北海道に不動産投資のチャンス到来？開発と半導体バブルで地価が爆上げ！
- 更新：
- 2023/10/05
「北海道の地価が軒並み上がっているのはなぜ？」「地価が上がり続ける北海道は不動産投資に向いている？」
最近「地価変動率の上位を北海道が独占している」と話題になっており、不動産市場に興味がある方は上記のような疑問や悩みを抱えているのではないでしょうか。話題になっているとおり北海道の一部エリアでは地価が「爆上げ状態」で、不動産投資のチャンスが到来しています。
そこで今回は北海道の地価上昇の理由から、北海道に不動産投資するメリットや注意点、北海道の中でも不動産投資の狙い目といえるエリアについて詳しく解説します。記事の後半で詳しく触れていますが、北海道への不動産投資は「早く買うほど利益が大きくなる可能性大」です。ぜひ今のうちにこの記事を読んで、北海道への不動産投資を始めましょう。
- 北海道が地価変動率の上位10地域を独占！
- 北海道の地価が大きく上昇している3つの理由
- 北海道に不動産投資する3つのメリット
- 北海道に不動産投資する2つの注意点
- 北海道で不動産投資するなら札幌市周辺が狙い目！
- まとめ
北海道が地価変動率の上位10地域を独占！
国土交通省がリリースする「令和5年地価公示」によれば、北海道が地価変動率の上位10地域を独占しています。
上記のように北広島市や恵庭市・江別市を中心に住宅地・商業地の地価変動率上位を北海道内の市が独占。高いところでは30％もの地価変動率となっており、まさに「爆上げ」状態です。
大阪や千葉など他にも大規模な再開発が進められている地域がある中で、なぜ北海道が上位を独占する状況になったのでしょうか。まずはその理由を紐解いていきます。
北海道の地価が大きく上昇している3つの理由
北海道の地価が大きく上昇しているのには、主に下記3つの理由が考えられます。
- 北海道ボールパークFビレッジの開業
- 半導体メーカーラピダスの北海道進出
- 開発エリアの住宅地不足
3つの理由について詳しく見ていきましょう。
理由①：北海道ボールパークFビレッジの開業
最大の理由として考えられるのは、2023年3月に北広島市に開業した「北海道ボールパークFビレッジ」の存在です。多くの方が、プロ野球球団「北海道日本ハムファイターズ」の本拠地となる球場「エスコンフィールド」が完成したのをご存じではないでしょうか。実はエスコンフィールドを含んだ周辺エリア一帯が「北海道ボールパークFビレッジ」として開業しています。
北海道ボールパークFビレッジはアジア最大級となる32ヘクタールの面積を誇り、さまざまな施設が入居していることから多数の雇用を生み出しました。周辺エリアの住宅地需要も大きく増加し、北広島市を中心に地価の上昇をもたらしています。
北海道ボールパークFビレッジの建設・開業には約600億円の費用がかかっていますが、北海道銀行子会社の道銀地域総合研究所によれば経済効果は1年で211億円にのぼるとの試算です。数年でプラスに転じ、さらなる北海道の経済発展に寄与するのはほぼ間違いないでしょう。
参考日本経済新聞「日ハム新球場、北海道北広島市の経済効果211億円」
理由②：半導体メーカーラピダスの北海道進出
もうひとつ考えられるのは、大手半導体メーカーである「ラピダス」の北海道進出です。今まで北海道には大きな半導体工場がありませんでしたが、ラピダス社は2023年2月28日に千歳市への工場建設を発表しました。北海道ボールパークFビレッジの開業による地価上昇をさらに押し上げる形で、千歳市や隣接する恵庭市などの地価を引き上げています。
工場建設には6,000人規模が従事し、さらに稼働後も数千人の定住が見込まれています。人口増により住宅地需要が大きく高まるため、これから地価はもちろんマンションなどの不動産価格も上がっていくとみられるでしょう。ラピダスの北海道進出については下記記事に詳しくまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。
参考半導体メーカー「ラピダス」が北海道千歳市に新工場建設を決定！その理由や世間の反応を解説！
また2023年9月28日の最新ニュースですが、オランダの半導体大手ASMLも北海道千歳市に技術支援拠点を新設することが明らかになりました。拠点の新設は2024年後半を目途としており、さらなる地価上昇に寄与する可能性が考えられます。
