Loading...

不動産投資TOKYOリスタイル

特許取得

不動産投資を投資家目線でアドバイス
東京23区・駅近・低価格帯

消費税増税でどう変わる?不動産投資への影響を解説!

税金, わかりやすい, 解説

これまで2度の延期を重ねてきた消費増税ですが、ついに2019年10月から8%から10%に引き上げられ、前回の2014年4月1日に、5%から8%に増税した際にも不動産投資に影響がありましたが、もちろん今回の増税でも一定の影響があります。大きな金額が動く不動産投資においては2%の増加でも大きな負担が増えることもあり、これまで以上に計画的に進めていかないと損をしてしまうことになりかねません。

現在不動産投資をおこなっている方も、これから始めたいと思っている方も、この増税によってなにかデメリットがあるのかと不安に思っている方が多いのではないでしょうか。

今回は、不動産投資でかかる税金の内容とあわせて、増税の影響を受ける部分についてもわかりやすく解説していきたいと思います。

ご存じの方もいらっしゃると思いますが、不動産投資では様々な税金が発生します。購入時にもかかりますし、購入後の家賃収入はもちろん、保有物件そのものですら課税対象です。何が課税対象で、どのくらいの金額を納めているのか把握しておかないと、思わぬタイミングで納税が必要になるかもしれません。知らなければ節税対策もできません。そこで、ここでは不動産投資にかかる税金について詳しく説明します。

不動産購入時にかかる税金

不動産購入時にかかる税金には、以下があります。

  • 不動産取得
  • 登録免許税
  • 消費税
  • 印紙税

不動産取得税

不動産取得税とは、その名のとおり不動産を取得したときにかかる税金です。その金額は、以下の計算式で算出します。

不動産取得税 = 固定資産税評価額 ✕ 4%
※平成30年3月31日まで3%

固定資産税評価額1500万円の投資用区分マンションであれば、不動産取得税はその4%の60万円と計算できます。

不動産取得税はもう1つあり、抵当権の設定に債権額(融資を受けた金額)の0.4%を納税します。抵当権とは、不動産を担保にして金融機関等から融資を受けた場合、返済できなくなった時に貸し手の金融機関が優先的に返済を受けられる権利のことです。

納税するのは不動産を購入してから約6ヶ月後です。納税書が郵送されてくるので、期日までに支払います。購入を終えて落ち着いた頃に納税書が届くので、手持ち資金が足りないようなことにならぬようお金を管理しておきましょう。
不動産取得税の納税は、購入時の1回のみです。

なお「固定資産税評価額」とは、固定資産税を決めるための基準となる金額です。市区町村が決め、3年に1回見直されます。評価額は、役場の窓口で「固定資産効果証明書」を発行してもらえば確認することができます(発行手数料300円~400円程度)。

登録免許税

登録免許税とは、不動産を登記するためにかかる税金です。登記することで、その不動産があなたの所有物件であることが登記簿に登録されます。

登録免許税の税率は、土地と建物でも違い、売買・相続・贈与などによっても異なります。不動産投資で見るべき税率は、以下です。

土地の売買:不動産価額の2%
平成31年3月31日までの登記の場合は1.5%
建物の売買:不動産価額の2%
自身の居住用の場合は1.5%

建物価額1500万円の投資用区分マンションであれば、登録免許税はその2%の30万円です。

「価額」とは、客観的に評価された品物の値打ちにあたる金額です。もし価額1000万円の物件があった場合、欲しい人がたくさんいて競争になり、2000万円で買う人がいたとしたら、その「価格」は2000万円ですが、「価額」は変わらず1000万円です。

消費税

消費税は建物にのみかかり、土地にはかかりません。現在の消費税率は8%ですが2019年10月からは10%に引き上げられます。 これまでなら、建物価格1500万円の投資用区分マンションの消費税額は120万円でしたが増税後は150万円となりその差は30万円にもなります。金額の大きい不動産投資において、2%の増税が大きな影響を与えることは明確です。
消費税増税が不動産投資に及ぼす影響については後ほどご説明いたします

印紙税

印紙税は、契約書に必要な税金です。不動産の売買契約書は同じものを2通作成し、売主と買主が1通ずつ保管します。この2通それぞれに、必要な税額の収入印紙を購入して貼り付けます。売主と買主が1通分ずつ税金を負担します。

印紙税は物件の売買価格によって異なりますので、投資用不動産としてよく取引がある価格帯の印紙税を表にまとめます。

印紙税額

不動産売買契約書記載の金額 印紙税額
100万円超~500万円以下 2,000円
500万円超~1000万円以下 10,000円
1000万円超~5000万円以下 15,000円
5000万円超~1億円以下 40,000円
1億円超~5億円以下 80,000円

