人生１００年時代の到来といわれ年金だけでは老後が不安な現在、ゆとりのある老後を過ごすためには資産収入が重要になるといわれています。そんな中、多くの方に注目されているのがローリスク・ミドルリターンの不動産投資です。

株式投資やＦＸなど、投資には様々な種類がありますが、投資家の多くが挙げる不動産投資の利点としては、

• 不労所得が得られる
• 生命保険代わりになる
• 少額の自己資金で始めることができる
• 将来に向け、私的年金を確保できる

といったものが主にあります。
それならすぐに始めたい！と思っても、なにから初めていいのかわからないという初心者の方も多いのが実情です。特に、そうした疑問やわからないことを「誰にどのように相談したらいいのかわからない」といった声がよく聞かれるようになりました。

最近は２０代や３０代の若いサラリーマン大家さんも増えてきていますが、そういった方に不動産投資を始めたいと思った理由を聞いてみると「年金対策」という回答が多く見られ、実際に不動産投資をスタートするきっかけは「知人の勧め」という方が多いようです。始めようかどうしようか迷った時点で、信頼できる相手に相談したいと思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は、不動産投資をはじめるにあたって誰に相談すれば良いのか、相談内容に応じた方法についてをご案内いたします。

1. どんな相談がしたい？目的に応じた専門家選び
2. 効率良い相談方法の選定とは？
3. 相談先を見極める！注意点とメリットをしっかり把握
4. 無料相談やセミナーに参加する前に知っておきたいこと

この４点について、詳しく説明していきたいと思います。

どんな相談がしたい？目的に応じた専門家選び

不動産投資を独学で勉強するツールとして、書店に並ぶ専門書のほか、インターネットでも投資専門の記事や投資家が独自に作成している動画配信など、様々なものから情報を手にすることができます。

現役のサラリーマン大家さんの多くは、最新情報を入手するためにインターネットの情報サイトをチェックしています。 情報源は多いほうが知識も深まりますが、わからないことがある時や、情報の真偽を確かめたい場合、第三者に意見を聞いてみたいと思ったときに頼りになるのは専門家です。 ここでは不動産投資の相談ができる専門家を目的別に紹介していきます。

①お金の相談がしたい

ファイナンシャルプランナー

資産形成に関心のある方なら、ファイナンシャルプランナーという名前を聞いたことがあるかと思います。ファイナンシャルプランナーは、貯蓄や保険、相続など将来を見据えたお金のプランを立てる専門家です。不動産投資についての相談も可能ですが、ファイナンシャルプランナーはお金の専門家であって不動産の専門家ではないので、賃貸経営の詳細について細かいアドバイスを求めるのは難しいかもしれません。
収支のバランスや利回り計算、火災保険など、お金に関する不安を解消したい場合に適した相談先といえるでしょう。

信託銀行

信託銀行とはあまりかかわりがないという方が多いかもしれませんが、これからローンを利用して不動産投資をおこなう方にとっては良い相談先となるでしょう。
SMBC信託銀行、三井信託銀行、住友信託銀行、みずほ信託銀行、三菱UFJ信託銀行などが不動産投資関連のコンサルティングをおこなっています。
不動産投資専門のセクションを設けて総合的に対応する体制を整えているところもあり、不動産取引のことはもちろん、ローンや税金、資産運用や相続のことまで幅広い内容の相談を受け付けています。

②手続き・税金の相談がしたい

行政書士

許認可申請や会社設立、相続など、法的な書面の作成全般を代行してくれる行政書士は、意外にも不動産投資に深い関わりをもつ職業です。
不動産投資は、金融機関や売主、買主などたくさんの人が関わるものです。個人の投資家で司法書士や行政書士をうまく活用している方はまだそれほど多くはありませんが、ミスやトラブルを回避して中立な立場から司法の面で的確なアドバイスをしてくれる心強い相談先となります。最近では、不動産投資を得意とし相談を受け付けている行政書士事務所も増えてきました。

