2025年に入り、新築マンション価格の記録的高値更新、建築費の継続的な上昇、金利上昇への懸念など、投資環境が急速に変化しています。そんな中、どの物件タイプに投資すべきか迷っている方も多いのではないでしょうか。

この記事では2025年7月末時点で確認できる最新データをもとに、以下3つの物件タイプについて、現在の市場動向と投資価値を詳しく分析します。

• 区分マンション
• 一棟マンション
• 一棟アパート

とくに、これから不動産投資を始める方や投資ポートフォリオの見直しを検討している方にとって、データに基づいた客観的な判断材料になるはずです。しっかりとチェックしておきましょう。

• 目次
• 【物件タイプ別】収益物件市場動向まとめ
  • 区分マンション｜物件価格の上昇傾向が続く
    • 新規供給数は減少傾向に
    • 一方で平均価格・㎡単価は首都圏を中心に上昇傾向
    • 賃料も2013年ごろから上昇傾向が続く
    • 物件価格・金利の上昇が投資ハードルを上げる可能性大。早めの投資が◎
  • 一棟マンション｜価格・利回りともに減少傾向に
    • 物件価格は直近1年間で上昇傾向も、前年同月比では減少が見て取れる
    • 利回りも減少傾向、価格減＆利回り減は空室増加の表れか
    • 投資家の「一棟ニーズ」が減っている可能性あり。堅実な区分マンション複数持ちが得策か
  • 一棟アパート｜価格は上昇傾向、一方で利回りの低下もみられる
    • 物件価格は2025年初頭から上昇傾向がみられる
    • 利回りは物件価格に反比例し減少傾向、今後も下がっていく可能性が高い
    • アパート投資のメリット「自由度の高さ」は建築費高騰でややデメリットに
• これから投資するなら「安定」＆「将来性に期待大」の区分マンションがおすすめ
• まとめ

【物件タイプ別】収益物件市場動向まとめ

住宅系収益物件市場では、物件タイプごとにはっきりと異なる傾向が現れています。区分マンションが堅調な成長を見せる一方で、一棟系の物件では投資環境の悪化が目立つ状況です。まずは区分マンションから、市場動向をチェックしていきましょう。

区分マンション｜物件価格の上昇傾向が続く

区分マンション市場は2025年現在、投資家にとってもっとも注目すべき分野といえます。新築供給の減少と価格上昇が同時進行する中で、中古市場での投資チャンスが浮き彫りになっているためです。以下で詳しく解説していきます。

新規供給数は減少傾向に

新築マンションの供給戸数は全国的に減少傾向が続いています。2024年度の年間実績では、首都圏で2万2,239戸（前年同月比17.0％減）と1973年度以降で最少、近畿圏でも1万5,711戸（前年比0.5％減）と3年連続の減少となりました。

〇首都圏詳細

参考株式会社不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向2024 年度（2024 年 4 月～2025 年 3 月） 」

〇近畿圏詳細

参考株式会社不動産経済研究所「近畿圏 新築分譲マンション市場動向2024 年度（2024 年 4 月～2025 年 3 月） 」

埼玉県が唯一の増加地域となっている一方、東京23区では4分の1もの供給減少となっており、希少性の高まりが価格上昇の圧力を強めています。

一方で平均価格・㎡単価は首都圏を中心に上昇傾向

供給量の減少とは対照的に、物件価格は東京23区を中心に記録的な高値更新を続けています。以下に、2025年5月の首都圏・近畿圏の価格動向をまとめました。

〇首都圏地域別価格動向（2025年5月）

参考株式会社不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向2025年5月」

〇近畿圏地域別価格動向（2025年5月）

参考株式会社不動産経済研究所「近畿圏 新築分譲マンション市場動向2025年5月」

近畿圏で平均価格が下がっているのは、高額なタワマンなどの物件供給が少なかったことが理由として考えられます。㎡単価は大阪市部を除き上昇しており、全体的な供給単価は上がっていることがわかるでしょう。

もうひとつ注目すべきは京都市部のファミリー向け間取りの物件が活発化していることです。前年比193.2％という驚異的な価格上昇を記録しており、京都市部での投資需要の高まりが確認できます。

