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【2022年】悔しい!不動産投資に潜む3つの罠とは!?

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本記事では、不動産投資で後悔しないために、気を付けるべき3つの罠として、

  1. 知識不足を狙う罠
  2. 罪悪感を狙う罠
  3. 所有欲を狙う罠

をそれぞれ解説していきたいと思います。

読者の皆様もよくご存じのように、不動産投資は自身の与信を活かすことにより、自己資金に借入というレバレッジを効かせて資産を殖やす事の出来る安定的な投資です。

「安定的」というのは、ある程度高い入居率が見込めるエリアであれば、特に手間をかけることなく継続的に家賃収入を得ることが出来ることを意味しています。

勿論、最も安定的な投資手法とも言える銀行への預金や国債の購入に比べれば、空室リスクや災害による崩壊リスクなどがある分、全くのノーリスクという訳には行きませんが、それでも、日々の価格が上下する株式投資と比べれば、かなり安定的な投資であると言えるでしょう。

しかしながら、不動産投資が比較的安定的であるというのは、あくまで通常の物件を常識的な価格で購入した場合であり、逆にそこに至るまでに存在するいくつかの罠の一つにでも引っかかってしまうと、もはや取り戻すことができないほどの損失を被る可能性さえあるのです。

筆者が不動産の営業マンとしてお客様の投資をお手伝いする中で感じた事は、ずばり不動産投資は、物件を購入した段階で成否の9割が決まっているといっても過言ではない、という事です。

これはどういうことかというと、不動産投資という投資手法の性質上、後から損失を取り戻すのが非常に難しいということなのです。従って、不動産投資を成功に導くためには、物件購入までに潜んでいる大きな罠に引っかからないように注意することが最も肝要ということになります。

そこで本記事ではまず、なぜ「不動産投資の成否は購入の段階でほぼ決まっている」と言えるのかについて、不動産投資の性質を株式投資のそれと比較しながらお伝えをするとともに、次に本題として、物件購入までに潜んでいる3つの罠について解説をしていきたいと思います。

是非、これから不動産投資を始めようとされている方は、本記事の内容をご覧頂き、ご自身の投資ライフに活かしていって頂ければ幸いです。

不動産投資は「最初が一番肝心」である3つの理由

本章では、なぜ不動産投資は、物件購入までに成否の9割がついてしまうのかという点について解説をしていきたいと思います。理由はずばり、次の3点です。即ち、

  1. ①後から立地を変えることができない
  2. ②家賃が大きく変わらない
  3. ③ローンの存在

です。それぞれの理由を、株式投資と比較しながら解説していきたいと思います。

理由①:後から立地を変えることが出来ない

一つ目の理由、それは不動産投資において一度物件を購入すると、後から立地を変えることが出来ないということです。これは、不動産が「不動」の資産であるという性質に由来するものですが、この不動産特有の性質が、そのまま不動産投資という手法の特徴となっているのです。

具体的に株式投資と比較して考えてみましょう。不動産投資の際に購入する物件は、株式投資で言えば「銘柄」に相当するでしょう。株式投資をされている方にとっては当然のお話だと思いますが、投資先を選ぶ際には、日経平均や為替の変動を見ながら、利益を得ることが出来そうな銘柄を選定し、投資していきます。長期にわたって投資をされている方であれば、数十年に亘って同じ銘柄を継続保有される方もいらっしゃいますが、大半のケースでは数か月から、長くても2〜3年で銘柄を入れ替えていきます。

このように投資先の銘柄を複数入れ替えていきながら、今何に投資すべきかを自由意思に基づいて決定することが出来るというのが株式投資の大きな特徴です。したがって、仮に結果的に誤った銘柄選定をしてしまった場合であっても、直ぐに手放すことを決断できればそれほど大きな損失を被ることなく次の投資に切り替えることが出来るわけです。

一方不動産投資の場合には、物件を一度購入してしまうと、もうエリアを動かすことはできません。その物件の周辺環境が激変しない限りは、入居率が大きく変動することも無いということです。

このように申し上げると、「不動産投資だって、株式と同じように直ぐに売却して新たな物件を買い直せばいいじゃないか」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

確かに理論的にはその通りなのですが、現実的にはそう簡単にはいかない、と筆者は考えます。なぜなら、株式とは違って、一般的に不動産の売却には相応のコストと時間が掛かってくるためです。

例えば、株式の売買であれば約定手数料は1%未満となることが多いですが、一方で不動産の場合には仲介手数料として3%が掛かるほか、成約までに早くても数か月、一般的には半年から1年ほど掛かると言われています。

このように、しっかりと安定した物件を購入さえ出来れば、リスクを抑えた堅実な資産運用が出来る不動産投資ですが、一方で需要の低い物件を購入してしまうと、なかなか損切りすることが出来ず、結果として含み損が拡大してしまうという危険性が潜んでいるのです。

