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京都駅周辺エリアは不動産投資のチャンス!地価上昇の理由や投資の注意点を解説

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京都駅周辺は2015年頃から外国人観光客が非常に多く集まっており、インバウンドの需要が高いエリアとして有名です。そんな京都駅周辺エリアは、このインバウンド需要に後押しされながら、大幅な地価上昇の動きを見せています。まさに、今が京都駅周辺エリアへの不動産投資のチャンスです。

そこで今回は京都駅周辺エリアの地価の現状・見通しについて解説。不動産投資に京都駅周辺エリアがおすすめな理由や、実際に投資をする場合の留意点についても解説します。この記事を読んで京都駅周辺エリアでの不動産投資を成功させ、今よりも豊かな生活を手に入れましょう。

京都駅周辺の地価が高騰中!不動産投資のチャンス!?

京都駅周辺のエリアでは、いまだかつてないほどの勢いで地価が高騰しています。いわゆる「不動産投資のチャンス」を迎えている状況です。地価の上昇度合いや、上昇の理由、今後の見通しについて見ていきましょう。

京都駅のある下京区では地価が前年比4~17%上昇

京都駅のある下京区エリアでは、地価が前年比で4~17%もの勢いで上昇しています。下京区エリアで地価が下がっているエリアはひとつも確認できません。

京都駅の地価推移を見ると、さらにこの顕著な地価上昇の様子が分かります。2015年ごろから急激に地価が上がり、コロナ禍で一時は停滞したものの、2024年には当時の3倍以上の平均価格となりました。ついに1986年~1991年のバブル期をも超えています

まさに「右肩上がり」となっている京都駅周辺の地価。なぜこれだけの地価上昇が起きているのか詳しく見ていきましょう。

インバウンド需要増加によるホテル等の建設が地価上昇を後押し

京都駅周辺エリアの地価上昇で考えられる最大の理由が「インバウンド需要の増加」です。多数の外国人観光客が京都に集まりはじめたことで、それに対応するためホテル等の宿泊施設が大量に建設されました。京都市の旅館・ホテル・簡易宿所の合計数は、下記のとおり2016年から2023年の間で約1.5倍にまで増加しています。

年度 旅館・ホテル・簡易宿所の合計数
2016年 2,043
2017年 2,866
2018年 3,614
2019年 3,993
2020年 3,783
2021年 3.567
2022年 3.444
2023年 3.415

参考京都市「宿泊施設数の推移(令和5年10月末日現在速報値)」

こちらもコロナ禍で一時減の傾向は見られたものの、現在は維持・復調の傾向です。「コロナ明け」で外国人観光客も増えていることから、宿泊施設数はまた増えていく可能性が高いでしょう。

円安でさらにインバウンド需要UP!地価も上がり続ける可能性大

このインバウンド需要をさらに後押しするのが、昨今ニュースでも騒がれている「円安」の動きです。簡単にいうと、円安が進めば外国人は日本で安く買い物ができます。1ドル100円の価値だったものが1ドル150円に変わると、同じ1ドルでも1.5倍の買い物ができる、というイメージです。

例として2020年のドル円相場は「1ドル100円台」を推移していました。しかし2024年現在は「1ドル150円台」で推移しています。ドル以外の通貨に対する日本円の相場も下がってきており、お得に旅行ができることから、アメリカ・台湾・韓国など世界各国からの観光需要が止まりません。

つまり円安傾向が止まらなければ、今後も外国人観光客は増え続け得るということ。これによりホテルや観光施設などが多数建設され、さらに地価を押し上げていく可能性が高いでしょう。

【2024年最新】京都駅周辺の地価上昇を加速させる再開発事業まとめ

京都駅周辺のエリアでは、宿泊施設・観光スポットの拡充以外にも下記のような再開発事業が進んでいます。

  • 「中央郵便局ビル」建て替え(京都プロジェクト)
  • 「チームラボ」ミュージアム開業
  • 「京都タワー」再整備
  • 「京都市立芸術大学新キャンパス」隣接地への大型複合施設建設

再開発が行われると、建設費など流れ込んだコストの影響を受けて地価上昇・物件価格上昇の傾向がみられるのが一般的です。それぞれの再開発の詳細を見ていきましょう。

「中央郵便局ビル」建て替え(京都プロジェクト)

