最近、お客様とお会いする中で、「ファイリータイプの不動産投資についてどう思いますか？」という質問をよく頂きます。結論から申し上げると、よほど不動産投資に慣れている方でない限りは、ワンルームから始めることをお勧めしています。

とはいえ、ファミリータイプにもメリットが無い訳ではありません。むしろ、入居期間の長さや収益性の高さなど、一見すると良いと思えるようなポイントがいくつかあるため、最近ではファミリータイプに特化した投資セミナーや投資本なども出ているようです。

そこで本記事では、最近特に注目されているファミリータイプへの不動産投資について、その大きなメリットと裏に潜むデメリットについて、詳しく見ていきたいと思います。

ファミリータイプの不動産投資のメリットとは？

それではまず、本章ではファミリータイプの不動産投資のメリットについて解説します。メリットは大きく、

1. ①入居期間が長い
2. ②家賃収入が大きい
3. ③投資の出口が見やすい
4. ④入居者のトラブルが発生しづらい

の４点です。それぞれ見ていきましょう。

メリット①：入居期間が長い

まず１つ目のメリットは、入居者の入居期間が比較的長いという点です。

まず、ファミリータイプの場合、入居者は最低でも２人、多い時では４～５人となる場合もあります。特に子供がいるようなケースの場合、引っ越しをする度に転校の手続きをしないといけませんし、子供の教育環境がコロコロ変わるのを忌避する家族も多いことから、結果として長期間にわたって入居してくれる可能性が高く、安定した家賃収入が見込めるのです。

また、一度の居住期間が長いということは、退去後の現状回復や新しい入居者の募集に伴う広告費の負担を抑えられるということにも繋がりますので、この点は大きなメリットであるといえるでしょう。

メリット②：家賃収入が大きい

2つ目のメリットは、家賃収入の絶対額が大きいという点です。「そんなの当然じゃないか」と思われるかもしれませんが、これは思った以上に魅力的であるともいえます。

というのも、一度の購入で多額の家賃を得られれば、それだけで安心感を得ることも出来ますし、コツコツ購入する場合と比べて、手間も掛からずに済むからです。ただし、これは後ほどご説明しますが、裏を返せば多額の借り入れというデメリットにも繋がることは留意すべきでしょう。

メリット③：投資の出口が見やすい

ファミリータイプのメリットの３つ目は、投資の出口が見やすいという点です。これは言い換えると、売却がしやすいということになります。

ファミリータイプの場合、購入する層には投資家だけでなく、実際に入居を検討している人々も含まれます。そのため、もし保有しているファミリータイプの投資物件が築３０年となった際に売却を考えた場合、仮に投資物件としての高い利回りが出せない売却価格であっても、立地や内装、物件のグレードを気に入って購入してもらえる可能性があります。

また、中古物件の融資の観点から見ても、不動産投資ローンと比べて、中古向けの住宅ローンのほうが融資承認のハードルが圧倒的に低いことから、買い手が付きやすい＝投資の出口が見やすい、と言えるでしょう。

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メリット④：入居者のトラブルが発生しづらい

ファミリータイプの４つ目のメリットは、入居者のトラブルが比較的発生しづらいという点です。理由は、物件における入居者の多くが家族連れのため、単身者向けの物件と比べて、ある程度生活環境が整っていて安定しているケースが多いためです。

勿論、ワンルームだからと言ってすぐに入居者間のトラブルが発生するという訳では決してありませんが、やはり物件における入居者の生活レベルや、子供連れの多寡によって、物件全体の治安レベルやトラブルの発生頻度は大きく変わってきます。

このような点で、ファミリータイプの物件では比較的入居者のトラブルが発生しづらいと言えます。

ファミリータイプの不動産投資のデメリットとは？

ここまで、不動産投資におけるファミリータイプのメリットについて見てきました。入居期間の長さや収入の絶対額の大きさなど、複数が存在しました。それでは次に、ファミリータイプのデメリットについて、大きく３点を解説していきます。

デメリット①：退去後の空室期間が長い

前章のメリットの部分でも述べた通り、ファミリータイプの不動産に入居する方の多くは夫婦や子供連れのため、確かに一度入居が決まると、長期的に住み続けてくれることが期待できます。

