「みんなで大家さん」はポンジスキーム？なぜ捕まらない？現状と今後の予想
- 公開：
- 2026/02/20
「年利7%の高利回りで安心して投資できる」と宣伝されてきた不動産小口化商品「みんなで大家さん」。しかし2024年以降、分配金の遅延や解約返金の停滞が相次ぎ、投資家の間で「ポンジスキームではないか」との疑念が広がっています。1,000人以上が集団訴訟に踏み切るなど、投資家の不安は日に日に高まっています。
この記事では「みんなで大家さん」の現状やポンジスキーム疑惑の真相、今後どうなるのかを詳しく解説します。すでに投資している方や、これから投資を検討している方はご一読ください。
- 目次
- みんなで大家さんとは？
- みんなで大家さんは「ポンジスキーム」なのか
- みんなで大家さんの過去の行政処分と現在の状況
- みんなで大家さんはなぜ捕まらないのか？
- みんなで大家さんの今後はどうなる？
- 「みんなで大家さん」以外の安全な不動産投資の選択肢とは
- まとめ
みんなで大家さんとは？
「みんなで大家さん」は、複数の投資家が少額ずつ出資して不動産に投資する「不動産小口化商品」です。2007年にサービスが開始され、手軽に不動産投資ができる商品として人気を集めてきました。まずは、サービスの概要を確認していきましょう。
不動産小口化商品として年利7%をうたい2,000億円超を集金
「みんなで大家さん」は、年利7%程度の高利回りをうたい文句に、約38,000人の投資家から総額2,000億円超もの巨額資金を集めました。主な特徴は以下のとおりです。
- 年利7%という市場平均を大きく上回る高利回り
- 運用期間は3年から5年程度の長期契約
- 分配金は2ヶ月ごとに支払われる設計
- 「元本割れなし」「安定した配当実績」を強調
主力商品であった「シリーズ成田」は、成田空港隣接地に建設予定の巨大ホテル・展示場プロジェクト「ゲートウェイ成田」への投資商品。2020年11月から2024年2月までに18号まで募集が行われ、募集総額約1,979億円もの資金を集めました。
一般的な不動産投資信託（REIT）の利回りが3%から4%程度、銀行の定期預金がほぼ0%に近い中で、「年利7％の利回り」はまさに「異常」といえます。
1口100万円から投資できる手軽さが特徴
「みんなで大家さん」が多くの投資家を集めた理由は、以下のような手軽さにあります。
- 1口100万円から投資可能
- 中途解約が可能
- 2ヶ月ごとに定期的な分配金収入が得られる
ローンを使って月割りにできるとはいえ、通常の不動産投資は一千万円〜数億円程度が必要です。少額投資ながら定期的な現金収入を得られる点が魅力的に映り、年金の足しにしたい高齢者を中心に幅広く支持を集めていました。
運営会社は都市綜研インベストファンド株式会社
運営会社である「都市綜研インベストファンド」は、1997年に設立された共生バンクグループの中核企業。不動産開発、不動産証券化、不動産投資ファンドの組成・運用・管理などを手がけています。
ただし後述する通り、過去に複数回の行政処分を受けており、事業運営に関する透明性や健全性に多くの疑問が投げかけられています。
みんなで大家さんは「ポンジスキーム」なのか
「みんなで大家さん」について、インターネット上やSNSで「ポンジスキームではないか」という疑惑が広がっています。
ポンジスキームとは、実際には投資や運用を行わず、新規の投資家から集めた資金で既存の投資家に配当を支払う詐欺の手法です。1920年代にチャールズ・ポンジという人物が行った投資詐欺にちなんで名付けられました。典型的なポンジスキームの特徴は以下のとおりです。
- 市場の平均を大きく上回る高い利回りを約束する
- しかし、実際の運用実績や収益源が不透明である
- 新規の投資家を集め続けなければ破綻する自転車操業になっている
- 配当原資が運用で出た利益ではなく、新規顧客からの出資金である
- 解約や返金の要求が殺到すると破綻する
では、「みんなで大家さん」はポンジスキームなのでしょうか。以下で詳しく見ていきます。
高利回りを強調して集金し配当実績を提示する点が酷似
ポンジスキームでは、初期の投資家には確実に配当を支払うことで信用を得て、その評判を利用して新たな投資家を集めます。「実際に高利回りの配当が支払われている」という実績が、新規の投資家を呼び込む最大の広告となるからです。
「みんなで大家さん」の場合も、2024年7月に分配金の遅延が発生するまでは、多くの投資家が「これまでずっと配当が支払われているから安心」と考えていました。しかし、いざ解約が殺到すると配当が支払われなくなったことから、運用実態や収益源への疑念が目立ち始めます。