税理士

税金の専門家である税理士は、確定申告や節税対策に関するアドバイスが必要な時に適した相談先です。また、節税のために不動産投資を検討されている方も少なくありません。

不動産投資では所得税、固定資産税、不動産取得税などの税金が発生しますが、税理士に相談することで自分で知識を身につけなくてもスムーズに手続きをおこなうことができるので安心です。確定申告をラクにしたい方や節税対策をしたい方にもおすすめです。

参考不動産投資で税理士は必要か？メリットや費用を説明

③物件選びや賃貸経営について相談がしたい

不動産会社

不動産会社は日常的に不動産取引をおこなっている不動産の専門家です。
不動産投資を検討している方は、物件情報を集めることからはじめると思いますが、収益を上げることができる優良な物件の情報を見つけるには、信頼できる不動産会社を見つけることがとても重要なポイントになります。
予算や希望の投資スタイルに応じた物件を紹介してもらうことからはじまり、内覧、収支計算、資金計画など、物件購入準備の段階から購入後のアフターフォローと、賃貸経営の悩みなど不動産投資に係る相談について、総合的に応じてもらえます。

相談内容に応じていろいろな専門家のところを訪問するのは大変ですが、信頼できる不動産業者とのつながりがあれば、ローンの相談のついでに最新の物件情報を見せてもらう、といったことができます。忙しい方には最適の相談先となるでしょう。

また、不動産会社は物件を購入するときだけでなく、売却するときにも力になってくれます。 不動産投資歴が長くなると、多くの方が以下のような理由で運用の見直し（売却）を検討します。

• 価格が下落しそうだと思った
• 空室状態が続く
• 運用を継続しても赤字が続きそうだから
• 想定通りの利回りが確保できない

不動産会社と信頼関係を築くことで、運用や売却をする際の悩みに対する助言ももらえるので心強いですね。

不動産会社選びの３つのポイント

不動産投資をおこなう上で、不動産会社とは他の専門家より長い付き合いになります。
インターネットで検索すると不動産会社は無数にあり、悪評も目にすることがあるかと思いますが、口コミを鵜呑みにするのではなく明確な判断基準をもって冷静に見ることを意識しましょう。
ここでは、信頼できる不動産会社を選ぶ基準になるポイントを３つにしぼって紹介します。

ポイント１・実績と物件数が豊富

投資対象が優良物件であることは投資成功の近道になりますので、豊富な実績と優良物件情報を多く持つ不動産会社を見極めることがもっとも重要なポイントとなります。
新築マンションなら分譲販売の戸数や棟数、中古マンションの場合は登録件数・成約件数などの実績を確認してみましょう。
また、賃貸物件の需要は人口に比例するので、人口の多いエリアを狙えば空室リスクを低減することができます。そのため需要の多いエリアの物件を多く扱っている会社を探すのも有効な方法です。

ポイント２・具体的な数字での提案してくれる

売りたい物件を押し付けるのではなく、おすすめの物件のどこがどう良いのか数字で示す、数字に裏付けられた収支のシミュレーションを納得するまで何度でも提案する、今だけでなく将来のことを見据えた計画を提案する、といった誠実な対応を重視しましょう。営業マンとの相性も大切です。

ポイント３・アフターフォローが手厚い

不動産投資は物件の購入がゴールではなく運用をしている間も多くのことに気を配る必要があります。購入時の対応はもちろん、確定申告や運用のアドバイスなどアフターフォローも細やかで感じの良い不動産会社を選びましょう。

効率良い相談方法の選定とは？

疑問をすっきり解決してからスタートするためには、相談前に“知りたいこと”を明確にしておくことが大切です。 不動産投資初心者の方の悩みで多いのは以下のようなものです。

• 自己資金が少ないけど始められるか
• ローンが組めるかどうかが心配
• 空室が出てローンが返済できなくなったらどうなるのか
• どのエリアのどんな物件を選べばいいのか
• リスクを低減する運用方法が知りたい
• トラブルが発生したときはどうしたらいいのか