京都市は、京都駅前広場西側にある「中央郵便局ビル」を建て替える、通称「京都プロジェクト(仮称)」を計画しています。現在の中央郵便局ビルは6階建てで、ほぼ郵便局の用途で使われている状況です。これが地上14階・地下4階の大型複合施設に生まれ変わり、事務所やホテル・商業施設などが入居する予定となっています。

具体的なスケジュール案は発表されていませんが、市によれば2029年ごろの完成を目指すとのこと。これまでの2倍近い高さのある建物に生まれ変わることから、京都駅からの景観が大きく変わるかもしれません。

「チームラボ」ミュージアム開業

「チームラボ」ミュージアム

引用PRTIMES

京都駅東南部エリアにある5,100㎡の市有地に、「チームラボ」が手掛けたアートミュージアムが開業します。チームラボは最新テクノロジーを活かしたアート・デジタルコンテンツで、世界から評価されている制作会社です。開業予定は2024年度中で、現在建設が進められている状況となっています。

ミュージアム内ではチームラボの作品を楽しめるほか、巨大アートの中でゆったりとしたひと時を過ごせるカフェも併設される予定。また、このミュージアムの北側には世界的アート集団「Superblue」の展示施設も整備されます。京都市が「アートの街」としての新たな一面を見せ、さらなる観光客の流入を加速させるかもしれません。

「京都タワー」再整備

京都のシンボルのひとつ「京都タワー(現名称:ニデック京都タワー)」の再整備が計画されています。京都タワーは1964年に誕生し、2024年で60周年を迎えました。残念ながら老朽化が進んでいるため、今後もタワーを維持するには改修が必要な状況です。

あくまで長期的な維持を目指しており、むこう数年で具体案を固め、2030年ごろから着手する計画となっています。外観は変わらないものの、下層部にある施設が大きく生まれ変わる予定。ある程度大きな経済効果にも期待できます。

「京都市立芸術大学新キャンパス」隣接地への大型複合施設建設

2023年に西京区から、下京区の京都駅より500mの位置へ移転した「京都市立芸術大学新キャンパス」隣接市有地に大型複合施設が建設されます。

同施設は2027年度の完成を予定。カフェやアートギャラリー、世界的なフランス料理学校など「芸術と食文化」を主軸としたテナントが入居します。学生寮・交流型マンションを整備し、幅広い交流による次世代の担い手を輩出するのもひとつの狙いです。キャンパスと複合施設を軸とした京都駅東部では、学生を中心としたにぎわいが加速するでしょう。

京都駅周辺への不動産投資をおすすめする3つの理由

京都駅周辺エリアへの不動産投資をおすすめする理由は3つあります。

  • インバウンド需要増や再開発進行による地価上昇に期待できる
  • 高さ制限の緩和でタワマン建設→既存中古マンションの価格UPの可能性大
  • 東京都など都心部より物件価格が割安で手を出しやすい

「地価上昇」はもちろんのこと、それ以外の要素も不動産投資で有利にはたらく可能性が高いです。詳しく見ていきましょう。

インバウンド需要増や再開発進行による地価上昇に期待できる

解説したとおり、京都駅を含む京都市では外国人観光客が増え続け、ホテルなどの宿泊施設が多数建設されている状況です。円安の動きに後押しされ、今後も観光客の増加が予想されることから、宿泊施設・観光施設の拡充による地価上昇が考えられます。

さらに京都駅周辺エリアでは大きな4つの再開発事業が計画中。いずれも駅周辺の充実度および回遊性を高める再開発で、地価上昇だけでなく市の経済を活性化させる効果が期待されます。長期的に成長し得る京都駅周辺は、不動産投資のターゲットとしておすすめのエリアです。

高さ制限の緩和でタワマン建設→既存中古マンションの価格UPの可能性大

京都市では歴史的な街並みを保存するために、2007年から「新景観政策」を導入して新規に建設する建造物の高さを厳しく制限してきました。しかし、今後の企業誘致や子育て世帯の流入などを目的として、この高さ制限を2023年4月25日から緩和しています。

具体的には、従来20~25mの制限があった京都駅の南側大通り沿いエリアで、現在は最大31メートルの建物を建てられるようになりました。ほかにも滋賀県と隣接する東部の山科駅付近では、一定の条件を満たせばタワーマンションの建設が可能です。

今まで京都市ではこの高さ制限により、タワーマンションをはじめとする大規模なマンションを建てられずにいました。マンション不足による人口流出すら起きていた状況です。しかし今後は人口流出を食い止めるべく、多くのマンションが建設されていくでしょう。

