【2023年最新】不動産投資で融資は厳しい？融資に通るコツや融資の流れを解説！
- 更新：
- 2024/01/16
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不動産投資においては、数年前から金融機関からの資金融資は厳しくなってきています。しかし、以前より融資が厳しいからといって、ここで不動産投資を諦めるのはもったいないです。不動産投資を諦めてしまう方がいる今だからこそ、高利回りを見込める物件が見つかるチャンスとも言えます。
本記事では、まずは不動産投資における資金融資が厳しくなってきている理由について解説します。次に不動産投資の融資の審査基準について解説。最後に金融機関から融資を受けるためのコツや融資の流れを解説します。
不動産投資の融資の審査に落ちてしまった方や、満額の融資が受けられなかった方にも有意義な記事です。これから不動産投資を行う方も融資審査を受けた経験のある方も、今後の投資戦略のためにご一読ください。
不動産投資で融資が厳しくなった3つの理由
最初に、不動産投資で資金融資が厳しくなった理由について見ていきましょう。
- 金融機関による不正融資問題の影響
- 金融庁による引き締めの強化
- 不動産投資家向け物件の不良債権化
上記3つの観点から解説します。
理由①：金融機関による不正融資問題の影響
2018年から2019年にかけて、金融機関から不動産業者への不正融資が次々と発覚した時期がありました。
大規模な不正融資問題として、2018年1月の「かぼちゃの馬車事件」が挙げられます。工事会社から受け取る高額のキックバックを目的として赤字のサブリース事業を行っていた会社が倒産。不動産のオーナーがサブリース賃料を受け取れず多大な損失を被ってしまった事件です。
かぼちゃの馬車事件では、スルガ銀行による不正融資が発覚。ここから、金融機関から不動産業への不正融資が相次いで発覚しました。相次ぐ不正融資の事実を知ったことで、金融庁による監査が強化。以来、不動産投資における金融機関の融資審査が厳しくなったのです。
理由②：金融庁による引き締めの強化
金融庁による融資関連の引き締めが強化されたもう一つの要因は、相次ぐ不動産投資による不良債権発生の防止です。こちらは「もともとの審査基準では不都合が生じた」状況とも言えます。
2015年に相続税の基礎控除額が減額。相続税対策のために不動産投資が加熱した時期がありました。当時はマイナス金利であったことでさらに投資が加熱。金融機関からの資金融資が急増したのです。
しかし、物件の供給が増えると空室のリスクも増加。ローン返済が滞ることによる不良債権の増加が危惧されました。不良債権とは、回収が困難に陥った融資を指します。
金融機関にとって、返済されない融資はそのまま損失となります。従って、金融機関は不良債権の発生を未然に防がなければいけません。そのため、金融庁からの指導が入り、金融機関の審査基準が厳しくなったのです。
理由③：不動産投資家向け物件の不良債権化
不動産投資では、融資だけでなく物件が不良債権化する場合もあります。物件の不良債権化とは、購入時より物件の価値が下がり、売却しても利益が出ない、もしくは売却不可能な状態に陥ることです。特に地方の一棟マンションでは、不良債権化が問題となっています。
特に、バブル期に観光地に建てられた投資用のリゾートマンションは、不良債権化する傾向が顕著です。新潟県湯沢町にある有名なリゾート地「越後湯沢」の例を見てみましょう。
越後湯沢には、バブル期に1戸3千万 〜 5千万円のリゾートマンションが1万5千戸分建設。しかし、コロナ禍前は、当マンションの資産価値はほぼゼロと推定されていました。コロナ禍でテレワークが普及したことや、いわゆる「密」を避けるために地方への移住が増えたことにより価値が数百万円まで復活。とはいえ、購入価格と現在価値の差は非常に大きく、売出価格で購入した方にとっては不良債権化している状態と言えます。
