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退去費用で絶対に損しない!マンション・アパートの退去前にガイドラインを熟読しよう

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

長年住んだアパートやマンションから退去する際、退去費用がかかることをご存知ですか?

「退去費用が高額で驚いた」という声もある退去費用は、確かに損をしている人もいるのが事実です。退去費用で損をしないためにも事前知識がない場合にはまず「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を読んでみましょう。

「それだけでは不安」という方のために、この記事では不動産屋であり不動産オーナーとしての立場から、退去費用に関する注意点や支払うべき費用などを詳しく解説していきます。

退去費用とは

退去費用とは賃貸物件を退去する際にかかる費用のことで、住んでる際に入居者によって生じた家の傷や汚れなどの修繕をするための費用です。

分かりやすくいうと退去の状態から「次の入居者が住める状態にする」ためのクリーニング費用などのことを指します。

借主には「善管注意義務」という義務があり、物件を綺麗に使うべきと定められています。故意に物件に傷等が出来てしまった場合は、その修繕費を退去費用として負担することになります。

しかし経年劣化による傷・破損に関しては、入居者の責任ではないため借主が負担するものではないと定められています。

こういった事実を知らずに退去費用を請求された借主が多いため、退去費用に関してのトラブルが非常に多いのが現状です。そのため国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」により明確なルール付けられています。

退去する際の物件の状態は、入居者によって違うため、退去費用として一律での金額を定めることが出来ません。そうなると当然、費用に個人差が生まれてしまうことも大きなトラブルの原因です。

原状回復費用と退去費用の違い

「原状回復費用」と「退去費用」は同様の意味として考えます。実際に原状回復費用とは、退去の際に支払うものなので退去費用と呼ばれることもあります。

勘違いをしやすいのですが、基本的に同一だと考えた方が分かりやすいでしょう。あまり聞かないケースですが、もしもこれらを別々の名目で請求されることがあったら、疑ってかかって良いでしょう。

必ず原状回復のガイドラインを熟読しよう

原状回復費に関しては、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいて決められています。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは、平成10年3月に国土交通省が取りまとめたもので、賃貸借契約の退去時における原状回復に関して、貸主と借主のどちらの負担にすべきかの一般的な基準が書かれています。

これによると、原状回復は以下のように定義されています。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、 善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

引用原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(国土交通省)

原状回復費は借主負担と定められています。しかし、経年変化による消耗の修繕費用は賃料に含まれるものとし、経年劣化に対する費用は貸主負担となっています。

これまでは原状回復は「賃借人が借りた当時の状態に戻す」と認識されていましたが、ガイドラインによって経年劣化による傷や破損は貸主負担と明記されています。

内容を概要だけでも知っておくだけで、退去費用に関する不明点などがあった際に業者に説明義務を求めることができトラブルを防ぐことが可能です。

ぜひ入居者自身も熟読しておくことをおすすめします。

退去費用は基本的に敷金から支払われる

退去費用に関して、基本的には入居時に支払った敷金の中から支払われます。敷金とは大家に支払う「担保」のことです。基本的には「家賃の滞納」があった場合や「原状回復費用」にあてられるものとして扱われます。

そのため原状回復費用が生じた場合、基本的には「敷金」から支払うこととなります。

原状回復費などの金額が引かれ、余った分の敷金は退去時に借主に返金されることになります。もしも敷金より原状回復費用が上回ってしまった場合は追加の支払いを請求されることになります。

借主負担の退去費用

退去費用に関しては、借主に請求できるものと貸主負担で異なります。まずは借主が請求される退去費用について解説します。

引越しの傷

引越しの際にできた傷は、引越し業者の過失であれば引越し業者に請求することが可能ですが、そうではなく借主の過失によるものであれば退去費用として請求できます。例えば、家具を運んでいる際にできた傷や凹みなどの原状回復費です。

喫煙による壁紙の変色

煙草による過失は、借主が原因となるため原状回復費が請求されます。主に壁紙の屋に汚れや臭い、焦げ跡などが対象です。壁紙などのクロス張り替え費用を借主が負担することになります。

ペットがつくった傷・臭い

借主が飼っているペットが床や壁に傷を作った場合も借主の責任です。臭いがひどい場合は全てのクロスを張り替える必要があるため、張り替え費用を請求されることになります。

水漏れが原因の壁や床の腐敗

水漏れに関しては、借主が設置したエアコンの排水ホースや洗濯機の給水ホースが原因となった場合、借主の負担となります。

但し、元々の設備の経年劣化によるものであれば貸主負担です。水漏れがあった際は、腐敗までいってしまうと大変なので、早目に貸主に相談しておくことをおすすめします。

壁紙の傷・落書き

張り替えが必要なほど、壁に傷が出来てしまった場合や、子どもの落書きも借主負担となります。

ドア・網戸・障子の傷、破損

部屋の扉や障子、網戸における破損や傷は、経年劣化でない場合は借主の負担となります。築年数が経っている物件で、網戸が自然と破損してしまった場合などは貸主負担となりますが、そうではない場合は借主の過失となり負担する必要があります。

