２０２３年の１月２３日より、法務局の地図データがインターネット上で一般に無料公開されています。国や自治体が提供するデータは正確性が高く、精緻な地理情報を扱う研究分野ではこれまでも重宝されてきました。

一方で、従来は有償での提供であったため、民間での利用はややハードルが高いという背景がありました。そのため、今回の無償化によって正確性の高い地理データに民間企業や個人でもアクセスできるようになり、様々な変化が起こると想定されます。

不動産業界も例外ではなく、物件を直接扱う不動産会社はもちろん、不動産を売買する個人の投資家にとっても有用なツールになることは確かでしょう。このツールの無償化により、不動産取引にも少なからず変化が起こると考えられます。

そこで今回の記事では、法務局の地図データとはそもそも何なのかを解説し、地図データの従来の用途から不動産を含む今後想定される用途までご紹介します。ITの進化が著しい現代において、オンラインのツールを上手く使いこなせる人が勝者となると言っても過言ではありません。今回の記事で一歩知見を深めていきましょう。

• 目次
• 地図データとは
• 地図データの従来の用途
  • 地図上に情報を可視化する
  • 地図上の情報を重ね合わせる
  • 地図上の情報を分析する
• 地図データの今後想定される用途
  • ドローンを使った農業
  • 自動車の自動運転
  • 都市計画・防災マップの作成
• 地図データが不動産取引にもたらす変化
• まとめ

地図データとは

地図データは「G空間情報センター」にて閲覧可能な、土地の位置や区画が正確に記載された電子データです。

従来は地図証明書・図面証明書として紙面の写しを受け取るか、PDFデータを閲覧する形で地図データを見ることが可能でした。しかし、紙面やPDF形式はデータの加工に向かず、地図データの情報をビジネス文書に用いたり、高度なデータ解析に活かすことは困難でした。

１月２３日からはオープンデータ（XML形式）としてG空間情報センターに公開されているため、ソフトウェアを用いてファイル形式を変換してデータの加工が可能になります。

上記の図のように、G空間情報センターに記載される情報の元データである地図情報システムは、一般に「GIS（地理情報システム）」と呼ばれるものと解釈して構いません。

地理情報システムは「コンピューター上で空間データを収集・取得し、それらをデータベースとして構築し、管理し、検索し、分析し、統合し、表示し、伝達する一連のシステムである」と定義されています。GISの代表例はGoogleマップで、ネット上で空間データを見たり調べたりできるツールです。

日本でのGISの発達は阪神淡路大震災が契機となりました。防災に役立てるべく、当時の被災状況が学術機関によりデータ化されたのが発端とされています。

GISのメリットとしては、視覚的に分かりやすい情報が提供されること、地域コミュニティで円滑な情報交換を促進することが挙げられます。例えば山道の利用者が土砂崩れの発生している場所をあらかじめ確認したい（公共機関側が周知させたい）場合、視覚情報の有無で理解度が大きく変わります。

具体例として、京都府のGISは以下のような利用画面となります。

画像の赤丸部分で表示の有無を切り替えることができます。

この画像を見ると、「情報量や利便性からGoogleマップを使ったほうが早いのでは」と思われるかもしれませんが、このGISの場合は「京都府・市町村共同 統合型地理情報システム」と組み合わせることで差別化されます。

防災や自然環境、市ごとの地域コミュニティといったラインナップを見ると、Googleマップよりも地域に根付いた形で情報が細分化されていることが分かります。たとえば「自然環境・農林水産」というページをクリックすると、「クマ目撃情報マップ」という項目があり、府内のツキノワグマの目撃情報を閲覧できます。

こうしたローカル且つリアルタイム性が必要な情報はGoogleマップ等のGISでは対応に限界があり、地域ごとのGISのほうが有用性や正確性が高まります。こうしたGISを集約した全国的なデータが、「G空間情報センター」にて閲覧可能な地図データです。

地図データの従来の用途

地図データおよびその基となるGISについてイメージ出来たところで、それらの従来の用途について３つの段階に分けて解説します。

地図上に情報を可視化する

まずは第一段階として、地図上に情報が表示できます。住所を二次元マップにスポットするだけでなく、例えば海水温を緯度・経度と共に可視化することも可能です。

地図上の情報を重ね合わせる

第二段階として、複数の情報を重ねて平面上に表示ができます。普段使っているGoogleマップには公園の場所、学校の場所などの多数の情報が重ね合わせて表示されており、統合的な情報を検索・閲覧することが可能です。「公園」「学校」といった種類ごとのデータは「レイヤー（層）」と呼ばれ、複数のレイヤーを重ねた合成図がGISとして表示されます。

