等々力緑地の再開発事業について解説！今後の不動産投資への影響は？
- 更新：
- 2023/07/12
２０２３年４月４日、かわさきとどろきパーク株式会社が「等々力緑地再編整備・運営等事業」に関する契約を川崎市と締結し、同株式会社が等々力緑地の運営・維持管理業務などを開始する旨の発表がありました。「等々力緑地再編整備・運営等事業」は、川崎市にある等々力緑地を再開発し、地内にある等々力陸上競技場やとどろきアリーナなどを改築する計画です。
本記事では、等々力緑地再開発では何が行われるか、等々力陸上競技場やとどろきアリーナはどう建て替えられるのかについて詳しく解説します。
等々力緑地の再開発は、最寄り駅である武蔵小杉駅周辺の不動産にも大きな影響を与えることが想定されます。本記事では、等々力緑地再開発が不動産投資に与える影響も解説。最後まで読むと、等々力緑地再開発の概要と不動産投資への影響が理解できるでしょう。ぜひ最後までご一読いただけたら幸いです。
等々力緑地とは
等々力緑地は川崎市中原区にあり、川崎市のほぼ中央に位置する総合公園です。各線武蔵小杉駅から約１kmという立地にありながら、自然と触れ合える施設や池を有しています。
緑地内には陸上競技場やホールがあります。陸上競技場は、サッカーJリーグ・川崎フロンターレの本拠地です。一方、ホールであるとどろきアリーナは、バスケットボールBリーグ・川崎ブレイブサンダースの本拠地となっており、等々力緑地は川崎市を代表するスポーツ拠点ともなっています。
等々力緑地再開発の概要
川崎市が策定した「川崎市総合計画」では、等々力緑地について次のように定義されています。
「等々力緑地については、ライフスタイルの変化等に対応した多様な利活用や民間活力を導入した持続可能な公園管理の運営の取組を進めます」
今回の再開発は、川崎市総合計画に沿って実行されるものです。ここからは、等々力緑地再開発の概要について解説します。
事業の目的
等々力緑地再開発を請け負う「かわさきとどろきパーク株式会社」が発表した事業概要では「つながる ひろがる 未来をつくる TODOROKI GREEN PARK」とのスローガンが掲げられています。
スローガンの下には３つの基本方針があり、基本方針を実現するために８つのアクションプランが策定されました。
| 基本方針 | アクションプラン |
|---|---|
| 訪れた人を最高のスポーツと豊かな自然につなぐ | ・最高のスポーツとつながる環境を作る ・いつでも身体を動かせる場づくり ・多様で良好な自然環境をととのえ、育てる |
| 多様なニーズに応え彩り豊かな活動をひろげる | ・思い思いに過ごせる場づくり ・多様なニーズに応え成長する場づくり |
| 次の１００年に続くまちの未来への基盤をつくる | ・まちの安全・安心を確保する ・スムーズなアクセスや園内移動を整える ・公園を中心としたまちの繋がりを育てる |
等々力緑地は、上記アクションプラン実践の場として再開発される流れとなっています。
参考かわさきとどろきパーク株式会社「等々力緑地再編整備運営等事業 事業概要」
事業実施の理由
等々力緑地再開発は「等々力緑地再編整備実施計画」に示された将来像を実現するため、PFI法に基づき実施されます。
PFIとは「Private Finance Initiative」の頭文字で、公共事業を実施する手法を指します。PFI事業を推進するためにできた法律が、PFI法です。
PFI法の正式名称は「民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律」。PFI法により、民間の資金や経営能力・技術力を活用して、公共施設等の設計・建設・改修・更新や維持管理・運営を行います。
国や地方公共団体が実施するよりも効率的かつ効果的に公共サービスを提供できるとされる事業は、PFI方式が適用されます。今回は、管理運営を含めた一体の事業として、かわさきとどろきパーク株式会社がPFI法に基づき等々力緑地再開発を担うこととなりました。
等々力緑地再開発の事業内容
等々力緑地の再整備は、現在都市公園として告示している３６．６haに加えて、下水処理施設や中央新幹線上部区域となる６．９haを含めた４３．５haが対象となっています。うち１２．９haは、現在住宅・工業団地・企業のグラウンドとなっており、今後事業化を検討するエリアです。
等々力緑地では、主に次のような再編整備が想定されています。
| 施設名 | 整備箇所 |
|---|---|
| 等々力陸上競技場 | 球技専用スタジアム化 新陸上競技場の設置 |
| とどろきアリーナ | 移転し、メインアリーナを「とどろきアリーナ」に サブアリーナを中原区のスポーツセンターとして再整備 |
| 等々力球場 | 維持管理水準の向上 |
