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不動産投資で登記簿謄本が必要になった時の取得/閲覧方法まとめ

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

不動産(家や土地など)を売買するときに必要になる登記簿謄本の取得。その際に「登記簿謄本」や「登記事項証明書」という2つの言葉を聞いて混乱したことはありませんか?悩んでしまった場合、専門家に依頼しようと思う人も多いと思います。しかし、実は登記簿謄本の取得は意外と簡単です。この記事では、登記簿謄本と登記事項証明書の違いや取得方法していきます。

不動産屋は直接的に、登記簿謄本の所有者にアプローチする、ということはほぼほぼありません。どちらかといえば、不動産投資家として必要な知識です。聞き慣れない言葉も多いと思いますが、まずは一つひとつ理解することからはじめましょう。

登記簿謄本と登記事項証明書は同一のものと考えよう

まず「登記簿謄本」について説明します。登記簿謄本とは法務局に保管されている物件それぞれの不動産記録である登記簿の中から、特定の物件の登記簿をコピーしたものです登記簿には不動産の所在地や所有者、担保の有無など、その不動産物件についての歴史や経緯を含む詳細な情報が記載されています

今までは紙媒体でまとめられていたため、それを物理的にコピーするので「登記簿謄本」となります。しかし、現在ではデータ化が進んだことで登記情報がコンピューター管理となりました。そこから発行した証明書は「登記事項証明書」という新呼称で呼ばれています。つまり紙媒体で登記情報が管理されていた際には「登記簿謄本」で、データ管理となった現在は「登記事項証明書」というのが正式名称となります

しかし、これまでの名残や慣習から今でも一般的に「登記簿謄本」と呼ばれることが多いので、そう言われたら「登記事項証明書」であると理解しておきましょう

結論から言えば「登記簿謄本」と「登記事項証明書」は同じものです

登記簿謄本を取得する際に必要な情報

まず登記簿謄本を取得する際に必要な情報についてまとめていきます。

マンション

登記簿謄本を取得する際、不動産物件の「地番」と「家屋番号」が必要です。取得の方法は決して難しくありません。まずは管轄の法務局に電話し、取得する物件の住所とマンション名、部屋番号を伝えましょう。それだけで地番と家屋番号を教えてもらうことが出来ます。

戸建て物件

戸建てに関しては、地番から地図から上に建ってる建物を探し、建物の家屋番号を取得してからでないと登記謄本は取得できません。例えば事件中などで、登記簿謄本の変更が申請されている時は、取得できないので注意が必要です。

登記事項証明書は内容によって4種類

「登記事項証明書」には、役割が異なる4種類があります

  • 全部事項証明書
  • 現在事項証明書
  • 閉鎖事項証明書
  • 一部事項証明書

これら4種類の中から、そのときの目的に応じて最適なものをチョイスして適宜取得する必要があります。それぞれの証明書がどのような役割があるのか、次の項目で説明していきましょう。

全部事項証明書

全部事項証明書とは、特定の不動産について過去から現在に至るまでの全登記情報が記録されている証明書のことです

所有権の移転履歴、抵当権の設定や抹消、差し押さえの有無など、事細かに記載されているため「登記事項証明書が必要」と言われた場合には、先方から指定があるなど特別な理由を除いて「全部事項証明書」を取得しておけば、問題ありません。ただ、取得対象が分譲マンションの場合など不動産物件によっては、証明書の量が膨大になることもあるので注意しておくようにしてください。

しかしこれは敷地権化されていない場合であり、敷地権化されていれば対象箇所を探すのは容易です。対して戸建ての場合は1つずつ出ますが、土地と建物の所有者が別の場合はそれぞれ1つずつ出てくることを覚えておいてください。

現在事項証明書

現在事項証明書とは、過去の情報は記載されずあくまでも現在の権利関係だけに絞って記載されているシンプルな証明書です。例えば、過去にその不動産を担保に借り入れをしたなどといった情報を開示したくない場合などには非常に有効な証明書といえます。

