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投資用マンションの売却で押さえておくべきポイントとは?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資の出口である「売却」は投資効果に大きく影響を及ぼします。いざ投資用マンションを売却する時に、購入が見込める物件の条件はどんな点なのか、売却にあたってはどれくらいの費用がかかるのか、事前に知りたいと思う方は多いでしょう。

そこで、投資用マンションの売却の際に押さえておくべきポイントやかかる費用についてご説明します。

高く売れる物件の条件とは?

投資用マンションの売却において、高く売れる物件の条件は次の3つが考えられます。順に説明していきましょう。

利回りのいい収益物件

まずは物件の利回りです。投資用マンションは利回りが高いほど、高い価格がつきやすくなります。その理由は、不動産の評価方法によります。

投資用物件の査定には、多くの場合収益還元法が用いられます。収益還元法とは、対象不動産が将来どのくらい収益をもたらすのかに基づき、価格を決める方法です。投資用のマンションでは投資額に対する収益性、つまり利回りが重視されます。利回りが売却価格に直結するのはこのためです。

それに対し、居住用のマンションの売却では取引事例比較法や原価法によって査定されるのが一般的です。各査定方法の詳細は割愛しますが、投資物件と居住用物件では査定方法が異なり、投資物件においては利回りが重要なのです。

築年数が10年程度

2つめは、築年数です。投資物件の買い手は、購入後に発生する修繕費などの費用を考慮して不動産を購入します。そのため、築年数は重要な要因になります。

マンションの大規模修繕のタイミングは、築何年後と決められているわけではありません。建築構造や立地条件、日々の管理状況によって変化します。しかし、一般的には10年程度を見込みます。建築基準法に、建物の竣工・改修から10年を経た場合には、3年以内に外壁の全面打診調査を実施するよう定められているからです。

そのため、大規模修繕のタイミング等をふまえると、築10年程度のうちに売却したほうがいいでしょう。

その物件の条件のバランスを整えれば売れる物件になる

3つめは、不動産投資物件の条件のバランスを整えることです。前述のとおり、投資用マンションの利回りは投資物件の査定における重要事項ですが、それだけに限らず、他の条件のバランスを整えることでも魅力的な売却条件にしていくことができます。

例えば、築年数が10年を超えている場合など、上記条件に当てはまらない物件を売却したいとしましょう。その場合、デメリットをカバーできる利回りになるような売却価格に設定したり、入居付けなど何か特長をもたせたりすることで、条件のバランスを取ることができます。

逆に、利回りや築年数などの条件がよいのであれば、近隣の相場よりも高めの価格を設定しても、売却することが可能です。

投資用マンションを売却する際にかかる税金

投資物件を売却すると、納税も必要になります。不動産を売却してかかる税金には、所得税・住民税・印紙税・登録免許税・消費税があります。大きく分けて、売却益が出た場合にかかる税金と、利益に関わらずかかる税金の2種類があります。

知っておきたい「譲渡所得」とその算出方法

不動産などの資産を売却、つまり譲渡することで得られる所得を「譲渡所得」と言います。

譲渡所得は、不動産を売却した金額から、不動産購入時の金額である「取得費」と、不動産売却に要した「譲渡費用」を引いたものです。不動産の売却金額は、物件の売却価格に固定資産税や都市計画税の日割り分を加えた金額になります。

取得費には、不動産の購入価格以外にも、仲介手数料や各種税金、リフォームの費用が含まれます。建物にかかる減価償却費も考慮されます。譲渡費用とは、印紙代や仲介手数料、登録免許税といった、不動産売却にかかる費用の合計です。

この譲渡所得の金額によって所得税と住民税が決まってくるので、よく理解しておく必要があります。

売却益が出ると必要な所得税と住民税

譲渡所得にかかる所得税と住民税は、不動産の所有期間によって税率が変わります。

  • 所有期間5年以下:所得税率30%、住民税率9%、合計39%
  • 所有期間5年以上:所得税率15%、住民税率5%、合計20%

所有期間は、不動産購入日から売却した年の1月1日を基準として算出します。例えば2013年8月1日に不動産を購入し、2018年10月31日に売却した場合、本来は5年2ヶ月経っていますが、税制上は不動産を売却した年の2018年1月1日までとなりますので、所有期間は4年4ヶ月です。そのため、短期譲渡所得の税率が適用されます。

