不動産投資ローンの審査は厳しい？審査基準や通過するポイントを完全解説！
- 更新：
- 2024/10/24
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不動産投資ローンはアパートローンとも呼ばれ、不動産投資を行う際に利用するローンです。収入を得るためのローンであることから、住宅ローンよりも審査基準が厳しく、金利も高く設定されています。
不動産投資ローンを組む際の審査では、自己資金や年収だけでなく、投資用物件の資産価値や担保評価などさまざまな条件があります。住宅ローンよりも厳しめの条件をクリアしないと、不動産投資ローンは受けられません。本記事では、不動産投資ローンの審査基準や審査落ちするケースについて解説。さらに、不動産投資ローンの審査に落ちないためのポイントや金融機関ごとの傾向も解説します。
本記事を読むことで、不動産投資ローンの審査基準や審査のポイントが理解できるでしょう。不動産投資をしたいけれどローンの審査落ちが心配な方や、不動産投資ローンの審査基準が知りたい方は、最後までご一読ください。
- 目次
- 不動産投資ローンは住宅ローンよりも審査が厳しい
- 不動産投資ローンにおける代表的な5つの審査基準
- 不動産投資ローンの審査に落ちる7つのケース
- 年収別の融資許可割合：年収が700万円以上だと融資を受けやすい
- 不動産投資ローンの審査で気をつけるべきポイント5選
- 金融機関ごとの不動産投資ローン審査基準
- まとめ
不動産投資ローンは住宅ローンよりも審査が厳しい
不動産投資ローン（アパートローン）は、自分が利益を得るために購入する物件費用として借り入れる商品です。利益を得るための借り入れであることから、住宅ローンに比べると審査が厳しく金利も高い商品となっています。本章では、不動産投資ローンと住宅ローンの違いを比べつつ、不動産投資ローンの審査基準について見ていきましょう。
審査基準が厳しくなる理由は「購入物件の違い」
不動産投資ローンと住宅ローンの違いは、購入物件です。不動産投資ローンは投資用物件を購入するために利用します。住宅ローンは、自分や家族が住む物件を購入するために利用するローンです。購入物件の違いだけでなく、ローン返済元となる収入源も異なります。不動産投資ローンは、購入した投資物件から得られた家賃収入からローンを返済。住宅ローンは、借主が働いて得る給与収入や事業収入などから返済します。2つのローンの違いは「審査基準」と「金利」にも差を生み出しました。
不動産投資ローンでは属性だけでなく物件の事業性も審査される
不動産投資ローンでは属性に加えて物件の事業性が重視されます。購入した物件の家賃収入で、毎月滞りなく返済できる事業性を持っていることが融資条件です。利益を出せる物件であることについて審査する理由から、一般的な住宅ローンよりも金融機関の審査が厳しくなります。属性情報とは、職業、年収、年齢など借主が持つ返済能力の基準となる情報のこと。融資審査では、サラリーマンや公務員など、安定した収入が得られる職業が有利となります。
一方、住宅ローンは、あくまでも自分が住む物件を買うための商品です。住宅ローンを利用して購入した物件は収益を生まず、居住用に使われます。居住用住宅を買うためのローンなので、返済者＝借主の属性情報が重視されるのです。
条件が厳しくなることから金利も高くなる
不動産投資ローンと住宅ローンは金利も異なります。住宅ローンの金利は0.5％〜2％前後と低めですが、不動産投資ローンの金利は1.5％〜4％近くまで上がります。この金利差は、金融機関が考える返済のリスクによるものです。
住宅ローンは、安定した職業で毎月一定の収入があれば、まず返済できる見込みがあると判断されます。一方、不動産投資ローンは「事業」です。不動産投資ローンを使って物件を購入したとしても、思っていた通りに入居者が来ない場合は家賃収入がなくなり、返済が滞る可能性があります。返済が滞るリスクがあるため、不動産投資ローンの金利は高く設定されているのです。