こうした疑問はインターネットで検索すればある程度は知識を得ることができますが、すべての情報が最新であるかどうかはわかりませんし、自分にあてはまるとも限りません。
調べてもわからないことがある場合や、年収や貯蓄額など実際の数字と照らし合わせて具体的にシミュレーションしてみたい場合などは、直接相談したほうがずっとリアルで的確な回答が得られます。

相談先を決めたら聞いてみたいことを具体的に書き出してまとめておきましょう。

一般的な相談方法はこの２つ

個別に相談を受ける方法には、インターネットの窓口を利用して申し込む方法とセミナーに参加する方法があります。

インターネットの無料相談窓口　～日時を調整できるので利用しやすい～

インターネットで検索すると不動産投資に関する無料相談サービスの専門サイトや窓口を簡単に見つけることができます。
このようなサービスでは、まず無料相談の予約フォームに必要事項を入力して、相手先からの連絡を待ち、日時と場所を決めて相談するという流れが一般的です。
遠方でも担当スタッフが出向いて相談を受けるところや、直接会わずにメールや電話での相談を受け付けているところもありますので、地方在住の方や直接会社に出向くことが難しい方も利用しやすくなっています。

セミナー参加　～直接アドバイスをもらえたり、情報交換ができる～

最近では、無料や有料、地域別、職種別、女性限定など、多彩な不動産投資セミナーが開催されています。自宅にいながら受講できるオンラインセミナーも人気です。
専門知識を持つ不動産会社の社員やファイナンシャルプランナーなどが講師を務めるこうしたセミナーでは、プロのアドバイスを直接受けることができるので良い勉強になります。
投資仲間と情報交換をしながら相談に乗ってもらうこともできるのもセミナーならではのメリットです。
セミナー後に個別相談会やイベントを併催していることもあるので積極的に参加してみましょう。

番外編：身近な人に相談　～タイムリーでリアルな情報が手に入る～

身近に不動産投資の経験者がいればその人にアドバイスをもらうのも良い方法です。
最近は若い世代のサラリーマン大家さんも増えていて、ほとんどの方は自己資金だけでなく融資を受けていますので、金融機関や融資の審査内容などが気になる場合には身近な経験者に相談すると、わかりやすくて現実的な回答が得られるでしょう。

身近に相談相手がいない場合には、インターネットで体験談を読んでみるのもおすすめです。多くの先輩サラリーマン大家さんの体験談に共通しているのが「他人任せにしない」という注意点です。聞いた話やネットで調べて情報だけで動くのは危険ですので、いろいろな人の意見を聞いて判断力を身につけましょう。

相談先を見極める！注意点とメリットをしっかり把握

相談相手は、投資の成功を左右しうる

不動産投資を始めるにあたって、専門家のアドバイスを受けずに独断ですべて決めてしまうことはとても危険ですが、間違った相談相手を選ぶことも失敗の原因になってしまうので注意しましょう。
例えば不動産会社に相談した時、話の流れでこのような印象を受けたことはありませんか？

無理のある資金計画を押し付ける

「頭金○○円にこのローンを組めば購入できます！」（でも、生活に無理のある支出額なのでは…）

デメリットを隠してメリットばかり強調する

「利率が高いので絶対に儲かります！」（管理については歯切れが悪いなぁ）

おすすめ物件の購入を迫ってくる

「１００％成功しますからこの物件にしましょう」（別の物件も見てみたいのに）

とにかく急いで契約させようとする

「今すぐ申し込まないと購入できませんよ！」（考える時間を全然くれない！）

こういった不動産業者は信頼に値しません。
どんな投資にもリスクはありますので、始める前にデメリットや失敗の事例についても包み隠さず説明してくれる相談先を選ぶことが大切です。

参考もう騙されない！悪徳営業マンを見抜く４つのポイントとは？

参考不動産投資の魅力とは？その７つのメリット

無料相談やセミナーに参加する前に知っておきたいこと

初心者向けの相談会やオンラインセミナーだとしても、物件種別も予算も地域もなにも考えてない、というのでは思ったような手応えが得られません。
そこで、ここでは無料相談やセミナーに参加する前に知っておきたい最低限のことを紹介します。
不動産投資はどういうものなのかということをある程度把握しておくことで、相談内容や参加すべきセミナーの種類などが見えてくるのではないでしょうか。

