地方への不動産投資は都心部と比べてどう？利回りなどを徹底比較
- 更新：
- 2025/11/27
「地方の不動産は利回りが高いって聞いたけど、本当に儲かるの？」「都心部の物件は高すぎるから、地方で不動産投資を始めたい」
たしかに、地方の物件は都心部と比べて利回りが高く、購入費用も抑えられる魅力があります。しかし、利回りの高さだけで判断するのは危険です。地方には人口減少や空室リスク、将来の売却難など、都心部にはあまりないリスクが潜んでいます。
この記事では、地方と都心部の不動産投資を徹底比較し、メリット・デメリットを詳しく解説。不動産投資のチャンスを探っている方は、地方の現実をしっかり押さえておきましょう。
- 目次
- 地方に不動産投資するメリット｜都市部と比べてどう？
- 地方に不動産投資するデメリット｜失敗しやすい理由
- どうしても地方で不動産投資するなら｜成功のポイント
- 【無料】「TOKYOリスタイル」なら不動産投資のプロがアドバイスします
- まとめ
地方に不動産投資するメリット｜都市部と比べてどう？
まずは、地方で不動産投資するメリットを見ていきましょう。都市部と比較して、どのような優位性があるのでしょうか。
物件の購入費用を抑えやすい
地方の物件は、都心部と比べて購入費用を大幅に抑えられます。同じ間取りや築年数の物件でも、価格が半分以下になるケースは珍しくありません。具体的な価格差の例を見てみましょう。
- 東京23区内の築20年・1K・25㎡：1,500万円～2,000万円
- 地方都市の築20年・1K・25㎡：500万円～800万円
- 地方郊外の築20年・1K・25㎡：300万円～500万円
※あくまで目安です。立地などの条件により大きく異なります。
初期投資を抑えられるため、自己資金が少ない方でも不動産投資を始めやすいです。また、ローンを組む場合でも返済額が少なく済むため、キャッシュフローに余裕が生まれます。
さらに、購入費用が安ければ複数の物件を所有しやすくなります。たとえば、東京23区で1,500万円の物件を1戸購入する代わりに、地方で500万円の物件を3戸購入すれば、リスク分散にもつながるでしょう。
利回りが高くなりやすい
前述のとおり、地方は物件価格が都心部よりも大幅に安い傾向があるため、同じ家賃収入でも高い利回りを実現できます。一般的な利回りの目安は以下のとおりです。
- 東京23区内：表面利回り3～6%程度
- 地方都市（札幌・仙台・広島・福岡など）：表面利回り5～10%程度
- 地方の郊外エリア：表面利回り5～15%程度
※あくまで目安で、物件の条件により大きく変わります。
たとえば、月額家賃7万円（年間収入84万円）の物件で考えてみましょう。仮に、東京23区で1,500万円、地方では800万円で購入できたとして計算します。
- 東京23区（物件価格1,500万円）：84万円÷1,500万円＝5.6%
- 地方（物件価格800万円）：84万円÷800万円＝10.5%
空室を考慮せず単純に計算すると、東京23区では投資資金の回収に約18年かかるところ、地方では約10年となりました。短期間で投資資金を回収したい方にとって、地方の高利回りは魅力的でしょう。
開発エリアに当たれば価値が大幅に上昇しやすい
地方でも、再開発や大型施設の誘致が行われるエリアでは、物件価格が大幅に上昇するケースがあります。開発前の安い価格で物件を購入できれば、将来的に大きなキャピタルゲイン（売却益）を狙えるでしょう。地方で開発が進む例は、以下のとおりです。
- 新幹線の駅が開業する
- 大型ショッピングモールや商業施設が建設される
- 大学や企業の研究施設が移転してくる
- 工業団地や物流拠点が整備される
たとえば、2024年の北陸新幹線の金沢～敦賀間開業により、石川県金沢市では不動産価格が上昇しました。
引用土地代データ
また、イオンモールなどの大型商業施設が建設されたエリアでは、周辺の賃貸需要が高まり家賃相場も上昇する傾向があります。
こうした開発情報をいち早くキャッチして開発前に物件を購入できれば、大きなリターンが期待できるでしょう。ただし、開発計画が中止になったり予定通り進まなかったりするリスクもあるため、確実性は低いです。
地方に不動産投資するデメリット｜失敗しやすい理由
ここまで解説した内容を振り返ると、地方の不動産投資は一見「安くて高利回りが期待できる、お得な投資」というイメージを持つかもしれません。しかし、地方の不動産投資には、多くの見過ごせないデメリットやリスクがあります。詳しく見ていきましょう。
多くのエリアで人口減少が進んでいるため空室リスクが高い
地方における最大のリスクは、人口減少による空室の長期化です。日本全体で人口減少が進んでいますが、とくに地方では減少幅が大きく、賃貸需要が年々縮小しています。
注目すべきは、以下のような地方都市でも人口減少が進んでいる点です。
- 新潟市：2015年の81.2万人から、2020年には78.9万人に減少（▲2.8%）
- 静岡市：2015年の70.5万人から、2020年には69.3万人に減少（▲1.7%）
