「賃貸物件をZEH化すれば入居者に選ばれやすくなるのか」「ZEH賃貸は本当に収益性が上がるのか」

この記事では、賃貸物件をZEH化するメリット・デメリット、利用できる補助金情報を詳しく解説します。ZEH化が入居者への差別化になるのか、費用対効果はどうなのか。賃貸経営の視点から見ていきましょう。

• 目次
• そもそもZEHとは?
  • ZEH（ゼッチ）は「エネルギー収支が0以下になる家」のこと
  • 2050年カーボンニュートラル化に向け政府も推進
  • 2024年4月には「建築物の省エネ性能表示制度」もスタート
• ZEH賃貸・ZEH化のメリット
  • 「光熱費の安さ」「断熱性の高さ」「防音性」をアピールして差別化できる
  • 「エコ志向」の入居者ニーズがある
  • 「非ZEH物件」より高めの家賃を設定できる
  • 太陽光発電による売電収入を得られる可能性がある
  • 資産価値を維持しやすくなる
• ZEH賃貸・ZEH化のデメリット
  • 安くはない費用がかかる｜補助金でカバーできる可能性あり！
  • 建築会社の選択肢が少ない
  • 「太陽光発電量」など立地に左右される側面がある
• 賃貸物件のZEH化に使える補助金情報
  • 戸建住宅ZEH化等支援事業
  • 集合住宅の省CO2化促進事業
  • 自治体ごとの省エネ系補助金
• 賃貸物件をZEH化すべき？迷ったら「TOKYOリスタイル」の専門家に相談
• まとめ

そもそもZEHとは?

ZEH（ゼッチ）と聞いて、ぼんやりと「省エネ性が高い家」のようなイメージをお持ちの方も多いはず。そこで、まずはZEHの基本から解説します。

ZEHの基本を読み飛ばして、次の「メリット」を確認したい方は、ここを押すとジャンプします。

ZEH（ゼッチ）は「エネルギー収支が0以下になる家」のこと

ZEHは「net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の略称です。以下3つの要素を組み合わせて、年間の「一次エネルギー消費量」が実質ゼロ以下になる住宅を指します。

• 断熱性能の向上：高断熱の窓や壁を採用し、冷暖房で使うエネルギーを削減する
• 省エネ設備の導入：高効率なエアコンや給湯器、LED照明などで消費エネルギーを抑える
• 創エネ設備の設置：太陽光発電システムなどでエネルギーを作り出す

断熱・省エネ・創エネの3つを組み合わせることで、住宅で消費するエネルギーよりも創り出すエネルギーの方が多くなり、エネルギー収支をゼロ以下にする仕組みです。光熱費の削減と環境負荷の低減を同時に実現できる、次世代型の住宅といえるでしょう。

2050年カーボンニュートラル化に向け政府も推進

日本政府は2050年までにカーボンニュートラル（温室効果ガスの排出量を実質ゼロにすること）を達成する目標を掲げています。カーボンニュートラルの実現に向けて、住宅分野ではZEHの普及が重要な施策として位置づけられています。

2025年4月以降、すべての新築住宅には省エネ基準への適合が義務化されており、2030年までにはZEH基準まで最低ラインが引き上げられる予定です。建築業界全体が省エネ化に向けて動いており、今後ZEH仕様の住宅は標準になっていくでしょう。

賃貸物件についても、新築や大規模修繕のタイミングでZEH化を検討するオーナーが増えています。政府が補助金制度を用意している点も、ZEH普及を後押ししている状況です。

2024年4月には「建築物の省エネ性能表示制度」もスタート

2024年4月からは「建築物の省エネ性能表示制度」が開始されました。新築建物の省エネ性能をラベル表示することが原則義務となっています。

省エネ性能が高い物件ほど星の数が多く表示されるため、入居希望者が物件を比較する際の判断材料になります。ZEH基準を満たす賃貸物件は高評価を得られるため、他の物件との差別化につながるでしょう。

ZEH賃貸・ZEH化のメリット

賃貸物件をZEH化すると、オーナーにとってどのようなメリットがあるのでしょうか。入居者への訴求ポイントや、オーナー側の収益につながるメリットを見ていきます。

「光熱費の安さ」「断熱性の高さ」「防音性」をアピールして差別化できる

ZEH賃貸の最大のメリットは「他の物件との差別化」ができる点です。高断熱・高気密な建物には、以下のように入居者にとって魅力的な特徴があります。

• 光熱費が安い：断熱性能が高く省エネ設備を導入しているため、冷暖房費を大幅に削減可能。太陽光発電でさらに光熱費を抑えることも
• 夏は涼しく冬は暖かい：高断熱の窓や壁により、外気温の影響を受けにくい。室温が安定するため一年中快適
• 防音性が高い：高気密・高断熱の建物は防音性も優秀。外部の騒音が入りにくく、室内の音も漏れにくい