投資物件の種類

投資物件には、区分マンション、一棟マンション、一棟アパート、戸建などの物件種別があり、新築か中古か、ワンルームかファミリータイプかなど、多くの選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
不動産投資初心者はワンルームマンションからはじめるのがおすすめです。

立地、構造、築年数、価格なども考慮して自分の中でベストだと思う物件を見つけるためには、どんな物件で投資ができるのかということを知っておきましょう。

インターネットで多くの物件を見て情報収集するとイメージしやすくなります。

参考不動産投資はワンルームマンションから始めよう

物件購入時にかかる諸費用

仲介業者を介して不動産を購入する場合、物件価格の７%程度（目安）の費用がかかります。相談前に何にいくら必要なのか覚える必要はありませんが、物件価格だけ用意できればOKというわけではないことを知っておくと安心です。
必要な費用の詳細は以下のようなものです。

• 手付金や頭金などの自己資金分
• 不動産会社への仲介手数料
• 金融機関への融資手数料
• 収入印紙代
• 火災保険料、地震保険料
• 不動産登記費用
• 司法書士手数料
• 事務手数料
• 振込手数料など
• 固定資産税
• 不動産取得税（購入後半年～１年後支払う）

不動産投資のリスク

どんな投資にもリスクはつきものですが、不動産投資は購入前にリスクが見えやすいという特徴があります。主なリスクは、空室、毎月のコスト、自然災害、入居者の家賃滞納などです。
どのようなトラブルが起きるリスクがあるのかを知っておくことは、失敗を防ぐだけでなく、投資物件選びの基準にもつながってきます。

独学にはない、相談ならではのメリット

不動産投資の専門家に相談すると、自分に合った運用と対策が具体的にイメージできるようになるというメリットがあります。
インターネットで情報収集をしたり本を読んだりして知識を身につけることもできますが、たくさんの投資家を見てきた専門家のリアルなアドバイスは、新たな学びや発見のきっかけとなるでしょう。

特に物件の選定に関しては、気に入った物件を見つけてもその物件にどの程度の収益性があるのかは自分では判断しづらいと思います。 不動産の専門家に相談すれば、そのエリアのその物件がどの層をターゲットにしているのかといったことや、周辺物件の価格動向などデータに基づいて判断した上で、最適なプランを提案してもらうことができます。

独学で知識を得る際におすすめの資格

不動産投資をする上で、プロである専門家に不動産投資の相談をすることはとても有効な手段です。
しかし、相談をする前に、自分自身が不動産投資の運用をしっかりと考え、自分自身の考えを持ち、運用方針の軸を決めておく必要があります。自分の軸があるからこそ、専門家に相談をすることができます。

そこで、自分自身も資格取得を行い、基礎知識を身に着けるとより有意義に専門家と話しをすることができます。

資格取得というと、難しく感じる人もいるかもしれませんが、独学でも取得できる資格も多くあり、不動産投資に関係性が深く、持っていると役立つ資格があります。

ここでは、不動産投資をするなら、ぜひ取得したい資格についてご紹介します。

不動産業界でも必須の資格！宅地建物取引士(宅建)

不動産業界になくてはならない存在である宅建士ですが、実務経験がなくても資格を取得することが可能な国家資格です。
宅建とは、宅地や建物の取引をスムーズに行うために役立つ資格です。
不動産会社を営業するにあたり、従事者５人に１人以上の割合で宅建士が必要とされているため、不動産業界では必須ともいえる資格です。

宅建士として活躍するためには、資格を取得後、登録申請を行い、宅建士証明の交付を受ける必要があります。
この登録申請には、２年以上の実務経験が必要となりますが、実務経験が不足する場合には、登録実務講習を受けることで、宅建士として働くことが可能です。

