小規模宅地の特例とは？投資物件でも節税できる！適用要件から計算方法、注意点まで徹底解説
- 更新：
- 2023/06/19
「小規模宅地の特例」とは、相続時に相続税評価額を最大80％または50％減額できる特例制度のことです。非常に大きな節税効果を受けられる特例ですが、適用を受けるにはさまざまな要件があります。また親が不動産投資（賃貸事業）に使っていた土地を相続する場合にも、小規模宅地の特例による節税が可能です。
今回は小規模宅地の特例について、不動産投資に使っていた土地を相続するケースを中心に解説していきます。この記事を読めば、自分がこれから相続する土地に小規模宅地の特例を適用できるか、適用できる場合にどれだけの節税効果を得られるかが分かるでしょう。
小規模宅地の特例とは？
小規模宅地の特例とは、一定の要件に当てはまる土地を相続した際に、一定面積分までの相続税評価額を80％または50％減額できる特例制度です。相続税の金額ではなく評価額を減額するので、「3,000万円 ＋ 600万円 ✕ 法定相続人の数」の基礎控除により、最終的な相続税が0円となるケースもあります。小規模宅地が適用できるのは、下記4つの「宅地等」のいずれかに該当する場合です。
- 特定居住用宅地等：亡くなった人が自宅として使っていた土地
- 特定事業用宅地等：亡くなった人が事業用に使っていた土地
- 特定同族会社事業用宅地等：同族会社の事業用に使っていた土地
- 貸付事業用宅地等：亡くなった人が賃貸事業に使っていた土地
上記4つのうち、不動産投資に使っていた土地に関連するのは「貸付事業用宅地等」の場合。貸付事業用宅地等で特例を適用すると、200㎡分までの土地の相続税評価額が50％減額されます。一棟マンション・アパートの土地はもちろん、区分マンションの土地部分（共有持分）にも適用可能です。詳しい適用要件や、小規模宅地の特例のポイントを順に見ていきましょう。
小規模宅地の特例の適用要件
小規模宅地の特例の適用要件は、近年非常に厳しくなっています。基本的な適用要件は下記の通りです。
- 亡くなった本人または亡くなった人と生計を一つにしていた親族が、その土地を「不動産貸付業」「駐車場業」などの貸付事業に使っていた
- 相続人がその土地で相続開始時点から10か月間貸付事業を続け、かつ保有し続ける
- 亡くなった人が貸付事業を開始してから、相続開始時点で3年超が経過している
- 相続開始時点から3年以内に貸付事業に使い始めたが、もともと貸付事業をやっていて買い足した土地
参考国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
相続した土地が「貸付事業」に使われており、相続後にも10か月以上事業を継続していれば、ほとんどの場合で特例が適用できます。ただし相続開始時点（亡くなった日）から3年以内に貸付事業をスタートしていた場合には、特例を適用できません。
また、もともと貸付事業を営んでおり、事業拡大のために買い足した土地については、いつ購入したかに関わらず特例が適用できます。ケースごとに特例の適用可否が異なり、最終的な相続税額が大きく変わるので、貸付事業に使っている土地を相続する可能性があるなら要件をしっかり確認しておきましょう。
小規模宅地の特例のポイント
小規模宅地の特例には、下記3つのポイントがあります。
- アパート・マンション以外にも使える
- 事業的な規模でなくても同様に使える
- 相続後に使える数少ない節税方法である
小規模宅地の特例は、アパートやマンション以外へ投資している場合にも適用できます。具体的には「駐車場・駐輪場」や「貸倉庫」などにも適用可能です。
また通常アパート・マンションでは10室、貸家では5件以上を所有している場合には「事業的規模」と判断され、控除や経費などの面から税金の優遇を受けられます。しかしこうした事業規模の不動産投資ではなく、1戸のみの所有でも問題なく小規模宅地の特例が使えるため、活用しない手はありません。
さらに小規模宅地の特例は、相続後に使える数少ない節税の方法となっています。知っているか知らないかで、払うべき税金額が数百万円単位で変動するケースも。不動産投資に使っていた土地を相続する場合は、要件を押さえてしっかり節税しましょう。
小規模宅地の特例による効果の計算方法