1500万円の投資用マンションを買った場合は、1万5千円を2通分で、合計3万円です。不動産取得税などと比べると小さい額ですが、契約書にかかる税金だと考えると、3万円は決して小さくない額です。

不動産保有後、継続的にかかる税金

不動産は購入後にも、保有を続けていれば毎年税金がかかります。継続的にかかる税金は、以下です。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 所得税
  • 住民税

固定資産税、都市計画税

固定資産税と都市計画税は、1月1日に不動産を所有している人が支払う税金です。納税額は2つあわせて固定資産税評価額の1.7%です。厳密にはこの税率は市区町村によって異なるのですが、ほぼ固定だと思ってもらって構いません。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%

購入初年度は、日割り分を前所有者に支払うことになります。納税義務が1月1日に所有していた人にあるためです。

所得税

所得税の納税額は「課税所得金額」によって決まります。課税所得は収入そのものではありません。以下の式で計算されます。

課税所得金額 = (不動産所得 + 給与所得) − 各種所得控除

この「不動産所得」は、不動産収入から必要経費を差し引いた金額です。 不動産収入が年間200万円、必要経費が100万円であれば、不動産所得は200万円−100万円=100万円と計算できます。

給与所得は、給与・賞与などの給与収入から給与所得控除を差し引いた金額です。源泉徴収票には給与所得控除後の金額が記載されているので、確認してみてください。
もし不動産や給与以外にも収入があればそれも含めた所得の合計額から、社会保険料控除や扶養控除などを差し引いた金額が、課税所得金額となります。

課税所得金額がわかれば、所得税額が計算できます。計算式は以下です。税率と控除額は、下の表にまとめています。

所得税額 = 課税所得金額 × 税率 – 控除額

所得税率(2015年以降)

課税所得 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超~330万円以下 10% 97,500円
330万円超~695万円以下 20% 427,500円
695万円超~900万円以下 23% 636,000円
900万円超~1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超~4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

例1:課税所得金額650万円(給与500万円、不動産150万円)
税率は20%、控除額は427,500円
所得税額 = 650万円 × 20% − 427,500円 = 872,500円

例2:課税所得金額1000万円(給与700万円、不動産300万円)
税率は33%、控除額は1,536,000円
所得税額 = 1000万円 × 33% − 1,536,000円 = 1,764,000円

例1と例2を比べると、課税所得金額は650万円と1000万円なので2倍に満たないのですが、所得税額は2倍以上になっています。所得税は、課税所得が増えるほど税率が増えます。つまり、節税するには、経費にできるものはしっかりと経費計上し、できるだけ課税所得金額を小さくすることが重要なのです。確定申告では経費の申告漏れがないよう、しっかりと管理しましょう。

参考不動産投資をすると必要になる確定申告の手順とポイント

住民税

住民税について、最初に知っておいていただきたいことが2つあります。

  • 国税ではなく地方税である(都道府県税と市町村税)
  • 「所得割」と「均等割」の2種類を合算したものである

所得税は国税なので、確定申告によって納税額が確定し、前年分を支払います。払いすぎなら還付されます。
一方で住民税は確定申告の結果をもとにして納税額が確定し、6月~翌年5月までを1年として、分割して支払います。

そして、この前年の所得によって決まる納税額は「所得割」で、それとは別に定額で支払うのが「均等割」です。

  • 所得割:課税所得 × 10% (道府県民税4%、市町村税6%)
  • 均等割:4000円 (道府県民税1500円、市町村税3500円)

売却時にかかる税金

不動産は売却時にも、以下のような税金がかかります。

  • 譲渡所得税
  • 登録免許税
  • 印紙税

このうち、登録免許税は抵当権の抹消登記への課税です。売却益を使うなどして融資を一括返済する必要があります。
印紙税は購入時と同様、売却額に応じた収入印紙1枚分が課税されます。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、譲渡所得がプラスであった場合に限り課税される税金です。

譲渡所得は、以下の式で計算できます。諸経費とは、仲介手数料などです。

譲渡所得税 = 売却金額 – 購入金額 – 諸経費

購入金額よりも売却金額のほうが大きく、さらに諸経費を引いてもプラスになる場合に限り課税されるので、家賃収入を主目的とした中古マンションへの投資であれば、課税対象になることはそれほど多くないでしょう。ですが、課税対象の場合は物件保有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。

譲渡所得税

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得(5年超) 15% 5%
短期譲渡所得(5年以下) 30% 9%

上記のように、不動産投資には売買時にも投資開始後にも様々な税金がかかることがご理解いただけたと思います。

ここからは、消費税増税による不動産投資への影響について解説していきましょう。

消費税増税が不動産投資にもたらす影響

今回の増税がこれまでと異なるのは、初めて「軽減税率制度」が導入されるという点です。

軽減税率制度の実施

軽減税率制度の実施

2019年10月に消費税率が8%から10%に引き上げられる際、所得の低い方々への配慮の観点から、飲食料品(お酒・外食を除く)等の購入に係る税率については8%とする軽減税率制度が実施されます。

