不動産投資の営業は激務なブラックなのか？きついと言われる理由や、ブラックな営業の見極め方を解説
- 更新：
- 2023/06/19
不動産投資の営業と言えば、「激務」「きつい」「ブラック」など、マイナスイメージを持つ方が少なくありません。なかには実際に不動産投資に関するしつこい営業を受けた方もいらっしゃるでしょう。
他業種と同様に、不動産投資の営業全てがブラックな訳ではありませんが、不動産投資では一般的な不動産売買の営業よりも、ブラックとも言える場合があるのは事実です。激務できつい不動産営業を行う会社では、顧客のためにならない販売をしていることが多いため、信頼できる営業かどうかを見極める必要があります。
ここでは、不動産投資の営業が激務できついなどと言われる理由や、ブラックな投資用不動産会社の営業マンが使いがちな営業トークも合わせて解説します。
不動産投資の営業はきつい？
不動産投資の営業は激務できついなどと言われることが多く、実際に過酷な仕事を課している会社も少なくありません。ここでは、不動産業界全体の状況と不動産投資の営業について解説します。
不動産業界全体の離職率は高くない
ブラックだと言われることも珍しくない不動産業界ですが、実は不動産業界としての離職率は高い訳ではありません。離職率とは、ある時点で働いていた人員に対して、一定期間後に離職した割合のことを指します。
一般的に、離職率が高いほど厳しい労働環境であることが多いため、会社や業界が本当にブラックであるかどうかの指標のひとつとして利用されています。
こちらのグラフは、令和4年上半期における業界の離職率を表したものです。不動産業界全体としての半年間の離職率は8.3％であり、他業種と比較してもそれほど多くはありません。
ここでの不動産業界とは、不動産売買や賃貸業、不動産管理業なども含めたものですが、離職率を見る限りでは、不動産業界全体がブラックであるとは断言できないでしょう。
不動産投資の営業は特に激務になりやすい
幅広い不動産業界のなかでも、不動産投資の営業の離職率だけを調べたデータは見つけられません。しかし、不動産投資の営業は業界のなかでも特に激務になりやすく、きつい仕事をしている方が多いでしょう。
賃貸管理業であれば土日休みの会社が多いですが、不動産売買の営業であれば土日こそ稼ぎ時なので休めないというように、不動産業の仕事内容は幅広く、仕事のきつさも異なるのが特徴です。次は、不動産投資の営業はどのような仕事内容なのかをご説明しましょう。
不動産投資営業の一般的な仕事内容
不動産投資の営業は、顧客に投資用物件を買ってもらって仲介手数料を受け取る、または自社の保有する物件を買ってもらうことで成り立つ商売です。不動産投資の営業スタイルは会社によって異なりますが、基本的な流れは共通しています。
①見込み客を探す
まずは投資用不動産を買ってくれそうな、見込み客を探すところからスタートします。マイホームを探している人は自分から不動産会社を訪れますが、そもそも投資用不動産を探している方はそれほど多くありません。
自分から投資用不動産を買いたいと不動産会社に連絡を取るのは、資産形成に興味がある、金融リテラシーの高い方でしょう。そうでない一般人に投資用不動産を買ってもらうためには、営業が片っ端から電話をかける、または家や会社に直接訪問するなどして、飛び込み営業を繰り返すことになります。
②投資用物件を見込み客に紹介する
不動産投資に興味を持っている見込み客が見つかったら、投資用物件を紹介します。そもそも投資用不動産の見込み客を見つけるまでが大変なため、ここで「やっぱり買いません」と言われないように営業努力を続ける必要があります。
結果として、「この人は投資用不動産を買うかもしれない」と思ったら、強引な手段を使って買わせようとする営業も少なからず存在します。
③物件の売買契約を結ぶ
営業努力が実を結び、顧客が投資用不動産を購入することになった場合、売買契約を結びます。売り手は個人や法人など様々で、自社が保有する物件を顧客に売却するケースもあります。
買主と売主を不動産会社が繋ぐ仲介の場合、顧客が売買契約を結んだ段階で、不動産会社は初めて仲介手数料を受け取れると法律で定められています。売買契約を結べなければ、不動産会社は一切収入を得られません。
④歩合給が加算される
一般的な不動産投資の営業の給料は、歩合給が大きな役割を占めています。契約を取った数や金額に応じて歩合給が加算されるため、やり手の不動産営業であれば基本給が低くても高額な給料を受け取ることも可能です。