参考中古マンション購入時の注意点と、確認しておくべきポイント3選

貸主負担の退去費用

では次に、貸主負担となる退去費用を見ていきましょう。

設置家具の床のへこみ

設置した家具による床の凹みに関しては、経年劣化として定められています。普通に生活していて起こりうることと判断されるので、貸主の負担となります。

日焼けによる壁紙・畳の変色

日光による壁や床の日焼けに関しても通常使用の範囲内です。普通に生活していて起こりうることなので、こちらも借主の負担となります。

エアコン設置の傷

借主が設置したエアコンではなく、貸主が設置したエアコンによるビス穴などの費用も貸主の負担です。しかし、借主が設置した場合によって生じた場合は借主の負担となります。

長年設置した家電の裏のシミ

テレビや冷蔵庫などの大型家電を長年同じ場所に設置していると、その裏の壁紙に黒ずみなどのシミが出来る場合があります。これも通常使用の範囲内となるため、クロスの張り替えなどは貸主負担となります。

画鋲の穴

意外と思われるかもしれませんが、画鋲の穴に関しては通常使用の範囲内とされています。しかし、あまりに大きい穴を開けてしまった場合は対象外です。あくまでも通常の生活をしている際に出来る程度の画鋲の穴であれば日常の範囲内として見なされます。

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ハウスクリーニング費用の注意点

ハウスクリーニング費用の注意点を解説します。特にこれから不動産投資を始める人に対して、オーナーとしての注意点を挙げていくので必ず確認してください。

ハウスクリーニング費用は大きく2つの点が注意点として考えられます。

  • 業者で価格が違う
  • 時期で価格の変動がある

業者で価格が違う

ハウスクリーニング業者はたくさんあります。しかも業者によって価格が異なります。ハウスクリーニングの業者選びは値段の比較もちろん重要ですが、それより「ハウスクリーニングの質」に注目すべきです。

特に何部屋も所有している場合は、契約の部屋数によっても金額が変わる場合もあるため、確認しながら比較検討すべきです。

ハウスクリーニング費用は「安ければいい」というわけではありません。ハウスクリーニングは物件を長く綺麗に保つために重要な点です。安いよりも、質のいいハウスクリーニングが出来る業者を探して一任した方が、事業としても末長く安心できるといえるでしょう。

時期で価格の変動がある

引越しや転勤など、賃貸の退去が多い時期は、ハウスクリーニング費用も上がる場合があります。特に春先の3月や転勤が増える9月は上がる傾向にあります。忙しい時期は比例して費用も上がってしまう可能性があることを覚えておきましょう。

退去費用を抑える方法

退去費用を抑える方法に関していくつか説明します。

徹底的に掃除する

退去費用を抑えるためには「部屋を綺麗な状態で引き渡す」必要があります。もちろん、壁紙がはがれてしまった場合などは借主で修繕することは難しいですが、それ以外で退去費用を抑えるために出来ることがあります。

業者でないと出来ない部分以外では、市販で売っている掃除用具などを使用して出来る限り綺麗な状態にしましょう。

水回りの油汚れや、お風呂などのヘアピンの錆汚れ、壁紙の汚れなども、自分で入念擦ったり洗剤を使えば意外と落ちるものです。

退去の際は、例えば「お風呂のヘアピンの錆」等、細かく費用を請求されることがあります。それらを少しでも無くすために、自分が出来るところは先に掃除をしておくべきです。

見積もりを出してもらう

費用請求に関しては必ず見積もりを出してもらいましょう。先述している通り、退去費用に関するトラブルは尽きません。そのため見積もりを出してもらったら一つひとつ確認すべきだと考えます。不明点や経年劣化に関する費用を請求された場合は、指摘しましょう。

その際にガイドラインが重要なので、ガイドラインを知っているということを相手にも示しておくことも重要よなります。

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経年劣化の考え方

経年劣化とは、物件の品質が時間とともに低下することを指します。時間が経てば自然と壊れてしまうことです。貸主の退去費用負担で申し上げた通り、日光による日焼けや、家具の凹みなどは自然に出来てしまった過失。こういったことを経年劣化を呼びます。

例えば、部屋の状態があまりよくない物件の場合、6年間程経つとほぼ全てが経年劣化になってしまいます。

退去の際に、これは経年劣化なのかと悩んだときは「故意にやったものかどうか」を一つの指針として考えてみましょう。故意にやって出来たものでない場合は、経年劣化によるものがほとんどです。

トラブルに巻き込まれないように契約時点で気をつけるべきこと

契約時点で退去費用のトラブルに巻き込まれないようにすることはあるのでしょうか。

入居時の設備を確認

退去費用は元々の設備の不調など貸主負担となる場合があります。そのため、入居時には設備を確認し、貸主負担か借主負担か、互いに認識塩くことをおすすめします。

敷金アリの物件を選ぶ

退去時に退去費用でトラブルに巻き込まれないためにも、契約時点で「敷金」の有無は確認しておくべきです。敷金は、入居時に貸主へ預ける預け金のようなものです退去費用もここから引かれることが多いです。退去時のトラブルを防ぐためにも、事前に退去費用預けておいた方が良いかもしれません。

敷金を支払ったにもかかわらず退去費用を請求された場合は、詳細な見積もりを出してもらい内容を確認すべきです。

まとめ

退去費用に関して解説してきました。ガイドラインで定められているにもかかわらず、退去費用に関するトラブルは尽きません。こういったトラブルに巻き込まれないためにも、借主自身も知識を得ることが重要だと考えます。そのためにも「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をしっかりと読み、不当な請求を防止することも重要です。

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