金融機関などからの融資を受ける場合に提出を求められた場合は「全部事項証明書」が必要になることもありますが、その不動産の所有者が自分であるということを証明するだけの目的であれば、現在事項証明書で十分と言えます。

閉鎖事項証明書

閉鎖事項証明書とはこれまでに閉鎖された不動産の情報を証明するための書類です。土地の合筆や建物の取り壊しの影響で消滅した不動産があると、登記記録が閉鎖されるため、そうした不動産の登記情報を証明するために必要になります。

ただし、覚えておかないといけない注意点が2つあります。
1つ目はこの「閉鎖事項証明書」に記載されている情報は「全部事項証明書」にも記載されていない内容であるということです。2つ目は、対象の物件が閉鎖してから土地なら50年、建物なら30年で登記情報の保存期間が切れてしまうため、それ以前の古い情報の場合は取得できなくなっている可能性があります

一部事項証明書

証明書にも多くの種類があることを解説してきましたが、一部の項目だけ書類として出したい場合は「一部事項証明書」を使いましょう。登記情報の記載情報の内容から一部を抜粋して取得する登記事項証明書です。

例えば、分譲マンションのような不動産の中で自分の保有分だけを証明したいと思って「全部事項証明書」を取得請求した場合、その分譲マンション全室の所有者や担保権といった全ての情報が記載されたものとなります。

この場合は1通だけ取得したつもりでも結果的に100ページを超えてしまう可能性があります。そのため登記情報の中に含まれる膨大な不必要情報の中から必要な情報を確認するだけでも一苦労となりかねません。適宜選択して取得するようにしましょう。必要な部分が明確にわかっている場合などは、この「一部事項証明書」の取得が便利です。しかし、一点注意点があります。

現時点では「一部事項証明書」はオンライン取得に対応していないことです。必要な場合は窓口に行って請求しましょう。

登記簿謄本・登記事項証明書を理解しよう(見方)

登記簿謄本(登記事項証明書)には、以下4つの部分に分かれて記載されています。

  • 表題部
  • 権利部(甲区)
  • 権利部(乙区)
  • 共同担保目録

それぞれの意味について解説していきます。

表題部

その不動産物件の所在地や広さ、現在の所有者といった基本情報が記載されている部分です。この記載内容は、対象となる不動産が土地なのか建物なのかで記載内容が異なります。それぞれについて解説していきましょう。

土地の場合

まず、対象となる不動産が土地の場合。
正確な所在地を把握するためにはバラバラに記載されている、建物を表す「所在」の欄と土地の管理番号である「地番」の欄の内容を合わせて読む必要があります。

地目

宅地や田・畑、山林や公衆用道路、雑種地といった土地そのものの用途が記載されている箇所です。しかし記載内容と現在の状況とが異なっている可能性もあるため、注意が必要となります。

地積

その土地の面積が記載されていますが、この値も必ずしも正しいとは限らないことから売買などの取引が絡む場合には注意するようにしましょう。

原因及びその日付(登記の日付)

対象となる土地が表示登記(その土地の存在特定を目的として表題部を登記すること)された原因と日付が記載されています。

所有者

その土地が表示登記された時点で所有者となっている人の情報になります。
ここで知っておくべきことは、この箇所の目的は「不動産の特定」であるということです。住所や氏名が記載されていますが名前が記載されているからといって、第三者に対する対抗力は一切ありません。

建物の場合

次に対象となる不動産が建物だった場合です。
「所在」は、その不動産がある住所の番地までが記載されているため、敷地の特定が可能です。その上で、「所在」とは別の欄にある「家屋番号」によって建物が特定されるようになります。

種類

その不動産の使用用途が記載されており、具体的には居宅や店舗、共同住宅、事務所や倉庫・車庫といったものです。

構造

その建物自体が使っている建築材料、屋根の種類、何階建てなのかという3点が記載されています。

床面積

各階それぞれの面積です。
もし、物置や車庫といった「主である建物」と一緒に使うために存在している建造物がある場合は「附属建物」の欄に記載します。
原則としてひとつの建物に対してひとつの登記簿が作られますが、この「付属建物」は別です。しかし、この「付属建物」についても土地のときと同様に、記載されている構造や床面積といった数値が現状と異なっている可能性があることは理解した上で、事前調査を綿密にするなどの対策を講じるようにしましょう。

