利回りとは投資金額に対する収益の割合のことで、不動産投資における重要な判断基準です。物件検討時に「利回りの最低ラインはどの程度なのか」と考えることも必要です。

しかし、利回りだけを基準にすると、かえって投資に失敗してしまうこともあります。ここでは、不動産投資における利回りの最低ラインや計算方法、目安について説明します。

• 目次
• 利回りの最低ラインは５％が目安
• 利回りの種類と計算方法
  • 表面利回り（グロス利回り）
  • 実質利回り（ネット利回り）
  • 想定利回り
  • 現行利回り
• 利回り最低ラインの目安
• 投資物件の条件による利回りの特徴
  • 利回りは都心ほど低く、地方ほど高い
  • 利回りは新築が低く、中古が高い
  • 利回りは木造、鉄骨、ＲＣと頑丈になるにつれ低くなる
• 利回り最低ラインの見極め方
  • 高利回りが示すリスク要因について知る
  • 入居率（稼働率・空室率）をチェックする
  • 利回りだけに頼らない投資判断をする
• 利回りを改善する方法
  • リフォームやリノベーションで物件価値を上げる
  • 入居しやすい条件にする
  • ローンの繰り上げ返済や借り換えを検討する
  • 信頼できる不動産業者との連携
• まとめ

利回りの最低ラインは５％が目安

一般的に、利回りの最低ラインは５％ほどといわれています。最低ラインを割ってしまうと、物件から得られる収入が運営コストを下回り、赤字になる可能性があります。そのため、まずは最低ラインの目安を把握しておきましょう。

ただし「５％を上回るほど良い」というわけではありません。なぜなら、最低ラインの目安は物件ごとに変動し、かつ高利回りの物件には相応のリスクがあるからです。

まず物件による最低ラインの目安変動です。最低ラインは、立地や築年数、物件の構造などの特性によって変動するため、３～４％の利回りでも利益が得られる可能性があります。

次に、高利回り物件のリスクです。高利回り物件とは「価格に対して収益性が高い物件」を指します。一見するととても魅力的ですが、利回りの高い中古物件は建物の劣化などが原因で空室リスクが高まるケースもあります。

空室が続けば家賃収入はゼロですから、利回りの高さに関わらず収益は得られません。そのため、利回りだけではなく、入居者が付きやすいかどうかなど、物件の安定性でも精査が必要です。

このように、利回りの目安は５％ですが、投資スタイルや物件によって最低ラインは変わります。投資スタイルと合わせて物件の利回りが自分にとってどうなのかを判断し、収益性とリスクのバランスを保ちましょう。

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利回りの種類と計算方法

ここから詳細をお話ししていきます。まずは利回りの種類と計算方法です。

利回りにはいくつか種類があります。物件情報で表示されている利回りではコストが計算に含まれていないため、購入後、想定よりも収益が得られない可能性があります。したがって、コスト予想も含めて自分で計算し、収益性を検討しておきましょう。

• 表面利回り（グロス利回り）
• 実質利回り（ネット利回り）
• 想定利回り
• 現行利回り

ここからは、上記４種類の利回りについて、それぞれの考え方と計算方法を解説します。

表面利回り（グロス利回り）

物件価格に対してどれくらいの家賃収入を期待できるかの目安が「表面利回り」です。グロス利回りとも呼ばれます。多くの場合、投資物件の広告に掲載されているのは満室時の表面利回りです。

計算方法は次のとおりです。

表面利回り＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × １００

例えば、以下の条件の表面利回りは６％となります。

• 年間家賃収入：１２０万円
• 物件購入価格：２,０００万円

表面利回りにはリフォーム費用やローン手数料などのコストが含まれていないため、実際の運用時の利回りとは異なります。

実質利回り（ネット利回り）

物件購入や維持に伴う経費を含めて計算したのが「実質利回り」です。物件運営にかかるコストを考慮して、より現実的な収益性を把握できます。

ネット利回りやＮＯＩ利回りとも呼ばれます。「ＮＯＩ」はＮｅｔ Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｉｎｃｏｍｅの頭文字で純収益のことです。

実質利回りの計算方法は次のとおりです。

実質利回り＝（年間家賃収入 - 諸経費）÷（物件価格 ＋ 諸経費）× １００

例えば、以下の条件だと、実質利回りは４.２９％になります。

• 年間家賃収入：１２０万円
• 管理費や修繕費などの諸経費が３０万円
• 物件購入価格：２,０００万円
• 購入時の諸経費：１００万円

実質利回り＝（１２０万円-３０万円）÷（２,０００万円＋１００万円）×１００＝９０万 ÷ ２,１００万円＝４.２９％

以下に、実質利回りで考慮する経費の一例を挙げます。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 仲介手数料
• ローン手数料
• 各種保険料
• 管理費
• 修繕費