「ZEH基準を満たしています」「光熱費が通常の物件より○○円安くなります」といった具体的な数字とともにアピールすれば、他の物件と明確に差別化できるでしょう。

「エコ志向」の入居者ニーズがある

環境問題への関心が高まる中、エコ志向の入居者が増えています。地球温暖化などの問題が顕在化している現代では、とくに若い世代を中心に、環境に配慮した暮らしを重視する人が多くなってきました。

「環境に優しい暮らしがしたい」「持続可能な社会に貢献したい」と考える入居者にとって、ZEH賃貸は理想的な選択肢になります。物件情報に「ZEH基準適合」「環境配慮型住宅」といった記載があれば、エコ志向の入居者の目に留まりやすくなるでしょう。

「非ZEH物件」より高めの家賃を設定できる

ZEH賃貸は、同程度の間取り・立地条件の賃貸物件よりも高い家賃設定ができます。光熱費が安く、快適性が高く、環境にも優しいという付加価値があるためです。家賃が多少高くても、「家賃+光熱費」のトータルコストで考えたとき、ZEH賃貸の方がお得になるケースも多いでしょう。

実際に、ZEH基準を満たす多くの賃貸物件では、周辺相場よりも5%〜10%程度高い家賃設定をしています。高めの家賃設定でも入居者が決まれば、投資回収期間を短縮することが可能です。

太陽光発電による売電収入を得られる可能性がある

ZEH賃貸では太陽光発電システムを設置するため、余った電力を売却して収入を得られる可能性があります。売電収入の扱い方の選択肢は以下の3つです。

• オーナーが取得
• オーナーと入居者で分配
• 入居者に還元

入居者に還元する場合は、強力なアピール材料になり競合との差別化につながります。もちろん、自分で取得し副収入として活用するのも良いでしょう。

資産価値を維持しやすくなる

2030年にはZEH基準が標準になる予定です。今からZEH化しておけば、将来的に「時代遅れの物件」になるリスクを回避できます。売却時にも、省エネ性能の高さが大きなセールスポイントとなるでしょう。

また、ZEH賃貸は建物の劣化が遅い特徴もあります。高断熱・高気密な物件構造により結露が発生しにくく、カビや腐食のリスクが低いためです。そのため長期的に見ると、修繕コストの削減につながるメリットもあります。

ZEH賃貸・ZEH化のデメリット

ZEH賃貸はメリットばかりではありません。費用面をはじめとした、主に3つのデメリットがあります。

いずれはすべての物件をZEH対応にしなければいけないため、デメリットに目を背けることはできません。以下で詳しく見ていきましょう。

安くはない費用がかかる｜補助金でカバーできる可能性あり！

一般的な住宅と比べて、ZEH住宅は初期費用が200万円〜300万円程度高くなる傾向があります。高断熱窓や断熱材、省エネ設備、太陽光発電システムなどの導入が必要なためです。

仮に、300万円の追加費用を10年間の家賃収入で回収する計画を立てるとしたら、家賃を2.5万円は引き上げないといけません。

ただし、国や自治体が用意している補助金制度を活用すれば、初期費用の負担を軽減できます。補助金については後ほど詳しく解説しますが、うまく活用すれば投資回収期間を短縮できるでしょう。

建築会社の選択肢が少ない

ZEH賃貸を建てるなら、ZEH化の対応実績がある建築会社を選ぶのがおすすめです。しかし、2024年10月末時点で「ZEHビルダー・プランナー」として登録されている事業者は累計5,922社となっています。全国に数万社の建築会社があることを考えると、選択肢はまだ多くありません。

参考ZEHWeb「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス実証事業調査発表会2024について」

そのため「何社か見積を取って提案内容や金額を比べてみよう」と考えても、そもそも近くの建築会社が見つからない可能性があります。2030年の義務化に向けZEHビルダー・プランナーは徐々に増えてはいるものの、まだまだ数が限られる点は知っておきましょう。

「太陽光発電量」など立地に左右される側面がある

ZEHの大きな特徴である太陽光発電。注意点として、発電量が立地条件に大きく左右されます。太陽光発電協会によれば、もっとも効率的に発電できるのは「真南の方位に、30度の傾斜で設置したケース」です。

