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【2022年最新】厳しい今こそ!不動産投資で融資を引き出す戦略を解説!

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不動産投資を始めようと思っている方の中には、「不動産投資の融資が厳しくなっている!」といったニュースを耳にした人もいるのではないでしょうか。3年ほど前から、たしかに金融機関からの融資は厳しくなってきています。

しかし、以前より融資が厳しいからといって、不動産投資を諦めてしまうのはもったいないことです。むしろ、諦めてしまう人がいるからこそ投資家としての競合が減り、高利回りを見込める物件が見つかるチャンスも巡ってくるかもしれません。

この記事では、まずは不動産投資の融資が厳しくなってきている理由をご紹介し、次に不動産投資の融資の審査基準について見ていき、最後に金融機関から融資を受けるためのコツや戦略をご紹介します。不動産投資の融資の審査に落ちてしまった方や、物件購入費用の満額の融資が受けられなかった方にとっても有意義な記事となっているはずです。これから不動産投資をおこなう方も融資審査を受けた経験のある方も、今後の投資戦略の参考のためにぜひご一読ください。

不動産投資の融資が厳しくなっている理由

この項目では、不動産投資の融資が厳しくなっている理由についてご紹介します。不正融資問題・金融庁・不良債権・新型コロナウイルスの4つの観点からお書きします。

理由その1:金融機関による不正融資問題の影響

2018年から2019年にかけて、金融機関から不動産業者への不正融資が次々と発覚した時期がありました。

規模が大きい不正融資問題として、2018年1月の「かぼちゃの馬車事件」が挙げられます。工場会社からの高額のキックバックを目的として赤字のサブリース事業をおこなっていた会社が倒産し、サブリース賃料が未払いとなった不動産のオーナーが多大な損失を被ってしまったという事件です。

かぼちゃの馬車事件ではスルガ銀行による不正融資が発覚しましたが、同様に金融機関から不動産業への不正融資が相次いで発覚しました。この件を受け金融庁による監査が強化され、金融機関の融資審査が厳しくなったのです。

理由その2:金融庁による引き締めの強化

金融庁からの融資関連の引き締めは、不正融資問題以外にも要因があります。

2015年に相続税の基礎控除額が減額されたことにより、相続税対策のための不動産投資が加熱した時期がありました。当時はマイナス金利であったことも投資加熱の追い風となり、金融機関からの融資が急増したのです。

しかし、物件の供給が増えることで空室のリスクも増すことが危惧され、審査基準が当時のままでは不良債権が増加することが危ぶまれました。不良債権とは、金融機関がおこなった融資の中で、回収が困難に陥ったものを指します。回収できない融資はそのまま損失となるので、不良債権が発生することは未然に防ぐ必要があります。そのため、金融庁からの管理指導により、金融機関への引き締めが強化されたのです。

こちらは「審査が厳しくなった」というよりは、「もともとの審査のままでは不都合が生じた」と言えるかもしれません。

理由その3:不動産投資家向け融資の不良債権の増加

不良債権は未然に防ぐ必要がある、と書きましたが、一部不動産物件では融資の不良債権化が進んでいます。特に問題となっているのは、地方の一棟マンションの不良債権化です。

バブル期に観光地に建てられたリゾートマンションは、その傾向が顕著です。越後湯沢には1戸3,000万〜5,000万円のリゾートマンションが1万5,000戸分建設されましたが、現在の資産価値はほぼゼロと推定されています。一部物件では大浴場を公衆浴場化し、地域の高齢者のコミュニティとして機能していますが、購入価格と現在価値の差は非常に大きいと言えます。

石川県能登のリゾートマンションの中には、塩害により柱がボロボロになってしまい、管理コストを賄えずに「腐動産」化しているものもあります。バブル期に金融機関から融資を受けて購入されたリゾートマンションは、回収困難な多額の不良債権を生んでしまったと言えるでしょう。

リゾートマンションの例は極端ではありますが、地方の採算の取れない一棟マンションが不良債権化していることを受け、物件の採算性を考慮した審査基準の強化がおこなわれたのです。

理由その4:新型コロナウイルスへの金融機関の対応

新型コロナウイルスの影響により、経営悪化に陥った中小企業による融資の申請が相次ぎました。こうした融資業務の増加に加え、店内の入店人数の制限や一日における対応業務の縮小が重なり、融資の審査に時間がかかるようになりました。こちらは「融資が厳しい」というよりは「融資に時間がかかる」という状況につながる理由ですが、融資をお急ぎの方にとっては逆風と言えるでしょう。

さて、ここまで読むと「不動産投資への融資は厳しいのか……」と諦めの気持ちがよぎる方もいるかもしれません。しかし、先述のように融資基準が強化されたからこそ、投資家としての競合が減り、良い物件に巡り会えるチャンスが高まったとも言えます。融資の審査基準をチェックし、融資審査に通るコツを把握すれば、2022年現在の状況でも融資を勝ち取ることができるでしょう。以降は、それらについて解説をいたします。

不動産投資の融資の審査基準

この項目では、金融機関による融資の審査基準をご紹介します。金融機関が何をチェックしているのかを知ることで、チェックのポイントごとに対応ができるようになります。投資家本人の属性だけでなく、物件の収益性も審査対象に含まれる点など、意外と知られていないこともあるため要チェックです。

ポイントその1:申込者の属性と信用情報

金融機関に融資の申し込みをおこなった人は、融資審査のために「属性」をチェックされることになります。属性とは申込者の年齢・職業・勤務先・雇用形態・勤続年数・年収・他社からの借入状況などを指します。これらの項目を総合的に見て、融資をおこなう金額の基準としているのです。

