2024年4月から相続登記が義務化！しないとどうなる？罰則は？不動産投資への影響も解説
- 更新：
- 2025/07/30
2024年4月1日から、日本の不動産相続に関する大きな制度変更が始まりました。これまで任意だった「相続登記」が義務化され、相続人は法定期限内に登記手続きを完了させなければならなくなったのです。
この制度変更は、長年にわたって社会問題となっていた「所有者不明土地」の解決を目的としています。しかし、多くの方がまだ、この新制度を十分に理解していないのが現状です。
この記事では、相続登記義務化の具体的な内容から罰則、手続き方法まで詳しく見ていきましょう。また、この相続登記義務化が不動産投資に与える影響もわかりやすく解説しているので、トレンドに敏感な不動産投資家もご一読ください。
- 目次
- 2024年4月から「不動産の相続登記」が義務化に！
- そもそも、不動産の相続登記をしないとどうなるの？問題点まとめ
- 相続した不動産を登記する方法｜4ステップで解説
- 2024年4月からの相続登記義務化は不動産投資に影響する？
- まとめ
2024年4月から「不動産の相続登記」が義務化に！
2024年4月1日から、これまで相続人の判断に委ねられていた登記手続きが法的義務となりました。その背景から罰則まで詳しく見ていきましょう。
参考東京都法務局
相続登記が義務化された背景｜所有者不明土地の増えすぎ
相続登記が義務化された背景は、全国で急増している「所有者不明土地」の問題です。国土交通省の調査によると、所有者不明土地は全国で約410万ヘクタール存在しており、これは九州本土を上回る面積に相当します。
参考国土交通省「所有者不明土地を取り巻く状況と課題について」
「ただ、何もせず放置されているだけなら問題ないのでは？」と考える方もいるかもしれません。しかし、所有者不明土地は以下のような問題を引き起こします。
- 公共事業の阻害：道路建設や災害復旧工事が遅延する
- 民間取引の妨害：土地売買や開発が不可能になる
- 周辺環境の悪化：管理放棄による荒廃や治安悪化を引き起こす
- 税収の減少：固定資産税の徴収が困難になる
所有者不明土地の多くは、相続が発生したにもかかわらず登記手続きが行われないまま放置されたことで生まれています。相続登記は、手数料がかかり手続きが煩雑なのがデメリットです。多くの相続人が登記を先延ばしにしてきた結果、世代を経るごとに権利関係が複雑化し、最終的に誰が所有者なのか判明しなくなってしまうケースが後を絶ちませんでした。
この問題を根本的に解決するため、政府は2021年4月に相続登記の義務化を決定しました。2024年4月1日に施行され、相続人は法的責任を持って登記手続きをしなければならなくなっています。
相続を知った日から3年以内の登記が義務に｜しなかった場合は罰則として10万円以下の過料
新制度では、相続人は「相続による所有権取得を知った日」から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられました。この3年以内の期限を守らなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
注意点として、期限の起算点は「相続を知った日」です。一般的には「被相続人の死亡を知った日」から起算します。しかし不動産の存在を知らなかった場合や、そもそも相続人であることを認識していなかった場合は、それぞれ認知したタイミングから起算する仕組みです。
なお、相続放棄を選択した場合は相続登記の義務は発生しません。相続放棄により相続人ではなくなるためです。ただし、相続放棄には家庭裁判所での手続きが必要で、相続を知った日から3か月以内という別の期限があることに注意してください。
過去の相続分も義務化の対象｜2027年までの猶予期間後すべての不動産登記が必須に
相続登記義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけでなく、それ以前の相続についてさかのぼって適用されます。法改正においては珍しい「遡及適用」がなされるケースです。過去の相続における登記の期限は以下のようになります。
- 2024年4月1日時点で既に相続していた場合：2027年3月31日までに登記
- 施行日後に過去の相続を知った場合：知った日から3年以内に登記
つまり、何十年も前に亡くなった祖父母名義の土地がそのままになっている場合でも、2027年3月31日までには必ず相続登記を完了させる必要があるのです。とくに地方の農地や山林などは、相続が発生していても登記が放置されているケースが多く、早急な対応が必要になります。
また、過去の相続で権利関係が複雑になっていると、相続人の調査や遺産分割協議に時間がかかることがあります。そのような場合でも期限は延長されないため、できるだけ早めに手続きを開始しなければいけません。
遺産分割がまとまらないなど登記が間に合わないときは「相続人申告登記制度」が利用可能
