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2025年度から!?新築住宅の省エネ義務化に伴う変化とは

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律、通称:建築物省エネ法が令和2年9月に閣議決定され、それに伴い令和3年の4月から改正法が施行されます。オフィスビル、マンション、戸建住宅など幅広い建築物に適応されるこの改正法ですが、実際にどのような変更が行われ、影響が出てくるのかを今回はまとめてご紹介します。また同時に2025年度からさらに新築住宅の省エネ義務化が行われるという情報についても整理をしておきましょう。

建築物省エネ法とは

建築物省エネ法の背景には、「2030年までに家庭や業務でのエネルギー消費を40%削減する」という日本政府の大きな目標があります。パリ協定もふまえ策定された、この省エネ法には温暖化ガスの削減などが盛り込まれていますが、実現への道は険しいと言われていますよね。このかなり難易度の高い数値目標に対してのひとつのアクションが建築物省エネ法の改正であり、2015年7月に制定され、今回の改正に到るまで施行されている日本政府の姿勢です。「ゼロエネルギーの建物」などがテーマとなっており、建物内でのエネルギーの消費をプラスマイナスゼロになるように建物内で創出するという考え方なども話題になりましたが、この建築物省エネ法が今回改定されることとなっています。

参考改正建築物省エネ法が令和3年4月1日から施行されます

参考省エネルギーの可能性 ~2030年 40%削減をめざして~

令和3年4月からの改正法の内容とは

官公庁のWEBサイトとしては非常にみやすい印象のこちらのサイトが今回の建築物省エネ法の改定の特設ランディンページです。オンライン講座を無料で閲覧できるようになっており、そのサイト内のUIやUXもかなり好印象。国土交通省の本気を垣間見ることが出来る気がします。

詳細の説明はぜひ資料をダウンロードし、動画と共に確認をしてほしいですが、簡単に概要をまとめると以下のような変更点に注意しておくべきでしょう。

改正前の建築物省エネ法

まずは改正前の建築物省エネ法の概要です。

大規模な非住宅建築物に対する適合義務及び適合性判定義務

大規模な非住宅建築物(特定建築物)について、新築時等におけるエネルギー消費性能基準への適合義務及び適合性判定義務を課し、これを建築確認で担保することとする。

中規模以上の建築物に対する届出義務

中規模以上の建築物について、新築時等における省エネ計画の届出義務を課し、エネルギー消費性能基準に適合しないときは、必要に応じ、所管行政庁が指示等を行うことができることとする。

省エネ向上計画の認定(容積率特例)

省エネ性能の優れた建築物について、所管行政庁の認定を受けて容積率の特例を受けることができることとする。

エネルギー消費性能の表示

エネルギー消費性能基準に適合している建築物について、所管行政庁の認定を受けてその旨を表示することができることとする。

参考改正建築物省エネ法 オンライン講座

改正後の建築物省エネ法について

以下のように中規模以上のオフィスビルへの義務化が適用されるように変更されますが、個人の住宅に対する縛りはまだ努力義務に留まっています。

オフィスビル等に対する措置

省エネ基準への適合を建築確認の要件とする建築物の対象に、中規模のオフィスビル等を追加します。(令和3年4月1日施行)※延べ面積を300㎡とすることを想定し、現行は大規模(延べ面積2,000㎡以上)のオフィスビル等が対象になります。

省エネ性能向上計画の認定(容積率特例)

複数の建築物の連携による取組を追加が決定。(令和元年11月16日施行)※認定を受けた場合は、省エネ性能向上のための設備について容積率を緩和します。

マンション等に対する措置

届出制度における所管行政庁による計画の審査を合理化することで、省エネ基準に適合しない新築等の計画に対する監督体制を強化します。(令和元年11月16日施行)※民間審査機関の評価を受けている場合には、所管行政庁による省エネ基準の適合確認を簡素化。

戸建住宅等に対する措置

設計者である建築士から建築主に対して省エネ性能に関する説明を義務付ける制度を創設します。(令和3年4月1日施行)あくまで、説明義務のみである点に注意しましょう。トップランナー制度の対象に、注文戸建住宅・賃貸アパートを供給する大手住宅事業者を追加し、トップランナー基準を設定、省エネ性能の向上を誘導します。現行は建売戸建住宅を供給する大手住宅事業者が対象となっています。

その他の措置

気候・風土の特殊性をふまえて、地方公共団体が独自に省エネ基準を強化できる仕組みを導入 決定。(令和3年4月1日施行)

参考改正建築物省エネ法が令和3年4月1日から施行されます

令和3年4月1日からのマンションオーナーの注意点

まず非住宅の場合、中規模(300㎡以上2,000㎡未満)と大規模(2,000㎡以上)に該当する建築物において全て適合義務が課されます。今までは中規模の場合には届出義務に留まっていたため注意が必要でしょう。完了検査などにおいて、適合検査が義務づけられます。

また住宅の場合には、中規模(300㎡以上2,000㎡未満)と大規模(2,000㎡以上)に該当する建築物の届出義務に加えて、小規模(300㎡未満)の住宅にも説明義務が課されることとなっています。

住宅トップランナー制度の対象拡大

加えて把握しておくべきなのが、この住宅トップランナー制度の対象拡大についてです。大手の事業者を対象としている制度のため、個人投資家の方に直接該当することはほとんどないと考えている方も多いでしょう。

しかし、建築物省エネ法改正は2段階である点に注意しましょう。2021年4月の改正では300㎡未満の小規模住宅・建築物(共同住宅や小規模店舗等も含む)の設計の際、「建築士から建築主に対して、省エネ基準の適否などの内容について書面で説明を行うことが義務となります。

つまり、大手が次々と省エネを大々的に謳った内容で広報する中で、業界全体として事実上の義務化となっていくのではないかと予測されます。「コストが上がるから対応しない」というような言い訳は通用しなくなりそうです。

2025年度からの省エネ義務化に関わる変更とは

2025年の話を急に始めるとはなんとも気の早いことだとも思いますが、日本政府の掲げるカーボンニュートラル(温暖化ガスの排出量0)に対する策、としては遅いくらいかもしれません。2021年4月からの改正法でオフィスなどの対象となる新築の建築物は義務化されますが、住宅についてはまだ説明義務のみです。

これまでにもポイント制度や補助金などの策を打ってきている日本政府ですが、実際には省エネ基準に達している新築の小規模住宅はまだ7割程度とのこと。この状態から数値目標を射程圏内に収めるのには多少強引にでも義務化と対象の拡大を進めるほかないのではないでしょうか。業界全体の素早い方向転換と適応が求められています。

まとめ

新築住宅に対する省エネの義務化は日本政府の目標達成のためには必須の変更であり、2025年度では遅すぎるとも思える状況です。とは言え、業界全体として省エネが進み、前向きに環境と向き合える環境が整ってきていることは歓迎されるべきことなのは間違いありません。

不動産投資をすでに行われている方や、これから行おうとしている方も今一度、利回りの観点のみならず、省エネ観点での不動産経営について考えてみてはいかがでしょうか。顧客心理や日本政府の狙いを活用し、最大限利益をあげられるように考えて行きましょう。

参考改正建築物省エネ法が令和3年4月1日から施行されます

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