「不動産投資ローンの金利が高いなら、金利の低い住宅ローンを利用して、投資用物件を買えばいいのでは？」と思う方もいらっしゃるかもしれません。住宅ローンでは投資用物件は購入できません。住宅ローンは、あくまでも自分が住む家を買うための商品です。投資用物件を購入すると契約違反となり、契約解除や残金の一括支払いを命じられる場合があります。
参考なんちゃって（住宅ローンで不動産投資をすること）の問題点とは？
不動産投資ローンを受けると住宅ローンが借りられない場合もある
不動産投資ローンを利用していると、住宅ローンを借りるときに悪影響が出ることがあります。不動産投資ローンと住宅ローンでは、審査基準が異なるからです。
不動産投資ローンの審査では、高い利回りや高稼働率は収益性の良さを示します。一方、住宅ローンの審査は属性重視。所有している投資物件の価値が重視され、稼働率や利回りは考慮されません。
また、住宅ローンを借りる際は、資産として投資物件を持っていることよりも、不動産投資ローンで借入を受けている事実がマイナスに判断される場合もあります。不動産投資ローンがありながら住宅ローンを借りたい場合は、先に不動産投資ローンを完済するか、不動産投資を活用して自己資金を用意するか、の二択です。今後の返済が多く残っている場合は、住宅ローンの融資が難しくなるケースも多々あります。
不動産投資ローンにおける代表的な5つの審査基準
金融機関で不動産投資ローンを利用する場合、審査は避けて通れません。金融機関は、融資希望者の属性や返済能力について、細かく審査します。属性とは、融資希望者の経済的や社会的な背景を踏まえた「信用度」のこと。年齢、職業、年収、家族構成、借入金など、返済能力を判断する際に使用する個人のデータになります。
審査基準となるのは、主に以下5点の属性です。
- 物件の資産価値・担保評価
- 借入金の有無
- 自己資金
- 年収
- 勤続年数や勤務先情報
1つずつ見ていきましょう。
基準①：物件の資産価値・担保評価
不動産投資ローンにおいて最も重要な審査基準は、投資物件の資産価値です。資産価値は、建物の築年やコンディション、立地により変動します。例えば、都市部では駅に近いと資産価値が上がります。反面、車が必要な地方では、たとえ駅近であっても駐車場がないと価値が認められません。すでに入居者がいて、不動産の所有者だけが代わる「オーナーチェンジ物件」の場合は、管理状況や周辺の賃貸需要といった物件が持つ「収益力」も資産価値に含まれます。
物件の資産価値は、投資用物件に対し、金融機関がいくらまで融資できるかにも直結。融資額の評価は「担保評価」と呼ばれ、収益力も含めた資産価値が高いほど、高額の融資を引き出せます。
基準②：借入金の有無
借入金の有無も、不動産投資ローンの審査基準です。もっとも有利なのは、借り入れがないこと。借り入れがあったとしても、延滞せず毎月返済している実績があれば、不利には働きません。特に、メガバンクから融資を受けてきちんと返済している実績があると、良好な属性と判断されます。
しかし、毎月コンスタントに返済していたとしても、借入金が多すぎるのは問題です。金融機関により若干異なりますが、不動産投資ローンの借り入れ上限は、おおむね年収の10倍〜20倍程度。年収の10倍〜20倍以上の借入金がある場合は、きちんと返済していたとしても、金融機関の審査が通らないことがあります。
基準③：自己資金
自己資金は、非常に重要な属性情報であり、審査基準の1つです。
不動産投資ローンの返済は投資物件の収益から行われます。収益から返済が行われるため、金融機関は想定以上の空き室の発生や、急なリフォーム費用などに対応できるかどうかも審査。手元にある程度の自己資金がないと、融資先としてリスクが高いと判断され、審査に落ちる可能性が高まります。
基準④：年収
年収も重要な審査基準です。年収の多さにより、不動産投資が想定通りに進まず、収入が減ったときに補てんできるかが判断されます。一般的に審査対象となるのは、過去3年間の年収です。また、金融機関によっては不動産投資ローンを利用するための最低年収が設定。夫婦で共働きの場合は、世帯年収が審査対象になることもあります。
金融機関が高く評価するのは、サラリーマンなどの安定した年収があることです。投資物件が増えて専業大家として独立すると、年収は増えているのに逆に融資が難しくなる可能性もあります。
