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不動産投資を始める前に必ず理解しておくべき8個の保険制度

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。
過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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対象条件

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・上場企業か、それに準ずる企業(資本金10億円以上)、またはそのグループ会社にお勤めの方、もしくは公務員、医師、弁護士、公認会計士、税理士、看護師、薬剤師として現在お勤めの方。
・ご年齢が50歳未満のお客様で、ご勤務先の名刺と収入証明、及び、身分証明証のご提出が可能な方。
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・弊社オフィス、または都内近郊で打ち合わせを行うことができる方。
・一棟収益物件の所有をしていない方。
・過去に弊社サイトへ会員登録、または各種ポータルサイトからのお問合せを行ったことがない方。
・弊社業務提携金融機関の基準を満たす方。

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不動産投資をする上で必須になるのが「保険」です。建物を保有し、人に貸す賃貸経営においては様々なリスクが考えられます。例えば「人災」や「経済の悪化」など、これらも十分考えられるリスクです。それだけではなく、地震大国といわれる日本では地震などの自然災害リスクも常に懸念すべき点です。これらに関しては全て「予想外」の出来事でありながらも、事前に予測することは可能です。そして対処することができるものでしょう。そのために「保険」は用意されています。

参考:不動産投資をする前に知って起きたい!地震のリスクとその対応方法

今回は不動産投資において考えられるリスクをカバーするための保険の種類や、保険の在り方をご紹介します。

不動産オーナーに加入が義務づけられた保険はない

不動産オーナーに加入が義務化されている保険はないものの、賃貸物件を購入する際に「火災保険」への加入が義務づけられるケースが増えてきました

実際、火災など建物の損傷に対応した火災保険はほとんどのオーナーさんが契約していますが、「地震保険」の加入率はわずか30%程とされています。

ですが、ここは地震大国日本。更に30年以内の南海トラフ地震発生率は60〜70%という状況ですから、火災保険以外の保険も検討するべきです。

検討が必要な8つの保険

不動産オーナーは建物そのものに保険をかけ、貸借人は家財に保険をかけることができます。ここでは不動産オーナーと貸借人それぞれに向けた、不動産投資におけるリスクをカバーするための保険8つをご紹介します。

火災保険

火災保険とは火災・落雷・水災・風災・雪災などの自然災害によって損害を受けた場合に、補償を受けられるものです。保険によっては、外部からの物の落下・飛来・盗難・水害なども対象になる火災保険もあります。

このように火災保険は、自分ではどうにもできない災害から自分の身を守るだけでなく、他者から受ける損害からも身を守れる保険なのです。

保険料の目安

保険会社やプランによって異なりますが、戸建ての場合、鉄筋と木造とでは鉄筋の方が安くなります。鉄筋で年間の保険料は約1〜2万円。木造では約1.5〜4万円
また、1年ごとの単年契約と10年単位の長期契約とでは、長期の方が保険料は割安になります。

『建物電気的・機械的事故』補償特約

この特約は電気的・機械的な事故により、建物備え付けの機械が損傷した際に補償してくれる保険です。

例えば、

  • 室外機の電気部品が損傷し発火した
  • 給湯器の配線が焼け焦げてしまった

などが対象になります。
電気の過電流が原因となり、機械に異常をきたすことを電気事故といいます。また機械の稼動中に機械そのものが壊れることを機械的事故といいます。対象になるのは「元々建物に付いていて取り外せないもの」です。

 

対象になる家電・機械

給湯器・温水洗浄付きトイレ・換気扇・床暖房・太陽光発電・自動シャッター・アンテナ・インターフォン・浴室乾燥機・ビルトインタイプの(エアコン・食洗機・IHコンロ・オーブンレンジ)
その他エレベーターなどの大型機械も対象になります。

対象にならない家電・機械

テレビ・掃除機・パソコン・空気清浄機・据え置き型の(レンジ・食洗機)です。前述した通り、建物から取り出せるか取り出せないかが判断基準になります。ただし、メーカーの保証と併用できないので注意が必要です。