参考日本経済新聞「半導体装置ASML、北海道に新拠点 ラピダス工場に協力」
理由③：開発エリアの住宅不足
もうひとつの理由は、各開発エリアの住宅不足です。この記事の後半で詳しく触れていますが、札幌市では20以上の再開発事業が進行中。先ほどの北海道ボールパークFビレッジやラピダスも含め、周辺の市でもさまざまな開発が進められています。しかし該当エリアだけでは、需要に対して住宅の供給が間に合っていないのが現状です。
参考北海道建設新聞社
そのため今までは利便性があまり高くなく人気のなかった、恵庭市・江別市の中でも郊外のエリアなども「割安感」から流入が進んでいます。もともと地価が低かったこともあり、地価変動率を大きく押し上げる要因となりました。
北海道に不動産投資する3つのメリット
地価が爆上げ中の北海道に不動産投資をする3つのメリットについて解説していきます。
- 今後も地価の上昇が見込まれる
- 雪かきしなくて済むマンションは空室が発生しにくい
- 自然災害のリスクが低い
それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。
メリット①：今後も地価の上昇が見込まれる
北海道の主要地域は今後も地価の大きな上昇が見込まれるため、不動産投資に向いているでしょう。札幌市を中心にさまざまな再開発が進んでいますが、特に主要な下記2つの事業が控えています。
- 2030年末予定の北海道新幹線延伸
- 2028年のラピダス新千歳工場稼働開始
北海道新幹線は現在新青森 ～ 新函館北斗駅間を繋ぐにとどまっていますが、2030年には札幌市まで延伸される予定です。飛行機か電車、もしくはフェリーと高速バスの乗り継ぎが主なアクセス手段だった札幌に「新幹線で行く」という選択肢が生まれ、より多くの人が訪れやすくなるでしょう。観光客や定住者が増え、地価にも大きく影響するとみられます。
また千歳市のラピダス工場稼働開始は2028年の予定です。稼働すれば大きく住宅の需要が高まるため、マンションや地価の向上も大いに期待できます。該当エリアの不動産は早めに買えば買うほど得をする可能性が高いので、気になる方はぜひ当社に一度ご相談ください。
メリット②：雪かきしなくて済むマンションは空室が発生しにくい
雪が非常に多い北海道において、実はマンションでは空室が発生しにくいという特徴があります。北海道におけるマンションは管理会社に雪かきを委託するのが一般的で、戸建てと違い入居者による雪かきがほぼ不要なためです。
そのため若者はもちろん、雪かきが負担になってきた高齢者もマンションに住み始める傾向があります。「空室リスク」が最大のネックである不動産投資において、北海道の気候条件は不動産投資にプラスの影響を与えてくれるでしょう。
メリット③：自然災害のリスクが低い
関東・近畿地方など他の不動産投資の人気エリアと比較し、北海道は自然災害のリスクが圧倒的に低いという特性があります。下記は地震調査研究推進本部の研究結果による2020年度の「30年以内に震度6弱以上の地震が発生する確率」ですが、関東などの地域の大半が「26％以上」なのに対し、北海道の主要地域は「3％未満」です。
さらに気象庁の資料によれば台風も、関東では毎年3.3回・近畿地方では3.4回ほど接近するところ、北海道では1.9回ほどとなっています。
参考気象庁「台風の平均値（1991年～2020年の30年平均）」
自然災害が発生しマンションに被害が及べば、保険で修復できない部分は自己負担となるのが一般的です。そのため突発的な災害リスクの低い北海道は、不動産投資に向いたエリアといえるでしょう。当社では北海道の物件も多数ご紹介が可能ですので、リスクの低い不動産投資に興味のある方はお気軽にご相談ください。
北海道に不動産投資する2つの注意点
メリットの多い北海道への不動産投資ですが、下記2つの注意点もしっかりと押さえておいてください。
- 管理委託費が高くなる場合がある
- 設備費が高くなりやすい
知らずに物件を購入すると、想像以上に費用がかさばる可能性があります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
注意点①：管理委託費が高くなる場合がある
北海道のマンション管理を委託する場合、家賃収入に対する管理委託費が非常に高くなる可能性があります。関東や近畿圏とは異なり、雪かきが管理会社の業務に含まれるためです。