引用財務省:軽減税率制度について

増税後も「日々の生活において、幅広い消費者が購入している飲食料品(お酒・外食を除く)等に係る消費税率を8%とすることにより、家計への影響を緩和する」ためだそうです。

こうした措置がとられても今回の増税が日々の生活に与える影響は決して小さいものではなさそうですが、不動産投資にはどのような影響があるのでしょうか。

まず考慮しておきたいのは、マンションやアパートの家賃収入は非課税であるということです。
実際は、家賃には課税対象と非課税対象の2種類があるのですが、人が住むための住宅(戸建、マンション、アパート、社宅、寮など)の貸し付けの場合は基本的に非課税となっています。ですから、増税したからといって家賃収入が影響を受けることはありません。

消費税増税によって影響を受けるのは、物件の売買、管理費・修繕費、共用部の維持管理費の3つです。

①物件の売買~土地は非課税、建物は課税

土地部分と建物部分のうち、不動産売買の際に消費税が課税されるのは課税対象財産である建物部分です。ただし、売主が「免税事業者」の場合は建物部分についても消費税は課税されません

免税事業者とは?

消費税の課税対象となる取引の課税売上高が基準期間に1000万円を超える事業者には消費税が課税され、それ以下の事業者は免除されます。

不動産投資で発生する家賃や礼金といった収入は非課税取引なので、年間家賃収入が1000万円を超えても課税事業者になることはありません。

不動産投資における課税売上高とは、おもに不動産売却の売上だと考えるとわかりやすいかと思います。

②管理費・修繕費~敷金は非課税、原状回復費用は課税

管理費や修繕費といった維持費は今回の増税の影響をもっとも受ける部分であると考えられます。特に毎月かかる管理費は、消費税増税の影響が直撃し、2%分の出費が増えることは覚悟しておきましょう。

入居時に預かることができる敷金には消費税はかかりませんが、入退去時におこなわれる原状回復工事の費用には消費税が課税されますので、その分出費が増え、場合によっては敷金よりも原状回復費用が上回ってしまうという事もあるかもしれません。

③共用部の維持管理費~高額な修繕工事をおこなう場合は注意

建物の共用部分には定期的なメンテナンスや修繕などが必要になるため維持管理費が発生します。その費用は消費税の課税対象となるため、8%から10%の増税の影響をうけることになります。

築年数が10年を超える物件は、外壁工事、屋上防水工事、鉄部塗装など高額な修繕工事が必要になることがあるので大きな出費となる可能性があります。

どのタイミングで消費税増税の影響があるのか

不動産を購入する段階で、以下の項目に消費税がかかります。

  • 建物代金(土地は非課税)
  • ローンの事務手数料
  • 仲介手数料
  • 陶器手数料
  • 設備投資費用など

不動産などの高額商品の購入は、申し込みから引き渡しまでにさまざまな手続きを踏むため時間がかかります。

不動産会社から物件を紹介される、購入申し込みをする、売買契約を締結する、住宅ローン契約を締結する、融資を受ける、不動産の引き渡しを受ける、といった不動産購入の一連の流れの中で消費税が課税されるのは売買契約の締結日ではなく、「不動産の引き渡し日」です。

ですので、10月から増税されるから9月末までに不動産購入の手続きを!と思っても、引き渡しが10月になってしまったら10%の課税がなされますので焦って物件を購入しないように注意しましょう。

まとめ

いかがでしょうか。不動産投資には様々な税金がかかることがお分かりいただけたでしょうか。
「1000万円の物件が頭金ゼロで買えます!」などという広告があったとしても、実際にはこれだけ多くの税金がかかり、購入後にも毎年税金を支払うことになります。

さらに消費税が増税されることで課税対象の費用負担が増え、思ったように収益があげられなくなるというケースもあるかもしれません。家賃収入は非課税だから増税しても影響はないと考えるのはやや早計です。

知識が足りないまま不動産投資を始めてしまうと、想定外の支出が出てきて困ってしまうかもしれません。ですが、いつまでも立ち止まって考えていても何も進みません。ある程度のところまでは必要な知識をしっかりと身につけつつ、その先は専門家に相談したり、低価格の物件から不動産投資を始めたりするなど、前に進みながら知識・経験を積むことをお勧めします。当サイトでは不動産コンサルタントの無料相談が利用できますので、より深い知識を得たいときには是非お気軽にご利用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

はてブ 送る Pocket
電子書籍13冊無料開放中

会員登録後にマイページトップから
すぐにお読みいただけます。

会員登録してダウンロード(無料)

経験豊富なコンサルタントが
投資家目線で課題をヒアリングし、
中立の観点でアドバイスを行います。

不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。