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不動産投資でかかる税金についてわかりやすく解説

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資にかかる税金にはどのようなものがあるか、知っていますか?不動産投資では様々な税金が発生します。購入時にもかかりますし、購入後の家賃収入はもちろん、保有物件そのものですら課税対象です。

何が課税対象で、どのくらいの金額を納めているのか把握しておかないと、思わぬタイミングで納税が必要になるかもしれません。知らなければ節税対策もできません。そこで、ここでは不動産投資にかかる税金について詳しく説明します。

不動産購入時にかかる税金

不動産購入時にかかる税金には、以下があります。

  • 不動産取得
  • 登録免許税
  • 消費税
  • 印紙税

不動産取得税

不動産取得税とは、その名のとおり不動産を取得したときにかかる税金です。その金額は、以下の計算式で算出します。

【不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 4%】※平成30年3月31日まで3%

固定資産税評価額1500万円の投資用区分マンションであれば、不動産取得税はその4%の60万円と計算できます。

不動産取得税はもう1つあり、抵当権の設定に債権額(融資を受けた金額)の0.4%を納税します。抵当権とは、不動産を担保にして金融機関等から融資を受けた場合、返済できなくなった時に貸し手の金融機関が優先的に返済を受けられる権利のことです。

納税するのは不動産を購入してから約6ヶ月後です。納税書が郵送されてくるので、期日までに支払います。購入を終えて落ち着いた頃に納税書が届くので、手持ち資金が足りないようなことにならぬようお金を管理しておきましょう。
不動産取得税の納税は、購入時の1回のみです。

なお「固定資産税評価額」とは、固定資産税を決めるための基準となる金額です。市区町村が決め、3年に1回見直されます。評価額は、役場の窓口で「固定資産効果証明書」を発行してもらえば確認することができます(発行手数料300円~400円程度)。

登録免許税

登録免許税とは、不動産を登記するためにかかる税金です。登記することで、その不動産があなたの所有物件であることが登記簿に登録されます。

登録免許税の税率は、土地と建物でも違い、売買・相続・贈与などによっても異なります。不動産投資で見るべき税率は、以下です。

  • 土地の売買:不動産価額の2%(平成31年3月31日までの登記の場合は1.5%)
  • 建物の売買:不動産価額の2%(自身の居住用の場合は1.5%)

建物価額1500万円の投資用区分マンションであれば、登録免許税はその2%の30万円です。

「価額」とは、客観的に評価された品物の値打ちにあたる金額です。もし価額1000万円の物件があった場合、欲しい人がたくさんいて競争になり、2000万円で買う人がいたとしたら、その「価格」は2000万円ですが、「価額」は変わらず1000万円です。

消費税

消費税は建物にのみかかり、土地にはかかりません。税率はご存じのとおり8%です(平成29年10月現在)。

建物価格1500万円の投資用区分マンションであれば、消費税額は120万円です。政府は10%への増税に向けた動きをとっていますので、実現すればさらに税額は高くなります。

印紙税

印紙税は、契約書に必要な税金です。不動産の売買契約書は同じものを2通作成し、売主と買主が1通ずつ保管します。この2通それぞれに、必要な税額の収入印紙を購入して貼り付けます。売主と買主が1通分ずつ税金を負担します。

印紙税は物件の売買価格によって異なりますので、投資用不動産としてよく取引がある価格帯の印紙税を表にまとめます。

<印紙税額>
不動産売買契約書記載の金額 印紙税額
100万円超~500万円以下 2,000円
500万円超~1000万円以下 10,000円
1000万円超~5000万円以下 15,000円
5000万円超~1億円以下 40,000円
1億円超~5億円以下 80,000円

1500万円の投資用マンションを買った場合は、1万5千円を2通分で、合計3万円です。不動産取得税などと比べると小さい額ですが、契約書にかかる税金だと考えると、3万円は決して小さくない額です。

不動産保有後、継続的にかかる税金

不動産は購入後にも、保有を続けていれば毎年税金がかかります。継続的にかかる税金は、以下です。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 所得税
  • 住民税

固定資産税、都市計画税

固定資産税と都市計画税は、1月1日に不動産を所有している人が支払う税金です。納税額は2つあわせて固定資産税評価額の1.7%です。厳密にはこの税率は市区町村によって異なるのですが、ほぼ固定だと思ってもらって構いません。

【固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%】
【都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%】

