逆に言えば、今この記事をご覧になっている、20~30代の方は、それだけ周りよりも早く不動産投資に目を付けることのできた、まさに「同世代の中で数歩先を進んでいる」ような状態です。是非、その先見の明を生かして、不動産投資にチャレンジして頂ければと思います。

ここまで、20〜30代の強みについて見てきました。それでは、実際にこの年代で始めることにはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。それぞれ解説をしていきたいと思います。

20〜30代で始めるメリットとは?

この年代から不動産投資を始めることのメリットは大きく2つあります。それは、①長期間にわたって投資できる、②物件を見る目を養える、の2つです。

まず1つ目のメリットである「長期間にわたって投資できる」という点ですが、これはこの年代の強みである「若さ」に直結しています。

元々、不動産投資という投資手法は、短期間で一気に稼ぐというタイプではありません。不動産という目に見える資産を持つことによって、なるべくリスクを抑えながら、コツコツと資産を築き上げるような、長期的な投資なのです。

勿論、もう少し短期的な利益を追及する目的で行う不動産投資というものも存在はしています。但し、そこには相応のリスクが伴うというのも事実なのです。

それに対して、まだ現役である期間が30年近く残っているこの世代においては、長期的な視点で損得を図ることができるため、ローリスクでありながらミドルリターンを得ることが出来るという訳です。

次に2つ目のメリットは、「物件を見る目を養える」という点です。「羊飼いの子供は、羊たち一匹一匹の顔を見分けることが出来る」と言われますが、これは小さい時から膨大な量の羊を目にしてきたという経験によって培われます。

同様に不動産においても、なるべく早い段階から不動産に投資し、本気で向き合うことによって、物件の状態の良し悪しや、投資の成否が一瞥しただけで判断できるくらいにまで成長できます。これこそが、20~30代という世代だからこその大きなメリットであると言えるでしょう。

20〜30代で始めるデメリットとは?

それでは次に、この年代で始めることのデメリットについて見ていきたいと思います。大きく分けると、①自己資金が用意できない場合がある、②周りに経験者が少ない、の2点です。

まず1点目の「自己資金が用意できない場合がある」という点ですが、これは他の年代の方々と比べて社会人として働いた期間が短い分、どうしても貯金できる金額に限りがあることに由来しています。

自己資金が用意できない場合、例えば融資の通りにくい再建築不可物件や、超築古物件の場合には、なかなか購入することが難しくなってしまうことでしょう。

参考不動産投資で最低限気をつけるべき4つのリスクとその対策方法とは?

但し一方で、リスクが低く、融資の通りやすい物件であれば、なるべく自己資金を出すことなく購入することも可能です。現在の手持ち資金が少なかったとしても、融資によるレバレッジ効果を活用することで、十分不動産投資の効果を享受することができることは、頭に入れておいていただければと思います。

次に、②周りに経験者が少ないというのも、この年代の投資家の方々について回る問題です。

不動産投資は、株式や仮想通貨などと違って1つ1つの取引対象に大きな違いがあるので、「目の前の物件が本当に良いのかどうか」を調べようにも、企業のIR資料のように検索することもできません。そこで助けとなるのが、既に不動産投資を行っている友人や知り合いなどです。

「この物件を購入しようと考えているがどう思うか?」など、素朴な疑問に対してもしっかりと感想を述べてくれるこうした知り合いが周囲にいることは、間違いなく自身の不動産投資家としての実力を底上げしてくれることでしょう。

しかしながら、20~30代の方ですと、なかなか周りに不動産投資を行っている方が少ないかもしれません。最近は少しずつ不動産投資という言葉も認知され始めてはいるものの、まだまだ限られた人数であることに変わりありません。

こういったデメリットを乗り越えるためには、信頼できる不動産投資コンサルタントを見つけることが最も重要となります。聞こえの良い言葉だけでなく、ダメなときはしっかりと止めてくれるような、中立的なアドバイスをくれるコンサルタントと信頼関係を築くことができれば、あなたの不動産投資はグッと成功へと近づくことでしょう。

年代②:40~50代の場合

それでは次に、40~50代の方が不動産投資を始めることのメリット・デメリットについて見ていきましょう。

40〜50代で始めるメリットとは?

この年代の方が新たに不動産投資を始める場合、20~30代で始める場合と比較して、大きく2つのメリットが考えられます。それは、①社会的ステータスがある、②自身の将来設計に真剣に向き合える、の2点です。

まず1つ目の「社会的ステータスがある」という点ですが、やはり社会人としての経験年数が増えてくると、会社内での地位も上がり、課長や部長などの役職についていることが多いのではないでしょうか。

これは、銀行からの融資を引くうえでも非常に重要な要素となります。例えば上場企業の営業部長の役職を持っている方であれば、金融機関からもかなり高い評価を受けることになるため、融資の承認の可能性も高まります。

それに加えて、部下が増えて役職を持つようになれば、若い頃と比べて年収も高くなっていることと思います。これも、金融機関から返済能力を判断されるうえで非常に重要な要素となりますので、40~50代の方の大きなメリットとなるでしょう。

次に2つ目のメリットは、「自身の将来設計に真剣に向き合える」という点です。勿論これは例外もあるものの、一般的に言えばこの年代になると、定年退職のことを少しずつ意識するようになるとともに、奥様やお子さん、また自身の未来について考えることが増えて来ます。筆者自身の経験からも、「家族みんなが安心して生活するために、今から少しずつ資産を増やしていきたい」と仰る多くの方がこの40~50代に該当している印象です。

このように、若い頃と比べて真剣に将来設計のことを考えることのできるこの年代だからこそ、本気で不動産投資にも向き合うことができるというのが、大きなメリットになるでしょう。

40〜50代で始めるデメリットとは?

