「アリバイ会社」は違法じゃないの？賃貸入居者の不正を見抜く方法
- 更新：
- 2025/03/16
賃貸物件の入居審査で社会的な信用を偽装する「アリバイ会社」の利用が、新たな社会問題として浮上しています。2025年1月には、アリバイ会社による不正な賃貸契約で運営会社の3名が逮捕されたニュースがあり、業界でも問題視され始めているのが現状です。
参考朝日新聞「摘発されたのは『アリバイ会社』 偽の身分証を提供、賃貸契約で」
とくにフリーランスや無職、水商売の方々による利用が急増しており、不安に感じている不動産オーナーの方は少なくないでしょう。
本記事では、アリバイ会社の実態や法的な位置づけ、そして不動産オーナーが注意すべきことを詳しく解説してます。この記事を読めば、アリバイ会社の利用によるリスクを回避する方法が分かり、より安全な不動産投資が可能になるでしょう。
賃貸の入居審査に使われる「アリバイ会社」とは
アリバイ会社は賃貸物件の入居審査において、入居希望者の身分や収入を偽装するサービス、およびその提供会社を指します。安定収入の証明が難しい人々に架空の在籍証明や収入証明を発行するもので、賃貸市場に新たな課題を投げかけています。詳しく見ていきましょう。
主にフリーランスや無職・水商売の人の「在籍会社」を偽装する会社
アリバイ会社のターゲットは、安定収入の証明が難しい職業の方々です。フリーランサーや無職の方、水商売従事者などが主な利用者として挙げられます。
通常の賃貸審査では、こうした方々は不利な立場に置かれることが少なくありません。そこで、架空の会社在籍を証明することで入居審査の通過を目指すケースが増加しており、アリバイ会社はそうしたニーズに応えて次のようなサービスを展開しています。
- 在籍証明書の発行
- 収入証明書の作成
- 電話による在籍確認対応
- 源泉徴収票の発行
このような実態は、賃貸市場の「信用システム」そのものを揺るがしかねない、重大な問題として認識され始めているのです。
「社会的地位」を偽装できるので賃貸の入居審査に通る確率が上がる
アリバイ会社を利用することで、入居希望者は安定した職業に就いているという「社会的な信用」を獲得できます。一般企業への在籍を装うことで、オーナーや不動産会社からの評価が向上し、入居審査のハードルが下がる仕組みです。もちろん、実際にその企業に在籍し、仕事をするわけではありません。
具体的にいうと、アリバイ会社は以下のような点を「偽装」しています。
- 架空の役職や職種の設定
- 本物そっくりの在籍証明書の発行
- 見栄えの良い収入額を記載した源泉徴収票の発行
- 大手企業の関連会社を装った会社名の使用
これにより、入居希望者の社会的信用度は「事実とは異なる形」で意図的に引き上げられます。保証会社やオーナーが偽装に気付けなければ、高確率で審査に通過できるわけです。
不動産仲介業者と提携するアリバイ会社も存在する
より深刻な問題として、一部の不動産仲介業者とアリバイ会社の提携関係が明らかになっています。仲介業者は成約率を上げるため、入居審査に不安のある顧客にアリバイ会社の利用を示唆するケースが増えているようです。仲介業者もアリバイ会社に相談した利用者を囲い込めるため、双方にメリットがあります。
しかし、このような仲介業者とアリバイ会社の提携は、以下のような問題を引き起こしています。
- 不動産会社による組織的な不正横行
- オーナーへの重要情報の隠ぺい
- 不正入居による賃貸トラブルの増加
いち不動産会社の立場から申し上げると、このような状態は間違いなく健全とはいえません。賃貸市場の健全性を保つには、仲介業者とアリバイ会社の提携関係は対策されるべきです。
賃貸入居以外にも「保活」などさまざまな用途で使われている
アリバイ会社の影響力は賃貸入居の領域にとどまりません。昨今では以下のようなケースでも、アリバイ会社がよく利用されています。
- 保育所の入所審査対策
- 結婚相手への印象操作
- 各種契約時の身分証明
さまざまな用途でも高い成功率を誇るアリバイ会社は、その豊富なノウハウで利用者の社会的地位を巧妙に「偽装」することが可能です。そのため、賃貸物件の入居審査においても、入居希望者の「実態」を見抜くことは極めて難しくなってきています。