- 北九州市：2015年の96.1万人から、2020年には93.9万人に減少（▲2.3%）
地方都市ですら人口が減少しているのですから、郊外や過疎地域ではさらに深刻な状況です。人口が減れば賃貸需要も減少します。入居者が退去した後、次の入居者がなかなか決まらず、数か月から1年以上にわたり空室が続くケースは珍しくありません。
空室期間が長引けば、家賃収入が途絶えてローンの返済や固定資産税の支払いが重くのしかかります。また、入居者を確保するために家賃を下げざるを得なくなり、当初の想定利回りを大きく下回る結果となるでしょう。地方での不動産投資を検討する際は、そのエリアの人口動態を必ず確認してください。
需要減⇒土地価格減⇒資産価値減の負のスパイラルに陥りやすい
人口減少が進んでいるエリアでは、以下のような負のスパイラルに陥りやすいです。
- 人口が減少する
- 賃貸需要が減少する
- 空室が増え、家賃を下げざるを得なくなる
- 不動産の収益性が低下する
- 物件価格・土地価格が下落する
- さらに人が離れていく
地方では多くのエリアで若年層の都市部への流出が続いているため、将来的な回復も期待しにくい状況にあります。
物件を購入した時点では「表面利回り10%で魅力的だ」と思っていても、数年後には家賃が2割下がり、物件価格も3割下がる…といった事態に陥りかねません。結果として、売却しようにも買い手が見つからず、赤字を抱えたまま物件を手放せなくなるケースもよくあります。
都心部でも物件価格は変動しますが、人口が安定しており一定の需要が維持されることから、地方ほど急激な下落は起こりにくいです。
将来の売却時に「買い手が現れない」リスクが非常に高い
不動産投資では最後に物件を売却し、投資資金をプラスにして終えるケースが多いです。しかし以下の理由で、地方の物件は売却時に買い手が見つからないリスクが高くなります。
- 人口減少エリアのため将来性が見込めない
- 利回りが高くても空室リスクが大きすぎる
- 融資が下りにくく、買い手候補が限られる
- 地方の物件を積極的に扱う不動産会社が少ない
銀行は物件の担保価値を評価する際、立地や将来性を重視します。人口減少が続く地方の物件は担保価値が低いと判断され、融資が下りにくくなるのです。
融資が受けられなければ、現金で購入できる限られた買い手しか対象になりません。結果として、売却価格を大幅に下げざるを得なくなったり、何年も売れ残ったりするケースが発生します。
一方、需要が高い東京23区内の駅近物件は融資が受けやすく、買い手も見つかりやすいです。出口戦略（売却計画）を考えるなら、流動性の高い都心部の物件の方が有利といえるでしょう。
管理会社・仲介会社・リフォーム会社など業者の選択肢が少ない
地方で不動産投資をする場合、管理会社や仲介会社、リフォーム会社などの選択肢が限られます。都心部と比べて不動産関連の業者が少ないためです。そのため、以下のようなリスクが生じます。
- 管理会社の対応が悪くても他社に変更しにくい
- 仲介会社の集客力が弱く、空室が長期化しやすい
- リフォーム費用が割高になりやすい
- 競争原理が働かず、サービスの質が低い
たとえば東京には管理会社は無数といえるほど存在し、サービス内容や管理手数料を比較して最適な会社を選べます。しかし地方では管理会社そのものが数社しかなく、選択の余地がほとんどありません。大手賃貸ポータルサイトへの掲載が不十分だったり、仲介会社との連携が弱かったりして、集客に苦戦するケースが多いです。
不動産投資は物件を購入して終わりではなく、管理や運営が長期間続くため、業者の質が収益性に大きく影響します。この点においても、選択肢が豊富な都心部が有利といえます。
大企業や大学などの立地に依存しやすい
地方の不動産投資は大企業の工場や支社、大学のキャンパスなど、特定の施設の存在に賃貸需要に大きく依存しがちです。施設が撤退すれば、一気に需要が消失するリスクがあります。実際に起こりうる例をまとめました。
- 大企業の工場が閉鎖され、従業員が一斉に転出する
- 大学のキャンパスが統廃合され、学生がいなくなる
- 企業の支社が縮小され、単身赴任者が減る
- 公共施設や病院が移転し、周辺の人口が減る
都心部は複数の企業や大学、商業施設が混在しており、特定の施設に依存するリスクは低いです。ひとつの企業が撤退しても、他の企業が進出してくるため、需要が急激に消失するリスクはほとんどありません。
どうしても地方で不動産投資するなら｜成功のポイント
ここまで地方の不動産投資のデメリットを強調してきましたが、絶対に失敗するわけではありません。戦略次第では成功する可能性も十分にあります。地方で不動産投資をする場合の成功ポイントを見ていきましょう。
「開発エリア」「駅チカ」「商業施設の近く」など高需要のエリアに絞り込む
地方で不動産投資を成功させるには、以下のような「需要が見込めるエリア」に絞り込むことが絶対条件です。
- 再開発が進行中のエリア：新幹線の新駅開業、大型商業施設の建設など、開発計画があるエリアは将来的な需要増が期待できる