運用実態や収益源が不透明で配当原資が不明
「みんなで大家さん」の最大の問題は、運用実態や収益源の透明性が極めて低いことです。主力商品「シリーズ成田」の実態を見てみましょう。
- 2020年から投資家を募集しているのに2025年12月時点でもほぼ更地で、開発の進捗率は2%程度にとどまっている
- 開業予定は2025年から2027年春に延期されている
- 建物がないのに年利7%の高配当を支払い続けてきた
2024年7月のリリースで「ゲートウェイ成田プロジェクトの造成工事進捗率は70％」と説明していますが、これはあくまで「土地の造成工事」の話。全体の開発進捗率は2％程度にとどまります。開発中の土地は賃貸収入を生み出さないはずなのに、なぜ年利7%もの高い配当を支払い続けることができたのでしょうか。
運営側の説明では、グループ会社である開発事業者が土地の賃料を支払っているとされてきました。しかし「グループ内で資金を循環させているだけで、実際の賃貸収入はほぼ発生していないのではないか」「約2,000億円の出資に対して年7%なら年間140億円の配当が必要だが、その原資が不明である」といった指摘があります。
まだ完成していない開発プロジェクトから、どのようにしてこれほどの配当を生み出せるのか、その仕組みは不透明なままです。
結論は「ポンジスキームの疑いが強いがグレーゾーン」
結論として「みんなで大家さん」はポンジスキームの疑いが強いものの、断定できないグレーゾーンにあるといえます。
- 不動産そのものは実際に取得しており、完全な架空投資ではない
- 不動産特定共同事業法に基づく許可を得て事業を行っており、形式上は合法である
- グループ内での資金循環に依存している可能性が高いが、それ自体は違法とは言えない
投資家にとっては、ポンジスキームと断定できるかどうかよりも、「お金が返ってくるかどうか」がもっとも大きな問題です。現在の状況を見る限り、全額返金される可能性は極めて低いと言わざるを得ません。
みんなで大家さんの過去の行政処分と現在の状況
実は「みんなで大家さん」は、過去にも複数回の行政処分を受けており、その問題体質が繰り返し指摘されてきました。過去の行政処分の内容と、2025年12月現在の状況を解説します。
2013年に不正会計で業務停止処分を受けた
2013年5月、「みんなで大家さん」は不正会計が原因で、大阪府から60日間の業務停止処分を受けました。2011年度の財務諸表が過大計上されており、実質的に債務超過であるにもかかわらず見かけ上の収支を健全に見せかけていたのです。
しかし「一時的にトラブルはあったが、最終的には誠実な対応で解決した」という実績が、かえって投資家の信頼を高める結果となり、その後も資金を集め続けていました。
2024年にも業務改善命令を受けるなど繰り返し問題が発覚した
2013年の処分後も問題は続きました。2024年には、主力商品「シリーズ成田」16号において「リスクの説明が不十分だった」「開発許可されていない土地を書類に記載していた」などの不正な対応があったことから、都市綜研インベストファンド株式会社および関連販売会社に30日間の一部業務停止が命ぜられています。いわゆる「不動産特定共同事業法（不特法）」違反に該当するトラブルです。
現在は解約殺到で返金されない事例が続出している
2024年6月の行政処分を受けて、投資家の間でパニックが広がり、解約請求が殺到しました。その結果、深刻な返金遅延が発生しています。2025年12月時点での状況は以下のとおりです。
- 2025年4月までに約8,200人から総額452億円相当の解約請求
- 分配金の支払いや返金はほとんど行われていない
- 解約申請から1年以上経過しても書類すら届かないケースも
- 2024年7月に解約申請した人の処理が2025年6月時点でもまだ進んでいない情報あり
投資家からは「1年前から解約を申し出ているが、いっこうに解約できない」「解約書類すら届かず、電話しても順番待ちと言われるだけ」といった悲痛の声が上がっています。
集団訴訟の動きも始まっている
返金されない投資家の間で、集団訴訟の動きが始まっています。2025年9月には、出資者5名が合計約6,000万円の返還を求めて東京地裁に提訴しました。2025年11月現在、1,191人が114億円の返還要求を行っており、「みんなで大家さん被害対策弁護団」も立ち上げられています。
訴訟や弁護士対応を取った投資家の方が返金が早まったという情報もあり、泣き寝入りせずに法的手段を取る動きが広がっています。
みんなで大家さんはなぜ捕まらないのか？