基準⑤：勤続年数や勤務先情報
勤続年数は、同じ企業に長く勤め、安定して収入を得られているかを見る審査基準です。不動産投資ローンは高額の融資であることから、借主が継続して勤務し、安定した収入を得られているかが金融機関の信頼を得るポイントとなります。
勤続年数が少ないと、「安定した収入が得られず、返済が滞る可能性がある」として、融資ではマイナスになることがあります。数年スパンで転職を繰り返している中で不動産投資ローンを申し込む場合は、転職に対する明確な理由が必要です。例えば、ヘッドハンティングのように能力を買われたことで転職を繰り返した状況であれば、勤続年数の短さが属性審査に影響することは少ないでしょう。
勤続年数はもちろん、企業の従業員数や資本金、売上高といった勤務先のデータも、重要な審査基準です。医師や弁護士、公認会計士など一部の専門職を除けば、勤務先で最も高評価を得られるのは「上場企業」もしくは「公務員」です。続いて、非上場の大手、非上場の中小企業、自営業という順番になります。
不動産投資ローンの審査に落ちる7つのケース
金融機関では不動産投資ローンの審査条件は明確にしていませんが、審査落ちするケースには次のような共通点があります。
- 年収や自己資金が少ない
- 勤続年数が短い
- 本人の年齢が高い
- 会社勤めではない
- すでに借入金が多い
- 物件の価値がそもそも低い
- 物件が耐用年数をオーバーしている
ここからは、不動産投資ローンの審査に落ちる7つのケースをそれぞれ見ていきましょう。
ケース①：年収や自己資金が少ない
年収や自己資金が少ない場合、不動産投資ローンの審査に落ちがちです。年収が少ないと、数十年にわたる返済が滞るのではないかと疑問視されます。年収がどのくらいあれば融資が通りやすいかについては、「年収別の融資許可割合」の項目にて詳しく解説します。
自己資金は、物件価格の10％程度必要です。自己資金が少ないと「金銭管理ができない」と考えられ、返済能力が少ないと判断される原因となってしまいます。自己資金については、以下の記事も合わせてお読みください。
参考いくらあれば良い？不動産投資の初期費用と、抑えるコツを解説！
ケース②：勤続年数が短い
勤続年数が短いことも、不動産投資ローンで審査落ちする一因です。ローンで融資の可否を判断する際の「属性情報」には、勤続年数も含まれます。長く会社に勤めていると「安定して収入がありコンスタントに返済できる」があるとみなされますが、勤続年数が少ないと「すぐ退職してしまうため収入が不安定になるのでは？」とみなされ、審査に通りません。
ケース③：本人の年齢が高い
本人の年齢が高い場合も、審査に落ちてしまいます。不動産投資ローンは長期でかつ高額の商品です。従って、「返済能力」が融資審査で最も重視されます。本人の年齢が高いと、給与収入から年金収入に変わることで収入が減少するケースがほとんど。収入の減少により貸し倒れの可能性が出てくるため、長期の融資となる不動産投資ローンでは審査落ちする可能性が出てくるのです。
年齢の目安は、完済時に80歳未満であること。完済時に80歳を超えてしまう場合は、自己資金を増やして借入額を減らす、月々の返済額を増やして借入期間を短縮するなど、80歳を超えるまでに返済を終わらせる対策が必要です。
ケース④：正社員ではない
フリーランスや契約社員、派遣社員など、正社員ではない場合も、審査落ちしやすくなっています。会社勤めではないフリーランスは、収入が月々の売上に依存。収入が不安定であるとみなされ、ローンが通りづらくなっています。
正社員ではないアルバイトやパート、契約社員、派遣社員も同様です。正規雇用でないことから、収入が安定しているかどうかを、正社員以上に厳しく審査されます。
ケース⑤：すでに借入金が多い
すでに借入金が多い場合も、不動産投資ローンで審査落ちする一因です。以下のようなケースが該当します。
- 車のローンや自宅用の住宅ローンが残っている
- カードローンやキャッシング、消費者金融で借り入れをしている