孤独死保険

孤独死保険とは、孤独死によって起こる室内損失や家賃の未払いなど、金銭的損失を補償する保険です。孤独死保険はオーナーが加入する「家主型」と、入居者が加入する「入居者型」の2つがあります。
家主型は死亡事故の損失を補償し、入居者型は加入必須の家財保険の特約として死亡事故への補償もするものです。
孤独死は高齢者だけでなく若者にも起こり得るため単身の入居者には是非加入を勧めたいところですが、「入居者型」では家賃損失は補償されません。オーナーは「家主型」も視野に入れておくと良いでしょう。
というのも、孤独死が起きた時点で事故物件となり空室期間が生まれてしまうからです。原状回復だけでなく、その期間の家賃回収も考えた保険の組み方が必要になるでしょう。

孤独死保険は20種類以上あるので、以下のポイントを抑えて選ぶことをおすすめします。

  • 孤独死以外の補償範囲
  • 家賃補償の期間や金額
  • 補償金額の上限
  • 加入条件

また、入居者型では相続人がいない場合補償を受けられないものもあるので、自分の顧客層や世の中の傾向をよく見て、より広い補償範囲で安心できる内容の保険を選ぶべきです。

【保険料の目安】

保険会社やプランによって異なりますが、小さい物だとマンション1部屋あたり月額数百円程になります。

地震保険

地震保険は地震による建物損壊・地震による火災・噴火や津波による損害を補償する保険です。補償範囲は契約保険金額の30〜50%以内で、建物5000万・家財1000万が上限となります。

補償対象は建物と家財になりますが、保険料が高くなることや火災保険に加入してることへの安心感から、地震保険は未加入という不動産オーナーが多いのが現状です。

しかし火災保険に加入していても地震が原因となった火災や損害は補償の対象外になり、全てのリスクをカバーできるものではありません
そのため火災保険と地震保険はセットで加入し、より分厚い補償を組むことをおすすめします。

保険料の目安

保険会社やプランによって異なりますが、補償額300万円タイプの場合、月額は平均1500円程
全壊で満額補償、それ以下の損害は補償額の50%以下補償という点から、地域や耐震性を考えた補償金のプランを選ぶと良いでしょう。

施設賠償責任保険

施設賠償責任保険は、所有物件の敷地内において当物件が原因で人や物が損傷した場合に補償される保険です。
建物の所有者は「土地工作物責任」という無過失責任を負うため、何かあったら所有者の責任ということになります。

例えば

  • 排水設備のトラブルにより住居者の家具家電を損傷させた
  • 建物の外壁が落下し、通行人が怪我をした
  • 建物の設備に不備があり、住居者の子供が怪我をした
  • 屋根に積もった雪が落下し車が傷ついた
  • 駐車場のグレーチングトラブルにより住居者の車が傷ついた

などです。
このように住居者やその他の人・物に損害を与えてしまった場合、施設賠償責任保険に入っていないと全て自腹になってしまいます

保険料の目安

保険会社やプランによって異なりますが、1棟アパートの場合、補償額を1億円に設定したとしても年間の保険料は数千円で済みます。(5億円までの引き上げも可能)
低価格でかなり高額な補償を受けられる上に、損害賠償金だけでなく弁護士費用や応急処置の費用も賄えます。

団体信用生命保険

団体信用生命保険はローンを組む際に義務づけられている保険で、不動産購入者がローン返済中に高度障害状態に陥ったり、亡くなってしまったりした時にローンの残高を保障してもらえる保険です。
最悪の事態が起きても残された家族が困らないようにするための、生命保険の一つなのです。
生命保険ですから病気がある人は契約できなかったり、怪我や病気などによる一時休業では保障されなかったりするケースもあります。必ずしも不動産購入の際は団体信用生命保険1本に絞る必要はありません。

フラット35など団体信用生命保険の加入が任意のローンもあります。そこを活用しながら民間の生命保険に入ったり、団体信用生命保険に特約を付けたりして保障を厚くしていきましょう。

※団体信用生命保険と民間の生命保険の補償内容が被り、無駄に保険料を払うことにならないか見直すことが大切です。

生活習慣病特約

通常の団体信用生命保険で保障対象となるのは契約者の死亡と重度障害のみですが、特約を付けることで保障の幅が広がります。その代表が「生活習慣病特約」です。
この特約を付けていれば、ガン・脳卒中・心疾患の三大病になった際、残りの住宅ローンを肩代わりしてくれるのです。

