金融機関から住宅ローンを受ける際に必要な「抵当権」をご存知でしょうか。不動産投資をする上では、よく聞く言葉ですが、不動産の売買の際には「抵当権を抹消」する必要があります。では抵当権を抹消するために、どの様な手続きをすれば良いのでしょうか。

今回は抵当権の抹消手続きに関して詳しく手続きから費用、注意点までを解説します。

抵当権とは

抵当権とは、銀行から住宅ローン等の融資を受ける際に、購入物件の土地と建物に対して金融機関が設定する権利のことです。いわゆる「担保に取る」という言葉の「担保」と同じ意味だと考えてください。金融機関は借主が購入する購入物件を担保に融資をします。

住宅ローンを組む際に、融資をする金融機関が購入不動産に対して抵当権の設定を求めます。これは万が一、借主が住宅ローンの返済が滞ってしまったり、返済が出来なくなってしまった場合に備え設定されるものです。金融機関は返済が出来なくなった際に、抵当権者のため対象不動産を差し押さえ、その物件を競売などで換価し、未払いの住宅ローンに充てて完済とします。

完済すれば抵当権は効力を失います。そのため、もし登記をそのままにしておいたとしても、抵当権者の金融機関は、不動産の差し押さえや新たな返済を要求してくることはありません。

抵当権の抹消手続きを行わないとどうなる？

抵当権の抹消手続きをしないと、物件の売却や不動産を担保として融資を借りる際の手続きに時間がかかります。抵当権抹消の手続きには書類の提出から、審査があるため多少の時間が必要です。

物件の購入希望者が現れた際、抵当権の抹消手続きをしている間に、購入希望者の状況等が変わる可能性も十分に考えられます。そのため、物件を売りに出す前に抵当権抹消をしておいた方が良いでしょう。事前に完了しておくことで売買契約も、スムーズにすることができます。

また、物件を相続する際も抵当権の抹消手続きをしていない場合は相続人が抵当権抹消手続きをしなければなりません。相続人が抵当権の抹消手続きをする場合、その手続きは少し複雑になります。もし抵当権設定者がすでに死亡してしまっていた場合、手続きは自分ですることが難しくなるため司法書士に依頼した方が良いでしょう。

相続人は遺産分割や相続税の申告など、相続に関わる様々な手続きが必要となるため大変です。プロに任せられる所は任せてしまった方が良いといえます。

抵当権抹消手続きは自分でも行える(やろうと思えば)

結論から言えば、抵当権の抹消手続きは自分ですることも出来ますが、司法書士に依頼した方が良いでしょう。手続きには手間や時間もかかります。自分でするよりは、プロに依頼した方がスムーズです。相続などの法的事項が関わる場合は、一般の人では対応が難しくなります。そのため、早めに司法書士に相談した方が良いといえます。

しかし、それでも自分で抵当権の抹消手続きを行いたい方もいると思うので、やり方について解説していきます。

抵当権抹消手続きの必要書類

まず大前提として、自分で抵当権の抹消手続きを行う場合は、住宅ローン完済後にしか出来ません。抵当権の抹消手続きをするためには、住宅ローン完済後に金融機関から送付される書類が必要となるためです。

「売却した金額で住宅ローンの残高を一括返済しよう」という場合や、「住宅ローンが残っている状態で相続する」場合などは、自分で抵当権の抹消手続きは出来ないことを理解しておきましょう。

抵当権抹消の手続きをする際に必要な書類をまとめて紹介します。

• 登記申請書
• 弁済証書
• 登記済証 or 登記識別情報
• 登記事項証明書
• 委任状

登記申請書は法務局で入手することができます。また、法務局のHPからダウンロードもできます。

参考法務局：登記申請書ダウンロード

先ほど申し上げた通り、「弁済証書」「登記済証または登記識別情報」「登記事項証明書」「委任状」は、住宅ローン完済後に金融機関から送付される書類です。

抵当権の抹消手続きに必要な書類なので、送付された後は書類に漏れがないか必ず確認してください。

抵当権の抹消手続きの手順

提出書類の用意が出来たら、まずは最寄りの法務局へ提出して申請しましょう。

申請書類は郵送でも受け付けていますが法務局の窓口に直接行く方をおすすめします。担当者と直接話すことで、書類の不備などの確認が出来るためです。注意点として法務局の受付時間は平日8:30〜17:15ということを忘れずに。

多くの会社は、平日勤務（土日休）が多い為、法務局の窓口の受付時間に関しては確認を必ず行いましょう。

書類を提出して申請が完了した後、すぐに手続きが完了するわけではありません。その後、法務局から書類の審査が入ります。おおよそ、10日程度と言われていますが法務局によって変わるため、指示に従いながら審査終了を待ちましょう。

このように抹消手続き完了までは多少の時間がかかるため、早目に行動に移しておくことが重要です。

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抵当権抹消手続きにかかる諸費用

抵当権の抹消手続きにかかる費用について解説します。住宅ローン完済後、自分で手続きをする場合にかかる費用は下記のとおりです。

• 登録免許税
• 事前調査費用
• 謄本取得費用

それぞれについて解説します。

登録免許税

登録免許税とは、登記申請の際に必要な税金です。必要金額の収入印紙を購入後、登記申請書に貼りつけて法務局に提出しましょう。抵当権抹消登記にかかる登録免許税の金額は、物件1筆あたり1,000円です。