権利部(甲区)

最初に表示登記したときから現在に至るまで、いつ、誰から誰に所有権が移転していったのかが記録されている箇所です。この権利部(甲区)には売買による所有権の移転だけでなく、相続や贈与、競売や差押え、仮登記、そして買戻特約といった内容もしっかりと記録されています。
もしこうした不動産を購入しようとしている場合は、要注意なため次に解説する権利部(乙区)の内容をしっかり確認するようにしましょう。

権利部(乙区)

ここは先ほどの権利部(甲区)で記したような所有権以外の権利について記載がされています。先ほど注意しないといけないとお伝えしましたが、この権利部(乙区)で、抵当権や根抵当権など、不動産の担保権に関して記載されていることがあるためです。

その理由は、この不動産が担保としてどれくらいの金額を借り入れて抵当に入ったのかといったことまではわかるのですが、その借り入れがその不動産を購入するための住宅ローンなのか、その他の理由なのかが判断できないという特性があるからです。その上、そうして借り入れた負債が現在どれくらい返済されていくら残っているのかの記載がありません。こうした内容は登記簿謄本だけでは判断できないのです。

もしこの状態でしかるべき対応を取らずに不動産を購入してしまった場合、後になって抵当権を行使されて立ち退きを命じられる可能性があります。そうならないためにも、もし権利部に特筆すべき内容の記載のある不動産を購入しようとしている場合は、しっかりと調査して相応の対策を講じておくようにしましょう。

登記簿謄本の請求方法・閲覧方法は4種類

登記簿謄本の取得や閲覧は、現在の不動産所有者である本人だけができるものと思っていませんか?実は登記簿謄本は、定められた手数料さえ支払うだけで全ての不動産物件の登記情報を、誰でも取得・閲覧することが可能です。その取得・閲覧方法について解説していきます。

また、以下の方法であっても請求・閲覧できない場合があり、それは登記簿謄本の変更が申請されている場合です。(事件中は取得できないなどの例外があります)

法務局

まず最も多くの人が行う、スタンダードな方法として、法務局窓口で交付請求を実施する場合について解説します。

法務局や出張所、支局などは全国各地にあるので、それらの窓口へ行って所定の申請用紙に記入して希望する不動産の登記簿謄本の交付請求が可能です。しかし開庁時間は午前8時30分から午後5時15分なので、時間に余裕を持って訪問するようにしましょう。

以前は管轄する地域の法務局などでしか取得・閲覧ができませんでしたが、現在は全国どこの法務局からでも登記簿謄本の取得・閲覧が可能です。その理由は、これまでは紙媒体の管理が基本だったためです。登記簿そのものが管轄する地域の分しか保管されていなかったのですが、現在では登記簿がデータ化されたおかげで、場所を問わずに取得・閲覧が可能になっています。

登記簿謄本・登記事項証明書の交付申請の手順

交付請求は、上記で記したように法務局や出張所、支局などに行って窓口に置いてある「登記事項証明書交付申請書」に必要事項を記入します。そして登記簿謄本1通あたり600円の収入印紙を貼り付けて窓口に提出するだけです。収入印紙は局内でも販売しているので、事前準備は一切不要です。

郵送

郵送での交付請求も便利な方法です。働いていて窓口まで行く時間がない場合や、遠方に住んでいるなどの理由から自宅で受け取りたい場合は、郵送での交付請求も可能です。交付請求の方法は、基本的に法務局窓口ですることと同じと思って問題ありません。現在は郵送請求も進んでいるので、こちらも上手く活用していきましょう。

登記簿謄本・登記事項証明書を郵送で受け取る手順

まずは法務局のホームページにアクセスし、「登記事項証明書等の交付請求書の様式(請求書様式1) 」をダウンロードしてプリントアウトしましょう。そこに必要事項を記入し、登記簿謄本1通につき600円の収入印紙を貼り、返信用封筒を同封して最寄りの法務局に郵送するだけです。あとは1週間以内を目安に登記簿謄本が郵送されてきます。