基本料金1～2万円＋オプション料金が相場で利用のハードルは低い
アリバイ会社の利用料金は、基本料金が1～2万円程度と比較的安価に設定されています。在籍確認の電話対応や各種証明書の発行など、必要に応じたオプションサービスも用意されているのが特徴です。
1～2万円程度の安価な料金は、2～3日ほど日雇いでアルバイトをすれば簡単に用意できる金額。つまり、入居希望者がアリバイ会社を気軽に利用できてしまう環境が整っています。「今の入居者も、実はアリバイ会社を使っていた……」なんて可能性も十分に考えられるでしょう。
アリバイ会社に違法性はないのか
アリバイ会社の「違法性」は、多くの不動産オーナーが気にする部分です。結論からいうと、アリバイ会社は「違法ではないが、提供サービスによっては違法になり得る」といえます。
ここでは、アリバイ会社の法的な位置づけを詳しく見ていきましょう。
実在する会社を紹介するので違法ではない
アリバイ会社自体は、実在する企業として正式に登記されています。そして、同じく実体のある会社を「紹介」する形式を取ることで法的な問題を回避しており、違法性はありません。ただし、この「合法」の範囲は極めて限定的で、以下のような条件を満たす場合に限られます。
- 法人登記された実在の会社であること
- 詐欺的行為を行わないこと
- 公文書の偽造を行わないこと
これらの条件を外れた行為は、即座に「違法」として判断されることになります。
源泉徴収票の虚偽記載は違法にならない
多くの人が「アリバイ会社の源泉徴収票の偽造は違法だ」と指摘しています。しかし、源泉徴収票の偽造には刑事罰が設けられていません。源泉徴収票は「私文書」の扱いで、「公文書偽造罪」のような刑法の適用外となっているためです。
そして、あくまでも企業間の「紹介」という建前を保っている限り、アリバイ会社による源泉徴収票の作成は法的なグレーゾーンとして扱われます。残念ながら「源泉徴収票の偽造」そのものは違法と断定できません。
賃貸契約における源泉徴収票の提出は、入居希望者の年収を確認する手段のひとつとして広く使われています。アリバイ会社は法的な抜け穴を利用し、入居希望者の収入を水増しした源泉徴収票を作成するのが実状です。一見して本物と見分けがつかないほど精巧に作られているため、審査する側も騙されてしまうケースが少なくありません。
アリバイ会社を使って「金融ローン」に申し込むのは完全に違法
一方で、アリバイ会社が発行した虚偽の情報を使って金融ローンを申し込むケースは、完全な違法行為です。これは刑法246条の詐欺罪に該当し、以下のような重大な処罰の対象となります。
- 10年以下の懲役
- 契約したローンの没収
アリバイ会社を介したからといって、金融取引で使われる「信用情報」までは偽装不可能です。
ただし、これはあくまで「利用者側の違法行為」であり、使途を知らなければアリバイ会社が罪に問われることはありません。一方で金融ローンに使うと分かっていて偽装を手伝った場合には、アリバイ会社も処罰されます。
「身分証の偽造」などは詐欺罪・公文書偽造罪で違法となるケースも
アリバイ会社の中には、運転免許証や健康保険証といった身分証明書の偽造まで行うケースも報告されています。これらの行為は以下のような法的責任が生じる、完全な違法行為です。
- 公文書偽造罪：3年以下の懲役または20万円以下の罰金（アリバイ会社の印章や署名がある場合は、アリバイ会社に1年以上10年以下の懲役）
- 詐欺罪：10年以下の懲役
発覚した場合はアリバイ会社・利用者ともに厳しい処罰が避けられません。
賃貸入居者のアリバイ会社の利用で不動産投資オーナーが注意すべきこと
アリバイ会社の利用実態を踏まえ、不動産オーナーが注意すべき重要な5つのポイントを解説していきます。
前提として、アリバイ会社を利用されてもオーナーが罪に問われることは一切ない
アリバイ会社の利用が発覚しても、物件オーナーが法的責任を問われることはありません。入居審査時に虚偽の情報を見抜けなかったとしても、オーナー側に過失があるとは見なされないためです。
また、入居審査を不動産会社に委託している場合も同様です。仮に不動産会社が入居審査でアリバイ会社の利用を見抜けなかったとしても、オーナー自身の責任が問われることはありません。
