20代の女性向け！不動産投資の始め方。物件選びのヒントと注意点を解説
- 更新：
- 2022/11/21
「主婦年金をあてにしないで、１人で老後を見据えて生きていきたい」
ひと昔前ならば、専業主婦が定番となる時代もありました。時は流れ、コロナ禍の現在では、将来に不安を感じて、男性に頼らない生き方を考えている２０代女性も増えています。
ひとりで生きていく女性が増える背景には、不動産投資による経済的自立もその要因の１つです。
不動産投資は、大地主や資金に余裕のある富裕層向けの運用だと思っていませんか？不動産投資は、土地を所有していなくても、少ない自己資金でも始められる利益を生む方法です。
そこでこの記事では、２０代女性向け不動産投資の始め方について解説します。２０代だからこそ、不動産投資を始めた方がよい理由や、注意点などもあわせて参考にお役立てください。
参考【2022年】年代別に解説！不動産投資はいつ始めるべきか！？
２０代女性が抱える課題
コロナ禍において、２０代女性はどのような課題を抱えているのでしょうか？２０代女性の抱える課題は、次のような社会環境の変化があげられます。
- 老後２，０００万円問題
- 定年退職早期化
- 副業の一般化
老後２，０００万円問題
２０代女性の課題は、老後２，０００万円問題も大きな要因です。老後２，０００万円問題は、少子高齢化による、将来的な年金支払者の先細りも影響しています。
そのため、２０代女性は老後の生活費基準を自分で決めて、投資による資金形成をする人が増えている状況です。
定年退職早期化
２０代女性の課題は、企業による定年退職の早期化が考えられます。定年退職の早期化は、企業にとって人員の循環や若返りが目的です。
定年退職の早期化は、「早期退職優遇制度」を導入した企業の募集により、４５歳を定年と考える傾向になります。２０代女性は、将来的に「早期退職優遇制度」により定年退職の早期化を判断することが課題です。
参考独立行政法人労働政策研究・研修機構「【退職】早期退職優遇制度」
副業の一般化
２０代女性の課題は、副業の一般化があげられます。現状では、インターネット環境の整備とオンライン需要により、副業環境の整っていることが要因です。
また、業績の悪化している企業では、給料水準を上げられないため、残業の代替策として副業の開放が進んでいます。
２０代女性の経済面における意識
２０代女性は経済面において、どのような意識を持っているのでしょうか？２０代女性は、「出産」や「子育て」という潜在意識ではなく、多様な人生設計を持っています。
「結婚→出産→育児」のような古い考えではなく、経済的な自立を基準とする傾向です。今後は、経済的な自立のために、仕事のキャリア形成を中心にして「自分らしい生き方」を考える女性が増えてくるでしょう。経済的自立を目指す女性が増えている中、資産を形成することに大きな需要があります。
２０代女性が不動産投資を始めるべき４つの理由
不動産投資は、資産形成の手段の１つです。なぜ、２０代女性が不動産投資を始めたほうがよいのでしょうか？不動産投資を始めるべき４つの理由を紹介します。
理由その１：銀行預金より効率的
不動産投資は、銀行預金よりも効率的な資産形成になるでしょう。不動産投資が効率のよい理由は、借主がいれば家賃収入を蓄えられるからです。そのため、不動産投資で得られる収入は、銀行預金の金利０.０００１％にくらべて、桁違いの収益を見込めます。
理由その２：本業の合間を使った副業感覚
不動産投資は本業の合間を使って副業感覚で取り組めるため、株式やFXなど価格変動する投資のように手間を必要としません。
不動産投資は、物件を探して入居者が見つかれば、ほぼ手の掛からない投資です。そのため、忙しい仕事の合間でも副業感覚で取り組める投資になります。
理由その３：早く始めて長く続ける資産形成
不動産投資は、早くから始めておき長期間継続することに意義のある投資方法です。投資という特性から、市況の影響を受けて資産価値の変動するリスクが考えられます。そのため、不動産投資は早くから始めて、投資経験を積むことが大事です。