非常に手軽で良いのですが、返信用封筒に貼る切手の金額に注意しましょう。
登記簿謄本1通であれば84円、2通でも94円で概ね問題ないのですが、分譲マンション登記簿謄本を請求した場合など、登記簿謄本の枚数が多くなってしまって140円が必要になることもあるため、不安な場合は事前に確認しておくと安心です。

参考郵便局:手紙(定形郵便物・定形外郵便物)の基本料金

オンライン交付請求(オンライン登記事項証明書請求)

登記簿謄本は、オンラインで交付請求することも可能になっています。特別なアプリケーションのダウンロードなども不要で、手軽に請求する事ができるのでオススメの方法です。これを利用すると会社の謄本も取得することが可能です。弊社が売主の場合は、身分証明書がわりにオンライン登記事項証明書請求で取得したのものを使用することもあります。

登記・供託オンラインシステムの利用手順

パソコンから簡単に利用することも可能です。インターネットにつながるパソコンなどから一般的なWebブラウザ(Internet Explorerなど)で「登記・供託オンラインシステム 」にアクセスしましょう。

初めてオンラインで登記簿謄本の交付請求をする場合は、申請者自身の情報を登録する必要があるため、住所、氏名、電話番号、メールアドレスといった必要情報を入力していきます。あとは利用規約を一読したあと「同意する」をクリックすれば登録は完了です。
登録できれば、不動産の登記簿謄本の交付請求に進みます。手続分類の「不動産」の右側にある、手続名「登記事項/地図・図面証明書交付請求書」をクリックし、あとは表示される必要事項を入力すれば登記簿謄本の取得が可能です。

ただし、手数料が必要になります。オンラインによる登記事項証明書請求の手数料の納付は、インターネットバンキングかPay-easy(ペイジー)のいずれかの方法で支払います。Pay-easy(ペイジー)を洗濯した場合は、収納機関番号や納付番号といった必要事項を間違えずにメモし、ATMで支払いましょう。

オンライン登記事項証明書請求の大きなメリットは、夜9時まで交付請求ができるという点です。法務局関連の窓口は、通常午前8時30分から午後5時15分であることを思えば、仕事などで開庁時間に訪問できない場合はとてもありがたい時間設定です。

午後9時までに交付請求することで、翌日、遅くても翌々日には郵送されてきます。また、受取り先は自宅か勤務先会社、もしくは最寄りの法務局や市役所庁舎内などに設置された法務局証明サービスセンター窓口から選択可能です。ちなみにこのオンライン登記事項証明書請求では、会社の謄本も取得可能になっています。ストレイトライドが売主の場合に、身分証明書の代わりにこうした証明書を使用することがあるということは覚えておきましょう。

また、なんでも取得可能なように思えますが、オンラインでも「公図」の取得はできません。誰かの私道であるかどうかを確認したい場合や接道の確認をしたい場合などは、法務局に直接行く必要があります。このように、オンラインでも取得できない情報もあるため、一度で済ませたい場合や不安がある場合には法務局に直接行って請求する方が間違いありません。

オンラインで閲覧のみをする

先ほどはオンラインによる登記簿謄本の取得方法をお伝えしましたが、実際に取り寄せることなく閲覧だけすることも可能です。

登記情報提供サービスの利用手順

一般財団法人民事法務協会が運営しているサイト「登記情報提供サービス 」にアクセスしましょう。
利用方法は2種類あり、「個人利用」として事前に利用者登録を済ませて毎月決済する方法と、「一時利用」として利用者登録せずに毎回クレジットカードで決済する方法です。

トップページから「個人利用」か「一時利用」へと進み、あとは画面の指示に従っていくことで閲覧が可能になります。「個人利用として登録する場合は、登録料が300円かかり、発行手数料として1件あたり335円が必要です。利用できる時間は平日朝8時30分から午後9時までとなっています。