そして既存の中古マンション価格は、新築マンションが建つほど押し上げられていきます。今から中古マンションを押さえておけば、将来の売却益に期待できるほど価値が上がるかもしれません。

東京都など都心部より物件価格が割安で手を出しやすい

京都市のマンションは物件価格が近年急速に高くなっています。しかし、それでも東京都内の都心部と比較すると圧倒的に割安で、手を出しやすいのが特徴です。

具体的に見ると、東京都心部の8~10畳程度の中古ワンルームマンションは5,000~8,000万円ほどが多い一方、京都市の同クラス物件は2,000~4,000万円が多め。もちろん東京と京都では家賃相場にも差はありますが、総合的な収益性は高めになりがちです。ローン金額も安く済むため、大きなリスクを背負わなくて良いのもメリットでしょう。

当社は京都市内の物件情報を多数保有しており、あなたに合うものをご紹介することが可能です。また東京23区の物件情報も大量に取り扱っていることから、東京・京都の物件を比較したうえでのご提案もできます。それぞれのメリット・デメリットを包み隠さずお伝えしながらご提案をいたしますので、自分の目的に合う物件が気になる方無料相談をお試しください。

京都駅周辺へ不動産投資する際の留意点2つ

京都駅周辺エリアへ不動産投資をする際は、下記2つの留意点も押さえておきましょう。

  • 「オーバーツーリズム」問題で子育て世帯は減少傾向
  • 供給数が少なく条件に合った物件を見つけづらい

しっかり読んでおかないとスムーズに物件を見つけられないだけでなく、非常にリスクの高い投資になってしまうかもしれません。それぞれ詳しく解説します。

「オーバーツーリズム」問題で子育て世帯は減少傾向

観光客が増えることによって、京都駅周辺には大きな経済が生まれています。しかし、その一方で「オーバーツーリズム」が問題視されている状況です。オーバーツーリズムとは、簡単にいうと「観光客の著しい増加が地域住民へ悪影響をもたらす」こと。生活環境が劣悪化していることから、子育て世帯が減少傾向にあります。

京都市もさまざまな対策を講じてはいるものの、明確にオーバーツーリズムの状況が改善されているわけではありません。つまり「子育て世帯を狙った不動産投資は、空室による収益減をもたらす」リスクが高いということ。京都駅周辺エリアではワンルームマンションなど、単身者を狙った物件への不動産投資をはじめるのが得策でしょう。

なおオーバーツーリズムの問題点については、下記記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

参考オーバーツーリズムの問題点とは?ニセコ町など日本の事例や3つの対策を紹介

供給数が少なく条件に合った物件を見つけづらい

京都府はマンションの供給数がまだ少なく、条件に合った物件をなかなか見つけられないかもしれません。2023年の新築分譲マンション発売戸数は下記のとおりで、実に京都府は東京都の6分の1程度しかない状況です。

都府名 マンション発売戸数(2023年)
東京都 11,909戸
京都府 1,772戸

参考株式会社不動産経済研究所「全国新築分譲マンション市場動向2023年」

自分ひとりで条件にピッタリ合う物件を見つけるのは困難です。当社では豊富なデータベースを駆使して、あなたに合う物件選びを全面的にサポートします。なかなか希望条件の物件が見つからないなら、当社の無料相談をご利用ください。

まとめ

京都駅周辺エリアは地価が大幅に上昇しており、不動産投資のチャンスを迎えています。円安によるインバウンド需要増も後押しし、今後も宿泊施設建設などの影響を受けて地価は上昇していく可能性が高いでしょう。また複数の再開発事業が進行しているほか、高さ制限の緩和によるマンション建設の動きもみられており、地価だけでなく物件価格の高騰にも期待できます。

当社でも京都駅周辺エリアの物件を多数取り扱っています。「とりあえず物件情報をチェックしてみたい」という方は、無料会員登録して物件情報をご覧いただくのがおすすめです。「知識がないからまずはプロに相談したい」という方は、当社の無料相談に申し込みいただければコンサルタントが全面的にサポートします。京都駅周辺エリアでの不動産投資を成功させたいなら、お気軽に当社の各種サービスをご活用ください。

この記事の執筆: 及川颯

プロフィール:不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。

ブログ等:はやてのブログ

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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