信用情報とは、クレジットカードや各種ローンの契約および支払いの状況が登録された個人の情報のことです。信用情報は指定信用情報機関のCICに登録されており、金融機関は申込者の信用情報を参照することが可能です。クレジットカードの滞納やスマートフォン料金の未払い、家賃をクレジットカード決済にしているのであれば家賃の滞納などで信用情報は悪化してしまいます。特に延滞や未払いがなければ、信用情報は良好と言えます。

ポイントその2:不動産経営者としての信頼性

融資機関は申込者の属性や信用情報といった客観的なデータだけでなく、不動産を経営する人としての信頼性についても確認しています。

先述のとおり、融資の不良債権化を防ぐために金融機関の審査基準は強化されています。そのため、「万が一返済が困難になったとき、この人は誠意をもって対応するだろうか」といった人間的な要素が、意外と審査において重視されるのです。

ポイントその3:物件の収益性と資産価値

不動産融資の審査の際には、申込者の情報だけでなく投資対象となる不動産物件の情報もチェック項目のひとつになります。先述のバブル期のリゾートマンションのような物件が不良債権化することを防ぐためにも、金融機関は「この物件は収益性が見込めるだろうか」という部分を確認しているのです。

金融機関から不動産投資の融資を受けるコツ

金融機関による融資審査の基準が明らかとなったところで、その基準をクリアし、充分な融資を受けるためのコツをご紹介します。属性と信用情報、信頼性、資産価値と収益性の3つの観点から解説いたします。

ポイントその1:自身の属性が高い状態で審査を受ける

おさらいですが、融資の申込者の属性は年齢・職業・勤務先・雇用形態・勤続年数・年収・他社からの借入状況などを指します。これらの中には、タイミングによって高い評価にも低い評価にもなり得るものがあります。

例えば有名な大企業に20年勤続している方が、フリーランスとして独立することを検討しているとします。クライアントは現在働いている企業やその企業からの繋がりで、年収は100万円ほど増加する見込みです。一方、独立後は勤続年数がリセットされ、雇用形態も正社員からフリーランス(個人事業主)となります。個人事業主でも収入によっては融資審査を通過することは可能ですが、直近2〜3年間の確定申告や請求書類など、その人の収入がわかる資料が必要となるため、独立後すぐに融資を受けることは難しいでしょう。

そのため、ケースバイケースではありますが、基本的には転職をおこなう前のほうが申込者の属性は良いと言えます。融資の審査を通過するためには、属性が良い状態で審査を受けることをオススメします。

また、もちろん借入の状況や信用情報がよい状態で審査を受けることも推奨です。他社からローンを借りている場合はなるべく早く返済をおこない、信用情報を傷つけないために各料金の支払いは延滞しないように心がけましょう。

ポイントその2:金融機関から信頼される対応を心がける

先述のとおり、金融機関は融資の不良債権化を防ぐことを意識し、申込者の人間性もチェックしています。そのため、融資担当者との面談時には「もし家賃収入からのローンの返済が難しくなったら、どのように対応しますか」といった質問がされる可能性があります。こうした質問に対しては、「給与や貯蓄から支払う形で返済します」といった回答をおこない、不測の事態にも誠意をもって対応することをアピールするとよいでしょう。

面談をおこなう方も人間ですので、感情で評価が左右される可能性もゼロではありません。融資担当者から気に入ってもらえるよう、自身が信頼できる不動産経営者であることを相手に示しましょう。

ポイントその3:資産価値と収益性の高い不動産を選択する

融資の審査には物件の情報もチェック項目となる、とお書きしましたが、特に物件の資産価値と収益性が審査に影響を与えます。

物件の資産価値は、直接的には公示地価、路線価、固定資産税評価額が影響します。また、築年数や耐用年数も資産価値の判断材料となります。中古物件よりも新築・築浅物件、木造物件よりも鉄骨造・RC造物件のほうが資産価値が高いと見なされる傾向にあります。

収益性の面では、物件の利回りのほかに空室リスク・災害リスクも判断基準になります。不動産投資への融資が不良債権化するのは、不動産自体の価値が著しく低下したり、不動産が収益を生まないことが原因となります。空室が出る可能性はどれほどあるか、災害によって建物が損壊したり地盤が悪化する可能性がどれほどあるか、といったリスクが融資審査にも影響します。

対策としては、そもそも不動産投資で収益を上げるためのポイントでもありますが、収益が見込める好条件の物件を選択することです。空室リスクを抑えるため人口が減少している地域を避けたり、ハザードマップを確認して震災や河川の氾濫の影響を受けづらい地域を選んだり、といったリスク回避を視野に入れた物件選びが肝心です。融資審査に通過するだけでなく不動産投資自体を成功させるためにも、リスクを抑えてリターンの見込める物件を選ぶようにしましょう。

参考【2022年最新版】不動産投資の利回り最低ラインはどのくらい?

まとめ

今回の記事では、不動産投資への融資が厳しい状況にある現在において、そうした状況となった背景や金融機関の審査基準、融資審査を通過するコツをご紹介しました。

重要なポイントとしては、融資審査をおこなう金融機関側の視点に立つということです。金融機関はどういった背景で融資審査を厳しくしたのか、どういった不動産経営者が好まれるのか、どういった物件なら安心してお金を貸そうとしてくれるのか、といった金融機関視点の考え方は、融資審査を通過するための大きな手がかりとなるはずです。

一方で、どれだけ意識していても一個人では見落としてしまうことが往々にしてあるものです。融資審査を通るための盤石な体勢を整えるためにも、融資が降りるような良物件を選ぶためにも、不動産投資の専門家である当社のコンサルタントの力をぜひお役立てください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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