登記簿の閲覧・取得の費用一覧

上記のように、さまざまな方法で登記簿謄本が取得できることは理解できたと思います。では実際の費用はいくらになるのでしょうか?
ここでは取得や閲覧にかかる費用を一覧でまとめてご紹介しましょう。

区分 方法 1通あたりの費用
取得 窓口 600円
郵送 600円 + 送料(174〜232円)
オンライン請求/郵送受取り 500円
オンライン請求/窓口受取り 480円
登記事項要約書の取得 450円
閲覧 オンライン閲覧 335円
※個人利用の場合のみ、別途登録料300円が必要

このように取得手数料がかかりますがページ数の多い「全部事項証明書」でも、ページ数の少ない「現在事項証明書」でも、いずれの場合も1通50枚までは同一の手数料で取得可能です。そのため、誤った証明書を請求したがために再度請求するリスクを冒すくらいであれば、最初から「全部事項証明書」を請求しておく方が安全と言えるでしょう。

登記簿の閲覧履歴は残るのか

上記で解説した通り、請求時に個人情報を入力するとはいえ、全ての不動産の登記簿を誰でも閲覧することができるので、閲覧した履歴が相手に分かってしまうのではないかという不安があるかと思います。しかし閲覧履歴の情報が分かることはありません。これは逆も然りで、あなた自身所有の不動産の登記簿を、仮に知らない誰かが閲覧したとしても、追いかけることはできないのです

申請者の本人確認などは必要か

きちんと登記されている不動産なら全国どの物件でも、誰でも登記簿の閲覧や取得が可能であることは解説しましたが、閲覧・取得の際に申請者の本人確認も必要ないのです。そのため、文字通り「誰でも」可能になります。

ただし、マンションの謄本取得する場合は不動産の地番と家屋番号が必要です。管轄の法務局に電話にて、住所とマンション名、部屋番号を伝えることで地番と家屋番号を教えてもらうことができます。対して戸建の場合は、地番と地図を照らし合わせて対象の建物を探し、建物の家屋番号を取得してからでないと、謄本をもらうことはできません。

建図・地積測量図の取得に関して

物件を正確に把握するため、測量図を取得した方が良いと悩む人も多いかもしれません。結論から言えば、あるに越したことはないのですが、必ずしも必要というわけではありません。

ただし、私道を確認したなどの状況によっては取得した方が良いでしょう。私道が含まれる場所を購入してしまった場合は、後々のトラブルにもなりかねないからです。しかし、これはオンラインだと取得できません。そのため法務局に直接行く必要があります。オンラインでは分からない情報等もあるため、法務局に直接行くのが間違いありません。しかしマンションの場合と戸建ての場合で、取得に違いがあります。以下解説します。

マンションの場合

土地の謄本を取得すると、土地に関して「この部分がAさんのもの」とは実際には出てきません。その数はマンションの場合、全ての住戸分が出てくることになります。これは敷地が権利化されていないことが原因の一つです。また複数人の名前があるため、対象の人物と物件を探すのも非常に大変です。

しかし敷地権化されてると、何分の1化されてるので、簡単に探すことが可能です。まずは敷地権化されているかどうかの確認を行いましょう。

戸建ての場合

戸建て場合は個人が取得することが可能です。しかし、土地と建物の所有者が別の場合はそれぞれが別で出てきます。そのため、土地の所有者なのか建物の所有者なのか、まずはしっかりと確認し注意しましょう。

まとめ

戸籍謄本について解説してきました。取得や種別は様々ありますが、自分で取得することも可能です。不動産投資家として成功するためにも、まずはしっかりと知識を得て自分で取得することから始めることがオススメです

こうした方法で登記簿が誰でも簡単に取得可能ですが、最初に申し上げた通り、不動産屋が直接登記簿謄本を調べてその所有者にアプローチすることはほぼありません。不動産投資を初めても変な営業がかかってくることはありませんので、安心してください。取得や閲覧は非常に手軽にできるため、ぜひご自身に最適な方法で取得するようにしましょう。

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不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。