この生活習慣病特約は大手銀行でも取り扱っており、金利に0.2%〜上乗せすることで加入ができます。ただし、ガンの中でも「喉頭ガンには適用されない」などの規約があるので注意が必要です。

ガン特約付き

先程も触れたように、生活習慣病特約にガンが含まれているものの全てのガンに対応するとは限りません。ガン特約を付けることで更に安心できるでしょう。

ガン特約を付けていれば、ガンと診断された時点で保障を受けることができます。ちなみに50代の日本人がガンになる割合は1割程。決して多くはありませんが、30代からローンを組んだ場合半分以上残っている可能性が高いです。
そんな時ガンと診断されただけで、残高が50%になるだけでも有り難いことです。
銀行によってはガン特約が無料で付くものや、金利の0.1%というかなり安価な金額で幅広い保障が受けられるものもあります。

このように団体信用生命保険は、特約を含めることで保障の幅を広げることができます。加えて銀行によって金利と併せて総合的に保険料を節約することもできるので、ローン会社を選ぶ時から見積もり比較し、慎重に選ぶことをおすすめします。

保険料の目安

団体信用生命保険の月額はローン残高と比例するので年々減っていくものですが、月数千円〜です。月5000円だと高く感じ、見直す人も多いようです。

不動産オーナーの「生命保険」との関わり方

不動産購入の際、ローンと共に様々な保険に加入するわけですが、中でも団体信用生命保険は通常の生命保険とほぼ同じような保障を受けることができます
そのため、不動産オーナーの中には生命保険代わりに不動産投資を始める方もいるのです。たしかに不動産収入を得ながら生命保険の保障も得られるということであれば一石二鳥

では最後に、不動産オーナーとして不動産の利益を得ながら、生命保険のメリットを上手に取り入れるポイントをご紹介します。

団体信用生命保険と民間の生命保険の違い

保険の種類は大きく分けて2つです。定期保険(掛け捨て)か終身保険(積立)になります
どちらも万が一の時の保障は同じですが、終身保険はその名の通り保障が一生涯続きます。反対に定期保険は定められた期間内のみ保障されるものです。
不動産投資は終身保険型であり、万が一のことが起きた場合お金の代わりに不動産という資産を遺せるのです。死亡保障金の代わりに不動産のローンはなくなるため、その後も長く続く家賃収入を遺せることを考えると、生命保険より不動産投資の方が「遺る・続く保障」であるといえるでしょう

生命保険より不動産投資の方が利回りが良い

生命保険より不動産投資の方が利回りも良いのです。
なぜなら生命保険同様、長期の運用により家賃収入と売却益のダブルの利益を得られるからです。

生命保険は利回りが100%を越えるまでに20年ほどかかりますが(商品による)、不動産投資ではたったの10年でも利回り300%を越える可能性が高いのです。
月額かける保険料はさほど変わらなくとも物件金額相当の保障を得られる不動産投資は、利回りが良いといえるでしょう。

不動産投資と生命保険はそれぞれに良い部分がある

不動産投資が生命保険の代わりになるばかりか、長期的に見たら生命保険より厚い保障を受けられることをお伝えしてきました。しかし、どちらにも良い部分があり反対にデメリットも存在するため、できるだけ全てを網羅できるような保険の組み方ができたらベストです。

保険はパズルのようなもの。何か一つに固執せず広い視野を持ち長期的戦略を立て、上手にライフプランを組んでいきましょう。

不動産投資のリスク減少のためにも適切な保険を選ぶ

不動産投資にはメリット以上にリスクも付きものですが、そのリスクをカバーできるものがあったらどうでしょうか。
それが今回ご紹介した保険です。

  • 地震などの自然災害リスク
  • 空室リスク
  • 建物、設備のトラブルや老朽化リスク
  • 金利変動リスク
  • 流動性(換金性)リスク

これらのリスクをカバーするための保険は用意されていますし、金利変動や流動性のリスクに関しても「長期的な運用」や「付き合う銀行の見極め方」を身に付ければ乗り越えられます。

投資もビジネスもリスクがないものはありません。大切なのは「どのようにリスクヘッジしていくか」ということ。常にリスクヘッジを見込んだ保険をかけながら、投資を心がけていくことが不動産投資を上手くいかせるコツといえるでしょう。

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