不動産投資の運用に関しての知識を得るという面に関していえば、宅建士の登録までは必要なく、宅建試験に合格すると不動産投資に役立つ知識が得ることができます。

宅建士取得のメリットとして、不動産の契約において、宅建士にしかできない仕事があります。

• 契約締結前の重要事項の説明
• 重要事項説明書面への記名押印
• 契約内容書面への記名押印

このような宅建士の独占業務に関しての知識があると、不動産投資を行う上でも、物件に関する法律知識を活用することができます。
契約書を自分でスムーズに読むことがでるので、納得した上で、取引を行うことも可能です。
宅建士という客観的に知識があることがわかる資格を持っていることで、取引相手からの信頼度も上がります。
不動産に関する相談や不動産投資の運用に関する知見を深めることができます。

宅建士の勉強時間は２５０時間以上必要といわれており、合格率は１５%程度と合格者の少ない試験です。

また、試験は例年１年に１回のみの試験となっているので、年間で計画を立てて、しっかりと合格までの道筋を立てながら勉強しましょう。

不動産鑑定士

不動産鑑定士は物件の価格を判断することができ、不動産の適正さを見極める専門家でもあります。
投資対象である物件の将来性について判断する際にも役立ちます。
不動産業のコンサルティングをすることも可能なので、不動産投資の相談役としても適した資格です。

試験はマーク式と論文式の二段階に分けて行われます。勉強期間は１～２年と年単位で取り組む人の多い難関国家資格です。

マンション管理士

マンション管理士は、マンションの管理組合の管理者やマンションの区分所有者の相談にのる・アドバイスをすることを業務とする資格です。

マンション管理のコンサルティングを行うことができます。

不動産投資として購入したマンションの管理についてトラブルが生じた際にも、管理組合の管理者の相談にのることができます。
実際にどのようなトラブルが起きていて、どのように解決していけば良いのか自分自身も判断することができます。

試験はマークシート形式で、勉強期間は４〜９ヶ月程、取り組む人が多い試験で、難易度はやや高めな国家資格です。

管理業務主任者

管理業務主任者は、マンション管理業者に必要な資格で、マンション管理業者が管理組合に対して、重要事項の説明・管理に関する報告を行う際に必要な国家資格です。

マンションの管理に自分も関わっていきたい場合、持っていると独占業務に関わる部分にも関わることができます。

自分自身が管理を行わない場合にも、マンション管理業者と相談しながら自分の物件にしっかりと関わっていくことができます。

試験はマークシート形式で、勉強期間は３～９ヶ月程、取り組む人が多い試験で、難易度はやや低めの国家資格です。

賃貸不動産経営管理士

賃貸不動産経営管理士は民間資格ですが、賃貸不動産の管理に関わる幅広い知識や論理感を身に付けることができる資格です。
日本では約４割の人が賃貸住宅に住んでいると言われていますが、しっかりと知識のある人は少ないのが現状です。
不動産投資をする上で、賃貸不動産の基礎を学ぶことは大切です。

試験はマークシート形式で、勉強期間は２～３ヶ月程、取り組む人が多い試験で、難易度は優しい民間資格です。

まとめ

今回は、不動産投資についての相談先や相談方法、そして相談先の見極め方などをご紹介しました。

目的に応じた相談相手を選ぶ

1. お金の相談には、ファイナンシャルプランナーや信託銀行
2. 不動産売買の手続き・税金の相談には、行政書士や税理士
3. 物件選びや賃貸経営の相談には、不動産会社

相談方法は主にインターネット相談窓口、もしくはセミナー参加

自分が“知りたいこと”を事前に明確にしておくと効率的です。

相談相手の見極めも重要

信頼できる相談相手の有無は、投資の成功も左右し得ます。

相談ならではのメリットがある

独学や独断では得られない見識の深い知識や判断を得ることができます。

不動産投資は、物件を購入したら終わりではなくそこからがスタートです。
投資にリスクはつきものですし、すべて自己責任でおこなうものですが、知識と経験に基づいた的確なアドバイスをくれる相談先を見つけることで順調に不動産投資を続けていける可能性はぐっと高くなります。今回の記事が、信頼できるアドバイザー選びの参考になれば幸いです。