借入金があっても、少額であれば、問題ありません。しかし、借入額が多いと「不動産投資ローンにまで返済が回らないのでは？」とみなされ、融資が通らない可能性が生じます。融資が通った場合でも、金額が減額されたり期間が短縮されたりするかもしれません。借入金がありながら不動産投資ローンを借りたい場合、できるだけ既存のローンや借り入れを減らしてから申し込む方が確実です。
ケース⑥：物件の価値がそもそも低い
そもそも物件の価値が低い場合も、審査落ちする可能性が高まります。築年数が古い、メンテナンスができていない、利便性が悪いなど、物件の価値が低いと入居者からも高評価を得られず、なかなか入居につながりません。入居につながらないと収益が上がらず、返済の見込みが低いとみなされることが、物件の価値により審査落ちする理由です。
不動産投資ローンや住宅ローンでは、不動産に「抵当権」が設定されます。抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に物件を売却し、売却代金をローンの回収に充てる仕組みです。抵当権を行使した際、物件の価値が低い場合は売却価格が低くなります。売却価格が低くなると金融機関が損をしてしまう可能性もあるため、価値が低い物件では審査落ちしてしまう可能性が高まるのです。
ケース⑦：物件が耐用年数を超えている
物件が耐用年数を超えている場合も、不動産投資ローンの審査に通りづらくなります。法定耐用年数を超えた物件は、資産価値がなくなるからです。
法定耐用年数は、物件の構造により異なります。不動産投資ローンの審査をより確実に通すには、入居者からの人気も高い、耐用年数が長く残った物件を選ぶことが大切です。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| 木造モルタル造 | 20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造 | 47年 |
年収別の融資許可割合：年収が700万円以上だと融資を受けやすい
不動産投資は「融資を受けて自己資金以上の額を元手にして（＝レバレッジをかけて）利益を得る」ことが定石です。元手にできる金額を増やせるため、物件を購入する際は「融資の限度額」が重要となります。
融資限度額の目安は、およそ年収の10倍から20倍。融資の金額は個人の属性や資産の状況によって変わるため、一概に限度額がいくらとは言えません。しかし、融資を受けられる可能性がある年収には、だいたいの基準があります。金融機関が融資を許可するとされる年収の基準は、下表の通り。年収700万円以上であれば、金融機関で融資を受けやすくなるとされています。
| 年収額 | 融資を許可する割合 |
|---|---|
| 1,000万円以上 | 80％以上 |
| 700万円以上 | 50％以上 |
| 500万円 | 30％以上 |
なお、年収ラインは、メガバンクや地方銀行、信用金庫など、金融機関の種類によっても変動します。上記の基準はあくまで目安として捉え、詳細は不動産会社や金融機関に直接相談することがおすすめです。
不動産投資ローンの審査で気をつけるべきポイント5選
不動産投資ローンにおいて、年収は非常に重要なポイントです。しかし、年収が低くても融資を受けられる可能性はゼロではありません。年収が低くても融資を受ける際のポイントは「属性」です。
属性とは、融資希望者の経済的や社会的な背景を踏まえた「信用度」のこと。属性を上げて融資を受けるために、今からできることがいくつかあります。ここからは、不動産投資ローンの審査で気をつけるべきポイントを、属性の面から5つ解説します。
ポイント①：使用していないクレジットカードを解約するか限度額を下げる
審査の際は、使用していないクレジットカードを解約するか限度額を下げましょう。実はクレジットカードの利用可能額が多いと属性が下がる可能性があるのです。利用可能額とは「将来的に利用できる上限額」。将来、クレジットカードの上限額まで利用した際に、不動産投資ローンの支払いまで手が回らなくなる可能性が懸念される、不動産投資ローンの融資額が下がる可能性があります。使わないカードを持っている場合は、解約するか限度額を下げておきましょう。