越後湯沢では、利用者が激減し管理費や修繕積立金の滞納も増加したことで管理コストを賄えず、いわゆる「腐動産」化したリゾートマンションもありました。このように、地方にある採算の取れない一棟マンションが不良債権化したことを受け、物件の採算性を考慮した審査基準の強化が実施されました。
不動産投資の融資における審査基準
ここまで読んで「不動産投資への融資は厳しいのか……」と諦めの気持ちがよぎった方もいらっしゃるでしょう。しかし、融資基準が強化された今だからこそ、投資家の競合が減り、良い物件に巡り会えるチャンスとも言えます。
不動産投資への資金融資が厳しくなった理由の次は、金融機関による融資の審査基準について解説します。金融機関が何をチェックしているのかを知ることで、審査基準が厳しくなった現在でも十分な資金融資を受けられるようになるでしょう。
①申込者の属性
金融機関に資金融資を申し込むと、審査のために「属性」をチェックされます。チェックされる申込者の属性は、以下の項目です。
- 年齢
- 職業
- 勤務先
- 雇用形態
- 勤続年数
- 年収
- 他社からの借入状況など
金融機関はこれらの項目を総合的に見て、資金融資の可否や融資額を決めています。どのような属性だと審査に通りやすくなるかは、後ほど詳しく解説します。
②信用情報
不動産投資で資金融資を受ける際は、「信用情報」もチェックされます。
信用情報とは、クレジットカードや各種ローンの契約および支払いや返済の状況です。信用情報は、割賦販売法・貸金業法指定信用情報機関であるCIC、JICC、KSCの3社に登録。資金融資の申込を受けた金融機関は、各機関にて申込者の信用情報を照会することが可能となっています。
信用情報は、料金や返済の未払いや長期的な滞納がなければ、特に問題はありません。しかし、クレジットカードや各種料金、ローン返済に未払いや長期的な滞納があった場合、信用情報にその履歴が記録。未払いや滞納の記録があることで「定期的な支払能力がない人」とみなされ、融資審査に通りづらくなってしまいます。
③物件の収益性
不動産融資の審査では、不動産の収益性を判断するための材料として、以下の物件情報もチェックされます。
- 物件の立地条件
- 構造や間取り
- 築年数
- 売買価格
- 毎月の家賃（賃料）
これらの情報をチェックするのは、空室リスクがあるかどうかを確認するためです。空室リスクがあると、家賃収入が途絶え、ローンの返済が滞る可能性があります。ローンの返済が滞ることをなるべく避けるために、融資審査の段階で、空室リスクが少ない物件であることを確認しているのです。
④物件の資産価値
さらに、金融機関では、将来売却したときに価格がつく物件かどうかも確認されます。
例えば、ローン完済前に物件を売却する場合、残債（ローン残高）は一括返済です。一括返済の際は、売却額が返済額に充当されます。しかし、先述のリゾートマンションのように物件の価値が下落すると、物件自体が不良債権化。ローン返済に十分な売却価格が得られなくなります。そうなると、残債の支払が滞り一括返済されるはずのローンまで不良債権化。やがて、銀行が不良債権を抱えることになるかもしれません。
このような可能性を避けるため、金融機関は、融資審査の際にあらかじめ将来の資産価値を調査しています。
⑤不動産経営者としての信頼性
金融機関が確認するのは、申込者の属性や信用情報といった客観的なデータだけではありません。資金の融資希望者が不動産経営者として信頼性があるかどうかも確認しています。
不動産投資では、家賃収入が減少するリスクもあります。リスクは少ないに越したことはありません。融資を受ける際は、家賃収入の減少リスクが低い投資計画がとても重要となります。
さらに、融資額の返済が困難になった場合の代替手段や見通しを持っていることも必須です。金融機関は、融資が返済された際の利息を収入源のひとつとしています。収入源を確保するため、金融機関は、融資希望者が返済できなくなった際の代替手段や見通しが必須となるのです。