ですので、初めて不動産投資を始めようとされる方であれば、まずは賃貸ニーズの高い都内の物件から購入することをお勧めしています。

理由②:家賃が大きく変わらない

不動産投資は最初が肝心であると言われる2つ目の理由は、収益源である家賃額が大きく変化しない為です。これは基本的には、不動産投資の大きなメリットであると考えて差し支えありません。というのも、将来にわたって得ることのできる収入が高い精度で予測できるということは、それだけリスクが低いと言い換えることが出来るからです。

一方で、もし仮に最初から家賃の低い物件を購入してしまった場合はどうでしょう。そうなると、長期間にわたって期待する利回りを得ることができず、ただただ赤字を垂れ流すだけの投資になってしまう危険性があります。

その代表例が「サブリース」です。一定期間の家賃収入を保証する一方で、その支払額は本来の収入の80%〜90%に抑えられてしまうため、なかなか期待する収益をあげることが出来ずにがんじがらめになってしまうというケースが後を絶ちません。

勿論サブリースの全てが悪いという訳では決してありませんが、それほど空室リスクが恐いのであれば、最初から立地の良い安定したエリアの物件を購入しておき、本来の家賃収入をそのまま手にした方が合理的ではないでしょうか。

株価や配当利回りの変動によって収益力が大きく変わる株式投資とは異なり、不動産投資の場合には良くも悪くも将来の収益力が概ね予測可能です。だからこそ、物件を購入した時点で、その投資が成功するかどうか、そのほとんどが決まってしまうと言えるのです。

理由③:ローンの存在

不動産投資は最初が肝心といわれる3つ目の理由は、ローンの存在です。

不動産投資が株式投資と大きく異なる点の一つに、銀行からのローンを組むことが出来るということがあります。これは、自己資金に借入という「てこ(レバレッジ)」を効かせることによって、より大きな投資効果を得ることが出来るという仕組みの事です。

少ない自己資金で大きな効果が得られるというのは間違いなくメリットである訳ですが、逆に言えば損失にもレバレッジが効いてしまうという危険性を孕んでいるとも言えるのです。

また、株式投資とは異なり、「ローンが残っているから清算できない」という事態に陥ることがあることも、不動産投資の特徴です。例えば市場で7,000万円で取引されている物件を、1億円のフルローンで購入してしまったとします。

すると、もし仮にこの物件を相場価格の7,000万円で売却できたとしても、3,000万円のローンだけが残ってしまうため、家賃収入が無い状況でただローンの支払いだけを行うという状況に陥ることとなるのです。

勿論これは極端な例ですが、借入金の存在がどれだけ大きいかということが、お分かりいただけたのではないでしょうか。少ない自己資金で大きな資産を運用することが出来るというメリットを持つローンの存在ですが、最初に高い金額で購入してしまうと、なかなか後戻りが出来なくなってしまいます。

だからこそ、どの物件を購入するのかという最初の段階が最も肝心であり、気を付けるべきポイントだと言えるのです。

不動産投資に潜む3つの罠とは?

本章では、最初が肝心な不動産投資において、購入前に潜む3つの罠について解説をしていきたいと思います。それはズバリ、

  1. ①知識不足を狙う罠
  2. ②罪悪感を狙う罠
  3. ③所有欲を狙う罠

の3つです。

①知識不足を狙う罠

不動産投資に潜む1つ目の罠。それは、知識不足の人々を狙っています。恐らくこの記事をご覧になっている多くの方は、普段から様々な不動産投資の知識と接していると思いますので、営業マンの調子のよい営業文句に誘導されるようなことはないでしょう。

一方で、皆さんが初めて不動産投資の存在を知った時のことを思い出してみてください。恐らくほとんどの方が、「物件の相場が分からない」「利回りの計算が出来ない」といった初歩的な問題でつまづかれた経験をお持ちではないかと思います。

もしそのような状態で、悪徳な営業マンのセールストークを浴びせかけられたらどのようになってしまうでしょうか。ここからは容易に想像できる通り、営業マンに言われるがままに契約をしてしまい、相場から大きくかけ離れた物件を購入させられるという結末が待っているのです。

実際に筆者がこれまでお会いしてきたお客様の中でも、ある新築の不動産業者から、借入が出来るギリギリまで複数の新築マンションを買わされてしまったという方がいらっしゃいました。

この方は、ある外資系企業に勤める30代前半の女性で、年収1,500万円のキャリアウーマンでしたが、全く不動産投資を知らないにもかかわらず、「副業」という言葉に惹かれて新築マンションを言われるがままに複数件購入してしまい、総借入は数億円にも膨らんでいました。

筆者もその方とお話していて驚いたのですが、なんとその方は自身が投資しているマンションを一度も現地で見たことが無く、そもそもいくらの借入をしたのかすら定かでなかったのです。

ある時、テレビの特集で新築マンション投資に失敗した方のドキュメンタリーを目にした彼女は、「もしかしたら私も騙されていたのではないか」と思い、「全ての物件を売却して、借入を無くしたい」と必死の形相で相談をしてきたという訳です。

