「多摩地域での不動産投資は実際どうなのか」「都心より割安だけど、本当に需要はあるのか」と疑問に思っていませんか。

東京23区の物件価格高騰が続く中、多摩地域は都心へのアクセス性と住環境の良さを両立できるエリアとして、投資家からの注目が高まっています。圏央道開通やリニア中央新幹線開業を見据えた交通インフラの整備、多摩センターや立川での大規模再開発など、地価上昇を後押しする材料も揃っているエリアです。

この記事では、多摩地域の最新不動産市況や再開発情報、そして投資におすすめのエリアを詳しく解説します。多摩地域での不動産投資を検討している方、23区以外での投資先を探している方はチェックしてみてください。

• 目次
• 結論：多摩地域での不動産投資はアリ
  • 圏央道（相模原愛川〜高尾山IC）の2014年6月開通以来、人口維持・増加や地価・物件価格上昇がみられる
  • 多摩センターはじめ再開発予定あり｜地価上昇の可能性大
  • 多摩都市モノレール延伸／リニア開業でアクセス性も向上の見込み
• 【物件タイプ別】多摩地域の不動産市況まとめ
  • アパート／マンション｜物件価格の大幅な上昇傾向がみられる
  • 戸建て｜物件価格上昇で賃貸戸建てに人が流れる傾向も
• ズバリ、多摩地域でも不動産投資におすすめなのはどこ？
  • 立川
  • 町田
  • 八王子
• 多摩地域での不動産投資の「物件選び」のポイント
  • 「通勤／通学が楽な駅チカ」であることは大前提
  • 一部の「過疎化エリア」は基本的には避けたい
  • 東側に行くほど「物件価格高／家賃相場高」の傾向あり！利回りに注目
  • 今後は人口減少！「リノベ物件」で周りに差をつけよう
• 多摩地域での不動産投資は「TOKYOリスタイル」へご相談ください
• まとめ

結論：多摩地域での不動産投資はアリ

多摩地域は東京都の人口の約3分の1にあたる430万人以上が居住し、吉祥寺をはじめ「住みたい街ランキング首都圏版」で常に上位を獲得するエリアを複数抱えています。

参考PRTIMES「いい部屋ネット　街の住みここち＆住みたい街ランキング2025＜東京都版＞ランキング発表」

2014年の圏央道開通以降、交通インフラの整備が進み、地価や物件価格の上昇が継続している状況です。多摩センターや町田をはじめとする再開発プロジェクトも進行しており、多摩都市モノレールの延伸やリニア中央新幹線開業による交通アクセスの向上も見込まれています。

都心へのアクセス性と住環境の良さを両立できる多摩地域は、不動産投資の対象として十分に魅力的なエリアと言えるでしょう。以下では、多摩地域での不動産投資が「アリ」と言える具体的な理由を解説します。

圏央道（相模原愛川〜高尾山IC）の2014年6月開通以来、人口維持・増加や地価・物件価格上昇がみられる

2014年6月に圏央道の相模原愛川IC〜高尾山ICが開通し、多摩地域の交通利便性が大きく向上しました。多摩地域から関越道・中央道・東名高速へのアクセスが飛躍的に改善され、物流の効率化や企業進出が加速しています。

圏央道開通の効果は地価動向にも表れています。たとえば八王子市では2014年以降、商業地を中心に地価の回復傾向が見られ、2015年から2019年にかけて公示地価の継続的な上昇を記録しました。

参考国土交通省公示地価

町田市や立川市などの主要都市でも同様の傾向が確認されており、交通インフラ整備が地価を押し上げる効果は明らかです。

人口動向を見ても、多摩地域全体では緩やかな減少傾向にある一方で、立川市や武蔵野市、調布市などの主要駅周辺エリアでは人口が維持されています。全国的な人口が減っていく傾向にある以上、どこかで「ピーク」を迎えてしまうことも明らかです。しかし、その中でも「比較的安定した需要」を長期的に維持できるのが、多摩地域の魅力といえるでしょう。

多摩センターはじめ再開発予定あり｜地価上昇の可能性大

東京都は「TAMA拠点形成プロジェクト」として、多摩地域内58拠点の整備を推進しています。

以下の表は、そのうち進行中または計画されている主要な再開発プロジェクトの概要をまとめたものです。

再開発で各拠点がより魅力的になれば、人口流入や企業進出が促進され、結果的に地価のさらなる上昇が見込まれます。なお、町田駅周辺の再開発情報は別記事でまとめているので、気になる方はご覧ください。