- 駅から徒歩10分以内の駅チカ物件：地方でも駅に近い物件は需要が高く、空室リスクを抑えられる
- 大型商業施設の近く：イオンモールなどの商業施設があるエリアは生活利便性が高く、ファミリー層や単身者からの需要がある
- 大学や専門学校の近く：学生需要は安定しており、毎年一定数の入居者が見込める
- 県庁所在地や地方中核都市：地方の中でも人口が集中しているエリアは比較的需要が安定している
逆に、以下のようなエリアは避けるべきです。
- 駅から徒歩15分以上離れている
- 周辺に商業施設や公共施設が少ない
- 人口が年々減少している
- 高齢化率が40%を超えている
「安いから」という理由だけで物件を購入するのは危険です。地方での不動産投資は、立地選びが成否を分けます。
「高利回り、即回収、早期撤退」を意識して戦略を立てる
人口減少が続く地方の不動産投資は、10年後、20年後の需要が予測しづらいです。そのため、長期保有を前提としない、以下のような短期回収型の戦略が適しています。
- 高利回り物件を選び、5～10年以内に投資額を回収する：表面利回り10%以上の物件を選び、短期間でキャッシュ回収を狙う
- 回収後は早期に売却を検討する：投資額を回収したら、物件価格が大幅下落する前に売却を検討する
- キャピタルゲイン（売却益）は期待しない：物件価格の上昇は期待せず、家賃収入での回収を重視する
人口減少や大規模施設の撤退など、予測できないリスクが顕在化する前に投資を終了するのがポイントです。ただし、短期回収型の戦略には「高い利回り」と「安定した入居率」が前提となります。空室が続けば回収が遅れて売却のタイミングを逃すリスクもあるため、入居者を維持できる立地選びを何よりも重視しましょう。
「立地に応じた差別化」を徹底的に意識する
地方では賃貸需要が限られているため、空室リスクを抑えるためにも「周辺の競合物件との差別化」が非常に重要です。具体的な差別化の例を紹介します。
- 学生向け物件：家具家電付き、インターネット無料、フリーレントなど初期費用を抑えた契約プラン
- 単身社会人向け物件：宅配ボックス、オートロック、防犯カメラ設置
- ファミリー向け物件：駐車場2台分、広めのリビング、収納スペースの充実
- 高齢者向け物件：バリアフリー対応、1階の部屋、病院や商業施設へのアクセス性
- ペット可物件：ペット専用の設備（足洗い場、ドッグラン）、防音対策
地方では「普通の物件」にはなかなか入居者が集まりません。ターゲット層を絞り込み、そのニーズに応えることで、競合物件との差別化を図りましょう。
「区分マンションかアパート」を選ぶ
地方で不動産投資をするなら、物件のタイプを「区分マンション」か「アパート」に絞ることをおすすめします。なるべく一戸建てを避けたほうがよい理由は以下のとおりです。
- 古い戸建ては入居者がつきにくい：地方では実家暮らしの層が根強く、わざわざ賃貸の戸建てを借りる需要が少ない
- ファミリー層は家を建てるケースが多い：地方では土地価格が安いため、賃貸ではなく持ち家を選ぶファミリーが多い
- 戸建ては修繕費がかさみやすい：建物全体の管理が必要となり、屋根や外壁の修繕費用が高額になりやすい
昨今は物価高の影響もあり、修繕コストも都心部に近い水準となりつつあります。結果として大きなコストがかかってしまうケースも少なくありません。一方、区分マンションやアパートは以下のメリットがあります。
- 単身者や若年層からの需要が安定している
- 初期費用が抑えられ、複数戸所有でリスク分散できる
- 管理の手間が比較的少ない
とくに区分マンションは共用部分の管理を管理組合やマンションオーナーに任せられるため、あなた自身の負担が軽減されます。地方で不動産投資を始めるなら、まずは区分マンションやアパートから検討しましょう。
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まとめ
地方の不動産投資は、購入費用が安く利回りが高いのが最大のメリットです。しかし、人口減少による空室リスクや資産価値の下落、将来の売却難など、都心部ではあまり見られないデメリットも多くあります。
どうしても地方で不動産投資がしたい場合は、駅チカなど高需要のエリアに絞り込み、短期回収型の戦略を立てるのが成功のポイントです。また、戸建て需要がさほど多くない地域が多いことから、物件タイプは区分マンションかアパートを選ぶと良いでしょう。
都心部の不動産投資は利回りこそ低めですが、人口が安定しており、空室リスクや資産価値の下落リスクが地方よりも低いです。リスクの低い方法で長期的な資産形成を目指すなら、都心部の方が適しています。
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この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
ブログ等：はやてのブログ
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