しかしながら、非常に残念なことに、彼女が購入した物件はいずれも相場と比較して非常に高額だったため、例え全ての物件を売却したとしても、1億円近いローンが残ったままになる可能性がありました。

そのことをお伝えしたところ、彼女は意気消沈してしまい、「しばらくは保有したままにします」と言って泣きそうな顔で帰って行かれました。

彼女は、知識不足であったために、購入前の時点で失敗することがほぼ確実な物件を掴まされてしまったのです。これが、不動産投資に潜む1つ目の罠である、「知識不足を狙う罠」の正体です。

②罪悪感を狙う罠

不動産投資に潜む2つ目の罠は、人々の罪悪感を狙ってきます。具体的には、親切にしてくれた営業マンへの罪悪感から物件を購入してしまうというケースです。

筆者がお会いしたAさんについてお話します。

40代前半の彼は、日本の上場メーカーに勤める会社員であり、2人の娘さんを育てる一家の大黒柱でした。

子供たちの為に資産を残してあげたいと考えたAさんは、コツコツと資産を殖やすことのできる不動産投資が良いと考え、本を買って勉強をしたり、セミナーに行って色々と話を聞いたりするなど、非常に熱心な方でした。

ある時、不動産投資セミナーに参加したAさんは、若い営業マンから声を掛けられ、喫茶店で面談を行うことになりました。営業マンの話す不動産投資の内容は、全て本やセミナーで勉強していた通りの内容でしたが、「自身の知識を整理したい」と考えていたAさんは、その営業マンと何度も面談を行い、合計で5回ほど打ち合わせを行ったそうです。

営業マンと親しくなったAさんは、6回目の面談で提案された物件にとても驚きました。なぜなら、その価格が相場から大きくかけ離れており、しかもシミュレーションで見せられたローンの金利が非常に高かったからです。

「こんな物件は買いたくない」と思ったAさんでしたが、これまでの面談で必死に提案をしてくれた営業マンに申し訳なく感じてしまい、断るに断れなくなってしまいました。結局、家族や知人から反対されたにも関わらず、Aさんは営業マンの必死のお願いに押される形で、その物件の契約書にサインをしてしまったのです。

Aさんが物件を購入してしまった理由、それは罪悪感を上手く利用されてしまったからに他なりません。「今断ったら申し訳ない」「ここまで時間を使わせたから」という思いを、悪徳な業者はなんの躊躇なく踏みにじってきます

この「罪悪感を狙う罠」の存在は、しっかりと頭に入れておいてください。

参考【衝撃】不動産会社営業マンがお奨め物件を買わない3つの理由

③所有欲を狙う罠

不動産投資に潜む第3の罠は、人間の所有欲を狙ってきます。

人はだれしも、「なにかを所有したい」という欲求を持っていると言われます。確かに、多くの人がファッションやおしゃれな家具にお金を使いますし、「良いものを持ちたい」という根源的な欲望が存在するというのは、分かる気がします。

実はこの「モノを持ちたい」という欲望に振り回されるあまり、間違った物件選びをしてしまうというケースが後を絶たないのです。

読者の皆さんにもお分かりいただけるかと思うのですが、不動産を持つというのは、社会的なステータスにもなります

一昔前には、「家を買ってようやく一人前だ」と言われた時代もありましたし、今でも自宅を持つことのできる会社員は、社会人として成功していると考えられる節があります。他人に家を貸すという不動産投資であれば、なおさらでしょう。

しかし一方で、この考えは一種の危険性を孕んでいるとも言えます。というのも、投資としての合理性を超越して、「不動産を所有する」という行為自体が目的になってしまう可能性があるからです。

「とにかくまずは一軒購入したい」、「自分好みの間取りの物件であればなんでも良い」といった考えは、まさに手段と目的が入れ替わっている典型例と言えるでしょう。しかし悲しいことに、こういった気持ちにつけ入るようにして、相場からかけ離れた物件を売りつける悪徳な業者が存在することも事実です。

所有欲を利用されて失敗しないためには、「投資は投資」と割り切って考えるような冷静さが不可欠であると言えるでしょう。これが、不動産投資に潜む第3の罠でした。

まとめ

本記事では、不動産投資は最初が肝心だと言われる理由について解説するとともに、購入までに潜む3つの罠について解説をしていきました。

皆さんもご存じの通り、本来不動産投資というものは、非常に堅実で安定した投資手法です。人気のあるエリアで相場通りの物件を購入できれば、まず大きな失敗をすることはないと言えるでしょう。

しかしながら、それでも大きな失敗をしてしまう投資家の方が後を絶たないのは、そこに潜む罠の存在を知らないからに他なりません。

これから不動産投資を始めたいと考えている方は、本記事でご紹介した3つの罠について、しっかりと頭に入れておいて下さい。

不動産投資でなにか不明な点があれば、是非弊社コンサルタントまでお気軽にお問い合わせ頂ければと思います。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。