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2020年の投資運用は半分が損益マイナス?2021年の不動産投資の動向は?

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

2020年は、新型コロナウイルスの蔓延によって景気が悪化した一年でした。しかし、投資の運用成績を細かく見ていくと、危機的に悪化したとは言えない状況でもあります。

今回は、2020年の運用損益から、2021年の不動産投資の動向について考えてます。不動産投資を考えている方、不動産を所有している方は、是非参考にしてください。

2020年の運用損益

2020年初めから2020年11月までの株式投資の運用成績を見ると、収益を得たのは全体の約54%、損失が出たのは残りの46%という結果が分かりました。10%以上の収益を得た投資信託は、国内外問わず株式によるものでした。特に先進国の成長株に投資しているファンドは、収益が100%を超えたところもあります。

一方、10%以上の損害が出た投資信託は、国内外の不動産投資信託(リート)です。他にも、高金利の新興国通貨に投資する「通貨選択型投資信託」や株式、債券、通貨などを保有し、コールオプションを売る「カバードコール戦略」など、複雑な仕組みのファンドも損害が出ました。
ただ投資信託全体では、新型コロナウイルスの影響を受けつつも、2020年後半には状況が好転しています。2020年の運用損益として見ると、実際はほぼ五分五分なのです。

続いて2020年12月の運用成績を見てみると、11月に引き続き好調の流れです。おそらく、新型コロナウイルスのワクチンの普及が状況を改善すると期待が込められたことが理由だと考えられます。特にJレートは5.97%で最も上昇しています。では、この動向をもとに、2021年の不動産投資について考えてみましょう。

2021年の不動産投資はどうなる?

2021年は、経済全体が新型コロナウイルスのワクチンに左右されると考えられます。前述したとおり、2020年末は比較的感染状況が落ち着き、ワクチンへの期待もあって、市場は回復の傾向を見せましたが、再び感染者数が増えたことにより、東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県では1月8日から2月7日までの1ヶ月間、緊急事態宣言が出され、他府県でも緊張感が高まりました。昨年の動向を見るに、この状況下が続く限りは不動産市場だけでなく、経済全体の動きが滞ることとなるでしょう。

しかし、投資信託や株価と違って不動産は、新型コロナウイルスの影響が出づらいと考えられます。住居はウイルスに関係なく必要な生活の基盤。特に、都心のワンルームは空室になってもすぐに埋まる可能性が高いです。

また、新型コロナウイルスによって、学校や会社でリモート体制が導入されました。実際、リモート体制で問題ない業種も多く、新型コロナウイルスが収束しても、リモート体制を継続する会社も多いでしょう。仮にリモート体制が一般化した場合、現在人口が集中している都心に住居を構える意味がなくなるため、より低家賃の地方、もしくは海外への移住が増えるかもしれません。あくまで予想に過ぎませんが、不動産運用について改めて考えるきっかけとなる状況なのは確かでしょう。

さらに、2021年には東京オリンピックが開催予定です。中止になる可能性もありますが、東京オリンピックが開催されれば、不動産投資にも大きな影響を与えることは間違いありません。それでは、以下でオリンピックが開催された場合と中止になった場合の不動産投資の未来予測を見ていきましょう。

オリンピックが開催されたら(未来予測)

新型コロナウイルスの影響で2020年7月の開催が延期になった東京オリンピック。開催の可否について賛否両輪もありますが、ここでは、東京オリンピックが開催された場合の不動産市場について考えましょう。

アメリカ合衆国のアトランタ、オーストラリアのシドニー、ギリシャ共和国のアテネ、イギリスのロンドンなど、過去に夏季オリンピックが開催された都市では、オリンピックの開催決定から開催にかけて、さらにオリンピック開催後、住宅価格が伸び続けているデータがあります。もちろん、立地も違えば状況も違うため、例年通りの動きを見せるとは言い切れませんが、過去4回分同じ動きをしていることから、今年オリンピックが開催されれば、不動産市場も大きく好転すると考えられるはずです。

オリンピックが中止になったら(未来予測)