レイヤーは場所のみでなく、人口分布など別の種類のデータを重ね合わせることで多元的な情報を比較・検討できます。例えば都市計画において、人口が多く日中の平均気温が高い区域には緑化区画を設けることで、ヒートアイランド現象の対策ができます。

地図上の情報を分析する

第三段階として、地図上の情報からは様々な分析を行えます。例えばとある地点（ノード）と地点同士を結んだ線（エッジ）からは、特定の点と点の最短経路を割り出すことが可能です。

最短経路を割り出すシステムは、ルート検索やカーナビ機能に活かされます。

他にも、複数の経路の所要時間や交通渋滞率を参照することで、宅配便の配送ルートや消防署の立地場所などの最適化を図れます。地図上の情報を可視化・多重化・分析することで、GISは国土を理解し適切に利用することに役立てられてきました。

地図データの今後想定される用途

GISの従来の用途について理解したところで、地図データの無償化により今後役立てられる領域について見ていきましょう。

ドローンを使った農業

地図データの活用により、無人機（ドローン）を効率よく活用した農業に取り組むことが可能です。ドローンによる農薬散布のみでなく、NDVI値を測定することで新芽の発育状態を調べることもできます。

従来は手作業や目視で行っていた作業が半自動化されることで、農業の生産性を高められます。

自動車の自動運転

自動運転は自動車に搭載された人工知能（AI）が制御を行います。AIの判断材料はカメラで得たリアルタイムの情報と、基盤となる３Dマップデータです。そのため、３Dマップに誤差が生じたり、道路工事などの情報のアップデートに遅れがあると事故に繋がりかねません。自動運転を成立させるには、最新情報を搭載した高精度の地図データが必要になります。

以下の図のように、人間は運転時に無意識のうちに複数の情報を処理し、ハンドルを切る・ブレーキを踏むといった対応を行います。人工知能に同様の処理を実現させるには、ダイナミックマップ及びその基盤データが不可欠です。

都市計画・防災マップの作成

先述のように、地形情報と人口分布などの情報を掛け合わせることで、都市計画に地図データを活かすことが可能です。同様のデータに過去の災害情報を加えることで、ハザードマップの作成にも役立てられます。

ハザードマップには複数の種類があり、地震や津波、河川の氾濫や土砂災害などの被害想定や危険エリアが地域ごとに記載されています。

下記の不動産取引にも影響する項目ですが、物件の購入の際には対象地域の各ハザードマップを確認し、災害リスクの低い地域を優先するとよいでしょう。

地図データが不動産取引にもたらす変化

法務局により無償公開された登記地図データでは、地番を調べることが可能です。従来は地番の検索は法務局での確認か住宅地図帳が必要でしたが、無償公開によりリモートで出費なく検索ができます。地番ごとの区画情報や面積も分かるため、不動産ごとの数値データを数ミリメートル単位で入手可能となります。

これにより、従来は実際に訪れないと確認できない（あるいは現場を見ても見逃してしまう）落とし穴を遠隔で認識できます。例えばマンションを一棟買いした際、共用部分の駐車場が満車になると徒歩での移動が困難になるような配置は、正確な数値データと区画情報を知ることで問題性を理解できます。

このような情報は、今までは不動産を仲介する不動産会社が有償で手に入れるクローズドなものでした。こうした情報のコモディティ化（一般に広く普及すること）により、不動産会社はただデータを扱うだけでは存在意義を問われることになります。個々の投資家のニーズや属性に合わせた物件を提案するといった、コモディティ化したデータに代替されない役割を担う必要性が生じるでしょう。

不動産投資家の方は、適切な物件やエリアについて自分自身でも理解できるよう、無償化された地図データを扱う能力を高めておくとよいでしょう。例えば東京都の立体的な都市モデルを確認したい場合、「G空間情報センター」の「すべてのデータを見る」をクリックし、サイドバーの「カテゴリ」から「住宅・土地・建設」を選択し、「３D都市モデル（Project PLATEAU）東京都２３区」を選択することでアクセス可能です。

不動産投資の物件選びにあたり、実際に不動産会社に連絡する前に、まずは数件まで物件・地域を絞ることになるでしょう。その際、自身の知りたい情報にアクセスする方法を知っているか否かは、得られる情報の効率性や正確性に影響を与えます。うまくオンラインデータを扱うことで、より円滑な不動産投資に役立てるようにしましょう。

まとめ

今回の記事では、法務局公開の地図データの基礎的な情報や、従来およびこれからの活用法や不動産取引への影響について解説しました。

当然ではありますが、オンライン上のデータの確認に終始せず、購入の前には一度物件の内見や周辺散策を行うことを推奨します。精密なデータでなければ得られないこと、肉眼や生身で体験しなければ分からないことの双方がある点を理解しておきましょう。

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