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不動産の空き家が社会問題に!? 空き家対策が必要な理由から不動産投資への有用性まで解説!

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少子高齢社会の日本において、空き家の増加が問題となっています。国土交通省が2022年の10月に「空き家対策小委員会」の会合を初めて開くなど、国を挙げて空き家対策への舵を切り始めたことが話題となっています。

不動産投資の対象として、空き家も候補の1つに含まれます。DIYブームなこともあり、空き家を安く購入し、自身でリノベーションして賃貸・売却する不動産投資家も注目を集めています。

そこで今回の記事では、まず空き家対策が必要な背景に触れ、国土交通省をはじめとする各団体が行う空き家対策についてご紹介します。また、空き家への不動産投資が有効かどうかについても解説します。

国を中心として施策が打たれるタイミングは、お金が動くタイミングでもあります。この記事から空き家対策についての知識を深めていきましょう。

空き家対策が必要になっている背景

まずは空き家対策が必要な背景について、空き家が増えている理由や起こりうる問題を見ていきましょう。

空き家の数は年々増加中

まずは空き家の数の推移を確認しましょう。総務省が2019年に発表した報道資料では、空き家数と空き家率の推移について以下のグラフが記載されています。

全国の空き家の総数は848万件となり、全体の建物数に占める割合となる空き家率は13.6%となっています。また、当資料では空き家が「二次的住宅・別荘」「賃家用」「売却用」「その他」に分けられており、その割合が公開されています。

平成 30 年住宅・土地統計調査

引用同上

ここでの「その他」とは、別荘など通常時は空き家となっている住宅、賃貸のため一時的に空き家となっている住宅、売却のため一時的に空き家となっている住宅以外を指します。すなわち、具体的な用途のない空き家の割合は、空き家全体の50%を超えることが分かります。

さらに、野村総合研究所の資料では、2033年には空き家の総数が1955万件、空き家率は27%となる可能性が示されています。

ただし、2018年の予測から実数値は下回っており、今後の予測および実際の結果は下方修正される可能性もあります。一方で、当資料では「空き家の短期的急増は回避できたものの、超規定な増加リスクは残る」としており、先を見据えた空き家対策が必要であることが分かります。

空き家が増える理由

空き家が増えた背景としては、建物所有者の高齢化・死亡による相続問題、建物の老朽化によるリフォーム費用の負担、建物解体による税負担増が挙げられます。

建物の所有者の高齢化により、老人ホームへの転居や長期入院が多く発生します。何かあったときに家族がすぐ対応できるよう、三世帯住宅として子の所有する物件に高齢者が移り住むケースもあります。この段階では物件の売却までは検討しておらず、年月が経過すると共に空き家期間が長期化していきます。

建物所有者が死亡した場合、相続の問題が発生します。親からの相続財産の全体に相続税が掛かり、家も相続財産に含まれます。不動産の相続は預金などの相続よりも税率が低いため、相続税対策にも用いられます。しかし、その家が地方にあり使う予定がない場合などは、用途もなく固定資産税が発生し続けることになります。家を貰えるとしても、相続を嫌がる人は少なくないのが現状です。

参考投資用物件で入居者が亡くなってしまったらどうする?具体的な流れとケース別の対策・注意点を解説

こうした状況から、少子高齢化の進む日本では、家の所有者が転居・死亡したまま放置されている空き家や、相続したものの使われていない空き家が増えています。

また、建物の老朽化が進んだ場合、居住・賃貸・売却が出来なくなる可能性があります。これらの用途で用いるには大規模なリフォームを行う必要があり、改修費用が所有者の負担となります。

後述のリバースモーゲージなどの制度を用いることで、費用の負担を減らしてリフォームすることも可能ですが、リスク面を考えて躊躇したり、そうした制度を知らない所有者もいます。