それでは次に、この年代で不動産投資を始めることのデメリットについて見ていきましょう。デメリットは大きく分けて①融資期間が短い、②体調によっては団信に加入できない可能性がある、の2点です。

まず1つ目の融資期間が短いという点ですが、これは銀行が融資期間を判断する際に、完済年齢という考え方を採用することに由来しています。この考え方によると、「融資期間 = 完済年齢 ー 現在の年齢」で計算するため、もし仮に75才を完済年齢と定めている銀行に、50才の方が申し込みをした場合には、75 ー 50 = 25年間が融資期間となります。

金融機関の融資条件を調べる際に、最長の融資期間だけを見て判断してしまう方もいらっしゃいますが、それだけでは不十分で、それぞれの金融機関が定める完済年齢についても併せて確認する必要があることがお分かり頂けたかと思います。

参考どこを見る?金融機関に共通する審査のポイント

次に2つ目のデメリットが、「体調によっては団信に加入できない可能性がある」という点です。まず団信とは、団体信用生命保険の略称で、不動産の所有者が保険に加入することにより、もし所有者に万が一の事態があった際には、保険の適用によって残りの返済を免除されるという仕組みのことを言います。

基本的には不動産投資を行う際にも、団信に加入することをお勧めしていますが、もしも体に不調があったり、持病を抱えているような場合には、団信に加入できない可能性が出てきます。勿論、若い方であっても同様のリスクはあるものの、40代~50代で新たに始めるという場合には、注意しておきたい事項であることは間違いありません。

「保険の代わりに不動産投資を始めようとしたのに、団信に入れなかった」となっては本末転倒です。しっかりと自身の健康状態を把握しておくことが重要です。

年代③:60代以降の場合

最後に、60代以降になってから不動産投資を行うことのメリット・デメリットを見ていきましょう。

60代以降で始めるメリットとは?

それではまず、メリットについて見ていきましょう。60代以降で不動産投資を始めることのメリットは、①次の世代への資産を残すことができる、②退職金などの自己資金を充てることができる、の2点です。

まず1つ目ですが、おそらく本記事をご覧になっている60代以降の方の多くが、ご自身のため以上に、お子さんやお孫さんの将来のためを思って不動産投資をご検討されているのではないでしょうか

不動産投資は、FXや仮想通貨と異なり、実際に存在する資産を対象に投資を行います。ご自身が選んだ物件を、将来の世代に残すことが出来るというのは、純粋な投資以上の意味を含んでいることは間違いありません。

現在60代以降の方の中には、不動産投資と聞くと、「バブル崩壊」を連想される方も多いのではないかと思います。確かに、1980ー90年代の不動産は急激な価格変動を起こしており、文字通り「今日買って明日売れば儲かる」というような世界でした。

一方、現在の不動産投資は、バブル時代に行われていた投資とは全く異なります。当時は、自分が買った価格よりどれだけ高く売れるか、というキャピタルゲインを追い求めるような投資手法でしたが、今は毎月の家賃収入をコツコツと積み上げる、いわゆるインカムゲイン型の投資手法であると考えられているからです。

もし、「不動産投資は怖くないだろうか」と迷われている60代以降の方がいらっしゃれば、バブル崩壊当時の不動産投資とは全く異なるという点をご認識頂ければ幸いです。

次に2つ目のメリットは、退職金などの自己資金を充てることができる点です。一定の自己資金を充てることができれば、それだけ融資の比率を抑えて毎月の返済額を下げることができます。

先ほども述べたように、不動産投資ローンには完済年齢という概念があるため、60代以降の方が長期間にわたって融資を受けることは難しいのが一般的です。その分、自己資金を入れることによってキャッシュフローをプラスに持っていくことが、60代以降の方向けの不動産投資戦略であるとも言えるでしょう。

60代以降で始めるデメリットとは?

最後に、この年代から不動産投資を始めることのデメリットについて見ていきましょう。デメリットと言えることはズバリ、融資条件が非常に厳しくなるという点です。

金融機関から見て、会社員としての安定的な収入がある状態というのは、返済能力の点から見ても信頼性が高いと判断します。一方、定年退職をされた方の場合には、例え退職金やこれまでの貯蓄があったとしても、年金以外の定期的な収入が無ければ評価されづらいというのが実際のところです。

とはいえ、融資を受ける選択肢が全くないということではありません。自宅の近くに店舗を構える信用金庫であれば、1人1人の状況を判断してある程度柔軟に融資をしてくれる場合があります。

またそれ以外にも、日本政策金融公庫を利用して不動産投資を行うという選択肢も存在します。一定の基準は定められているものの、60代以降の方であっても日本政策金融公庫を利用して実際に不動産投資を行っている方もいらっしゃるため、是非一度検討してみてはいかがでしょうか。

参考不動産投資との相性は?「日本政策金融公庫」の融資を受ける際のポイントや注意点

まとめ

本記事では、不動産投資を始める年代に関して、①20~30代、②40代~50代、③60代以降の3つの世代に分けて、それぞれのメリット・デメリットを解説しました。

それぞれ特徴や取りうる戦略は異なるものの、共通して言えることは、不動産投資が皆さんの人生を豊かにしてくれる可能性を十分に秘めているということであると思います。

とはいえ、皆さんもご存じの通り、不動産投資には様々な落とし穴やリスクがあるのも事実です。少しでもご不安なことがあれば、信頼できる専門家にご相談することをお勧めします。

ちなみに当社でも、幅広い年代のお客様に不動産投資のサポートをさせて頂いた実績がございます。お客様のご年齢やご状況に応じた中立的なアドバイスをさせて頂きますので、もし少しでもお悩みの際は、是非お気軽にお問い合わせください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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