管理費や修繕費などの諸経費が多くかかる物件では、表面利回りと実質利回りに大きな差が出るため注意が必要です。

想定利回り

想定利回りとは、複数の部屋がある場合に全て満室だと想定して計算する利回りです。１室だけの区分投資の場合は、相場家賃から「想定した家賃」で算出した利回りを指します。今後の収益性の見込みを判断するための参考として使用されます。

計算方法は次のとおりです。

想定利回り ＝ 年間想定家賃収入 ÷ 物件購入価格 × １００

想定家賃が高めに設定されている場合もあるため、不動産情報ポータルサイトで周辺の家賃相場をチェックしておきましょう。

現行利回り

現行利回りとは、現在の家賃収入から算出した利回りです。１室だけの区分投資なら入居中の物件に対して使用します。一棟投資の空室は家賃収入に含めないため、入居率によって収入が変動します。

計算方法は次のとおりです。

現行利回り ＝ （現状の家賃による年間家賃収入） ÷ 物件価格 × １００

不動産投資における利回りについては以下の記事でも詳しく紹介しています。こちらも参考にしてください。

参考不動産投資の利回りとは？計算方法や相場を完全解説

利回り最低ラインの目安

利回りの最低ラインは、立地や物件によっても変わります。その参考として、日本不動産研究所が調査した賃貸住宅の期待利回りについて、以下の表にまとめました。期待利回りとは、投資家がその物件に対して期待する利回りのことです。

出典第５１回不動産投資家調査（２０２４年１０月現在）｜一般財団法人日本不動産研究所

上の表を見ると、東京だけが利回り３％台で、地方より都心の利回りが低いことが見て取れます。

また、上記の期待利回りは駅から徒歩１０分以内で築５年未満の一棟投資が前提です。築年数によっても、利回りの最低ラインは変わります。

都心部における区分投資の場合、ワンルームマンションの築年数ごとの利回り目安は以下のとおりです。

建築後３５年以上が経過すると、修繕費が高額になる可能性が高くなります。表面利回りに加え、購入後の修繕費を考慮して検討しましょう。

なお、購入後のリフォームや設備入れ替えを考えるなら、利回りが高めの物件に候補を絞るのもおすすめの選定方法です。

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投資物件の条件による利回りの特徴

先に触れたとおり、不動産投資物件を選ぶ際の利回り最低ラインは、立地や築年数、物件の構造によって異なります。投資物件の条件による利回りの特徴を把握できれば、収益性を見極めやすくなります。それぞれの主な特徴を見ていきましょう。

利回りは都心ほど低く、地方ほど高い

都心は地方に比べて家賃も物件価格も高額です。しかし、家賃相場は都心と地方を比較しても数倍も違いません。

一方で利回りの計算で分母となる物件購入価格は、都心と地方では数倍違うことが十分にありえます。つまり、都心と地方との利回りの差は物件価格の差によるものです。

ただし、都心の物件は人口が集中していて賃貸需要が高く、空室リスクが低いといえます。そのため、利回りが低くても安定して収益を得られる可能性が高くなります。

利回りは新築が低く、中古が高い

新築の利回りは低く中古が高いのも、物件価格の差によるものです。

新築物件は「新築プレミアム」により物件価格が割高のため、利回りは低くなります。新築であれば、比較的高めの家賃にできますが、相場があるため中古物件との価格差をカバーするほど高くは設定できません。

新築に比べて利回りが高い中古物件ですが、購入後に大規模修繕費用の負担が発生すると、実質利回りが大きく下がることもあります。築年数や物件の状況を把握してから購入を検討しましょう。

利回りは木造、鉄骨、RCと頑丈になるにつれ低くなる

投資物件の構造によっても利回りは変わります。木造が最も利回りが高くなり、鉄骨、ＲＣ（鉄筋コンクリート）と、頑丈になるにつれて利回りは低くなります。これは、物件の構造による物件価格の差が生じるからです。法定耐用年数が長いほど資産価値が高く、ローンを組みやすいというメリットもあります。

ただし、建物の規模が大きいＲＣは修繕費が高くなりがちです。そのため、表面利回りが高くても、修繕費を含めて実質利回りを計算すると想定よりも収益が得られない可能性があります。

利回り最低ラインの見極め方

利回り最低ラインは、物件や立地によって変動し、自己資金や投資スタイルによっても許容できるラインが変わります。赤字にならずに安定収入が見込めれば、それがあなたにとっての最低ラインです。