ポイント②：副業を始めたとしても安易に独立しない
不動産投資ローンでの借り入れを検討する中で副業を開始した際は、審査が終わるまで独立しないことがおすすめです。
融資の審査では「収入の安定」が信用力と直結します。フリーランスは収入が売上に左右されるため、審査に通りづらい職業です。副業ではじめて収入が増えたため独立したとしても、副業で増えた収入が継続する保証はありません。会社員ではないことが理由で融資の審査に通らない可能性も増えるため、安易な独立は控えておいた方が賢明です。将来的に事業での独立を目指しつつ不動産投資を行いたい場合は、企業に勤めている間に不動産投資ローンを組んでおきましょう。
ポイント③：ローンや固定費の見直しをする
不動産投資ローンを組む場合、既存のローンや固定費の見直しも欠かせません。すでに他のローンを組んでいる場合、まずは月々に返済すべき額を見直しましょう。利息が高い場合は借り換えをし、不動産投資ローンの返済に向けて余力を作っておくことがおすすめです。
ローンの借り入れがなくても固定費を見直すことで、返済額を多くできたり自己資金を増やせたりするため、有利に働く可能性があります。固定費とは、水道光熱費や通信費など、月々必ず支払う費用です。毎月の固定費を見直すことで手元に残る金額が増え、自己資金が増加。自己資金は多いほど属性は上がるため、審査で有利に働きます。
ポイント④：不動産会社に相談する
1人で行う工夫には限度があります。上記の工夫を行ったうえで、不動産会社に相談することもおすすめです。
ほとんどの不動産会社は、懇意にしている金融機関を持っています。不動産会社を経由して金融機関を紹介してもらうことで「信用に足る人物」とお墨付きをもらえるため、融資が受けられる場合もあります。また、不動産会社は「不動産投資の専門家」です。融資だけでなく、物件選定についてのアドバイスも受けられるので、より融資を受けやすい物件に出会える可能性も高まるでしょう。
ポイント⑤：日本政策金融公庫を利用する
不動産投資ローンで融資をより確実に受けたい場合は、日本政策金融公庫を利用する方法もあります。日本政策金融公庫は、民間金融機関の取組を補完し各種事業者を支援するために設立された政策金融機関です。日本政府が100％出資し、経営の成長や安定化、地域経済の活性化、金融安定化を目的としています。
ただし、日本政策金融公庫の融資は、事業を営んでいる方が対象です。事業用の融資であることから「不動産投資」ではなく「不動産賃貸業」として融資の相談をしなければなりません。日本政策金融公庫での審査については、後ほど詳しく解説します。
参考日本政策金融公庫
金融機関ごとの不動産投資ローン審査基準
不動産投資ローンは金融機関ごとに審査基準が異なります。中には複数の不動産投資ローンを用意している金融機関もあり、商品ごとに融資条件もさまざまです。本章では、比較的、基準が厳しくない（緩い）とされている金融機関から順に、金融機関ごとの審査基準を見ていきましょう。
ノンバンク
ノンバンクの不動産投資ローンは、審査が比較的厳しくないとされています。
オリックス銀行は、不動産投資ローンを受けられる年収の下限設定が500万円。年齢の上限も60歳未満なので、借入金の延滞がなくこれから不動産投資を始めたい場合、おすすめの金融機関金融機関といえます。
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス（L＆F）では、築年数が経過した物件や、当時の建設規格では適格であったが現在の規格では不適合となっている「既存不適格物件」についても貸し出しの審査を実施。80歳を超えていても貸し付けを行った実績があり、比較的条件が緩めとされている印象です。
信用金庫・信用組合
信用金庫や信用組合はノンバンクよりも審査基準が厳しい傾向を持っています。横浜信用金庫の場合、同金庫の営業地区内に物件がある、居住している、地区内の事業所に勤務しているなど、管轄地域に何らかの関係があることが必須です。加えて「当該アパート収入に依存することなく生計を維持できる方」として、副業であることも条件。ノンバンクに比べると、審査基準が少し厳しくなる傾向が見られます。
