空き家リノベーションが今人気！3つの事例やメリット・注意点を詳しく解説
- 更新：
- 2023/08/30
空き家を大規模改修してお店を開いたり、賃貸として活用したりする「空き家リノベーション」の人気が最近高まっています。深刻化する「空き家問題」を解決する手段として、空き家のリノベーションは非常に有効な手段です。
今回はこの「空き家のリノベーション」で期待できる効果や注目される理由、具体的な事例を詳しく解説します。また「空き家投資ってアリ？」と疑問を持つ投資家のみなさんのために、「空き家リノベーション ✕ 不動産投資」のメリット・注意点もご紹介。空き家の活用に興味がある方はぜひチェックしてみてください。
- 空き家の数は年々増加中！
- 空き家対策として注目されるリノベーション
- 空き家対策としてリノベーションは有効？3つの事例まとめ
- 不動産投資における空き家リノベーションの2つのメリット
- 不動産投資における空き家リノベーションの3つの注意点
- まとめ
空き家の数は年々増加中！
「空き家問題」という言葉が出てきていることからも分かるように、空き家の数は年々増加し続けています。1958年には360,000件しかなかった空き家の件数は、2018年時点で8,4890,00件にまで増加しました。
全戸数に対する「空き家率」も上昇しており、それだけ空き家問題が深刻化しているのが分かるでしょう。空き家が増える理由として考えられるのは、主に「所有者の高齢化」や「解体負担の大きさ」です。相続すれば毎年固定資産税がかかってしまうので「そもそも相続されずに放置されている空き家」が増えているとも考えられます。
空き家が増えれば地域の景観を損ねるだけでなく、地震による倒壊のリスクや不法投棄などの問題も深刻化していくでしょう。高齢化の現代、取り返しのつかない状況に陥る前に、空き家の利用を進めていくのが重要なポイントです。詳しい空き家問題の現状については、下記の記事で詳しく解説しているので気になる方は読んでみてください。
参考不動産の空き家が社会問題に！？ 空き家対策が必要な理由から不動産投資への有用性まで解説！
空き家対策として注目されるリノベーション
空き家問題解決のための対策として「リノベーション」が注目されています。空き家リノベーションの概要や効果に関する、下記4つの点について見ていきましょう。
- リノベーションとリフォームの根本的な違い
- 賃貸や民泊など使途が広がる
- 地域への経済効果も期待できる
- 「空き家の固定資産税増」でさらに注目が集まっている
それぞれ詳しく解説します。
リノベーションとリフォームの根本的な違い
そもそも「リノベーション」と、よく聞く「リフォーム」の違いが良く分からない方も多いでしょう。リフォームが「原状回復」や「修繕工事」のようなイメージで使われる一方、「リノベーション」は根本的なデザインや内装を改修する大規模な工事を指します。
たとえばキッチンと部屋の仕切りの壁をなくしてリビングダイニングキッチンに改修したり、畳の和室を全室フローリングの洋室に変えたりするのは「リノベーション」に該当するでしょう。必要とされていない建物に付加価値を与え、活用の余地を見出すことによって「空き家対策」にも一定の効果があると期待されています。
賃貸や民泊など使途が広がる
リノベーションを行えば「どう見ても住みたくない、入りたくない」ような物件も、賃貸や民泊に使えるレベルの建物に変身する可能性があります。たとえば1Kの部屋がいくつか並んだ古いアパートでも、立地が良ければ現代的な設備に刷新するだけで宿泊施設としての需要があるかもしれません。倒壊や火災などの空き家特有のリスクを軽減しつつ、さまざまな用途で活用する選択肢を見出す手段としてリノベーションは有効です。
地域への経済効果も期待できる
リノベーションによる空き家活用は、地域への経済効果も期待できます。最近「古民家カフェ」のような「かつては空き家だった」雰囲気をあえて押し出したお店の人気が、国内外問わず高まっているのはご存じでしょうか。非常に空き家が多い地域では、「空き家 ＝ 古民家」というブランディングをすることで、インバウンド需要をキャッチし経済的な成長に至ったケースもあります。
参考日本政策投資銀行「古民家の活用に伴う経済的価値創出がもたらす地域活性化」
空き家を活用した地域づくりに成功すれば雇用創出や移住者増加も期待でき、根本的な地域の人口減などの問題についても解決の糸口が見えてくるでしょう。
「空き家の固定資産税増」でさらに注目が集まっている
2023年3月3日に政府が打ち出した「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」の中に、一部の空き家の固定資産税を現在の6倍にするという内容が盛り込まれており、リノベーションへの注目が高まっています。
参考国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」
もともと空き家にかかる固定資産税は通常の6分の1に減額されていましたが、今回の法案にはこの減免制度を撤廃する内容が含まれています。無駄な固定資産税を払い続けないためにこれから考えられる選択肢は、主に下記の2つでしょう。
- 空き家をリノベーションして活用する
- 空き家を解体して土地を売る
とはいえ「解体して土地を売る」という選択をしても、エリアによってはなかなか売却に至らない可能性も考えられます。詳しくは後述しますが補助金制度も充実してきているので、「リノベーション」で空き家の活用を検討する人が増えているのが現状です。
空き家対策としてリノベーションは有効？3つの事例まとめ
空き家対策としてリノベーションを行った事例を3つ紹介します。
- 新潟県柏崎市の学生シェアハウス
- 長野市善光寺門前の空き家リノベーション事業
- 宮城県仙台市の空き家 → ワインバーリノベーション
それぞれ見ていきましょう。
事例①：新潟県柏崎市の学生シェアハウス
新潟県柏崎市では、空き家化した単身用下宿を学生用のシェアハウスにリノベーションする事業が行われました。リノベーション前の間取りは「2階に和室9室・1階に和室6室とキッチン・風呂場」です。
リノベーション後は、2階の間取りはそのままに全面をフローリング化。1階はキッチンの設備を新しいものに改修します。さらに既存の和室6室を取り崩し「共用リビング」と「共用作業・交流スペース」を設置しました。
改修の費用はシェアハウスの利用費でまかなえるため、しっかりと採算もとれる見込みです。学生シェアハウスの入居者により企画された地域イベントもいくつか実行されており、地域の活性化にも一役買った事例といえるでしょう。
参考長聡子. "セルフリノベーションによる空き家再生事業の実態と課題− 新潟県柏崎市の学生シェアハウスを事例に−." 日本建築学会技術報告集 23.55 (2017): 1009-1014.