以下、自分にとって適切な利回り最低ラインを考えるためのポイントを紹介します。

高利回りが示すリスク要因について知る

高利回り物件は一見魅力的ですが、空室リスクや物件の老朽化などの問題があるかもしれません。

例えば、以下のような物件は利回りが高めです。

• 築年数の古い物件
• 駅から遠い物件
• 空室が続いている物件

築年数が古い物件は修繕費用が高額になるリスクがあります。駅から遠かったり空室が続いたりしてなかなか入居者が決まらない場合は、家賃の値下げを検討せねばなりません。

希望する収益を得られるかどうか判断するためには、修繕費用と管理コストを考慮する必要があります。リスク要因を十分に理解したうえで収益性を見極めることが重要です。

入居率（稼働率・空室率）をチェックする

購入物件の検討時には、入居率（稼働率・空室率）のチェックが必要です。空室率が高い物件だと安定した収益を得るのが難しくなります。

特に区分投資で１室だけを所有する場合、空室になると家賃収入が途切れてしまいます。過去の入居率を確認したうえで、すぐに入居が決まりそうな物件に絞るのが良いでしょう。具体的には空室リスクの高い地方の物件よりも、客付けしやすい都心の物件がおすすめです。

利回りだけに頼らない投資判断をする

不動産投資においては、利回りだけに頼らない投資判断が重要です。利回りは収益性を示す指標ですが、他の要素の影響を受けて変動します。

【利回りに影響を与える要素】

• 物件の立地
• 空室リスク
• 建物の状態と構造
• 融資条件
• 地域の将来性

地価上昇の可能性、都市開発計画、人口増加の傾向など、地域の将来性も物件の資産価値に大きく影響します。物件についてだけでなく、その土地についても幅広く情報をチェックしておきましょう。

利回りを改善する方法

最後に、できるだけ高い収益を得るために、利回りを改善する方法をお伝えします。利回りを改善できるなら、購入を検討できる物件の幅も広がります。物件購入後に利回りが最低ラインを割りそうなときには、できることをお試しください。

リフォームやリノベーションで物件価値を上げる

空室が続く物件なら、リフォームやリノベーションの実施もひとつの方法です。設備を新しくしたり見た目の印象を変えたりすると、物件価値が高まり、入居希望者が増える可能性があります。これにより、現状よりも家賃を高めに設定できるようになり、利回りが改善できるかもしれません。

リフォームやリノベーションを視野に入れるなら、表面利回りの高い物件を探すのもよいでしょう。その場合も、立地や駅からの距離を見て賃貸需要があるかの把握が必須です。

入居しやすい条件にする

家賃を一定期間だけ無料にするフリーレントや、敷金・礼金の値引きで入居時の初期費用を抑えると、競合物件と差別化ができて契約に結びつきやすくなります。

空室が続くとベースの家賃の値下げを考えたくなりますが、収益性を維持するためにも、家賃の値下げは最終手段とすべきです。

空室期間と空室損を見ながら、費用対効果を考えて実施しましょう。

ローンの繰り上げ返済や借り換えを検討する

実質利回りはローン手数料などの経費を含めて計算します。利回りが低い場合、繰り上げ返済や借り換えで金利を見直せば、金利負担が減るため利回りを改善できます。

ただし、繰り上げ返済が有効なのは自己資金に余裕がある場合です。ローン返済額は余裕のある金額でないと、空室となって家賃収入がなくなったときに返済が難しくなります。状況を見ながら、自分にとってベストな方法を検討しましょう。

信頼できる不動産業者と連携する

信頼できる不動産業者との連携は、不動産投資に成功するための重要な要素です。不動産業者は市場の動向や物件情報に精通しており、状況に合わせて適切にアドバイスしてくれます。

不動産業者との強固な関係を築ければ、管理状況が良好で空室リスクが低いなど、質の高い情報を紹介してもらえます。

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まとめ

【記事の内容を再確認】

• 利回りの最低ラインは投資スタイルや物件ごとに異なる
• 物件価格が安いと利回りは高くなる
• 高利回り物件には空室や修繕などのリスクもある
• 客付けしやすい都心の物件はそこまで利回りが高くならない
• リスク解消や金利負担の軽減で利回りを改善できることもある

不動産投資物件の利回り最低ラインは、物件の立地や構造、築年数などによって大きく変わります。そして、この最低ラインを決定するのは、自分の投資方針や投資計画次第です。利回りありきで考えるのは失敗の元です。

利回りだけを意識するのではなく、他の要素も踏まえて「この条件でこの利回りだとどうなのか」を考えて自分にとっての最低ラインを見極めましょう。

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