北向きの物件や、周囲を高層ビルに囲まれた立地では、太陽光発電の効果を十分に得られません。また、地域によっては積雪対策も講じておく必要があります。ZEH化を検討する際は、物件の立地と気象条件を確認しましょう。

賃貸物件のZEH化に使える補助金情報

ZEH化には1件当たり200万円～300万円を目安とする追加費用がかかりますが、国や自治体の補助金制度を活用すれば負担を軽減できる可能性があります。賃貸物件のZEH化に利用できる主な補助金を見ていきましょう。

戸建住宅ZEH化等支援事業

経済産業省と環境省が実施している「戸建住宅ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）化等支援事業」は、文字通り戸建住宅のZEH化を支援する制度です。賃貸住宅も対象に含まれています。

参考2025年の経済産業省と環境省のZEH補助金について

蓄電池システムや太陽熱利用システムなど、対象の省エネ設備を導入する場合は補助金が加算されます。補助額のルールは導入設備により細かく定められているので、経産省・環境省の資料を確認しましょう。

また、申請は先着順での受付となっています。確実に補助を受けたいなら、早めの申請がおすすめです。

集合住宅の省CO2化促進事業

集合住宅向けの補助金として「集合住宅の省CO2化促進事業」もあります。ZEH-M（集合住宅のZEH）を対象とした制度で、低層・中層・高層によって補助額が異なります。

参考2025年の経済産業省と環境省のZEH補助金について

対象の再生可能エネルギー設備を追加で設置すると、さらに補助金が加算されます。この補助金はあくまで「新築集合住宅を開発する事業者等」が対象となっていますが、間接的に恩恵を受けることが可能です。

自治体ごとの省エネ系補助金

国の補助金に加えて、自治体独自の省エネ系補助金も活用できる場合があります。たとえば、東京都では「災害にも強く健康にも資する断熱・太陽光住宅普及拡大事業」として、複数の省エネ関連の補助金制度を利用可能です。今回は、その一部である「家庭における太陽光発電導入促進事業」を紹介します。

参考クールネット東京「令和7年度家庭における太陽光発電導入促進事業災害にも強く健康にも資する断熱・太陽光住宅普及拡大事業」

東京都の補助金は、太陽光発電システム・蓄電池・断熱改修など複数のメニューがあり、組み合わせて利用することが可能です。新築だけでなく既存住宅にも適用できるので、東京都内で賃貸物件を所有しているなら活用しましょう。

また、お住まいの自治体により補助金制度は異なります。自治体のホームページを確認したり、環境課に問い合わせたりして、利用できる制度がないか確認してみてください。

賃貸物件をZEH化すべき？迷ったら「TOKYOリスタイル」の専門家に相談

「賃貸物件のZEH化を検討しているけど、費用対効果が見合うか不安…」そんな悩みをお持ちの方は「TOKYOリスタイル」にご相談ください。

TOKYOリスタイルを運営する当社ストレイトライド株式会社は、東京・新宿に本社を構える不動産投資・賃貸管理の専門会社。東京23区と大阪エリアにおける中古区分マンション投資を中心に、賃貸経営に関するアドバイスを行っています。

賃貸物件のZEH化においては、以下のようなサポートが可能です。

• 初期投資額、補助金、光熱費削減額、家賃アップの可能性などを総合的に試算し、費用対効果をしっかりとシミュレーション
• ZEH化のメリット・デメリットを包み隠さずお伝えし、本当にあなたの利益につながる施策だけをご提案
• 利用できる補助金制度を紹介し、申請のポイントをアドバイス
• ZEH化も含め、10年後・20年後に高値で売却できるような資産形成の戦略をプランニング

当社では「投資家の利益を最大化」することをモットーとしています。投資家のみなさんにとって不利なご提案を、メリットだけを強調してお伝えするようなことはいたしません。

賃貸のZEH化をはじめ、不動産投資でお悩みの方は、お気軽に無料相談をご利用ください。専門の不動産投資コンサルタントが、あなたの悩みに合った最善の提案をさせていただきます。

まとめ

ZEH賃貸は、光熱費の安さや快適性の高さをアピールして差別化できる、次世代型の賃貸物件です。一般的な物件と比較したとき、初期費用が200万円〜300万円程度追加でかかることが多いのはデメリットですが、補助金の活用や家賃の値上げで解決できる可能性があります。

ZEH化を検討するなら費用対効果を試算し、立地条件や入居者ニーズをしっかりと調査することが大切です。迷ったら、当社の無料相談をご活用ください。専門家が中立的な視点からアドバイスします。