長期的な投資経験を積み重ねれば、物件の購入時期やリスク分散などの判断力が身につきます。また、定年間近になってから始めた不動産投資では、不動産購入資金の負担拡大が明白です。
不動産投資は、物件購入資金を融資した場合、借入金利を支払う必要があります。６０歳近くになってから、投資用の物件を購入した場合、返済額が月々の家賃収入を超えることも考えられるでしょう。
不動産投資は月々の負担を軽くするために、早くから始めることが大事です。
理由その４：老後の年金不足対策
２０代女性にとって不動産投資は、将来待ち受ける”老後の年金不足対策”になります。記事の冒頭でもご紹介した、「老後２，０００万円問題の解決策」として、不動産投資による家賃収入は、老後の年金代わりにあてられるでしょう。
不動産投資を２０代のうちから始めておけば、老後を迎える前に投資用物件の借入金を完済するのも早くなります。月々の返済がなければ、家賃収入をそのまま老後資金にあてられるため、不動産投資は老後の年金不足を解消する貯蓄にもなります。
不動産投資の始め方
不動産投資を始めるべき理由を参考にして、実際に不動産投資を始める場合は、資金の準備が大きなハードルとなるでしょう。
頭金の準備
不動産投資は、まとまった資金として頭金が必要になります。都内の中古マンション物件の価格相場は、平均で３，７００万円以上になるため、自己資金を用意できないことが一般的です。
中古マンションの坪単価の推移表では、中古マンションの価格は年々上昇傾向であるため、中古マンションの購入では、なるべく多くの頭金を用意することが必要です。言うのは簡単ですが、頭金を用意できない場合の不足な資金は、銀行に融資を申し込むことになります。
通常、銀行が投資資金として融資するサラリーマンの融資限度額は、５，０００万円となっています。２０代女性のサラリーマンが銀行より多くの融資を受けるには、次の要素が評価基準となるでしょう。
- 自己資金額：多ければ手元に残る金額も多くなる
- 個人の与信：本業収入が減った際のローン返済能力を事前調査される
- 在籍企業の規模：上場企業や黒字経営企業などは優遇される
- 在籍企業の勤続年数：長ければ信用が増える
銀行ローンは、社会的な信用が不可欠になるため、個人の属性が融資額の増減を左右することになります。
頭金以外で準備が必要なお金
不動産投資に必要な資金は、頭金だけではなく、準備が必要な見落としがちなお金があります。
- 銀行に支払う融資手数料および振込手数料
- 契約書類に使う収入印紙代
- 不動産にかける火災保険料の加入金
- 不動産にかける地震保険料の加入金
- 不動産登記費用
- 書類作成を依頼する司法書士への報酬
- 固定資産税
- 不動産取得税
不動産投資では、頭金以外の出費も把握していないと、資金不足により契約が進められなくなります。そのため事前に必要な資金について、調べておくことが重要です。
不動産投資に失敗しない物件選びのヒント
不動産投資は、融資額が多ければ失敗したくないのが当然でしょう。はじめての方が不動産投資に失敗しないためには、どのような物件を選べばよいのでしょうか？
この項目では、不動産投資に必要な物件選びのヒントを紹介します。
土地勘
不動産投資の経験がない２０代女性の場合は、自分がもっとも事情通であるエリアの物件を選ぶのが良いでしょう。通勤・通学路の利便性なども、土地勘がなければ家賃設定の付加価値にできません。
居住経験
居住経験のある地域では、住み心地や物件相場など、実際の経験が参考材料にできます。とくに事情通であれば、居住経験を元とした地域の価値を入居者に伝え、入居者付けを有利に進めることが可能です。
新築より中古
不動産投資に失敗しないためには、新築ではなく中古マンションの方が、物件の実質価値を判断しやすくなります。中古マンションは、新築に比べて価格負担の少なさが特徴です。そのため中古物件は、土地の状況や環境などから付加価値をつけて選ぶ必要があります。
中古マンションと中古戸建それぞれの特徴
２０代女性が不動産投資を始めるには、土地勘のあるエリアの中古マンションを選ぶことが堅実です。「どのような点が堅実になるか？」について理解するために、中古マンションと中古戸建の特徴を解説します。