しかし、一戸建ての場合は土地と建物の両方に抵当権が設定されることが多いので、土地と建物で合計2筆となります。そうなると登録免許税は2,000円となります。

登録免許税が幾らかかるのか分からない場合は、登記簿を確認してみましょう。登記簿上で、土地が分筆となっている場合は、別の不動産の扱いとなります。その場合は、登録免許税の金額も増えるため注意してください。

事前調査費用

事前調査費用とは、抵当権抹消手続きを申請の前に、対象の物件の登記内容を確認するための費用です。

多くの人は、物件を購入した際に「登記事項証明書」を取得しますが、抵当権の抹消手続きの際は、最新の登記内容を確認する必要があります。そのため、事前調査が必要となります。

不動産1筆につき335円の費用がかかりますが、これは法務局の登記情報提供サービスを利用した場合です。もしも、登記事項証明書を取得して確認する場合、その費用は法務局の窓口で取得すると1筆あたり600円、オンラインは1筆あたり500円となります。

謄本取得費用

抵当権抹消手続きが完了した後、抵当権が抹消されているか確認のため登記事項証明書（登記簿謄本）を取得するための費用です。金額は先述した通り、法務局の窓口で取得すると1筆あたり600円、オンラインは1筆あたり500円となります。

しかし、これは抵当権の抹消手続きにおいて必須というわけではありません。確認のために取得するものなので、省略した際はこの金額を節約することも可能です。

手続きを司法書士に相談する場合は、これに合わせて司法書士へ支払う報酬も必要となります。司法書士へ依頼する場合の費用は、1万円程度が相場と言われています。しかし、この金額は司法書士個人によって違うため、相談の時点で確認しておきましょう。

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手続きを司法書士に依頼するときの注意点

抵当権の抹消手続きを司法書士に依頼する前に、まずは不動産登記に記載されている情報が正しいか確認してから依頼しましょう。

もしも不動産登記に記載されている住所や、氏名が違った場合は、抵当権の抹消手続きの前に「住所・氏名の変更手続き」が必要となります。この手続きが完了していないことには司法書士も手続きが行えません。そのため、まずは自分で情報を確認する必要があります。

住所、氏名の変更の際は申請書に記入して法務局へ提出しましょう。登記名義人住所・氏名変更登記申請書は、法務局のHPからダウンロードすることが可能です。間違えると再提出になることもあるので注意してください。

また、住所変更の際は住民票が必要となります。もしも現在の住所の前に、何度も引っ越しをしている場合は戸籍附票を用意した方が良いでしょう。氏名を変更する場合は、戸籍謄本と本籍記載の住民票も準備しましょう。

これらの書類を法務局に提出後、抵当権の抹消手続きをすることが出来ます。

抵当権と根抵当権について

抵当権と似ている言葉として「根抵当権」という言葉を聞いたことはありますでしょうか。

同じ意味として捉えられることがある「根抵当権」ですが、抵当権とは意味が違います。抵当権とは金融機関から住宅ローンを受ける際に購入物件を担保にするという意味ですが、根抵当権とは、担保価値をもとに算出された上限額内で何度もお金の貸し借りができるということです。

例えば上限金額が2,000万円の根抵当権を設定した際、借手が1,000万円を借りた後に元本の500万円を返済し、新たに1,000万円を借りることが出来る、といったお金の貸し借りを何度も行うことを指します。

抵当権は、物件購入時によく聞く言葉ですが、根抵当権は物件購入とはあまり関係ありません。不動産投資をする上でもそこまで聞き馴染みはない言葉です。大きくは企業が事業資金などの融資を受ける際に、経営者が所有する物件などに設定されるものです。一度設定すれば何度も貸し借りが出来るため、経営をする上では非常に便利なものです。

不動産投資家としてはあまり聞き馴染みはありませんが、不動産投資を成功させたのちに、起業をしたいなどの考えがある場合は「根抵当権」を使う場面もあるかもしれません。

経営者を目指している方は、覚えておいた方が良いかもしれません。

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抵当権を抹消する前に物件を売買する際の注意点

抵当権を抹消する前に物件を売りに出すことは可能です。しかし、その際は金融機関に一括で残債を返済する必要があります。よくあるお客様のトラブル例として、不動産売却金を使用して金融機関への住宅ローンの返済を一括で行おうとしている際、売却が出来なくて値下げをしてしまったために現金が足りないといったことがあります。

例えば2,000万円の住宅ローンを組んだ物件を1,800万円で売却した際、金融機関への返済に2,00万円の手出しが必要となります。この場合は現金で200万円が必要となるため、早急に準備する必要があります。

また物件を2件所有しているお客様の事例を紹介します。

2件の物件を売却する際、売上が高い物件の売却金を使用して、もう片方の住宅ローンの返済を見越していましたが、売却の順序が逆になってしまい、手元に金融機関への返済金が足りなくなるということがありました。

この場合は売主が現金を出すことになりますが、不動産会社がこの状況を把握していた場合は業者側の責任を問われることもあります。そうなると業者側が足りない金額を支払う必要も出てきますし、売却できないとなると違約金の対象となることもあります。こういったトラブルを未然に防ぐためにも、不動産会社としっかりとパートナーシップを築き、事前に確認しておくことが重要といえるでしょう。

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まとめ

抵当権の抹消手続きに関して解説してきました。抵当権に関しては、不動産投資をする上で非常に重要な言葉です。必ず理解しておきましょう。抵当権の抹消に関しては、自分ですることも可能ですが、司法書士に依頼した方が良いといえます。プロに依頼した方が、余計な手間や時間がとられないためおすすめです。