ここからは、小規模宅地の特例による効果の計算方法を見ていきましょう。具体的な計算手順は下記の通りです。
- 概算の相続税評価額を算出する
- 貸家建付地の減額を行い、実際の相続税評価額を算出する
- 小規模宅地等の特例で50％の減額を行う
順に解説します。
計算手順①：概算の相続税評価額を算出する
まずは土地の概算の相続税評価額を「路線価方式」で算出します。路線価とは、道路ごとに割り振られた土地単価のこと。毎年7月に国税庁が公表しており、国税庁ホームページにある「路線価図・評価倍率表」内の「路線価図」で確認できます。たとえば、下記は東京都江戸川区の路線価図の抜粋です。
赤枠で囲まれた部分をはじめ、各道路に「310D」などの数字が記載されています。アルファベットは無視し、この数字を1,000倍したものが1㎡あたりの土地単価です。つまり、赤枠で囲まれた道路に面した土地の概算相続税評価額は「31万円 ✕ 土地面積（㎡）」となります。なお実際には面した道路の数や土地の地区区分により、計算方法が若干異なるので注意しましょう。
計算手順②：貸家建付地の減額を行い、実際の相続税評価額を算出する
続いて「貸家建付地の減額」を行い、実際の相続税評価額を算出します。アパート・マンション・貸家など賃貸物件に用いている土地の場合は、相続税評価額を一定の割合減額できるのです。ただし駐車場・駐輪場など、土地の上に賃貸物件がない場合には減額できません。実際の相続税評価額は、下記のように計算します。
- 実際の相続税評価額 ＝ ①で計算した相続税評価額 － ①で計算した相続税評価額 ✕ 借地権割合 ✕ 借家権割合 ✕ 賃貸割合
「借地権割合」と「借家権割合」は地域により異なり、路線価を調べる時と同じ国税庁の「路線価図・評価倍率表」のページで確認できます。賃貸割合は「貸付している部屋数 ÷ 所有している部屋数」で計算。満室なら賃貸割合は100％です。
計算手順③：小規模宅地等の特例で50％の減額を行う
最後に「小規模宅地の特例」で50％の減額を行い、特例適用後の相続税評価額を算出します。単純に②で算出した相続税評価額から、50％を減額すればOKです。ただし特例が適用できるのは200㎡までとなっているため、土地面積が大きい場合は計算が少しだけ複雑化します。そこで、具体例を見ながら確認していきましょう。
小規模宅地の特例適用の具体例
実際に下記2つのケースで、小規模宅地の特例による節税効果の具体例を解説します。
- 相続税評価額6,000万円、面積200㎡の土地の場合
- 相続税評価額6,000万円、面積300㎡の土地の場合
※どちらも相続人が1人の場合を想定して解説します。
上記2つの異なるポイントは面積だけですが、最終的な相続税額は大きく変わります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
具体例①：相続税評価額6,000万円、面積200㎡の土地の場合
小規模宅地の特例適用前の相続税評価額6,000万円、面積200㎡の土地の場合は、単純に相続税評価額を50％減額できます。特例適用後の相続税評価額は下記の通りです。
- 6,000万円 － 6,000万円 ✕ 50％ ＝ 3,000万円
不動産の相続時には、相続税評価額のうち3,600万円を基礎控除として減額できます。特例適用後の相続税評価額である3,000万円から3,600万円を控除するため、最終的な相続税評価額は0円。そのため、このケースでは1円も税金がかかりません。
具体例②：相続税評価額6,000万円、面積300㎡の土地の場合
小規模宅地の特例適用前の相続税評価額6,000万円、面積300㎡の土地の場合は、上限200㎡分にだけ特例が適用できます。特例適用後の相続税評価額は下記の通りです。
- 6,000万円 － 6,000万円 ✕ 200／300 ✕ 50％ ＝ 4,000万円
①と同様に相続時の基礎控除額である3,600万円を差し引くと、最終的に400万円が残ります。この400万円が課税対象となるため、一般的には10％の40万円を相続税として徴収されることに。面積の違いにより、税金額が大きく異なるケースがあるため注意しましょう。
小規模宅地の特例の注意点
小規模宅地の特例は大きな税制優遇を受けられる制度ですが、下記3つの注意点があります。