また、資金融資の審査においては「万が一返済が困難になったとき、この人は誠意をもって対応するだろうか」といった人間的な要素が意外と重視されます。面談する側も人間です。感情で評価が左右される可能性もゼロではありません。融資担当者から信頼を得られるよう、自身が信頼に足る人物であることをきちんと相手に示しましょう。
融資に通らないケース
不動産投資の融資では、審査に通らないケースももちろんあります。下記に該当する場合は、残念ながら融資審査に通りづらくなるでしょう。
- 属性が不安定で収入が少ない
- 支払いの延滞や滞納がある
- 物件の収益性と資産価値が低い
- 不動産経営者としての信頼性が低い
不動産投資の融資で審査に通るためのポイント4選
ここからは、金融機関による融資審査の基準をクリアし、十分な資金融資を受けるためのポイントを下記4つの観点から解説します。
- 自身の属性評価が高い状態で審査を受ける
- 信用情報に傷がない状態にしておく
- 収益性や資産価値の高い不動産を選択する
- 金融機関から信頼される対応を心がける
ポイント①：自身の属性評価が高い状態で審査を受ける
不動産投資の融資では、自信の属性評価が高くなる状態で審査を受けることが大切です。おさらいですが、属性とは年齢・職業・勤務先・雇用形態・勤続年数・年収・他社からの借入状況などを指します。これらの中には、タイミングによって高い評価にも低い評価にもなり得るものがあります。
有名な大企業に20年勤続している方が、フリーランス（個人事業主）として独立した場合を例に解説します。年収は100万円ほど増加する見込みですが、独立後は勤続年数がリセット。雇用形態も正社員からフリーランスとなります。
フリーランスや個人事業主が資金融資を受けるには、直近2 〜 3年間の確定申告書や請求書類など、収入を得ていることが客観的に証明できる資料が必要です。そのため、独立後すぐに融資を受けることは難しいでしょう。
不動産投資の融資では、勤続年数が長いと有利です。一方、会社に雇用されていない個人事業主は収入が不安定で返済が難しいとみなされ、審査では不利となってしまいます。今回の例では、転職した方が年収は増加する一方で、個人事業主となることから勤続年数も0です。確実に融資審査に通るには、属性評価が高い状態で審査を受けることをおすすめします。
ポイント②：信用情報に傷がない状態にしておく
不動産投資の融資を受ける際は、信用情報に傷がない状態にしておくことも大切えす。「信用情報に傷がない」とは、返済の遅延や未払いがない状態にしておくこと。他社からローンを借りている場合はもちろん、クレジットカードや各種料金の支払いも遅滞なく行うように心がけましょう。
信用情報に傷がないだけでなく、借入状況がいい状態で審査を受けることも大切です。他社での借入残高やクレジットカードの利用額が多いと、今後の支払いに支障を来す可能性から、審査に通らない可能性も出てきます。借入やカードの利用は必要最低限にし、余裕を持ってローンが返済できる体制を整えておきましょう。
ポイント③：収益性や資産価値の高い不動産を選択する
不動産投資への融資が不良債権化するのは、不動産自体の価値が著しく低下したり、不動産が収益を生まなかったりすることが原因です。従って、物件の収益性と資産価値は、融資の審査に影響を与えます。
融資審査における収益性の判断基準は、物件の利回りのほか空室リスクや災害リスクです。空室が出る可能性や、災害によって建物の損壊や地盤が悪化する可能性がどれほどあるか、といったリスクも審査に影響します。
物件の資産価値に直接影響を与えるのは、次の要素です。
- 公示地価
- 路線価
- 固定資産税評価額
- 築年数
- 耐用年数
中古物件よりも新築・築浅物件、木造物件よりも鉄骨造・RC造物件のほうが資産価値が高いとみなされ、融資が通りやすい傾向にあります。
不動産投資で融資審査に通る対策は、収益が見込める好条件の物件を選択することです。
- 空室リスクを抑えるため人口が減少している地域を避ける
- ハザードマップを確認して震災や水害の影響を受けづらい地域を選ぶ
上記のように、空室リスクや災害リスクを回避した物件を選びましょう。