相続人間で遺産分割協議がまとまらない場合や、相続人の調査に時間がかかる場合など、3年以内に通常の相続登記ができないケースが発生することがあります。このようなケースで使える「相続人申告登記制度」という新しい制度が創設されました。
相続人申告登記は、相続人が法務局に対して「自分が相続人である」ことを申し出ることで、相続登記義務を履行したものとみなされる制度です。通常の相続登記と比べて必要書類が少なく、他の相続人の同意も不要なため簡易に手続きできます。
ただし、相続人申告登記はあくまで暫定的な措置で、不動産の権利関係を確定させるものではありません。不動産の売却や担保設定などを行う場合は、改めて正式な相続登記が必要になります。
そもそも、不動産の相続登記をしないとどうなるの？問題点まとめ
相続登記をしないことで生じる問題は、義務化による罰則だけではありません。実際の不動産利用や相続・承継でさまざまなトラブルが発生する可能性があります。以下で詳しく見ていきましょう。
「不動産の権利」がどんどん複雑化していく
相続登記を放置する最大の問題は、時間の経過とともに権利関係が複雑化することです。
たとえば、祖父が所有していた土地の相続登記をしないまま、祖父、父、本人と3世代にわたって相続が発生した場合。祖父に4人の子がいて、それぞれに配偶者と子がいた場合、最終的な相続人は数十人におよぶ可能性があります。
このような状況では、遺産分割協議を行うだけでも膨大な時間と費用がかかりかねません。さらに、相続人の中に連絡先が不明な人や海外に住んでいる人、判断能力に問題がある人などが含まれていると、協議の成立が困難になることも多いです。
さらに、相続人の一部が死亡してその相続が発生すると、権利関係はさらに複雑化します。権利関係のトラブルを避けるためにも、相続が発生した段階で登記手続きするのがポイントです。
権利者不明で売却などの活動ができなくなる
相続登記されていない不動産は、法的には被相続人名義のままとなっています。そのため、売却や賃貸などの「処分行為」ができません。
不動産を売却する際、買主や金融機関は登記簿上の所有者が売主と一致していることを確認します。被相続人名義のままでは所有者が既に死亡しているため、売買契約を締結することができない仕組みです。
また、賃貸に出す際にも、賃貸借契約書の貸主欄に記載する所有者が不明確となり、トラブルの原因となる可能性があります。万一、建物に問題が生じた場合の責任の所在も不明です。
さらに、仮に登記をしていたとしても、不動産の分割がおっくうで「共有名義（権利者が複数いる状態）」になっているケースも少なくありません。共有名義の状態では、売却や大規模な修繕などを行うのに共有者全員の同意が必要となり、活用するのが困難になります。
（土地の場合）担保にしてローンを組めない
相続登記が完了していない土地は、金融機関から担保として認められません。そのため、未登記の土地を担保にしてローンを組むことができない仕組みとなっています。万が一返済が滞って債権回収が発生した際に、権利者が不明だと支障が生じるためです。
また、相続税の納税資金を確保するために、土地を担保にお金を借りようとするケースがよくあります。しかし、相続登記が完了していなければ融資を受けられません。相続税には申告期限があるため、資金調達できず納税できないおそれがあります。
相続した不動産を登記する方法｜4ステップで解説
ここでは、実際の相続登記の手続きを以下4つのステップに分けて解説します。
一見複雑に見えますが、流れを理解すれば意外と簡単です。
以下で順に詳しく見ていきましょう。
①登記事項証明書で不動産の状況を確認する
相続登記を始める前に、まず対象となる不動産の現在の登記状況を正確に把握する必要があります。法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、以下の内容を確認しましょう。
- 所有者の氏名・住所が被相続人の情報と一致しているか
- 抵当権などの担保権が設定されていないか
- 共有者がいる場合はその持分割合はいくらか
- 地目や床面積などの物件情報が正確か
とくに重要なのは、登記簿上の所有者情報と被相続人の情報が一致しているかどうかです。住民票の異動を繰り返している場合、登記簿上の住所と死亡時の住所が異なることがあります。この場合は、住所の変遷を証明する書類（住民票の除票や戸籍の附票など）が追加で必要です。
②被相続人・相続人の戸籍謄本・その他必要書類を揃える
相続登記では、被相続人の死亡と相続人の範囲を証明するため、多くの書類が必要になります。必要書類の一覧は以下のとおりです。
- 被相続人関係：出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍、住民票の除票
- 相続人関係：各相続人の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書
- 不動産関係：固定資産税評価証明書、登記事項証明書
- その他：遺言書（ある場合）、相続関係説明図
被相続人の戸籍書類は、出生から死亡まで連続して取得する必要があります。これは、すべての子を把握し、相続人の範囲を確定するためです。