賃料も2013年ごろから上昇傾向が続く

物件価格の上昇と歩調を合わせるように、賃料水準も着実に上昇しています。2025年第1四半期の首都圏賃貸市場では、東京23区の平均賃料㎡単価がマンションで12期連続の前年比プラス（+6.3％）を記録しています。

また、以下には首都圏のエリア別・間取りタイプ別の家賃指数をまとめました。すべての間取りタイプでプラスに推移していることが分かるでしょう。

〇首都圏エリア別賃料上昇率（前年比）

とくに東京23区は、すべての間取りにおいて5％以上の大きな伸びを見せています。需要が高いことによる空室リスクの低さも相まって、安定した収益に期待できるでしょう。

物件価格・金利の上昇が投資ハードルを上げる可能性大。早めの投資が◎

現在の市場環境では、物件価格と金利の上昇により投資のハードルが上がってきています。建築費をみると、RC造集合住宅（マンション）の工事原価指数が首都圏137.2p、近畿圏138.8pと、2015年比で3割以上も増加している状況です。

残業規制などを要因とする人件費増加や輸入資材価格の上昇が主な要因で、しばらくは建築費の増加傾向が続くでしょう。

また、現在は不動産投資ローンがいまだ比較的低水準を維持していますが、日銀の金融政策正常化により金利上昇リスクが高まっています。物件価格上昇と金利上昇が重なれば、投資の採算性は大幅に悪化してしまうかもしれません。

物件価格と金利がまだ上がらない現在のうちに投資することが、最終的な収益性を大きく分けるポイントです。とくに価格上昇の影響がまださほど大きく出ていない中古区分マンション物件は、今こそ投資チャンスといえます。

一棟マンション｜価格・利回りともに減少傾向に

一棟マンション市場は、区分マンションとは対照的に厳しい状況が続いています。高額な投資資金が必要な一棟マンションでは、価格上昇により投資ハードルが上がる一方で、収益性の面でも課題が浮き彫りになっています。以下で詳しく見ていきましょう。

物件価格は直近1年間で上昇傾向も、前年同月比では減少が見て取れる

一棟マンション市場では、区分マンションとは異なる動きが見られます。LIFULL HOMESの収益物件市場動向によると、一棟マンションの価格は直近1年間では上昇傾向にあるものの、2025年6月は前年同月比で減少となりました。2024年6月に18,938万円だった平均価格が、2025年6月には18,858万円と微減しています。

参考PRTIMES「住宅系収益不動産、3種別とも価格上がる『収益物件 市場動向マンスリーレポート』2025年6月期」

要因として考えられるのは、高価格化により投資家の手が出にくい状況が続いていることです。戸数の多い一棟マンションは、当然区分マンションよりもダイレクトに価格上昇の影響を受けています。金融機関による融資姿勢も慎重化しており、これも投資のハードルを上げている状況です。

結果として、一棟マンション市場への投資家の関心が相対的に低下していることが、価格動向に表れているといえるでしょう。

利回りも減少傾向、価格減＆利回り減は空室増加の表れか

一棟マンションでは、物件価格の調整と同時に利回りも減少傾向にあります。

通常、物件価格が下がれば利回りは上昇するはずです。しかし両方が同時に下落しているということは、以下の要因が考えられます。

• トータルの賃料収入の減少（空室率上昇）
• 維持管理費の増加
• 修繕・リフォーム費用の高騰
• 獲得競争の激化

この現象は、一棟マンションの収益性そのものが悪化していることを示唆しています。投資対象としての魅力が低下していると考えられるでしょう。

投資家の「一棟ニーズ」が減っている可能性あり。堅実な区分マンション複数持ちが得策か

一棟マンションニーズの減退を考慮すると「立地がよく、空室リスクが低い区分マンション」を複数持った方が、収益性は安定する可能性が高いでしょう。以下に一棟マンション投資のデメリットを改めてまとめたので確認してみてください。

• 高額な初期投資が必要になる（1億円～数億円）
• 空室リスクが集中する
• 管理業務の複雑化しやすい
• 市場の流動性が低く手放しづらい
• 金融機関の融資が厳格化してきている

一方で、区分マンションを複数所有する投資戦略を取るメリットは以下のとおりです。

• リスクの分散効果がある
• 段階的に投資を拡大できる
• 共用部分がないので管理負担が軽く済む
• 市場の流動性が高く売却しやすい
• 他の物件の運用実績次第で融資を受けやすい