譲渡所得にかかる所得税の税率を考慮すると、物件の所有期間が5年を超えてからの売却がおすすめです。

売却益に関わらず必要な税金

所得税や住民税は売却益によって決まってくる税金ですが、利益に関わらずかかる税金には、印紙税や登録免許税、消費税があります。

印紙税とは、印紙税法で定められた課税文書にかかる税金です。具体的には、不動産の売買契約書や建築の建築請負契約書、土地賃貸借契約書、ローン借り換えのための金銭消費貸借契約書などが該当します。

登録免許税とは、抵当権抹消登記にかかる税金です。ローンを組んで不動産を購入した場合、土地や建物が担保になっています。この抵当権が、不動産売却時には抹消するために、抵当権抹消登記が必要になります。

投資用不動産を売却する際、建物部分に対してのみ消費税がかかります。土地の売買は、消費税の課税対象に該当しません。また、消費税には事業者免税点制度があります。事業者免税点制度とは、小規模事業者の納税の負担を考慮し、納税の義務を免除する制度です。具体的には、2期前の課税売上が1000万以下の免税事業者である場合には、税金の納付は必要ありません。

税金以外で必要な費用

不動産売却時には、税金以外にも必要な費用があります。主に、仲介手数料、繰り上げ返済手数料、抵当権抹消登記時に司法書士へ支払う手数料の3つです。

仲介手数料とは、不動産仲介会社に物件売却を依頼する際に発生する費用です。媒介契約を不動産会社と結んで売却を依頼すると、不動産会社は売却のためのさまざまな活動を行います。物件情報サイトに情報を載せたり、チラシを作成したり、購入検討者の物件見学に立ち会ったりなどです。ただし、これは成功報酬なので、売買契約を交わすまでは支払い必要はありません。

繰り上げ返済手数料とは、不動産投資ローンの返済にかかる費用です。不動産を売却するにはローンを完済する必要があり、そのための繰り上げ返済手数料がかかります。金融機関によって異なりますので、契約を確認する必要があります。

抵当権抹消登記に関しては、登録免許税の項目で説明いたしました。抵当権抹消登記は本人でも可能ですが、通常は司法書士にその手続きを依頼するので、そのためにかかる費用です。

投資マンションの売却査定は複数業者に依頼しよう

売却する際は複数の業者と話をすることが重要です。投資マンションの査定価格は、常に一定ではなく、需給バランスや金利等によって上下します。そのため査定する業者によって価格が異なるのは普通のことです。

また、不動産業者には得意分野があります。特定のエリアに強い、マンションに強い、あるいは賃貸に強いなど、不動産業者の得意分野もさまざまです。そのため、売却不動産の査定に数百万円の差が生じることもあります。査定価格だけでなく、悪徳業者につかまらないようにするためにも、比較すべきです。

すでに面識のある業者がいれば話を聞いてみるとよいですし、無料で利用できる一括査定サイトもあります。ただ、一括査定サイトは思った以上に多くの業者へ情報が流れ、たくさん電話がかかってくることもあるので、利用する際はサイトをよく確認してからにしてください。

まとめ

いかがでしょうか。不動産投資マンションの売却では、利回りや築年数などが高く売却できる条件になります。条件を満たさない場合は、市場の動向を見て、それぞれの物件の条件のバランスを見て売却方法や時期を決めることが大事です。また、税金や諸経費がかかりますので注意が必要です。

弊社TOKYOリスタイルでも売却の相談を受け付けているので、お気軽にご連絡ください。弊社はサービスに自信をもっておりますので、是非他社様と比較してください。そのほうが良さをご理解いただきやすいかと思います。

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