反対に、契約が取れなければ給料が上がりません。不動産会社によっては基本給が低く設定されていることもあるため、不動産投資の営業としては、何としても契約を取りたいと考える方が少なくありません。
不動産投資の営業がブラックになりやすい理由
不動産投資の営業がブラックになりやすい理由には、先述した仕事内容が深く関わっています。
成果主義
不動産投資の営業が激務になりやすいのは、多くの会社で成果主義であることが根本的な原因のひとつです。成果主義と言えば聞こえは良いですが、裏を返せば、成果を出せなければ認められず、歩合給が付かないため金銭面でも苦労することになります。
成果を出せなければ、会社に貢献できないために社内での居心地が悪くなる場合もあります。このような状況から、行き過ぎた成果主義によって、契約を取ること以外は二の次になってしまいがちです。
強引な営業活動
不動産投資営業で成果を上げるためには、積極的な営業活動を続ける必要があります。名簿などを見ながら電話をかけ続けることが一般的な営業スタイルですが、1,000件電話をかけて1件も契約が取れないことも珍しくありません。
電話をかけた相手に暴言を吐かれることや、酷い態度で対応されることもあるでしょう。直接訪問する営業スタイルでも、電話と同様かそれ以上にきつい思いをする方が多いです。
強引な営業活動に伴う精神的な負担も、不動産投資の営業はきついと言われる理由です。
きついノルマ
不動産投資会社では、社員に厳しいノルマを課している会社が少なくありません。しかし、投資用不動産は見込み客を見つけることさえ難しいのが実情です。投資用不動産の契約を結ぶことは簡単ではなく、ノルマを達成できないこともあるでしょう。
体育会系の雰囲気の残る会社では、ノルマを達成できなければ社内で激しく叱責されるケースもあり、ますます精神的に追い詰められかねません。なかには、ノルマを達成しなければ基本給ダウンや解雇など、違法な罰則を設けている会社もいまだにあるようです。
休日が少ない
投資用物件を購入する方には会社員が多いため、土日や祝日こそ営業活動を行う必要があります。土日は営業する代わりに、火曜日や水曜日を定休日に設定している不動産会社が一般的です。
しかし、契約のチャンスを逃さないためには、平日でも顧客から連絡があればすぐに対応しなければいけません。定休日が設定されていても実際には休めないという会社も多く、休日が少ないことでプライベートを犠牲にしている営業もいるでしょう。
顧客のためにならない営業
ここまでご説明したようなきつい状況により、顧客の利益を考えるよりも、ただ契約を取ることだけを重視する不動産投資の営業が少なくありません。なかには、利益が出ないと分かっていながら割高な投資用物件を強引に売りつけたり、買主にとって不利な契約を結んだりするケースもあります。
このように顧客のためにならない営業に対して罪悪感を抱えた場合、耐え切れずに辞める方が多くなります。
ブラックな不動産投資会社の定番営業トーク
ブラックな不動産投資会社では、顧客の利益よりも早く契約を結ばせることを重視して、定番の営業トークを多用します。ここでは、ブラックな不動産投資会社の営業が使いがちな営業トークを解説します。
絶対儲かる
まずは、「絶対に儲かる」「損をしない」などの営業トークをご紹介しましょう。これは論外です。そもそも、「絶対」「必ず」「確実に」「100％」など、あり得ない表現を使って営業することは法律違反です。この世には、絶対儲かる話はありません。
不動産投資の強引な営業に関して、国土交通省も注意喚起を行っています。このような営業トークで勧誘する不動産会社には、毅然とした態度で応じましょう。
住宅ローンを借りれば大丈夫
不動産投資の会社のなかには、住宅ローン契約を勧める会社が存在します。しかし、住宅ローンは自身がマイホームとして住む物件にのみ利用できる、特別に低金利での借り入れです。そのため、投資用物件に対して住宅ローンを組むのは銀行との重大な契約違反です。
もし、銀行に嘘がばれた場合、一括返済が求められるでしょう。最悪の場合、銀行に対する詐欺とみなされるおそれもあります。金利の安さだけをアピールして、投資用物件に住宅ローンでの契約を勧める不動産会社は、間違いなくブラック企業です。
尚、たとえ投資用ローンだとしても、身の丈に合わないローンをすすめる営業にも注意が必要です。あらゆるリスクを考慮したうえで、返済に余裕を持ったローンを契約しましょう。
高利回りなので安心
不動産投資で高利回りを求めるのは基本的なことなので、高利回りが良いのは間違いではありません。ただし、利回りには購入金額と想定家賃だけで計算した「表面利回り」と、税金やその他の費用などまで計算に入れた「実質利回り」の2種類があります。
