円安や物価上昇！不動産投資は有効な打ち手となるか？
- 更新：
- 2022/11/24
２０２２年現在、日本には近年稀に見る円安が訪れています。一言で言えば外国と日本の金利差が原因ですが、インフレとの兼ね合いや打開策の難しさから、出口の見えない円安進行に揺れています。
特に、給料が上がらないまま物価が上昇する状況から、個人の家計へのダメージが問題となっています。経済とは個々の消費によって回るものであるため、国民の消費が冷え込むと日本経済も後退する懸念があります。投資の世界においても、先の見えなさから慎重になる投資家が多いように感じます。
ただし不動産投資においては、例えば中国の投資家が都内のマンションを"爆買い"するなど、投資熱が加速しています。このムーブメントに乗るべきか乗らざるべきか、迷っている不動産投資家の方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、そもそも円安や物価上昇がなぜ起こっているのか、どこまで物価が上昇しているのかの解説から、今回の円安の不動産投資への影響について解説していきます。先が予測しづらい現代において、不動産投資の領域ではどのように立ち回るとよいのか、この記事が参考になればと思います。
円安・物価上昇の解説
この項目では今回の円安の原因と、物価上昇の度合いについて具体例を交えながら解説します。今回の円安のインパクトについて、まずは認識を深めましょう。
円安の要因について
１ドル１４０円台を記録したのは１９９８年６月以来の２４年ぶりとされており、歴史的な円安進行であることが分かります。今回の円安と物価上昇について、主に円安の要因は金利、物価上昇の要因は原材料高騰が挙げられています。それぞれ詳しく解説します。
円安の原因としては、アメリカを中心とする諸外国が金利を上昇させる中で、ほぼ日本のみが金利を抑え込んだ政策をしていることが挙げられます。この政策とは、日本銀行の黒田総裁による「異次元緩和」と呼ばれる金融政策です。
異次元緩和とは、国債を長期で買い入れるなどの施策を通して金融市場に介入し、金利の上昇を抑えながら物価上昇率２％を達成させる政策です。黒田総裁は「物価上昇率２％を達成するまで本政策を継続させる」としており、市場介入は２０２２年現在も続いています。
黒田総裁には、経済後退のトリガーとなる金利の上昇を回避しながら、長期的なデフレを脱却することで日本経済を活性化させる狙いがあると思われます。しかし、現在は後述するインフレ要因から、国民の収入が上がらないまま物価が緩やかに上昇する状況となっているため、予期せぬ方向から国民の消費行動が抑えられています。
そのため、ゴールポストを「２％の物価目標」とするのではなく、また目標達成のために金利上昇の抑制に固執することなく、消費者動向に合わせて政策の枠組みを変えるべきという意見が各所で噴出している状況です。
ちなみに、「なぜ金利が上昇しない国の通貨の価値が下がるのか」という問いに対しては、「金利が高い国債に投資マネーが流れるから」というのが一般的な見解です。買うのであれば利回りが高いほうがよいという価値観は、不動産投資家の方であれば納得のいく考えなのではないでしょうか。
一方、日本銀行にとってイレギュラーとなる物価上昇の要因には、ロシアによる石油・ガスの供給停止や小麦・油脂等の不足によって引き起こされた原材料価格の上昇が挙げられます。日本銀行は今回の物価上昇（インフレ）を「コストプッシュ型」と称しており、「原材料費の上昇に押し上げられた」インフレとしています。
実際に、日本銀行による２０２２年１０月公表の企業物価指数のデータでは、国内企業物価指数・輸出物価指数と比較して輸入物価指数が急騰していることが分かります。
また、日本銀行は対象的にアメリカのインフレ要因を「デマンドプル型」としています。デマンドプル型は、「需要に引っ張られる」という意味合いです。新型ウイルスの影響下で大量に国民に供給された現金が余り、需要が供給を超過する形で受給バランスを崩し、加速度的にインフレを巻き起こしたとされています。
日本とアメリカでインフレが同時に起こったイメージを持たれがちですが、その原因は両者で大きく異なる点を理解しておきましょう。
物価上昇の事例
２０２２年８月に食品や飲料品の値上げ数が２，０００品目を超えたニュースが話題となりましたが、１０月にはさらに６，０００品目を超える商品の値上げが予測されています。
値上げに歯止めが効かない理由としては、先述した金利差による円安と原材料の高騰により、輸入コストによる企業の負担が増加したためです。これまで企業の年間利益を抑えてでも商品の値上げを踏み止まってきましたが、企業努力に限界が訪れた状態です。
具体的には、ハム・ソーセージ・冷凍食品といった加工食品が価格１６％増、調味料が１４％増、酒類・飲料が１５％増、菓子類が１３％増となっています。
引用同上
物価の上昇は消費者の資金繰りを圧迫し、食品だけでなく衣食住を含む消費動向に影響を与えます。不動産も衣食住に含まれるため、国民生活の変化は不動産市場にも影響をもたらします。以降の項目で、円安・インフレと不動産市場の関係について詳しく見ていきましょう。
不動産投資が円安に有効な対策である理由
収入が上昇しない中で物価が上昇すると、当然国民の消費は冷え込みます。余剰資金が少なくなることから、投資の世界にも無視できない影響があります。特に、不動産投資は住民が居ることで成り立つ収益モデルです。
円安が国民の衣食住に影響を与える以上、「退去者が出るのではないか」「家賃滞納者が増えるのでは」と不安になる方もいるのではないでしょうか。しかし、不動産投資は円安時の有効な投資策となります。具体的に確認していきましょう。
円安・インフレが家賃に与える影響は少ない
例えば、物価上昇で国民の生活が苦しくなった場合、「住民から家賃の減額を要求されないか」という懸念が過ぎるかもしれません。しかし、日本は「借地借家法」により家賃額について細かな規定がされており、よほど設備面や建物の管理状態に不備がない限り、家賃の減額要求を押し通される可能性は低いものです。