しかし一方で、もし仮に退去となった場合、次の入居者が決まるまでに多くの時間を要する傾向にあるのです。というのも、単身者向けの物件であれば、入居者の一存で引っ越しを決められるのに対し、家族連れの場合には、多くの関係者の意思を統一する必要があるほか、引っ越しの準備に多くの手間がかかるためです。

例えば、家賃５万円のワンルームタイプであれば、空室期間が１～２か月あったとしても約１０万円の損失で済みますが、家賃１５万円のファミリータイプの場合、次の入居者が見つかるまで２～３か月ほど掛かるケースも珍しくなく、結果として約３０～５０万円ほどの機会損失が発生することになります。

したがって、ファミリータイプの投資を行うにあたっては、ワンルームへの投資以上に、エリアや駅からの距離に気を使う必要があるでしょう。

デメリット②：リスクの分散ができない

次に２つ目のデメリットについて見ていきましょう。それは、ワンルーム投資と比べて、リスクの分散がしづらいという点です。

確かに、ファミリータイプは前章でも述べたように、家賃の絶対額が大きいため、１件の購入で、ワンルーム２室分の収入が得られます。手間も掛からず、このほうが良さそうに感じます。

しかし、ファミリータイプの場合には、ワンルームを２室保有する場合と比べて、大きな危険性を孕んでいます。というのも、エリアのポートフォリオによるリスクの分散が図れず、一度の退去で収入が一気に減少するためです。

もし、周辺の商業施設が閉鎖するなど、購入した物件の周辺エリアが不人気になってしまった場合、空室期間が長くなり、収入０の状態が継続する危険性があるのです。これが、ファミリータイプの２つ目のデメリットです。

デメリット③：借入れリスクが大きく初心者向けでない

ファミリータイプへの投資の３つ目のデメリットは、そもそもの物件価格が高いために、借入れリスクが大きくなってしまうという点です。これは、特にこれから不動産投資を始めようと考えている初心者の方にとって、大きな落とし穴となりかねません。

私も営業マンとして、不動産投資を始めようとお考えの方々に多くお会いしてきました。そこで感じたことは、不動産投資の勉強を始められた初期のフェーズであるほど、高額な物件を購入したがる傾向にあるという点です。例えば、ご自身の会社員としての給料以外に不労所得を得たいと考えていたAさんは、不動産投資を考え始めた当初、１億円近くのアパートを購入することを検討していました。この物件を購入することにより、毎月数十万円の家賃収入が得られ、一度の物件購入で、自身の所得を２倍にしようと計画していたのです。

おそらく本記事を読まれている読者の方々は、Aさんの投資が計画通りに行かないだろうとお感じではないでしょうか。実際に私もAさんのお話を伺ったとき、一度考え直してもらうようにお伝えをしました。これまで一度も経験したことのない不動産投資に、いきなり多額の借り入れを行うのはリスクが高すぎると考えたためです。

結果的にAさんは、１億円という多額な資金を投じることを考え直し、スモールスタートとして、ワンルームの区分マンションの購入から始めることとしたのです。

このAさんの事例は、ファミリータイプの不動産投資にも通じるものがあります。確かに一度に多額の収入が得られるのは魅力的ではありますが、それ以上に経験したことのない投資に大きな借入れをするリスクが大きいと言えます。この大きな借入れリスクというのが、ファミリータイプの不動産投資の３点目のデメリットです。

初心者におすすめの不動産投資とは？

ここまで述べてきたように、ファミリータイプの物件には入居期間の長さや大きな家賃収入が見込めるといったメリットがありますが、その一方で退去後の空室期間の長さやリスク分散ができない点、大きな借入れリスクといったデメリットが存在しています。

それでは、不動産投資初心者の方にとっては、どのような投資対象が最も好ましいのでしょうか？結論から言うと、初心者の方へのおすすめはワンルームタイプへの投資です。

ワンルームタイプの投資には、大きく３つのメリットがあります。それは具体的には、

1. ①入居者が見つかりやすい
2. ②エリアの分散が図れる
3. ③スモールスタートが出来る

の３点です。実はこの３つのメリットは、先ほど述べたファミリータイプの不動産投資のデメリットの裏返しとなっています。それぞれ見ていきましょう。

メリット①：入居者が見つかりやすい

ワンルームタイプの１つ目のメリットは、入居者を見つけるのが比較的容易であるという点です。特に、東京や横浜・川崎といった人口の多いエリアであれば、物件に相当な問題がない限りは１か月以内に次の入居者が見つかることが多いです。