| 広場、プール、多摩川との連絡路 | 新設 |
新しい等々力緑地の全体マップは、下記のとおりです。
等々力陸上競技場の再編
等々力陸上競技場は、川崎フロンターレの本拠地であることから、今後は球技に特化した専用スタジアムへ再編されます。球技に特化した新スタジアムは、次の観点で再編予定です。
- プロスポーツの拠点にふさわしい観戦環境の向上
- エンターテインメント性にあふれた地域のシンボリックな球技専用スタジアムの整備
再編の背景
等々力陸上競技場は、Jリーグの試合や利用予定がない日は、個人利用が可能です。しかし実際は土日の利用希望が集中し、利用希望が叶えられない状況が続いています。
川崎市によると、令和元年度は土日の４５％がサッカー場として利用されています。一方、陸上での国体レベルの大会開催は数年に１回です。
川崎市陸上競技会も、Ｊリーグとの日程調整が困難であることから「サッカー等の専用的施設と陸上競技場を分離すること」について要望書を提出し、今回の改築につながりました。
今回の再開発では、等々力陸上競技場は次のように再編されます。
| 場所 | 現状 | 再開発後 |
|---|---|---|
| 第１種公認陸上競技場 | サッカー場としての利用が多く、市民が利用できない 陸上競技場としての利用はほとんどない |
球技専用スタジアムへ改築 |
| 第３種公認陸上競技場 | 個人利用や大会時のサブとして使用 | 第２種相当公認陸上競技場へ改築 （個人利用や陸上競技大会用） |
本記事では、第１種公認陸上競技場の改築について解説します。
改築内容
新球技専用スタジアムは、約３５，０００人の収容を計画しています。陸上トラックを廃止し、サイドバックスタンドを改修。新たな観戦環境・価値を提供していきます。
スタンドは上層と下層にわけ、観客と競技者の一体感を創出します。上層と下層の間にはフィールドとつながるオープンコンコースを設け、コンコースからでもフィールドが見られるように設計。さらに、上層スタンドと下層スタンドは作り方を変え、見方が変わる仕組みです。
| スタンド上層 | フィールド側にせり出して作る |
|---|---|
| スタンド下層 | フィールドの目線が体感できるよう、フィールドが間近に迫る「ゼロタッチ席」とする |
とどろきアリーナの再編・建て替え
とどろきアリーナは、緑地全体の再編と施設利用の最適化を図るため、移転し再編と建て替えが行われます。
再編の背景
とどろきアリーナは、川崎ブレイブサンダースのホームゲーム利用だけでなく、各種スポーツ大会や市主催のイベント等、高い稼働率を保っていました。
本来のとどろきアリーナの目的は「多くの市民がスポーツに接して楽しめる拠点としての役割」。しかし土日祝日の利用枠は飽和状態で、市民の利用ニーズに応えられていない現状です。
一方、とどろきアリーナの規模を必要としない大会やイベントも開催されていることから、利用規模に応じた施設利用の最適化が必要となり、今回の再編へつながりました。今回、とどろきアリーナは次のように再編されます。
| メインアリーナ | 新とどろきアリーナへ建て替え （さまざまなイベントに利用可能） |
|---|---|
| サブアリーナ | 観客席付きのスポーツセンターへ建て替え |
新とどろきアリーナの概要
新とどろきアリーナは、スポーツ興行と音楽興行双方に対応できるU字型アリーナに建て替えられます。計画収容人数は約５，０００人。元の６，０００人より少し減少し、現行のメインアリーナ同様、下部座席を可動席とします。
川崎ブレイブサンダースは本拠地移転
現在とどろきアリーナを本拠地とする川崎ブレイブサンダースは、２０２８年より本拠地を移転します。
２０２３年３月３日、川崎ブレイブサンダースの親会社である株式会社ディー・エヌ・エーより「川崎新！アリーナシティ・プロジェクト」の始動が発表されました。
同プロジェクトでは、京急川崎駅隣接地に１万人収容のアリーナを含めた複合エンターテインメント施設を建設します。新施設の開業目標は、２０２８年１０月。開業後のアリーナは、川崎ブレイブサンダースの本拠地となります。
参考川崎ブレイブサンダース「川崎新！アリーナシティプロジェクト発表について」
参考株式会社ディー・エヌ・エー「川崎新！アリーナシティ・プロジェクト」
その他施設
今回の等々力緑地再開発では、等々力陸上競技場やとどろきアリーナの他にも、さまざまな施設が新規に整備されます。川崎市が提示する新規施設案は、下図のとおりです。
今後の流れ
等々力緑地再開発の今後の流れは、下記のようになっています。２０３０年（令和１１年）に施設が完成し、段階的に供用予定です。
| 年度 | 予定 |
|---|---|
| ２０２５年（令和７年）～ | 既存施設解体 |
| ２０２６年（令和８年）度前後 | 整備工事着手 |