では仮に、オリンピックの開催が中止になってしまった場合はどうでしょう。商業施設や宿泊施設などは、当然オリンピックが開催された場合に比べて消費が落ち込むはずです。テナントの撤退が続くと、大打撃を受ける可能性も少なくありません。現在、無観客での開催も審議されていますが、どこまでを解放し、どこまでを閉鎖するかが不透明なので、予測が難しいです。
住居に関しては、オリンピックの開催により住居需要が減るのは限定的だと考えられるため、オリンピック中止によるダメージは少ないでしょう。ただ、2018年、2019年と上昇傾向にあっただけに、一時的に下落する可能性が考えられます。それでも株式やFXに比べると安定した動きを見せるでしょう。

不動産投資の現状

現在、不動産投資家は新型コロナウイルスの影響をどれほど受けているのでしょうか。ここでは、不動産投資の現状と、不動産投資で2021年を乗り切る策について解説します。

賃料の減額・支払猶予の要請

2020年4月、大阪府の吉村知事は賃料の減額・支払猶予をオーナーに要請する法案を国に提案しました。新型コロナウイルスの影響で収入が減った人に対し、家賃の減額、支払いに猶予を与えるいい法案に聞こえますが、この要請をのむのは不動産を所有している不動産投資家です。住居者からの家賃の支払いを一時的に減額、あるいは支払い期限を伸ばす要請がされるわけですが、不動産投資家は家賃収入をもとに、不動産の購入ローンを支払い、修繕・管理費を賄っているため、かなり大きな影響を受けるでしょう。
不動産投資家に対する保証はないので、法案が通った場合、家賃収入は減るのに変わらずローン返済は要求される状況になるかもしれません。

不動産投資家は、空室による家賃収入の減額のリスクは承知の上で、空室が出ないよう尽力しているはずですが、さすがに今回のような法案は予想できなかったはずです。ローン返済が滞れば不動産を手放さなければならないため、不動産投資家を困らせる法案というのが実情です。

入居者の夜逃げ、支払いの無断遅延

上記の法案がなくとも、家賃の未払いや遅延は起こり得ます。新型コロナウイルスの影響で職場を解雇された人は、すぐに家賃が支払えず、オーナーに家賃の減額もしくは猶予の相談を持ちかける可能性があります。相談があればまだいいものの、相談なしに夜逃げされることも考えられます。仮に夜逃げされた場合、入居者を捕え、裁判を起こす時間とお金がかかります。その上、入居者が自己破産すれば家賃は回収できないままです。
これは入居者の問題なので、不動産投資家がコントロールできる問題ではありませんが、景気悪化が続けば覚悟しておく必要があります。

不動産の売却ができない

空室や家賃の低下が原因で、一度不動産を売却したいと考える不動産投資家もいるでしょう。しかし、空室だらけの不動産には価値がなく、実際に購入した金額よりも低い価格でしか売れない可能性が高いです。そうなると、残りのローンに生じる誤差は自分で支払わなければならず、売却しようにもかえってお金がかかるかもしれません。

2021年、最大のピンチの乗り越え方

2021年、この不動産投資のピンチを乗り切るには、長い目で市場を見て、早く経済が回復することを祈るほかありません。希望は、経済回復後に不動産価値が上がることです。実際に、今回の状況によく似たリーマンショック時は、景気が戻ったあと、大きな売買差益を得ることができました。景気回復まで耐え抜く必要がありますが、現在の資産と相談して、長い目で運用を考えていきましょう。

また、空室を埋めるために広告費を多く付けていた方は、広告費を減らして保証会社加入料や火災保険料等の入居者負担分の軽減にあて、入居者の負担を減らす条件提示ができるよう心がけてください。住居需要はすぐになくなるものではありません。いい条件を提示できたら、空室が埋まるのも時間の問題と言えるでしょう。

まとめ

2020年の投資運用の動向と、2021年の不動産投資に関する予測を解説しました。東京オリンピックの開催の可否も含め、新型コロナウイルスによる景気悪化がいつまで続くのか。今できることは、冷静に新型コロナウイルスの状況と経済の動向を見極めて、いち早く景気が回復することを祈るしかないでしょう。

しかし、2020年末に好転の兆しが見えたように、完全なる収束には至らずとも、多少景気が良くなる可能性も考えられます。危機的状況を乗り越えるためにも、リスクに対応する準備を整えつつ、運用を行っていきましょう。

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