- 相続税の申告をしなかった場合は適用できない
- 「3年以内貸付宅地等」に該当したら適用できない
- 相続開始前の3年以内に長期的な空室があると適用できない
状況により特例を適用できないケースがあるので、しっかり押さえておきましょう。
注意点①：相続税の申告をしなかった場合は適用できない
小規模宅地の特例は、相続税の申告をしなかった場合には適用できません。この特例は、あくまで申告により確定する相続税評価額を減額するものだからです。相続税の申告は、相続開始から10か月以内に行う必要があります。
とはいえ「期限後申告書」の提出によっても特例を適用できるため、実質的には期限内の申告が完了していなくても問題はありません。注意しなければいけないのは、相続人が複数おり、特例を適用したい土地の相続人が決まっておらず、申告ができない場合です。
相続人が複数いる場合、土地などの不動産は誰か一人が相続し、金銭のやり取りや他の遺産の分割により公平性を保つケースが多いです。この際に不動産を誰が相続するかで揉めてしまい「遺産分割協議」が完了していないと、小規模宅地の特例を適用できません。
ただしこのケースを救済するために、3年以内に遺産分割協議を完了させ「相続税の更正の請求書」を税務署に提出すれば、小規模宅地の特例を適用できる権利が再度発生します。ただし相続開始から満3年以上が経過しても遺産分割協議が完了しなかった場合、永久に小規模宅地の特例は適用できないので注意しましょう。
注意点②：「3年以内貸付宅地等」に該当したら適用できない
「小規模宅地の特例の適用要件」で解説しましたが、小規模宅地の特例を適用するには、亡くなった人がその土地で貸付事業を開始してから、相続開始時点で3年超が経過している必要があります。つまり貸付事業を開始してから3年以内にあたる「3年以内貸付宅地等」に該当する場合は、小規模宅地の特例は適用できません。
平成30年以前はこの制限は存在しませんでしたが、相続の直前に土地を購入して貸付事業を開始し、事実上の脱税を行う人が多かったために税制が改正されました。次の項目で詳しく解説しますが、早くから貸付事業を行っていた場合でも「3年以内貸付宅地等」に該当するものとして扱われるケースがあるので押さえておきましょう。
注意点③：相続開始前の3年以内に長期的な空室があると適用できない
相続開始前の3年以内に長期的な空室があると、小規模宅地の特例を適用できないケースがあります。長期的な空室があった場合に、その期間は「貸付事業用に使っていない」と判断され、「3年以内貸付宅地等」に該当するものとして扱われてしまうからです。
この制限は、平成30年の税制改正により追加されました。税制改正以前は相続開始時の空室状況、および空室期間のみを確認されていましたが、現在は過去3年にさかのぼってチェックされます。そのため相続開始時に満室の状態だからといって、必ずしも小規模宅地の特例を適用できるわけではありません。
国税庁によると、1か月程度の空室であれば「一時的な空室となっていたにすぎない」と判断されるため、小規模宅地の特例を適用できます。ただし3年以内に空室が1か月超に及んでいた期間があった場合、特例が適用できない可能性があるので注意しましょう。
まとめ
小規模宅地の特例とは、一定の要件に当てはまる土地を相続した際に、一定面積分までの相続税評価額を80％または50％減額できる特例制度のこと。不動産投資に使っていた土地の場合、要件を満たせば最大50％もの相続税評価額の減額が受けられ、大幅な節税効果を発揮します。
ただし脱税防止のため、特例の適用要件は徐々に厳しくなってきています。また相続税を申告しなかった（できなかった）場合や、相続開始前3年間で1ヶ月超にわたる空室期間があった場合など、要件を満たしていても特例を適用できないケースもあるので注意が必要です。
これから不動産投資に使われていた土地・建物を相続する人は、ぜひ本記事を再読して適用要件をしっかり押さえておき、小規模宅地の特例を使って節税しましょう。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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