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不動産投資で失敗しないアパート経営のポイントとは?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資のアパート経営をしてみたい、と思ったことがある人は多いのではないでしょうか?アパート経営で成功している人がいる一方で、危険だ、リスクが大きい、と言う人もいます。

そこで、この記事ではアパート経営で成功するポイントや、マンション経営との違いについて説明します。

アパート経営とマンション経営の違い

まずはアパート経営とマンション経営の違いからです。「アパート」とは通常、木造・軽量鉄骨の集合住宅一棟物件を指します。一方で「マンション」は、鉄骨・RC構造などの集合住宅一棟物件を指すことが多いです。中には鉄骨、RC構造でもアパートと呼ばれる物件もありますが、例外的でしょう。

アパート経営は一棟物件をまるごと経営することがほとんどですが、マンション経営は一棟の場合もあれば、1室のみを購入し投資する「区分マンション」の投資もあります。少額から投資を開始できるのは「区分マンション>一棟アパート>一棟マンション」の順です。

不動産投資のアパート経営で成功するポイント

不動産投資家の誰もが重視する「利回り」ですが、その概念や仕組みをしっかり理解し、投資物件の本質的な収益性を理解することは投資成功に不可欠です。また、安定した経営を考えるならば、まずは都心、築浅、駅近の三要素をもった物件を対象に考えていく方がリスクの少ない投資が可能であると言えます。

アパート経営で成功するためのポイントについて説明していきます。

利回りの概念を正確に理解する

まずは利回りの概念を正確に理解しましょう。利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件購入価格で割ったものです。不動産会社の広告は表面利回りで、満室時の利回りが大きく記載されていることがほとんどです。一方で、実質利回りとは年間の家賃収入から年間のランニングコストを引いた実質収入を物件価格で割ったものです。

利回りは物件価格が安いほど高くなる傾向になります。つまり物件の価値が低い地方の物件は、広告の上では高い利回りで宣伝されることが多いのです。逆に都心の物件は物件価格が高くなり、利回りの面では低くなる傾向があります。

【参考記事:目安は何%?不動産投資の利回りの平均や相場について

継続的に客付けできる立地・物件かどうか確認する

前述のとおり、地方の物件は利回りが高いのですが、入居希望者の人数が都心より少ないので、客付けに苦労する可能性があります。利回りだけに注目せず、周辺の賃貸需要についてもしっかり確認することが必要です。特に満室想定利回りが大きな物件は、レントロール(貸借状況一覧表)で空室状況、現在の賃料などを確認しましょう。

また、購入時点では満室であったとしても、その時点の賃料が周辺相場から乖離して高いこともあります。その場合、現在の入居者が退去すると、次の客付けでは設定家賃を下げざるを得ないでしょう。空室が発生した場合、大きく設定賃料を下げずに客付け可能かどうかの確認も必須です。

また、大きな修繕やリフォームがなくても客付けできるかどうかも、大きな判断材料となります。築年が古い物件は、修繕費用などで実質利回りが下がる可能性があることを念頭に入れておくべきでしょう。

都心の駅近物件に絞る

都心の駅近物件に絞るのが、リスクの少ない不動産投資方法である言えます。説明してきた通り、地方の高利回り物件は表面利回りだけ高く、客付けに問題のあるケースが多いです。中には現在のオーナーや管理会社の問題で稼働率が低く、そこを改善すれば稼働率が上がる物件もあるでしょうが、初心者の方がそれを見抜くのは難しいでしょう。

また、都心の駅近物件は地方の高利回り物件よりも融資が受けやすいというメリットもあります。まずは、客付けに問題のない都心の駅近物件を対象に考えていくことが失敗しないコツです。

築古の中古なら修繕済みの新耐震基準物件を

築古のアパートは価格が安く、利回りが高くなるので、一見すると優良投資物件に見えますが、修繕費がかさみがちです。特に、空室が多く募集もしていないような物件だと、一からリフォームする必要が出てきます。築古物件を購入する場合、修繕やリフォームを行っているアパートを狙と失敗しにくいでしょう。

また、木造のアパートであれば、2000年以降に作られた新耐震基準の物件は地震に非常に強いことが証明されています。万が一に備え、新耐震基準の物件を購入しておくとよりリスクを減らすことができます。

【参考記事:新耐震基準とは?いつから適用されたのか?

一棟アパートと区分マンションのどちらがよいか?

比較的少額から行える不動産投資は区分マンションであり、一棟アパートだと説明しました。初心者の方は区分マンションから購入して、まずは不動産投資がどのようなものかを体験するのがよいでしょう。

区分マンションは価格も安く、アパートの優良物件よりも競争相手が少ないので購入しやすいです。また、都心の区分マンションであれば、アパートなどの一棟物件に比べ換金性が高いのもメリットといえます。まずは、区分マンションで大家業に必要なことを学んでおくのも、無難な不動産投資の方法だと言えます。

【参考記事:少額からでも始められる!少額不動産投資の方法とは?

【参考記事:不動産投資とは?初心者からの不動産投資の始め方

まとめ

失敗しないアパート経営のポイントについて説明してきました。アパートを購入する不動産投資を考える場合、目先の利回りに惑わされないことが大切です。しっかり客付けが期待できる都心、駅近、築浅の物件からアパートの購入から開始する方がリスクの少ない不動産投資であると言えます。

また、初めての物件購入であれば、区分マンションのほうが始めやすいでしょう。アパート経営にこだわりすぎず、不動産投資家として成功する方法を広い目で見ながら、はじめの一歩を踏み出してみてください。

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