地方銀行
地方銀行は、不動産投資ローンに積極的なところと、それほど熱心ではないところに二分されます。
熱心な地方銀行の代表格は、スルガ銀行です。2018年10月に不動産融資を停止するまでは、融資スピードが早く、物件の評価も高いことから不動産投資家にとっていい銀行と言われていました。しかし、「かぼちゃの馬車」事件を受けて、2018年10月から2019年4月まで一度不動産融資を停止。2020年に不動産投資ローンの取り扱いを再開してからは、融資の利用者も復活しました。2024年8月現在の融資額は、最高10億円、団信に加入する場合は4億円となっています。かぼちゃの馬車事件については、不祥事から学ぶ！不動産投資に潜む罠とリスク回避の秘訣をお読みください。
最近積極的に不動産投資ローンに取り組んでいるのが横浜銀行です。マンションの購入はもちろん、マンションを建てる際の土地購入費用、リフォーム費用だけでなく、借り換えにも対応しています。
千葉銀行は、中古でも新築でも、マンション購入やリフォーム費用に充当可能。1年以上最大35年間、最大1億円を10万円単位で借りられます。主な収入源が不動産投資でない場合に限られるので、副業で投資を行いたい場合に利用すると良いでしょう。団体信用生命保険（団信）にも加入できるため、もしもの時も安心です。
メガバンク
メガバンクとは、三井住友銀行、みずほ、三菱UFJ銀行の3行です。加えて、りそな銀行と埼玉りそな銀行を含んだ5行を指す場合もあります。本記事では、りそな銀行と埼玉りそな銀行を含んだ5行を「メガバンク」と定義します。
メガバンクの不動産投資ローンは、全国に支店があることから、地方の物件でも審査可能。ただし、金利が低く設定されていることから審査は厳しく、属性情報や購入対象の投資物件に対する評価もシビアです。メガバンクの厳しい審査に通った実績は、2軒目以降を購入する場合に他の金融機関でも高く評価される傾向があります。
日本政策金融公庫
日本政策金融公庫の審査は、属性よりも事業性重視です。日本政策金融公庫は、100％政府が出資。国が事業支援を行うことから、審査においては「事業＝不動産投資により融資をきちんと返済できるか」が、最も重視されます。しかし、支店ごとに判断基準が異なるため、審査結果が読みづらいことが難点です。
日本政策金融公庫で融資を受ける際は、本人が支店に足を運んで融資の相談・申し込みをする必要があります。他の金融機関では不動産会社がローン審査の手続きを代行できますが、日本政策金融公庫は自分自身がメインで動かなければいけません。
まとめ
不動産投資は、不動産投資ローンを使って自己資金以上のお金を使い、レバレッジを効かせることで長期的な利益を生み出します。不動産投資ローンの融資を受ける場合、審査は避けて通れません。しかし、確実に審査を通過するために事前に準備できることもあります。本記事を参考にして、不動産投資ローンの審査に通過できるよう事前に準備しておきましょう。
これから不動産投資を始めたい人は、まず自身の年収や属性で不動産投資ローンを受けられる金融機関を探すことになります。自分の属性ではローンを借りられないかもしれないと感じた場合、不動産会社への相談も欠かせません。
当社では不動産投資ローンについての相談も、随時受け付けています。「より確実に審査を通過するにはどうすればいいか」「自分の年収で不動産投資ローンを借りられる金融機関はどこか」など、不動産投資ローンに対する不安がある場合は、無料相談にお越しください。投資家の目線で中立のアドバイスを行いますので、お気軽にご連絡ください。
この記事の執筆： 堀乃けいか
プロフィール：法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験（経済学部経営法学科出身）から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定（日本語文書処理技能検定）1級、FP2級など。
ブログ等：堀乃けいか
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