相続人全員の戸籍謄本も必要ですが、被相続人の死亡後に発行されたものでなければなりません。また、このあと解説する遺産分割協議書を作成する場合は、相続人全員の印鑑証明書も必要になります。
③遺産分割協議書を作成する
法定相続分と異なる割合で相続する場合や、特定の相続人が不動産を単独で相続する場合は、遺産分割協議書の作成が必要です。遺産分割協議書は法的に決まった書式はありませんが、以下の内容を明記する必要があります。
- 被相続人の氏名
- 死亡年月日
- 最後の住所
- 相続財産の詳細な内容
- 各相続人の取得する財産
- 協議成立の年月日
- 相続人全員の署名・実印による押印
財産の項目における「不動産」については、登記簿どおり正確に記載しなければいけません。住所ではなく、登記事項証明書に記載されている「所在」「地番」「家屋番号」などを正確に転記します。
なお、遺産分割協議は相続人全員の合意が必要であり、一人でも反対者がいる場合は成立しません。もし協議がまとまらない場合は、家庭裁判所での調停や審判を利用することになります。
④法務局で登記申請する
必要書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に登記申請をします。申請書類は法務局の窓口に提出するか、郵送でも可能です。書類に不備がなければ、通常1～2週間程度で登記が完了し、新しい登記事項証明書を取得できるようになります。なお、登記申請にかかる費用の目安は以下のとおりです。
- 登録免許税：固定資産税評価額の0.4％
- 書類取得費用：戸籍謄本等で数千円～数万円
- 司法書士報酬（依頼する場合）：5万円～15万円程度
もっとも金額が大きくなりやすい「登録免許税」は不動産の価値に応じて決まります。例えば、評価額2,000万円の不動産であれば8万円の登録免許税がかかります。
登記手続きが複雑で不安な場合は、司法書士に依頼することも可能です。司法書士報酬は地域や案件の複雑さによって異なりますが、一般的には5万円から15万円程度が相場となっています。
2024年4月からの相続登記義務化は不動産投資に影響する？
相続登記の義務化は、不動産投資市場にもさまざまな影響を与えています。投資家はリスクを軽減しつつ、チャンスを拡大できるかもしれません。3つのポイントを解説していきます。
「今持っている土地・建物」が正しく登記されているか確認しよう
相続した物件で不動産投資をしている方は、所有物件の登記状況を改めて確認しましょう。
もし登記されていなかった場合、2027年3月31日までに必ず手続きを完了させる必要があります。期限を過ぎると過料の対象となるだけでなく、物件を売却したり、担保にして融資を受けたりする際に支障が生じかねません。必ず、期限内に登記を済ませてください。
「権利関係のトラブルがある物件」を間違って購入するリスクが減る
相続登記の義務化により、不動産の権利関係がより明確になります。権利関係のトラブルが発生している、いわゆる「ハズレ物件」を誤って購入するリスクが軽減されるでしょう。
これまでは相続登記が任意だったため、登記簿上の所有者が既に死亡しているにもかかわらず、そのまま売買されるケースがありました。このような物件を購入した場合、後から相続人が現れて所有権を主張されるリスクがあったのです。
義務化により登記情報の信頼性が向上することで、より安全で権利トラブルがない不動産投資が可能になることが期待できます。
相続登記義務化で空き家の売却が活性化、投資チャンスが増加
相続登記義務化により、これまで相続手続きの煩雑さから放置されていた空き家の売却が活性化しています。投資家にとっては、今まで市場に出てこなかった物件に投資するチャンスです。
一方で、物件供給の増加は既存の投資物件との競争激化を生みます。失敗しないためには立地や物件の質を慎重に見極め、投資判断を誤らないようにしましょう。当社では専門の不動産投資コンサルタントによる、物件選びの具体的なアドバイスが可能です。お気軽に無料相談をご利用ください。
まとめ
2024年4月から施行された相続登記義務化により、相続人は相続を知った日から3年以内に登記手続きを完了させる法的義務を負います。登記を怠ると10万円以下の過料が科されるので注意しましょう。手続きが間に合わない場合は、相続人申告登記制度を活用することで一時的に義務履行とみなされますが、最終的には正式な相続登記が必要です。
不動産投資の視点では、権利関係の明確化により投資リスクの軽減が期待でき、空き家が市場に出てくることにより新たな投資チャンスも生まれるでしょう。
なお当社では、権利関係がはっきりしており安定した投資価値を維持している「中古ワンルームマンション」を厳選して取り扱っております。過度な勧誘はせず、たとえば今回の相続登記義務化に乗じて「空き家」を狙った方がよいと判断した場合は、当社を利用しない選択肢もご提案します。一度、無料相談でお気軽にご相談ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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