これは言うまでもありませんが、不動産投資において最も重要なことは、出来るだけ空室期間を出さないということです。内装に気を遣って、毎月１万円の家賃の値上げが出来たとしても、１か月空室期間が続くだけで、それ以上の損失が出てしまう可能性もあります。

また、不動産投資を行う方々にとって、ご自身が保有する物件で空室期間が続いてしまうことは、心理的に大きなプレッシャーとなります。毎月の銀行への返済は固定額である一方、家賃が入らないわけですから、その心苦しさは容易に想像できます。

したがって、不動産投資をこれから始めるのであれば、まずは入居者が付きやすいワンルームタイプから行うべきであると言えるでしょう。

メリット②：エリアの分散が図れる

ワンルームタイプの２つ目のメリットは、エリアの分散が図れるという点です。これは前章でもお伝えをした通り、不動産投資において立地というのが最も大切なファクターの１つだからです。

どれだけ内装が綺麗で築年数が浅くても、人がいないエリアであれば入居者はなかなかつきません。一方で、都心部の好立地にある物件であれば、多少築年数が経過していたり、内装が一般的なグレードであったとしても、すぐに次の入居者からの申し込みが入るのです。

とはいえ、不動産投資初心者の方にとっては、港区などの明らかな好立地でない限り、なかなか立地の良しあしを判断することは難しいのではないでしょうか。だからこそ、大きな物件を一か所に保有するのではなく、小さな物件をいくつかのエリアに分散させることによって空室リスクの低減を図り、仮に一つのエリアが外れていても、もう一つの物件で補完できるようなポートフォリオ作りが重要となってくるのです。

このような理由から、一つ一つの購入額を抑えることのできるワンルームタイプにおいては、エリアの分散が図れるという大きなメリットが存在すると言えるでしょう。

メリット③：スモールスタートが出来る

ワンルームタイプの３つ目のメリットは、スモールスタートを切ることが出来るという点です。これは言うまでもありませんが、投資というのは、出来る限りリスクを最小化することが重要です。リスクを最小化するためには、自身の想定しえないこと、すなわち不確実性を出来る限り抑えることが必要となります。

このことを不動産投資に置き換えてみましょう。初めて不動産投資を行おうとする方にとっては、物件選びから契約・決済・引き渡し、そして物件の運用まで、そのすべてが初体験となります。そのような状況において、不確実性を抑えることが出来るでしょうか。おそらく答えはNoとなるはずです。

不動産投資というのは、入居者や管理会社といった複数の当事者が存在しています。彼らの存在により、自身の頭の中だけでは決して想定しえないような不測の事態が時として発生する場合があるのです。

全くの初心者の方が、いきなりこのような不測の事態に対処することはおそらく不可能でしょう。だからこそ、まずはこういった事態への対処法を知り、不動産投資全体のプロセスを知るためのスモールスタートが重要となってくるのです。

ファミリータイプと比較して投資額を抑えることのできるワンルーム投資は、スモールスタートを切ることが出来るという点で、不動産投資初心者の方にお勧めです。

まとめ

本記事では、最近注目されているファミリータイプの不動産投資について、そのメリットとデメリットを解説するとともに、不動産投資初心者の方へのおすすめ投資法として、ワンルーム投資のメリットをご紹介しました。

確かに、ファミリータイプの不動産投資は家賃収入も大きく、投資対象として魅力的に見えてしまいます。しかしながらその裏には、エリアの分散が出来なかったり、多額の借り入れを行う必要があったりと、不動産投資初心者の方にとっての大きな落とし穴が存在しているのです。

不動産投資の良さは、ご自身の与信を活かして、コツコツと長期的に資産の形成が出来ることにあります。だからこそ、初心者の内は、ハイリスクハイリターンを狙うのではなく、まずはスモールスタートをすることが、大事であると思います。

ファミリータイプと、ワンルームタイプとで迷われている方がいらっしゃれば、ぜひ弊社コンサルタントまでお問い合わせください。

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