参考町田駅周辺の再開発まとめ｜どう進化する？不動産市場への影響も解説

多摩都市モノレール延伸／リニア開業でアクセス性も向上の見込み

多摩地域の交通インフラは今後さらに充実する見通しです。多摩都市モノレールは現在、多摩センター〜上北台間の約16kmが開業していますが、複数の延伸計画が進行しています。

• 北側延伸（上北台〜箱根ケ崎）：2030年ころ開業目標
• 南側延伸（多摩センター〜町田）：計画段階

北側延伸は2025年5月に正式に認可されたため、都内唯一の鉄道空白地帯である「武蔵村山市」に鉄道が通ることになります。南側延伸は計画段階で現状未認可ではありますが、実現すれば小田急線・横浜線が接続する町田駅と多摩ニュータウンが直結し、多摩地域南部の利便性が格段に良くなることは間違いありません。

さらに、リニア中央新幹線の神奈川県駅が相模原市に設置される予定です。品川まで約8分、名古屋まで約40分という劇的なアクセス向上により、多摩地域西部からリニア駅へのアクセス需要が高まることが予想されます。八王子や町田から橋本駅へは横浜線で直結しており、多摩地域全体がリニア効果の恩恵を受けるでしょう。

【物件タイプ別】多摩地域の不動産市況まとめ

多摩地域における不動産の物件価格は、2021年以降大きく上昇しています。以下では、立川市のデータを例にアパート・マンション、戸建ての市況動向を詳しく見ていきましょう。

アパート／マンション｜物件価格の大幅な上昇傾向がみられる

立川市のアパート・マンション市場は、2021年から2025年にかけて顕著な価格上昇を記録しています。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格データを見ると、2025年第1四半期の平均価格は、2021年比で700万円以上もの上昇を見せました。

参考国土交通省不動産情報ライブラリ

この価格上昇の背景には、都心の物件価格高騰による多摩エリアへの需要シフトが主に考えられるでしょう。たとえば立川は中央線特別快速で新宿まで26分、東京まで40分というアクセスの良さが評価されており、コロナ禍以降のテレワーク普及で「都心近郊の住居」を求める層からの需要が高まっています。

戸建て｜物件価格上昇で賃貸戸建てに人が流れる傾向も

立川市の戸建て市場では、マンション以上に顕著な価格変動が見られます。以下は同じく国土交通省「不動産情報ライブラリ」から算出した、立川市の戸建て物件価格推移です。

参考国土交通省不動産情報ライブラリ

2022年から2023年にかけて大幅な価格上昇を記録し、コロナ明けの住宅需要の高まりを反映しています。2023年の平均価格は約7,613万円と、2021年比で約73%も上昇しました。その後、2024年以降の価格は落ち着きを見せていますが、比較的高水準をキープしている状況です。

あわせて注目したいのが「取引件数」の変化です。不動産ライブラリの同資料を確認すると、2021年は271件だった取引が、2024年には209件まで減少しています。価格上昇により購入層が限られてきており、賃貸物件へシフトする動きがあったことを示していると推測できるでしょう。つまり、投資家にとっては「賃貸物件の需要増加」が期待できる市場環境となっていることが分かります。

ズバリ、多摩地域でも不動産投資におすすめなのはどこ？

アクセス性や生活の利便性、再開発計画、人口動向…といった複数の要素を総合的に判断すると、多摩地域の中でも以下の3エリアがとくに不動産投資におすすめです。

• 立川
• 町田
• 八王子

以下で、その理由を詳しく解説していきます。

立川

立川市はここ20年ほどで大規模に整備され、多摩地域の中心都市として商業・業務機能が集積しています。

JR中央線特別快速で新宿まで26分、東京まで40分という都心へのアクセスの良さに加え、駅前には伊勢丹、ルミネ、IKEAなどの大型商業施設が揃い、生活利便性も抜群です。

2025年9月現在、目立った再開発計画はありませんが、圧倒的な利便性の高さから高い賃貸需要をキープしています。

狙い目は、とくに利便性の高い「立川駅徒歩10分圏内の中古マンション」です。単身者からファミリー層まで安定した賃貸需要が見込めるでしょう。

町田

町田市は小田急線と横浜線が交差する交通結節点として、多摩地域南部の拠点都市となっています。新宿まで小田急線で約30分、横浜まで横浜線で約30分と、東京・神奈川両方面へのアクセスも良好です。