| ２０２９年（令和１１年）度末 | 整備工事完成 |
| ２０３０年（令和１２年）度 | 完成した施設を段階的に供用開始 |
等々力緑地再開発の事業者
等々力緑地再開発は、下記９社が共同出資した川崎とどろきパーク株式会社が担当事業者です。
- 東急株式会社
- 富士通株式会社
- 丸紅株式会社
- オリックス株式会社
- 株式会社川崎フロンターレ
- グローバル・インフラ・マネジメント株式会社
- 大成建設株式会社
- 株式会社フジタ
- 東急建設株式会社
一方、等々力緑地再開発は、コンソーシアム（共同事業体）である「Todoroki Park and Link」が入札落札しています。川崎市ホームページによると、川崎とどろきパーク株式会社はTodoroki Park and Linkの代表企業及び構成企業により設立された企業です。
Todoroki Park and Linkと川崎とどろきパーク株式会社は、協力企業の有無が違います。Todoroki Park and Linkは、下記６企業が協力企業として加わっています。
- 株式会社梓設計
- 株式会社東急設計コンサルタント
- 株式会社オオバ
- 株式会社東急コミュニティー
- 東急スポーツシステム株式会社
- 株式会社 DeNA 川崎ブレイブサンダース
等々力緑地再開発事業による不動産投資への影響
等々力緑地再開発事業は、少なからず周囲の不動産に影響を与えます。ここからは、等々力緑地再開発事業により想定される、不動産投資への影響について解説します。
なお、本記事の記載はあくまで可能性であり「絶対」ではありません。今後は記事の予想と異なる可能性もある点について、留意していただければ幸いです。
環境の整備による賃貸ニーズの増加
等々力緑地の再開発には、緑と水の再整備や安心・安全の場の再整備も含まれています。緑地の環境がより整うことで、等々力緑地周辺物件が今後人気エリアとなる可能性を含んでいます。
前述のとおり、等々力緑地はサッカー・川崎フロンターレの本拠地です。さらに、とどろきアリーナやサブアリーナでのイベント開催により、今後イベントが増えることが予想されます。
イベントが増加すると、人の流れや店舗も増加。等々力緑地の近隣に事業者が住むこととなり、近隣エリアの賃貸需要が上がる可能性が生まれます。さらに、沿線である東急東横線や目黒線、JR南武線沿線にも賃貸需要が波及し、沿線エリアでも空室リスクの低減が見込まれるでしょう。
武蔵小杉駅以外の周辺エリア物件の価格上昇
武蔵小杉駅前は再開発が進み「タワマン」ことタワーマンションが多く立ち並んでいます。２０２６年には、等々力緑地に近い日本医科大学武蔵小杉病院跡地に、１，５００戸を超えるツインタワーが完成予定です。
等々力緑地の再開発は、新居として武蔵小杉駅周辺地域を選ぶ大事な要素となります。しかし、等々力緑地に魅力を感じていても、武蔵小杉駅周辺を選ぶ方が増えるとは限りません。理由のひとつとして、タワーマンション建設で駅利用者が増えたことで、武蔵小杉駅に向かうまでにかなりの時間を要する点が挙げられます。
近隣に住んでいても等々力緑地を利用できることから、利用しづらい武蔵小杉駅を避け、同じ路線の駅近隣に住むケースが増える可能性もあります。そうなると、周辺エリアにも武蔵小杉の人気が波及し、物件価格が上昇する可能性も出てくるでしょう。
参考タワーマンション、通称タワマンはやばい！？その光と闇を徹底解説！
まとめ
等々力緑地の再開発事業は、一見大きな問題もなく順調に進んでいるように見受けられます。しかし、計画どおりに再開発が進むとは限らないため、今後の動向に注意が必要です。
等々力緑地の最寄りである武蔵小杉駅は、都内や横浜への利便性から再開発が進んでいます。再開発によりタワーマンションが増加。武蔵小杉駅利用者がタワーマンションを避け都内で物件を借りるケースも想定されるため、都内の不動産投資にも影響がありそうです。
武蔵小杉駅を通る東急東横線や目黒線は、都内を走る路線です。都内の物件を専門に扱う当社は、等々力緑地再開発による東急東横線や目黒線の価格変動にも注目しています。
当社では、今後とも等々力緑地再開発の状況に注目しつつ最新の動向を追っていきます。気になる点がありましたら、いつでも無料相談をご活用ください。
この記事の執筆： 堀乃けいか
プロフィール：法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験（経済学部経営法学科出身）から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定（日本語文書処理技能検定）1級、FP2級など。
ブログ等：堀乃けいか
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