特に関東・近畿圏などですでに不動産投資を行っている人は、「いつもの感覚」で委託するつもりでいると想像以上に費用がかかり運営が立ち行かなくなるリスクがあります。事前にいくらかかるのか確認しておき、しっかりとシミュレーションしておきましょう。
注意点②：設備費が高くなりやすい
北海道で使う「寒冷地仕様」の給湯設備やエアコンなどは、凍結防止のヒーターなどを内蔵しており通常のものより価格が高いです。たとえばエアコンの場合はほぼ同クラスの性能でも、通常のものと寒冷地仕様では倍近い価格差があります。
かといって設備費を抑えるために凍結防止がなされていないエアコンなどを導入しても、凍結リスクの高さから入居者は間違いなく集まりません。修繕費や交換費用も含め、多くの設備には倍近いお金がかかると覚えておきましょう。
北海道で不動産投資するなら札幌市周辺が狙い目！
北海道で不動産投資を始めるなら「札幌市周辺」が狙い目のエリアといえます。その理由を詳しく見ていきましょう。
断続的な人口増で賃貸需要が絶えない地域！
札幌市は断続的に人口が増えており、全国でも特に賃貸需要が絶えるリスクの低いエリアといえるでしょう。たとえば昨年2022年のデータをみると、札幌市の転入超過数（転入者から転出者を差し引いた人数）はなんと8,913人で、全国4位となっています。
上記をみても分かるとおり、さらに前の年の転入超過数も9,711人です。札幌市は北海道でも特にロードヒーティング（道路の凍結防止）が充実しており、関東圏・関西圏など雪や凍結に慣れていない人が抵抗なく移住しやすいのも流入が多い理由とみられます。住みやすい札幌のまちは、これからも人口が増え発展していくでしょう。
20以上の大規模な再開発が計画・進行中！
2023年現在、札幌市では20以上の再開発が計画・進行中です。札幌市内にある「大通公園」の大規模改修や、2020年に閉業した「ススキノラフィラ」に代わる「ココノススキノ」の建設などのさまざまな事業が進められています。
内訳を見ると、来たる2030年の北海道新幹線の延伸に向けた再開発事業が多いです。早期に物件を持つほど、地価やマンションの価格相場上昇の恩恵を受けられる可能性が高いでしょう。また北海道新幹線の延伸による人口増も期待できるため、賃貸需要も高まり家賃相場のアップも狙えます。
札幌市は安定した家賃収入も将来の売却益も狙える！
まとめると、札幌市は「安定した家賃収入も将来の売却益も狙える、不動産投資に適した狙い目のエリア」となっています。再開発が進んで地価が上がり切ってから買うよりも、早めに安く購入して家賃収入を得ながら、最終的な売却益を狙う戦略が賢明です。できるだけ早期の決断をおすすめします。
また札幌市の中心エリアである中央区・北区は特に需要が高く、不動産投資向けのエリアといえるでしょう。開発が進行する以前の2013年から、依然として地価が上がり続けています。
北区・中央区以外にも地価が上がり続ける狙い目のエリアはあります。しかし「迷ったらここから選べばOK」といえるほど安定して地価が上昇しているため、まずは北区・中央区から物件を探してみるのがおすすめです。
まとめ
北海道ボールパークFビレッジの開業や半導体メーカーラピダスの北海道進出により、北海道の地価が軒並み「爆上げ状態」になっています。今後も北海道新幹線の延伸をはじめ、多数の再開発事業により地価が上がっていくとみられるでしょう。
また北海道における不動産投資では、雪かきを管理会社が行ってくれるマンションにおいて空室が発生しにくいのがメリットです。地震・台風などの自然災害のリスクも低く、管理委託費の高さや設備費の高さにさえ注意すれば、北海道は不動産投資に向いているといえます。
特に断続的に人口が増えており、20以上の再開発事業が進行する札幌市周辺は不動産投資に最適といえるでしょう。札幌市の不動産投資においては、早めに物件を購入したほうが「低コストで買えて収益性が高く、売却益にも期待できる」効果の大きい不動産投資となる可能性が非常に高いです。ご興味がある方は、中立的な投資家目線とデータに基づいた根拠のある分析で、あなたに合った物件を紹介できる当社へぜひご相談ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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