中古戸建による不動産投資の特徴
中古戸建による不動産投資の場合は、不動産投資ローンを受けにくい点が特徴です。戸建の建造物に対して、法定耐用年数が２２年と定められていることが、投資ローンを受けにくくしている要因になります。
最初に用意する自己資金の額によっては、月々の返済額を差し引いた収入が低くなるなるでしょう。
また、戸建物件を所有した場合は、建物の外壁や庭など所有地内すべての修繕が必要になります。戸建物件は、修繕など物件管理を自分で行わなけれいけません。そのため、中古戸建は、管理費用の負担の掛かる点が特徴です。
中古マンションによる不動産投資の特徴
中古マンションによる不動産投資は、不動産投資ローンを受けやすい点が特徴になります。マンションの築年数にもよりますが、築浅のマンションの場合は、不動産担保として高く評価される傾向です。長期的に安定した投資が見込めることも、ローンを受けやすさにもつながります。
また、マンションによる不動産投資の場合は、リノベ―ションにより資産価値を維持したり、高めたりできることも特徴です。
さらに、マンション投資は修繕や管理をマンションの管理組合加入により費用を均一化できます。修繕費を組合加入者全員で均一負担できるため、戸建物件ほど負担が掛かりません。
中古戸建と中古マンションの不動産投資では、ローンの組みやすさと管理負担の低さから、２０代女性に向いていることが考えられます。その理由は、２０代女性が忙しい本業の合間で取り組む投資活動になるためです。
不動産投資の４つの注意点
不動産投資の４つの注意点について、物件の見極めやローン審査におけるポイントなど解説いたします。
立地条件を基準にして物件を選ぶ
不動産投資の物件選びでは、立地条件を選定基準に考えることが必要です。立地条件の選定基準では、具体的に次のような要素があげられます。
- 駅までの距離
- 道路の利便性
- 近隣の環境
物件のある近隣環境では、大型施設や観光地、繁華街に近いなど、生活圏としてどのような入居ターゲット層に向いているか？事前調査が大事です。
間取りを基準にして物件を選ぶ
不動産投資は、物件の間取りを基準にして選ぶ必要があります。入居者をイメージするために、「家族向けの間取り」や「カップル向けの間取り」など、部屋数や広さにより判断することが可能です。高齢者向け物件の場合は、バリアフリーであることが判断基準になります。
ローン審査を通過するポイントは個人の属性
２０代女性がローンの審査を通過するには、個人の属性による審査基準も忘れてはいけません。一般的には、２０代より３０代、４０代の勤続年数が長い人の方がローン審査に有利です。ただし、個人の属性による審査基準は年齢や勤続年数だけではなく、キャリアや年収により評価を上げられます。
個人の社会的信用度を上げるためには、年収の上がっている時期に申し込むことが最適です。年収が上がっている時期は、キャリアを積み重ねている結果にも繋がります。そのため、ローン審査での個人属性を評価する材料にもなるでしょう。そのような理由から、年収が上がっている時期は不動産投資を始めるタイミングとして、最適な機会になります。
不動産投資の知識を積み重ねていく思考
２０代女性の不動産投資は、将来を見据えた考え方が大事です。２０代で投資知識を完ぺきにしてしまうのではありません。早いうちから不動産投資の経験を積み重ねながら、知識を蓄えていく考え方です。不動産投資は、リスクのある投資になるため、リスク分散に必要な知識と経験も蓄えていきましょう。
まとめ：２０代女性に最適な中古マンション投資を始めましょう
今回は、２０代女性向け不動産投資のはじめ方について、解説してきました。
不動産投資は、投資経験のない２０代女性でも、ポイントを理解できれば始められる投資活動です。そのため不動産投資は、多様な働き方により自分らしい人生設計を考えている女性にとって、効率のよい副業収入になります。２０代女性の方は、この記事で紹介したヒントや注意点を参考に取り組んで見てはいかがでしょうか？
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