さらに、町田駅周辺は「町田駅周辺開発推進計画」の名称で大規模な再開発計画が進行しています。ライブホールや劇場などエンターテインメント施設の新規建設や、新駅建設・駅周辺の大規模整備などは、地価にもダイレクトにプラスの影響を与える可能性が高いです。

また、町田市全体では人口減少が予測されていますが、駅周辺エリアについては再開発による人口の維持、もしくは増加が期待されます。立川市と同様に、町田駅徒歩10分圏内の中古区分マンションがとくに有望でしょう。

八王子

八王子市は多摩地域西部の中心都市で、JR中央線、横浜線、八高線が接続する交通の要衝です。新宿まで中央線特別快速で約40分と、立川に比べるとやや距離がありますが、その分物件価格が相対的に割安となっています。

しかし、割安である一方で地価は上昇傾向です。八王子駅周辺の地価を確認すると、2025年はほとんどのエリアで前年比2～5％程度の地価上昇を記録しています。

また、八王子は以下のように大学が多く集積するエリアで、学生向けの賃貸需要が安定しているのも特徴です。

• 東京都立大学
• 中央大学
• 帝京大学
• 創価大学
• 工学院大学
• 東京工科大学
• 東京造形大学

このことから投資対象としては、八王子駅周辺の学生向けワンルーム・1Kマンションがおすすめ。大学が近いエリアは学生の入れ替わりはあるものの、継続的な賃貸需要が見込めます。

多摩地域での不動産投資の「物件選び」のポイント

多摩地域での不動産投資を成功させるには、エリア選びと同時に物件選びのポイントもしっかりと押さえておきましょう。常に高い賃貸需要を保ちやすい都心部とは確認すべきポイントが異なるからです。以下では、多摩エリアならではの物件選びのポイントを4つ解説します。

「通勤／通学が楽な駅チカ」であることは大前提

多摩地域は「都心のベッドタウン」としての性格が強く、居住者の多くが都心へ通勤・通学しています。そのため「駅からの距離」が賃貸需要を左右するもっとも重要な要素といえるでしょう。

目安としては「駅徒歩10分以内」の物件を選ぶことをおすすめします。駅徒歩10分を超えると、賃貸需要が急激に減少し、空室リスクが高まりやすいです。とくに車を持たない単身者向け物件では、通勤・通学に便利な駅近であることの重要性がさらに高まります。

また、他の主要駅へアクセスできる複数路線が利用できる駅はさらに有利です。以下のような乗換駅周辺の物件は、賃貸需要がとくに安定しています。

• 立川駅：JR中央線・南武線・多摩都市モノレール・青梅線
• 町田駅：小田急線・JR横浜線
• 八王子駅：JR中央線・横浜線・八高線
• 吉祥寺駅：JR中央線・京王井の頭線
• 調布駅：京王線・京王相模原線

つまり「そもそも駅から近いこと」「最寄り駅から別の主要駅へのアクセス性が良いこと」の2点を確認するのがポイントです。

一部の「過疎化エリア」は基本的には避けたい

多摩地域全体では人口減少傾向にありますが、エリアによってはこの傾向が顕著です。東京都の「多摩の振興プラン」によると、以下のように2015年時点から既に人口減少が進んでいる地域が存在します。

• 檜原村：山間部に位置し都心へのアクセスが不便
• 奥多摩町：自然豊かなのが強みだが過疎化が進行中
• 青梅市の山間部：駅から遠いエリアは需要が低い

これらのエリアは自然環境には恵まれていますが、都心へのアクセスが不便なため、賃貸需要は限定的です。JR中央線、京王線、小田急線、西武線などの主要路線沿いのエリアに投資対象を絞ることをおすすめします。

また、駅から徒歩圏内であっても、周辺の人口動向が大幅な減少傾向にあるエリアは避けた方が無難です。

東側に行くほど「物件価格高／家賃相場高」の傾向あり！利回りに注目

多摩地域は東側（都心寄り）に行くほど物件価格と家賃相場が高くなる傾向があります。購入価格と想定家賃収入から算出される、収益性を示す指標「利回り」により注意しましょう。「家賃は高いけど、物件価格も高くて利益があまり出ない」という投資になっては本末転倒です。