物件の選び方については、下記記事も合わせてご覧ください。
参考【2023年最新版】不動産投資の利回りとは？注意したい物件や利回りUP方法まで完全解説！
ポイント④：金融機関から信頼される対応を心がける
金融機関は融資の不良債権化を防ぐことを意識する観点から、融資希望者の人間性もチェックしています。そのため、融資担当者との面談で「もし家賃収入からのローンの返済が難しくなったら、どのように対応しますか」といった質問をされる可能性があります。こうした質問に対しては、「給与や貯蓄から支払う形で返済します」と答え、返済が厳しい場合でも何らかの形で返済する意志があることを伝えましょう。
参考年収いくらから？不動産投資ローンの審査を完璧に理解しよう
不動産投資で資金融資を受けるまでの流れ
ここからは、不動産投資で資金融資を受ける流れについて見ていきます。不動産投資の資金融資は、概ね下記の流れです。
- 相談・申込
- 審査
- 融資決定・契約
①相談・申込
不動産投資での資金融資条件は、金融機関によって異なります。自身の条件で融資を受けられるかどうか、申込をする前に一度相談しておきましょう。相談せずに申込をして融資が通らなければ、信用情報に融資に落ちた履歴が残ります。そうなると、別の金融機関で資金融資の申込をする際に不利になってしまいます。
信用情報に傷がつくことを避けるためにも、資金融資について事前に金融機関に相談することがおすすめです。金融機関に相談した結果、問題なく資金が融資されそうとわかった時点で、必要書類を添えて各金融機関に申込をしましょう。
必要書類
不動産投資で資金融資を受ける際は、下記のような書類が必要です。仮審査と本審査で、必要な書類が異なります。提出時に慌てないよう、事前に準備しておきましょう。
| 仮審査 | 本審査 |
|---|---|
| ・本人確認書類（免許証やマイナンバーカードなど。両面コピーが必要） ・3期分の源泉徴収票、確定申告書 ・自己資産や自己資金を確認できる資料 ・返済予定表やカード明細（他社での借入がある場合） ・当該物件の登記事項証明書（登記簿謄本） ・物件の販売チラシ ・賃貸借契約書 |
・住民票 ・印鑑証明書 ・納税証明書 ・売買契約書・重要事項説明書 ・物件の間取り図・平面図・配置図 |
②審査
申込が完了したら、金融機関側での審査に入ります。
審査は、仮審査と本審査など、複数回の審査がある銀行がほとんどです。最終の審査結果が出るまでに、10日 〜 2週間程度かかります。申込をしてすぐ審査の結果は出ない点に注意しましょう。
③融資決定・契約
金融機関での審査が通った段階で、正式に資金の融資が決定します。ここで、融資期間や金利、返済額などが決定。問題なければ、融資の契約を締結します。
なお、契約後の条件変更はできません。各種条件は、必ず契約締結前に確認しておきましょう。
まとめ
不動産投資で十分な資金融資を受ける際の重要なポイントは、融資審査をする金融機関側の視点に立つことです。なぜ融資審査が厳しくなったのか、どういった物件や経営者なら安心してお金を融資してくれるのか。金融機関の視点に立って考えることで、融資審査がより通りやすくなるでしょう。
とはいえ、一人で融資の手続きを進めていると、どれだけ意識していても大事なポイントを見落としてしまうことがよくあります。確実に融資を受けたいときには、不動産投資の専門家である当社のコンサルタントに一度ご相談ください。融資審査に向けて盤石な体勢を整えられるよう、中立的な立場でアドバイスをさせていただきます。
この記事の執筆： 堀乃けいか
プロフィール：法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験（経済学部経営法学科出身）から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定（日本語文書処理技能検定）1級、FP2級など。
ブログ等：堀乃けいか
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