空き家を具体的な用途で用いるためのリフォーム費用が捻出できないことから、老朽化が進み放置されている空き家が増えています。

さらに、建物を解体して更地にするという選択肢もありますが、更地の状態では固定資産税が高くなるというデメリットがあります。日本では土地の有効活用を促すためのインセンティブとして、更地よりも何か建物が建っている状態のほうが固定資産税が安くなる仕組みが取られています。

この固定資産税の仕組みは更地の抑制には効果的に作用していますが、同時に空き家の増加にも影響しています。さらに、解体後に建物を再建築するためには建築基準法という法律の条件を満たしている必要があり、空き家を解体することへのハードルの高さも空き家増加の理由と言えます。

空き家が増えることで起こる問題

空き家が増えることで、景観を損なったり衛生面が悪化するおそれがあります。また、地震による倒壊のリスクや、落書き・放火・不法投棄・不法占拠といった犯罪の温床となるおそれもあります。

空き家が原因で周辺の住民に被害が生じた場合、空き家の所有者が賠償責任を問われる可能性があります。空き家が増えることで想定される問題を回避することは、周辺地域の治安や安全を守ることに加え、建物の所有者を守ることにも繋がります。

各団体が実施する空き家対策

空き家増加の背景や生じうる問題について確認したところで、国をはじめとする各団体による空き家対策について見ていきましょう。

国土交通省による空き家対策

国土交通省は2022年10月の「空き家対策小委員会」の会合において、空き家対策として空き家の発生抑制・管理適正化・活用促進・除去促進の4点を論点としています。

まず空き家の発生抑制について、先述のように空き家が発生するタイミングとして相続に着目し、相続対象者にコンタクトを取ることを挙げています。相続から3年以内に物件を売却することで3,000万円の特別控除が受けられるといった仕組みを周知することで、用途のない空き家の売却を促すことを目的としています。

空き家の管理適正化は、建物の所有者に適切な管理方法を伝える施策です。「誰が建物の所有者か」を把握することから始める必要があるため、地方自治体やインフラ事業者との連携が必要となります。

空き家の活用促進については、所有者自身による適切な管理が見込めない場合に、空き家の管理を代行する事業が提案されています。所有者を特定できたとしても、遠方に在住していたり管理のための時間的・経済的な余裕がない場合など、所有者が空き家を管理することが難しいケースは少なくありません。そうした物件に対して管理代行をすることは、空き家の老朽化を防ぐために有効な施策と言えるでしょう。

空き家の除去促進は、居住・賃貸・売却が難しい空き家の除去を地方自治体に促す施策となります。ただし、これまでの空き家対策は除去促進がメインだったことから、今回の会合では上記3つの施策の強化が主軸と言われています。

国土交通省が主導する空き家対策からは、地方自治体や民間事業との連携の姿勢が伺えます。今後は空き家の有効活用を促すビジネスが活性化する可能性があるため、空き家への不動産投資を検討している人は引き続き情報を追うとよいでしょう。

地方自治体による空き家対策

地方自治体が実施する対策としては、空き家バンク・補助金制度・空き家管理業者の派遣などがあります。

空き家バンクは空き家の売り手と買い手をマッチングするシステムで、自治体が設けたWebサイト上で売り手や買い手を募集します。空き家の売買は、管理状態や契約不適合責任の面でトラブルが生じやすいリスクがあります。地方自治体が間に立つことで、トラブルを回避しながら空き家の売買を行えるのが空き家バンクのメリットです。

自治体の補助金制度には、空き家の改修費用を提供するものや、空き家バンクへの登録に必要な建物診断費・空き家の管理維持費・子育て世帯への家賃の負担を補うものがあります。

空き家管理業者の派遣は、自身で空き家の管理ができない所有者の代わりに、管理を代行する人材を派遣する仕組みです。主に、時間的余裕はあるものの経済的な面で労働を必要とするシルバー人材が活用されます。

