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良い融資条件を引くために知っておくべき事前審査を徹底解説!

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お金の勉強 投資編 貯蓄は資産が減っていく!? もしも私が投資を始めたら プロ感覚が一瞬で身につく!マンション投資の物件選定術 ~もう不動産営業の言いなりにならない~

自分はどれだけ融資が組めるのだろうか」と考えられる方は多いと思います。特に投資用の場合には、住宅ローン以上に審査が厳しいこともあり、ご自身の限界を知りたい、というご相談もよく受けます。

不動産投資を成功させる上で、最も重要な要素の一つが「融資」です。どれだけ良い物件を見つけたとしても、融資条件が悪ければCF(キャッシュフロー:毎月の家賃収入から、返済額や各経費を引いた手残りの額のこと)が出ず、投資としての旨味がそれほどなかった、というケースも少なくありません。

したがって、「どれだけ良い融資条件を引くことができるか」という課題を解決することは、すなわち不動産投資そのものが成功に近づいていると言っても過言ではないのです。

とはいえ、実際に自身がどれだけの額の融資を組めて、金利は何%まで下げられるのか、といったことを正確に把握されている方はほとんどいないのが現実です。ネットや書籍などで、「◯◯銀行はフルローンが組めて、金利は何%引ける」といった記載があったとしても、実際の融資条件とは大きく異なっていたり、そもそも超高属性の方向けの内容だった、ということも私自身よく目にしてきました。

では一体なぜ、サイトや書籍の内容と、実際の融資条件にズレが発生するのでしょうか?その答えは、「銀行は個人の属性によって融資条件を変えるため」です。

「そんなの当たり前じゃないか」と思われる方も多いかもしれませんが、意外にこのことが盲点で、融資がつかなかったり、望むような条件が引き出せなかったりする方が多いのです。

私が営業マンとしてお客様とお話しする上で、こういう方が時々いらっしゃいます。
「私は借入が多いので◯◯銀行は使えないが、△△銀行は使えると思うので、良い物件あったら紹介してください」

もちろん、こうやってご自身で使える銀行とそうでない銀行を分析されているのは非常に大事なことです。自分が置かれている状況をしっかりと見極め、現状最も良い金融機関を使いたい、という姿勢は、とても大切なことであると思っています。

しかし、こういう方に限って、いざという時に使えると思っていた銀行の融資審査で否決されてしまい、欲しかった物件を逃してしまった、というケースが多いのも事実です。

なにより大切なことは、ご自身の判断でどこの銀行が使えると考えるのではなく、実際に銀行に審査を出して、正式に回答をもらうということです。それによって、たとえその審査で落ちたり、融資条件が思ったほど良くなかったとしても、今後の物件選定の際に必ず生きてくるでしょう。

本記事では、融資審査のうち特に重要な「事前審査」について解説をしていきたいと思います。銀行はどのような目線で評価するのか、どういった書類を提出するのか、などを詳しく説明していきます。

事前審査と本審査について

まず、融資審査には大きく分けて「事前審査」と「本審査」の2種類の審査が存在しています。銀行によっては事前審査を省略していきなり本審査を行うところもありますが、基本的には両方とも行うものだと考えてもらって大丈夫でしょう。

慣れた投資家さんであっても、この「事前審査」と「本審査」が、物件の購入フローのどの位置に存在しているかを理解されていない方もいますので、分かりやすく書いていきましょう。大まかな流れは、以下の通りです。

物件選定 → 買付の提出 → 事前審査 → 契約 → 本審査 → 金銭消費貸借契約 → 決済・引き渡し

事前審査は、買主が物件を選定し、契約を行うまでの間に行われるものであるのに対し、本審査は契約後から、金融機関との金銭消費貸借契約までの間に行われるという点で大きく異なります。また、時期的な違いだけでなく内容の面でもかなり違いがあります。

基本的に事前審査は、金融機関によって、買主の信用情報(クレジットカードの支払いを滞納したことがないか)や、その方個人の返済能力を中心に見られることとなります。例えば信用情報が良くなければその時点で審査は否決となりますし、借入希望額と年収のバランスが合わないような時にも、融資が通らないことがあります。

一方で、本審査においては、金融機関だけでなく保証会社が入って審査を行う点に特徴があります。保証会社とは簡単に言うと、「もしも買主が融資の返済を行えなくなった際には、買主に代わって銀行に返済を行うことを保証する会社」のことを指していて、ほとんどの銀行においてはこの保証会社を通して融資を行っています。

そして本審査ではさらに、買主の健康状態や担保物件の内容についても精査がなされます。投資用ローンにおいても団体信用生命保険に加入できることがあるので、その際には当然健康状態のチェックをする必要がありますし、ローンを組む上で保有物件を担保に入れるのであれば、「その物件にどれくらいの価値があるのか」を銀行側が評価することは、ある意味当然でしょう。

以上のように、事前審査と本審査には大きな違いがあることがわかってもらえたかと思います。まとめると、事前審査は買主の返済能力についての審査で、本審査は銀行と保証会社による、健康状態等も含めたより詳細な審査、ということができると思います。

では次に、事前審査に必要な書類などについて解説していきます。

事前審査に必要な書類

審査に必要な書類は、銀行によっても詳細が異なりますが、共通して提出すべき書類は下記の通りとなります。

  • 免許証、健康保険証の両面コピー
  • 源泉徴収票 3期分(物件保有している場合)
  • 確定申告書 3期分
  • 返済予定表
  • 保有物件の謄本
  • 投資用の場合、賃貸借契約書

事前審査が通って本審査へ進むと、より細かい公的証明書(例えば住民票や印鑑証明書、課税・納税証明書など)が必要となりますが、一番最初の入り口である事前審査においては上記の書類を提出すればひとまずは大丈夫です。

融資を初めて組まれる方に上記の書類を準備してもらうようお伝えすると、中には「そんなに必要なんですか?仕事が忙しくてなかなか準備できません」という方もいらっしゃいます。

ただ、お金を貸す銀行側の視点で見ると、「自身の属性を証明するための書類が準備できない人に融資は出せない」という考えも頷けます。銀行にとっても商売ですから、返済能力に少しでも疑義がある人には融資を出しません。

ですから、大事なことは不動産投資を前向きに検討していこうとする段階で、将来的に銀行から求められることを見越して、予め必要書類を揃えていくことだと思います。

こうした書類の準備は一見地味なので、後回しにしてしまったり「物件が決まってからで大丈夫」と思いがちです。ですが、あなたが決めた物件は、あなたが融資審査に手間取っている間に他の人に売れてしまう可能性だって十分にあるのです。

そうした事態をなるべく避け、スムーズな融資→決済を行うためにも、しっかりと必要書類を整え、早めに事前審査を行うようにしましょう。

まとめ

本記事では、不動産取引のフローにおける審査の立ち位置や、その中でも「事前審査」と「本審査」に分かれること、及び事前打診をための具体的な流れについて一通り解説しました。

再度念を押して伝えたいのは、「事前審査を行ったから買わなくてはいけない」ということでは決してないため、「自身がどれだけの融資を引けるのかを確かめる」という積極的な姿勢が、スムーズな取引を可能にし、不動産投資を成功に導くということです。

また、もう一つ覚えてもらいたいこととしては、事前審査では個人の年収や残債額、確定申告後の所得などが審査の対象となります。節税のために経費で個人の所得を過度に減らした場合、それが原因で審査に通らなかったり、融資条件が悪化することもあるので、税金対策と事前審査のバランスをしっかりと考えるようにしてください。

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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