「これだけ問題が起きているのに、なぜ運営会社は捕まらないのか」と疑問に思う方も多いでしょう。その理由を解説します。
不動産特定共同事業法の許可を得ており、あくまで現時点では「形式上は合法」だから
最大の理由は「みんなで大家さん」が不動産特定共同事業法にもとづく許可を得て事業を行っているからです。形式上は合法的な事業として認められています。
ポンジスキームのような典型的な詐欺事件では、最初から投資する意思がなく、架空の投資話で資金を騙し取ります。しかし「みんなで大家さん」の場合は実際に不動産を取得しており、グループ内での資金循環という形で一応の事業実態があるため、すぐに詐欺罪を適用するのが難しいのです。
実際に配当が支払われている期間があり、立件のための証拠がそろっていない
もうひとつの理由は、長年にわたって実際に配当が支払われてきた実績があることです。
- 2025年7月まで、2013年の一時的な遅延を除いて配当が継続されてきた
- 多くの投資家が満期時に出資金を回収できた実績もある
- 「元本割れなし」という実績を築いてきた
ポンジスキーム、いわゆる詐欺として立件するためには「最初から投資家を騙すつもりだった」という意図を証明する必要があります。しかし、実際に長年配当が支払われてきたという事実があると、「当初はまっとうな事業を行うつもりだったが、途中で資金繰りが悪化した」と主張することが可能です。
また、グループ内での資金循環についても「グループ会社間の正当な取引」と主張されれば、それが不正であると証明するのは簡単ではありません。帳簿上はでは問題ないように見かけられるからです。
詐欺罪の成立に必要な「顧客を騙す意図があったかどうか」の証明が難しい
ここまでの内容をまとめると、「みんなで大家さん」の場合は、現状以下の理由から詐欺罪の立件が難しいです。
- 当初から騙すつもりだったのか、途中で資金繰りが悪化したのか判断が難しい
- 契約書には中途解約や返金遅延のリスクも記載されている
- 不動産特定共同事業法に基づく許可を得ており、一定の法的手続きは踏んでいる
- 実際に不動産を取得しており、投資対象が存在する
捜査当局が動くためには、明確な証拠が必要です。たとえば、内部資料で「投資家を騙して資金を集める」といった記録があれば立件できますが、そうした証拠を入手するのは容易ではありません。現時点では「ずさんな経営」「不透明な資金管理」という域を出ておらず、刑事事件として立件するには至っていないのが実情です。
ただし、今後集団訴訟が進展して内部資料が開示されれば、刑事責任を問えるレベルの証拠が見つかる可能性も否定はできないでしょう。また、問題が顕在化したことからメディア各社による関係者への調査も進んでおり、少しずつ「みんなで大家さん」の事業実態に迫りつつあります。
参考読売新聞「みんなで大家さん」成田、実勢の数十～百数十倍で過大評価し出資募る…地元「利益生み出すにはほど遠い」
みんなで大家さんの今後はどうなる？
すでに投資している方にとってもっとも気になるのは「今後どうなるのか」「お金は返ってくるのか」という点でしょう。「みんなの大家さん」の今後の見通しについて解説します。
現在、新規募集は継続しているが解約対応は遅延
みんなで大家さんは2025年8月から新規募集を再開しており、2025年12月現在も出資が可能な状態です。しかし、解約対応や「シリーズ成田」関連の分配金の遅れは続いています。
新規募集を継続しながら既存投資家への返金が滞っている状況は、ポンジスキームの典型的なパターンです。新規の資金で既存投資家への返金や配当を賄おうとしている可能性が高いでしょう。
「国税を滞納している」という情報も
2025年には「みんなで大家さん」を運営する都市綜研インベストファンドの登記情報を確認した弁護士から、国税を滞納しているという情報も出ています。
「みんなで大家さん宗右衛門の不動産」について、令和７年11月19日に債権者を財務省として、差押がなされている。要するに、国税の滞納をしているということだ。
引用X
国税の滞納は、会社の資金繰りが極めて厳しい状況にあることを示しています。通常、企業は従業員の給与や銀行への返済よりも税金の支払いを優先しますが、それすらできないというのは、もはや資金が底をついている可能性が高いです。
いつ「破産」や「事業停止」になるか分からない状況
現在の状況を総合的に判断すると、「みんなで大家さん」はいつ破産や事業停止に陥ってもおかしくない状態といえるでしょう。