補助金の内容や金額、空き家活用の施策は地方自治体によって多種多様です。国土交通省が公開している「地方公共団体の空き家対策の取組事例」の資料では、各自治体の空き家対策の取り組み事例が写真付きで掲載されています。空き家対策をより実体として把握できるため、興味のある方はチェックしてみるのをオススメします。

金融機関を活用した空き家対策

金融機関が主体となって空き家対策を実施しているわけではありませんが、金融機関の制度を活用することでリフォーム費用を確保し、空き家対策を進めることが可能です。

リバースモーゲージという融資制度では、自宅を担保として融資を受け取ることができます。融資は一括または年金の形で振り込まれ、元金の返済には契約者が死亡するまで猶予がある点が特徴です。利息部分の返済は契約者の死亡前から発生する点には注意が必要ですが、世帯年収や年金に不安のある高齢世帯には効果的な制度と言えます。

特に、契約者が死亡した後に担保としている不動産の処分を金融機関が代行する点は空き家対策としても有効です。そのため、家の相続でトラブルが生じうる家庭にとっても需要が高い仕組みです。

リバースモーゲージのリスクとしては、年金方式で融資を受ける場合、契約者の存命期間が長くなることで融資限度額に到達することが挙げられます。入金が停止することで利息の返済が長期間滞ると、自宅が競売物件に掛けられ、住居を失うおそれがあります。

また、融資限度額が担保となる不動産の評価額を基準とすることにも注意が必要です。不動産価値が値下がると、融資限度額も連動して引き下げられます。その時点での融資限度額を超えた融資を一括または年金の形で受け取ってしまうと、オーバーした金額を直ちに返済することになります。

不動産価値は建物の経年や土地評価額によって下落するおそれがあるため、リバースモーゲージを利用する場合は融資限度額ギリギリまで融資を受け取ることは避けるのを推奨します。

空き家への不動産投資は有効か

各団体の主導で空き家対策が施されることで、空き家の売買の円滑化が期待できます。そのため、空き家への不動産投資を検討する方もいるのではないでしょうか。

空き家は都内にも見受けられますが、新築・築浅物件ではなく敢えて空き家に投資するのは、安価で手に入れられることが大きな理由となります。そのため、空き家投資を行う人の多くは田舎の築古物件を購入する形になるでしょう。

田舎の空き家で不動産投資をするメリットとしては、物件の価格が安いこと・購入の競争相手が少ないこと・リノベーションにより付加価値を生み出せることが挙げられます。特に、購入価格の安さは物件の表面利回りに大きく影響し、やりようによっては5年以内で元手を回収することも不可能ではありません。

しかし、田舎の物件は融資が下りづらく、賃貸需要・購入需要がともに少なく、修繕費用が高い点に注意が必要です。特に、購入需要が少ないということは出口戦略が取りづらいことに繋がります。物件の維持費・修繕費も想定以上に掛かることが多く、表面利回りのみに注目していると実質利回りで割を食うことになります。

そのため、セルフDIYによるリノベーションが趣味の人にとっては意味ある投資となりますが、敢えて田舎の空き家に不動産投資をするのはリスク・リターンや時間対効果の面であまりオススメはできません。いざとなったら自分が住む気持ちで所有するのも悪くはありませんが、先々のことを考え、「空き家対策」までを視野に入れることをオススメします。

田舎の物件への不動産投資については以下の記事でも解説していますので、併せてご覧ください。

参考田舎の不動産投資は難しい?初心者にはオススメできない理由を解説

まとめ

今回の記事では、空き家が発生する背景から実施されている空き家対策、空き家への不動産投資について解説しました。

国が主導で対策を施す対象には相当規模のお金が動き、市場として成り立つことが多々あります。その上で、投資家や事業者として参入するかどうかは、ご自身の資産や生活状況から検討してみることを推奨します。

弊社では個々人の属性や資産状況に合った不動産投資についてアドバイスをしています。不動産投資コンサルタントによる個別面談を、ぜひお気軽にご利用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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中立の観点でアドバイスを行います。

不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

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