ただしトラブル回避のために、アリバイ会社のホームページに「関連会社」や「提携会社」として記載されている不動産会社との取引は、あらかじめ避けるべきでしょう。
アリバイ会社の利用を見抜ければ詐欺を理由とした契約取り消しも可能
入居者がアリバイ会社を利用したと分かった場合、契約時の詐欺行為として賃貸借契約を取り消すことが可能です。ただし、以下のような条件をクリアする必要があります。
- 入居者によるアリバイ会社利用の明確な証拠がある
- 家賃の滞納など、具体的な被害が発生している
- 契約継続が困難と判断できる合理的な理由がある
現実には、家賃を適切に支払っている入居者に対して、アリバイ会社利用のみを理由に契約を解除するのは難しいです。そのため、入居審査時の確認を徹底し、不正利用者を事前に見抜くことがポイントといえるでしょう。
ただし、入居者がアリバイ会社を利用しているか見抜くのは難しい
アリバイ会社のサービスは年々巧妙化しており、書類の偽装技術も向上しています。在籍証明書や収入証明書だけを見て、その真偽を判断することは極めて困難です。
さらに、アリバイ会社は電話での在籍確認にも対応しているため、通常の確認作業では見抜けないことがほとんど。そのため、単なる提出された書類のチェックだけでなく、より確実な方法を考える必要があります。
「保険証の確認」や「給与振込口座の確認」なら見抜ける可能性がある
通常の入居審査では見抜くことが難しいアリバイ会社の利用。しかし以下のような書類確認を追加すれば、不正利用者を発見できる可能性は格段に上がります。
- 健康保険証の被保険者記号番号の確認
- 給与振込口座の通帳コピーの確認
- 雇用保険被保険者証の確認
健康保険証は、記号番号が厳密に管理されており、会社独自の番号があるため偽造が困難です。また給与振込口座の通帳からは、実際の給与支払い状況や振込元企業名が確認でき、アリバイ会社が作成した源泉徴収票との整合性を確認できます。
通常の入居審査に使われる書類だけでなく、保険証や給与振込口座の通帳を確認することで、アリバイ会社のリスクを高確率で回避できるでしょう。
「サブリース物件」は入居者の実態が見えずリスクが上がる傾向
サブリース物件では入居者の審査や管理をサブリース会社が行うため、オーナーは入居者の実態を直接確認できません。そのため、アリバイ会社を利用した入居者を見抜くことがさらに難しくなります。実際に多くのサブリース物件では、以下のような問題が起きることも多いです。
- オーナーへの入居者情報の開示が限定される
- 転貸会社の審査が甘くなる
- 問題発生時の対応が遅れる
つまりサブリース契約を結ぶと、どうしてもアリバイ会社を利用されるリスクは上がってしまいます。
また「不正入居者による家賃の滞納があったからといって、サブリース会社と契約していれば収入は保証されるだろう」と勘違いしている人は多いです。家賃保証の金額は、残念ながらサブリース会社の裁量で改定されてしまうリスクがあります。家賃の滞納が続けば、保証される収入の金額も高確率で減ってしまうわけです。
サブリース会社は「すべてを任せられる、一定期間は家賃が保証される」のがメリットな一方で、こうしたリスクがあることも知っておくべきでしょう。
まとめ
アリバイ会社とは、利用者の身分・収入を偽装するサービスや、その提供企業を指します。法的なグレーゾーンに位置し、賃貸物件の入居審査をすり抜けるために利用されているアリバイ会社。精巧な偽装技術により、その実態を見抜くことは年々難しくなっています。
不動産オーナーとしては、入居審査時の確認を徹底し、健康保険証や給与振込口座といった確実な証明書類の確認を心がけましょう。また、サブリース物件の場合は自分で入居者の詳細を確認できず、アリバイ会社の利用リスクが高まってしまうことに注意が必要です。
当社では経験豊富な不動産投資コンサルタントによる無料相談を実施しています。アリバイ会社対策を含め、リスクを抑えた不動産投資のためのアドバイスを中立的な視点から提供いたしますので、お気軽にご相談ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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