押さえておきたいのが、西側エリアでも駅近の好立地物件であれば、割安な購入価格により高い利回りを実現できるケースがあること。たとえば、八王子駅徒歩県内の中古区分マンションでは、立川や吉祥寺に比べて購入価格が2〜3割安いにもかかわらず、家賃は1〜2割程度の差に留まる場合があります。

つまり、結果として利回りが高くなり、より多くの収益が得られる可能性があるわけです。都心部以上に「利回りの差」が出やすいので、かかる経費なども加味しながら、詳細に収支のシミュレーションをしてみましょう。なお、当社でも専門の不動産投資コンサルタントによるアドバイスが可能ですので、お気軽に無料相談をご利用ください。

今後は人口減少！「リノベ物件」で周りに差をつけよう

東京都の人口推計によると、多摩地域の人口は2025年をピークに減少に転じる見込みです。人口減少時代においては、物件の差別化がますます重要になります。

そこで注目したいのが「リノベーション物件」です。築古物件であってもリノベーションを施すことで、新築物件に匹敵する快適性を実現し、競合物件との差別化を実現できます。リノベーション物件のメリットを以下にまとめました。

• 安価な築古物件購入→リノベーションで総費用を抑えられる可能性がある
• 周辺の築古物件より高い家賃設定が可能になる
• 差別化により早期に入居者が決まりやすく、空室期間が短くなる
• 入居者の質向上・長期入居につながる
• 建物の機能性・耐久性が向上し資産価値を維持しやすくなる

とくに多くの入居希望者が気にするポイントである「水回り設備の刷新」「間取りの変更」「クローゼットなど収納スペースの整備」などを施した物件は、競合物件と比べて圧倒的な優位性を持ちやすいです。購入時から「将来的にリノベーションを前提とした物件選び」を意識することで、人口減少時代でも安定した賃貸需要を維持できるでしょう。

多摩地域での不動産投資は「TOKYOリスタイル」へご相談ください

多摩地域での不動産投資をお考えの方は、東京・新宿に本社を構える当社ストレイトライド株式会社が運営する「TOKYOリスタイル」をご活用ください。

TOKYOリスタイルは東京23区はもちろん、多摩地域を含む関東圏や関西圏の収益物件紹介や投資アドバイス、賃貸管理サービスを提供している投資家目線の不動産投資支援サービスです。当社の強みを以下にまとめました。

• 投資家目線の中立的なサポート：投資家の利益をもっとも重視し、メリット・デメリットを忖度なくお伝えする
• 独自の物件評価システム：特許取得システム「MIKATAイズム」で物件情報を数値化しており、客観的に評価できる
• リノベーション物件のご提案：人口減少時代を見据えた差別化リノベーション戦略もサポートする

メリットばかりを並べ立てる、投資家のみなさんにとって無益な営業トークは一切いたしません。人口減少やエリアによる需要の偏りといった多摩地域特有のリスクも包み隠さずお伝えし、本質的な「不動産投資の成功」をしっかりとサポートいたします。

「多摩地域への投資を考えているので、専門家のアドバイスが聞きたい」「立川・町田・八王子でどのエリアが良いか教えてほしい」などをご希望の方は、お気軽にTOKYOリスタイルの無料相談をご活用ください。

まとめ

多摩地域は2014年の圏央道開通以降、交通インフラをはじめとした大規模な整備が進み、多くのエリアで地価や物件価格の上昇が継続しています。多摩都市モノレールの延伸やリニア中央新幹線開業により、今後さらなるアクセス性の向上が見込まれ、長期的な資産価値の維持・向上が期待できるでしょう。とくに立川、町田、八王子の3エリアは、アクセス性や生活の利便性、再開発計画といった複数の観点から不動産投資におすすめです。

ただし、多摩地域全体では2025年以降人口減少が予測されており、エリアによって明暗が分かれる可能性があります。投資成功のポイントは「駅チカをメインに狙う」「過疎化エリアを避ける」「利回りに注意する」といった基本を押さえつつ、リノベーション物件で差別化を図ることです。

多摩地域での不動産投資をお考えの際は、当社の無料相談をご活用ください。中立的な投資家目線で、多摩エリアの特性を踏まえたアドバイスをご提供いたします。エリアに合ったリノベーションのご提案や、賃貸管理を含むサポートも可能ですので、お気軽にお問い合わせください。