購入初年度は、日割り分を前所有者に支払うことになります。納税義務が1月1日に所有していた人にあるためです。

所得税

所得税の納税額は「課税所得金額」によって決まります。課税所得は収入そのものではありません。以下の式で計算されます。

【課税所得金額 = (不動産所得+給与所得) − 各種所得控除】

この「不動産所得」は、不動産収入から必要経費を差し引いた金額です。 不動産収入が年間200万円、必要経費が100万円であれば、不動産所得は200万円−100万円=100万円と計算できます。

給与所得は、給与・賞与などの給与収入から給与所得控除を差し引いた金額です。源泉徴収票には給与所得控除後の金額が記載されているので、確認してみてください。
もし不動産や給与以外にも収入があればそれも含めた所得の合計額から、社会保険料控除や扶養控除などを差し引いた金額が、課税所得金額となります。

課税所得金額がわかれば、所得税額が計算できます。計算式は以下です。税率と控除額は、下の表にまとめています。

【所得税額 = 課税所得金額 × 税率 – 控除額】

<所得税率>(2015年以降)
課税所得 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超~330万円以下 10% 97,500円
330万円超~695万円以下 20% 427,500円
695万円超~900万円以下 23% 636,000円
900万円超~1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超~4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

例1)課税所得金額650万円(給与500万円、不動産150万円)
税率は20%、控除額は427,500円
所得税額 = 650万円 × 20% − 427,500円 = 872,500円

例2)課税所得金額1000万円(給与700万円、不動産300万円)
税率は33%、控除額は1,536,000円
所得税額 = 1000万円 × 33% − 1,536,000円 = 1,764,000円

例1と例2を比べると、課税所得金額は650万円と1000万円なので2倍に満たないのですが、所得税額は2倍以上になっています。所得税は、課税所得が増えるほど税率が増えます。つまり、節税するには、経費にできるものはしっかりと経費計上し、できるだけ課税所得金額を小さくすることが重要なのです。確定申告では経費の申告漏れがないよう、しっかりと管理しましょう。

【参考記事:不動産投資をすると必要になる確定申告の手順とポイント

住民税

住民税について、最初に知っておいていただきたいことが2つあります。

  • 国税ではなく地方税である(都道府県税と市町村税)
  • 「所得割」と「均等割」の2種類を合算したものである

所得税は国税なので、確定申告によって納税額が確定し、前年分を支払います。払いすぎなら還付されます。
一方で住民税は確定申告の結果をもとにして納税額が確定し、6月~翌年5月までを1年として、分割して支払います。

そして、この前年の所得によって決まる納税額は「所得割」で、それとは別に定額で支払うのが「均等割」です。

  • 所得割:課税所得 × 10% (道府県民税4%、市町村税6%)
  • 均等割:4000円 (道府県民税1500円、市町村税3500円)

売却時にかかる税金

不動産は売却時にも、以下のような税金がかかります。

  • 譲渡所得税
  • 登録免許税
  • 印紙税

このうち、登録免許税は抵当権の抹消登記への課税です。売却益を使うなどして融資を一括返済する必要があります。
印紙税は購入時と同様、売却額に応じた収入印紙1枚分が課税されます。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、譲渡所得がプラスであった場合に限り課税される税金です。

譲渡所得は、以下の式で計算できます。諸経費とは、仲介手数料などです。

【譲渡所得税 = 売却金額 – 購入金額 – 諸経費】

購入金額よりも売却金額のほうが大きく、さらに諸経費を引いてもプラスになる場合に限り課税されるので、家賃収入を主目的とした中古マンションへの投資であれば、課税対象になることはそれほど多くないでしょう。ですが、課税対象の場合は物件保有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。

<譲渡所得税>
区分 所得税 住民税
長期譲渡所得(5年超) 15% 5%
短期譲渡所得(5年以下) 30% 9%

まとめ

いかがでしょうか。不動産投資には様々な税金がかかることがお分かりいただけたでしょうか。
「1000万円の物件が頭金ゼロで買えます!」などという広告があったとしても、実際にはこれだけ多くの税金がかかり、購入後にも毎年税金を支払うことになります。

知識が足りないまま不動産投資を始めてしまうと、想定外の支出が出てきて困ってしまうかもしれません。ですが、いつまでも立ち止まって考えていても何も進みません。ある程度のところまでは必要な知識をしっかりと身につけつつ、その先は専門家に相談したり、低価格の物件から不動産投資を始めたりするなど、前に進みながら知識・経験を積むことをお勧めします。当サイトでは不動産コンサルタントの無料相談が利用できますので、より深い知識を得たいときには是非お気軽にご利用ください。

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