2025年8月9日には7,000億円の早急な開発事業予算の確保を発表しましたが、この計画の実現可能性は極めて低いと見られています。「本年10月には債券発行を完了させ、年内には、成田プロジェクトの開発事業予算の確保をめざしております。」とのメッセージに反し、12月18日時点で資金繰りが改善したと判断できる動きは見られません。
11月には成田国際空港会社（NAA）により、「シリーズ成田」開発予定地の4割にのぼる土地の賃貸借契約打ち切りも表明されており、雲行きは怪しくなるばかりです。
参考日経新聞「成田空港会社、『みんなで大家さん』事業者と土地賃貸借契約打ち切り」
すでに投資している人は早めの解約検討と専門家の協力が必要
みんなの大家さんに投資している方の中には「もう少し様子を見よう」と考えている方もいるかもしれません。しかし、時間が経てば経つほど、返金される可能性は低くなると考えられます。会社の資産は日々減少しており、早く動いた人から優先的に返金される「早い者勝ち」の状況になっている可能性が高いです。
また、泣き寝入りせずに法的手段を取ることも検討してください。訴訟や弁護士による対応を取った方の返金が早まった情報もあります。専門家の協力を得て、一刻も早く動き出しましょう。
「みんなで大家さん」以外の安全な不動産投資の選択肢とは
「みんなで大家さん」のような高利回りをうたう不動産小口化商品には、大きなリスクが潜んでいることがお分かりいただけたでしょう。そこで、比較的リスクの低い、多くの投資家が手を付けている不動産投資の選択肢をご紹介します。
不動産投資信託「REIT」なら少額から不動産投資が可能
REIT（リート・不動産投資信託）は、少額から不動産投資ができる金融商品です。以下のような特徴があります。
- 数万円から投資できる
- 証券取引所に上場しており、いつでも売買できる
- 分配金利回りは3〜4%程度が期待できる
- 複数の不動産に分散投資されており、リスクも自動的に分散される
- 運用状況が定期的に開示されるため、透明性が高い
REITは、投資法人が投資家から資金を集めて不動産を取得・運用し、その賃貸収入や売却益を投資家に分配する仕組みです。上場しているため流動性が高く、換金したいときにはすぐに売却できる点も大きなメリットといえます。
利回りは「みんなで大家さん」の7%よりも低いですが、透明性が高く、詐欺的な商品に騙されるリスクは極めて低いです。
「ワンルームマンション」など現物不動産ならインフレ対策も
もうひとつの選択肢は、現物不動産への投資です。たとえば「ワンルームマンション投資」には、以下のようなメリットがあります。
- 物件価格が比較的手頃で、元手10万円程度から手を出せる
- 単身者が増えていることから、賃貸需要が安定している
- 「家賃」という形で毎月の収入が（入居者がいる限り）確実に入ってくる
- 物価上昇に伴い物件価格や家賃も上昇するのでインフレ対策になる
- 小口商品や株・FXとは違い、資産として実物が手元に残る安心感がある
- 賃貸募集や修繕などの管理は「管理会社」に任せられるので、手間がかからない
現物不動産投資では、自分で物件を所有しコントロールできます。「みんなで大家さん」のように資金を預けるのではなく、自分の資産として不動産を保有するため、運営会社の破綻リスクを負う必要がありません。入居者がいる限り、家賃という形で確実な賃料収入も得られます。
ただし、現物不動産投資には空室リスクや修繕費用の発生、管理の手間のようなデメリットもあります。しかし、信頼できる管理会社に管理を委託できれば、安定した入居者確保と手間の軽減は十分に可能です。
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まとめ
「みんなで大家さん」は、年利7%という高利回りをうたい、約38,000人から総額2,000億円を超える資金を集めてきました。しかし2024年以降、分配金の遅延や解約返金の停滞が相次ぎ、ポンジスキームの疑いが強まっています。
今後については、国税の滞納や新規資金の枯渇により、いつ破産や事業停止になってもおかしくない状況です。すでに投資している方はすぐに解約申請し、弁護士などの専門家への相談をおすすめします。
「高利回り」という甘い言葉に惑わされず、REITや現物不動産投資のような、より透明性が高い投資方法を検討してみませんか。TOKYOリスタイルでは「不動産投資」について、中立的な立場からアドバイスを行っています。しつこい勧誘はございませんので、気になる方はお気軽に無料相談をご利用ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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