定期的な家賃の変更が可能な「定期借家契約」を採用する物件も中にはありますが、日本ではまだごく少数の契約形態であるため、家賃の低下リスクはそこまで大きくないと考えてよいでしょう。
家賃を減額せざるを得ない状況としては、まずは物件エリアの家賃相場が下がるケースがあります。周囲の家賃が全体的に下がることで、自身の所有する物件も対応せざるを得ない状況です。ただし、エリア全体の家賃相場が下がる理由としては人口流出や災害など、要因が明確です。事前に人口動態やハザードマップを確認することで回避できるため、物件選びの時点で対策が可能です。
また、物件の空室率が高くなった場合も、家賃減額に踏み切るケースがあります。その時点で物件を手放さない場合は、家賃の減額とリフォームを天秤にかけ、費用やキャッシュフローの観点からどちらかを選択するのが基本的な対処です。周りの物件以上に空室率が上昇するのは、基本的には物件の老朽化により、周りの建物と比較して「見劣りする」ことが原因になります。そのため、築年数の古くない物件を選んで購入することや、出口戦略を踏まえた運用計画が対策となります。
ここまでご紹介したように、家賃を減額する要因となるのは経済状況の変化ではなく、主に物件やエリアの問題です。そのため、円安やインフレが家賃に与える影響は少ないと言ってよいでしょう。
また、事前に治安や住民層を入念にチェックして物件を選定しても、退去による空室発生や家賃の滞納はゼロにはできません。空室保証を利用したり管理会社と連携を取ることで、退去や家賃滞納に対応できる盤石な運用体制を心がけましょう。
海外からの投資などにより市場が活性化する
円が安くなることで相対的に海外の通貨の価値が上がり、日本の商品やサービスが”お値打ち価格”になります。そのため、円安時には国内に投資マネーが流入するメリットがあります。今回の円安でも、中国から日本の不動産への買付が殺到しています。
特に海外投資家は、東京都心部の中でも千代田区や港区といった、家賃相場の高い富裕層向けのマンションを購入する傾向にあります。例えば、台湾の大手不動産企業の信義房不動産は、都心５区（港区・中央区・新宿区・千代田区・渋谷区）の物件が全体の成約の８６％を占めると公表しています。
「金利的な旨味がない」として国債を手放された一方で、日本の不動産には海外投資家からの厚い信頼を得ています。理由としては、東京オリンピック後に予想されていた不況が到来せず、特に首都圏での地価や不動産価格が高い水準を保っていたことが挙げられます。
また、円安の根本原因となっている「金利が低い」ことも、不動産市場には追い風となっています。不動産投資は銀行からの融資という他者資本を活用して、自己資金の範囲以上の投資ができる点が強みです。金利が低いことでローンの返済額を抑えられる点は、国内外から不動産投資マネーを誘引する大きな要因となっています。
海外から不動産の買い手が付くことで、不動産市場の活性化に繋がります。買い手が多いということは需要が高いということであり、需要の高さは価格の上昇に繋がります。偶然にも、アメリカでのデマンドプル型のインフレと構造的には近い形となります。
加えて、原材料の高騰により建材の費用が上がり、新築物件自体の販売価格が上昇する可能性があります。そうした場合、新築の物件に手を出せない投資家が中古物件の購入に移行する動きが想定され、中古物件市場での追い風となります。
不動産売買における最大級のリスクは、物件を売りたくても売れないという状況に陥ることです。日本の不動産の買付が相次ぐ今の不動産市場だからこそ、リスクを抑えて参入するチャンスとも考えられます。
実物資産を持つことで円安の影響を緩和できる
不動産が円安進行に強い大きな理由として、円の価値が下がると相対的に実物資産の価値が上がるという関係性があります。
円安やインフレ時にまず注目されるのは、金や高級時計です。２０２２年４月に消費者物価指数の２％上昇が話題となって以来、「百貨店の高級時計売り場の開店が相次ぐ」といったニュースが報道されており、実物資産に資金が流れていることが伺えます。ちなみに、金や高級時計といった実物資産は、モノを持ち運んで動かすことが可能な「動産」です。対して、持ち運びが不可能な現物資産が「不動産」と呼ばれます。
売買が手軽に行える動産のみでなく、インフレ時には不動産も実物資産としての強みがあります。特に不動産は、売買によるキャピタルゲインのみでなく家賃収入によるインカムゲインが強みとなるため、より堅実な資産形成を狙う投資家にとって、不動産投資はインフレ対策により効果的です。
ただし、こうした円安対策は円安が進行するであろうという前提のもと行うべき選択です。日本銀行の黒田総裁は２０２３年の４月に任期を迎え、続投が不可能であれば代表が変わり、異次元緩和政策が見直される可能性があります。金利の抑制が解消されれば日本国債が再度買われ、円安進行のトレンドに変化が訪れます。
円安が続くという前提に立ちすぎず、今後の経済動向や不動産市場について、引き続き情報を集めるようにしましょう。ただし、日本の不動産は投資対象として海外の投資家による信頼が厚いことは、不動産投資市場にとって確固たる追い風と言えます。
まとめ
今回の記事では、今の日本で起こっている円安とインフレについて、その要因や不動産市場への影響をご紹介しました。
「円安だから不動産投資をしよう」という選択も決して間違いではありませんが、キャピタルゲイン狙いの投資はどうしてもリスクが伴います。不動産投資の魅力は家賃収入によるインカムゲインであることを再確認しながら、「日本の不動産需要が高まっている」という円安の副産物を糧に、不動産投資に舵を切ることをオススメします。
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