事例②：長野市善光寺門前の空き家リノベーション事業
（長野県善光寺）
観光地として有名な長野県善行寺門前のエリアでは、増え続ける中心市街地の空き家を大規模にリノベーションする事業が行われました。100件を超える空き家の使途は、カフェやシェアハウス・飲食店など多岐にわたります。「出会いの場」「音楽や演劇などの文化体験」「多様なイベントの開催」などの機能がプラスされた魅力的な地域へと生まれ変わり、観光客数は大きく増加しました。
積極的な空き家活用がインバウンド需要をキャッチし、地方都市の経済が活性化した魅力的な事例といえるでしょう。
参考築山秀夫, et al. "地方都市におけるリノベーションまちづくりの展開: 長野市善光寺門前を事例として." 長野県短期大学紀要 71 (2016): 57-70.
事例③：宮城県仙台市の空き家 → ワインバーリノベーション
宮城県仙台市では、空き家の一室をワインバーに改修して活用している事例があります。このワインバーがある青葉区台原エリアは「人通りはあるけど空き家が多い」という特徴がありました。そこに目をつけて「昼はカフェ・夜はワインバー」の店舗経営をスタートします。
もともと通る人が多かったこともありお店はにぎわい、通りの活性化がみられました。さらにホームページやフェイスブックも活用し、インターネットの広告経由で来店する人も増加。空き家リノベーションとインターネットの相乗効果をうまく使った、非常に現代的な事例といえるでしょう。
参考米島一朗. "空き家をワインバーにリノベーションした事例 仙台市の空き家活用の事例." 都市住宅学 2018.101 (2018): 81-82.
不動産投資における空き家リノベーションの2つのメリット
不動産投資の観点から見ても、空き家のリノベーションには下記2つのメリットがあります。
- 安い空き家購入で高利回りが期待できる
- 補助金利用でお得にリノベーションできる
それぞれのメリットについて見ていきましょう。
メリット①：安い空き家購入で高利回りが期待できる
安い空き家を購入してリノベーションすれば、高い利回りで運用できる可能性があります。たとえば250万円で空き家を購入し、リノベーションにも同額の250万円をかけた場合、総額は500万円です。この物件を月6万円で貸し出せれば、利回りは約14％。一般的なワンルームマンションの表面利回りは3 ～ 5％程度となっているため、非常に高い水準となる可能性があるのが分かるでしょう。
メリット②：補助金利用でお得にリノベーションできる
自治体によっては、空き家リノベーションに多くの補助金が利用できます。たとえば東京都の場合、文京区では最大200万円、世田谷区では最大300万円のリノベーション費用補助が受けられました。
参考世田谷区「令和5年度世田谷区空き家等地域貢献活用助成事業」
リノベーションだけでなく、空き家の購入費用そのものにかかる補助金が用意されている自治体もあります。補助金を活用すれば、非常に小さい負担で不動産投資を始められるでしょう。
不動産投資における空き家リノベーションの3つの注意点
空き家リノベーションによる不動産投資を検討する場合、下記3つの注意点があります。
- 入居者が集まりやすい物件探しが大変
- リノベーションに関するノウハウ習得が必要
- ローンが通らない可能性がある
それぞれ見ていきましょう。
注意点①：入居者が集まりやすい物件探しが大変
空き家は根本的に立地に問題があるケースが多く、入居者が集まりやすい物件探しが大変です。特に賃貸需要の低い地方の物件が多いため、安易に手を出すと空室が続くリスクがあります。「本当に賃貸需要がある地域か」という点について、事前にくまなくチェックしておくのが重要です。
注意点②：リノベーションに関するノウハウ習得が必要
空き家リノベーションに関するノウハウを習得しないと、想像以上に費用がかさばってしまいます。せっかく安価で空き家を購入できても、数倍のリノベーション費用がかかってしまっては元も子もありません。事前にある程度の知識を習得してから挑戦しましょう。
注意点③：ローンが通らない可能性がある
空き家の購入時、ローンが通らない可能性があるので注意が必要です。一般的にローンは購入する物件の価値を担保としますが、空き家の場合は担保価値が非常に低いためローンが通りづらい傾向があります。すでに不動産投資を行っており、安定した運営ができていないと難しい場合があるので覚えておきましょう。貯蓄に余裕があるなら一括購入も検討してみてください。
まとめ
空き家リノベーションは深刻化する空き家対策として注目されており、地域への経済効果なども同時に期待されています。補助金等も充実し始めているので、今後より多くの空き家リノベーション物件が増えてくるでしょう。
不動産投資においては、「安い空き家を購入して、補助金で安くリノベーションして高利回りを狙う」という運用が可能です。ただし入居者が集まりづらく、ローンが通りにくいという注意点もあります。安易に手を出すと損をする可能性は低くありません。
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この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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