分散効果や売却のしやすさなど収益性・安定性に直結する部分はもちろん、管理負担やローンの組みやすさなどの面でも区分マンションが有利となりやすいです。少なくとも今は「一棟より区分」をチョイスしたほうが堅実といえるでしょう。

一棟アパート｜価格は上昇傾向、一方で利回りの低下もみられる

一棟アパート市場では、建築費高騰の影響を受けて物件価格が上昇する一方で、投資採算性の悪化が顕著になっています。従来、アパート投資の魅力とされていた高利回りや運営の自由度も、コスト増により相対的な優位性が低下している状況です。以下で詳しく解説します。

物件価格は2025年初頭から上昇傾向がみられる

一棟アパート市場では、2025年初頭から物件価格の上昇傾向が確認されています。この価格上昇は主に以下の要因によるものと考えられるでしょう。

• 土地価格の継続的な上昇
• 木造建築費の高騰
• 新築アパートの供給減少

RC造物件（マンション）と同様に、木造物件の建築費指数も右肩上がりの状況が続いています。

新築・中古を問わず価格水準が押し上げられており、従来の「アパート投資＝低価格帯投資」という構図が変化しつつある状況です。

利回りは物件価格に反比例し減少傾向、今後も下がっていく可能性が高い

物件価格の上昇に伴い、利回りは減少傾向にあります。これは「上がった物件価格を家賃アップで回収できていない」ことを示しており、従来のような高利回りを期待することが難しくなっていると分かるでしょう。LIFULL HOMESの調査では、2024年6月に8.13％だった平均利回りが、2025年6月には8％を割る7.99％まで下落しています。

参考PRTIMES「住宅系収益不動産、3種別とも価格上がる『収益物件 市場動向マンスリーレポート』2025年6月期」

建築費の高騰が続く限り、この「物件価格アップ・利回りダウン」の傾向は継続すると予想されます。アパート投資の魅力は相対的に低下していく可能性が高いです。

アパート投資のメリット「自由度の高さ」は建築費高騰でややデメリットに

従来アパート投資の大きなメリットとされていた、設計・仕様変更・建て替え・設備更新などの「自由度の高さ」が、建築費高騰により逆にデメリットとなるケースが増えています。リフォームをするにも、設備を更新するにも、従来よりもはるかに高額なコストがかかってしまうためです。

リフォームや設備更新のコストが膨らめば、当然かえって投資採算性を悪化させる要因となってしまいます。このような状況では、特段の差別化をせずとも安定需要を獲得しやすい区分マンション投資の方が合理的な選択といえるでしょう。

これから投資するなら「安定」＆「将来性に期待大」の区分マンションがおすすめ

各物件タイプの市場動向を総合的に分析した結果、現在の投資環境においてもっとも合理的な選択肢は「区分マンション投資」といえます。価格上昇と賃料上昇のバランスが良いことに加えて、流動性の高さやローンの組みやすさなど、多角的な観点から区分マンションの優位性が際立っているためです。以下に、3つの物件タイプの主な違いをまとめました。

とくに好立地（駅近、都市部）の物件を選べば、空室リスクを最小限に抑えながら、長期的な資産価値の向上に期待できるでしょう。当社ではとくに好立地・低空室リスクが際立つ「東京23区」や「大阪都心部」の物件を主に取り扱っています。まずは無料会員登録で、投資価値の高い非公開の優良物件情報をチェックしてみてください。

まとめ

マンション市場では首都圏で供給が大幅減少（-16.9％）する一方で価格は25.5％上昇と、需給バランスの大きな変化がみられました。近畿圏でも価格・単価が最高値を更新しています。

建築費高騰により一棟系物件の採算性が悪化するなか、まだ価格上昇の影響が小さく流動性も高い区分マンション投資が合理的な選択といえるでしょう。とくに東京23区では賃料上昇も継続しており、安定した収益と資産価値向上の両方が期待できます。

ただし、インフレと金利上昇の圧力により物件購入のハードルは確実に上がっていくため、投資を検討している方は早めの行動がポイントです。当社では東京23区・大阪都心部を中心に好立地の優良物件を多数取り扱っております。ご興味の方は、まず無料相談でお気軽にご相談ください。