ブラックな不動産投資会社では、表面利回りだけを営業トークとしてアピールし、その他にかかる費用を計算しないケースがあります。顧客の利益を考えるのであれば、購入後にかかる、固定資産税や修繕費、管理費の他に、家賃が将来的に下がるリスクなども説明する必要があります。
不動産の資産価値は全く下がらない
購入した投資用不動産が資産になることは事実です。しかし、ブラックな不動産会社の営業トークでは、購入時から将来に至るまで、不動産の価値が一定であることを前提として話すことが多々あります。
購入した投資用物件が10年後も同じ価値であるとは限りません。一般的には、築年数が経過するにつれて建物の価値が下がり、大規模修繕の費用も必要になるでしょう。
更に、もし相場より高値で不動産を購入した場合は、購入した時点で赤字が確定しています。不動産は購入にも売却にも手数料等がかかるため、単純に考えることはおすすめできません。
大幅な節税になる
不動産投資が節税に効果的なのも事実です。しかし、ブラックな不動産投資の営業は、節税効果を誇大にアピールすることがあります。
個人が不動産投資を行う場合、純粋な節税として利用できるのは建物の減価償却費です。しかし、所有する投資用物件の構造や規模などによっては、それほど多額の節税には繋がらないことに注意が必要です。
購入初年度は、投資用物件の購入にかかる費用などで節税効果を実感しやすいでしょう。しかし、その後も不動産投資が実質赤字であることを前提にして、節税を狙うのは本末転倒です。もし毎年の赤字を前提に節税を説明された場合、本当に購入するべきかを良く考える必要があります。
ブラックな不動産投資会社の見極め方
不動産投資をする際には、激務により顧客の都合を無視せざるを得ないブラックな不動産投資会社は避けなければいけません。以下の点に注意して、ブラックな不動産投資会社を見極めましょう。
強引な営業をしてこないか
契約を急かそうとする、個室で何時間も営業トークを続ける、何度も電話や訪問を繰り返すなど、強引な営業をしている会社は避けましょう。強引な営業をすることで、顧客の判断能力を奪い、不利な条件で契約させようとしているおそれがあります。
強引な営業を受けた場合、勢いに飲まれて契約してしまう方もいらっしゃいますが、勇気を持ってはっきりと断りましょう。
リスクも説明しているか
不動産投資にリスクは付き物です。しかし、ブラックな不動産投資会社ではリスクの説明はしない、または軽いリスクのみを話して重大な話はサラっと流すなど、説明が十分でない傾向にあります。
家賃収入などのプラスの話だけでなく、税金や災害、修繕、管理、金利などのリスクの話も、しっかりと理解できるまでじっくり説明する会社を選ぶようにしましょう。
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まとめ
この記事では、不動産投資の営業の仕事内容や、激務になりやすい理由、ブラックな不動産投資会社が使いがちな営業トークなどについて解説しました。
行き過ぎた成果主義を採用している不動産投資会社では、強引な手段を使っても契約を取ろうとする営業が少なくありません。不動産投資では、顧客の利益を第一に考えられる条件の整った不動産会社を選び、リスクも正確に把握したうえで購入することが重要です。
尚、当社では電話勧誘や飛び込み営業などを一切行わない、完全反響型の営業スタイルが確立されています。営業にはノルマも設けていないため、お客様の利益と満足度を優先したご案内が可能です。不動産投資のリスクに関するご相談やお悩みも、当社コンサルタントまでお気軽にご連絡ください。
この記事の執筆： 丸岡花
プロフィール：宅地建物取引士・FP検定2級を持つ主婦ライター（2児の母）で、300本以上の不動産関連記事の執筆実績を有する。得意ジャンルは不動産・税金・英語・育児。不動産が大好きで、不動産関連のニュースや法改正、市況のチェックが日課となっている。豊富な知識に裏付けされた独自性の高い切り口と、公的機関や学術論文などの1次情報に基づく正確性の高い文章に定評がある。元バックパッカーで旅行・キャンプをこよなく愛し、過去に20か国以上を訪問した経験を持つ。保有資格は宅建士・FP2級に加え、TOEIC895点（米国居住経験あり）、秘書検定1級、保育士など多岐に亘っている。
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