マンションを売りたいと思っても「何から始めればいいのかわからない」「費用や税金がどのくらいかかるのか不安」と感じている方は多いのではないでしょうか。マンション売却は人生で何度も経験するものではないため、流れや費用の全体像が見えにくいのは当然です。

この記事を読めば、以下のことがわかります。

• 仲介と買取、どちらの売却方法が自分に合っているか
• 査定から引き渡しまでの全ステップの流れと、何を準備すべきか
• 仲介手数料や譲渡所得税など、手元にいくら残るかの計算方法
• 早く、高く売るためのテクニック

初めてのマンション売却でも迷わず進められるよう、この記事をガイドブック代わりに活用してください。

• 目次
• マンションの売却方法｜仲介と買取の違いを理解しよう
• マンション売却の流れ｜査定から引渡しまで8ステップで解説
  • ステップ1：売却準備（相場調査・書類準備）
  • ステップ2：査定依頼
  • ステップ3：媒介契約の締結
    • 専属専任媒介契約
    • 専任媒介契約
    • 一般媒介契約
  • ステップ4：売却活動の開始
  • ステップ5：内覧対応
  • ステップ6：売買契約の締結
  • ステップ7：物件の引き渡し
  • ステップ8：確定申告
• マンション査定の基礎知識｜3つの査定方法と査定のポイント
  • マンションの査定方法は3種類
    • 簡易査定（机上査定）
    • 訪問査定
    • AI査定
  • 査定で見られるポイント
  • 査定前に準備すべきこと
• マンション売却にかかる費用：仲介手数料から税金まで
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用（抵当権抹消）
  • ローン一括返済手数料
  • 各種証明書発行手数料
  • その他の費用（引っ越し代・クリーニング代など）
• マンション売却にかかる税金：譲渡所得税の計算と節税方法
  • マンション売却にかかる税金の種類
  • 譲渡所得税の計算方法｜長期・短期の違い
    • 減価償却費・取得費の計算のポイント
    • 譲渡所得税の税率｜所有期間によって変わる
  • マイホームの売却では3,000万円特別控除で節税できる可能性あり
  • 税金計算のシミュレーション例
• マンション売却にかかる平均期間と短縮のコツ
  • 売却期間の平均は2〜3カ月
  • 売却期間を短縮する方法
  • 売却が長引く原因と対策
• マンション売却の不動産会社の選び方
  • 査定額の根拠を具体的に聞く
  • 売却実績が豊富か調べる
  • 担当者の対応が誠実か見極める
  • 複数社に査定を依頼して比較する
• マンション売却の失敗事例｜よくある4つの失敗パターン
  • 売却期間を甘く見積もった
  • 高すぎる査定額に騙されて売れ残った
  • リフォームに無駄な費用をかけた
  • 不動産会社選びに失敗した
• マンション売却のコツ｜高く早く売るためのテクニック
  • 売却に適した時期を選ぶ
  • 築年数から売却タイミングを見極める
  • 内覧で好印象を与える工夫をする
  • 価格交渉を有利に進める
  • 売却が長引いたら価格を見直すか買取に切り替える
• マンション売却・査定の相談はTOKYOリスタイルへ！
• マンション売却のよくある質問
  • 投資用マンションは入居者がいる状態（オーナーチェンジ）でも売却できる？
  • サブリース契約している投資用マンションも売却できる？
  • ローンが残っていても売却できる？
  • 売却代金はいつ入金される？
  • 売却中に住みながら売ることは可能？
  • 内覧は平均何回くらい来る？
  • 売却活動を途中でやめることはできる？
  • 管理費や修繕積立金を滞納していても売却できる？
  • 売却したことは近隣住民に知られる？
  • 築年数が古くても売れる？
  • 売却後のクレームやトラブルを避ける方法は？
• まとめ

マンションの売却方法｜仲介と買取の違いを理解しよう

マンションの売却方法は「仲介」と「買取」の2種類に大別できます。どちらを選ぶかによって、売却価格の目安やかかる期間・費用・手続きの負担が大きく変わるため、正しく理解しておきましょう。

仲介は時間がかかるものの、市場価格に近い金額で売りやすい方法です。一方の買取は、不動産会社が直接購入するためスピードが速く手間も少ないですが、ほとんどのケースで売却価格は相場より低くなります。

「できるだけ高く売りたい」なら仲介、「早く確実に現金化したい」なら買取がおすすめです。急いでいない場合は、まず仲介で売り出し、一定期間売れなければ買取に切り替える「買取保証」の方法も選択肢になります。

マンション売却の流れ｜査定から引渡しまで8ステップで解説

マンション売却は、査定から確定申告まで多くのステップがあります。

1. 売却準備（相場調査・書類準備）
2. 査定依頼
3. 媒介契約の締結
4. 売却活動の開始
5. 内覧対応
6. 売買契約の締結
7. 物件の引き渡し
8. 確定申告

各ステップで何をすべきか、順番に見ていきましょう。

ステップ1：売却準備（相場調査・書類準備）

売却を始める前に、まず自分のマンションがいくらで売れそうかの相場感をチェックします。REINS Market Information（レインズ）や各種不動産ポータルサイトで、同じエリア・同じ築年数帯の成約価格や売り出し価格を調べておきましょう。下図はレインズの例で、地域や駅からの距離、物件タイプ、間取り、築年数などの条件を指定して成約価格を検索できます。

あわせて、売却時に必要な書類を早めに準備しておくと、その後の手続きがスムーズに進みます。事前に用意しておける書類と取得先は以下のとおりです。

すべてを最初から揃える必要はありませんが、登記済権利証と住宅ローン残高証明書は査定依頼の段階で手元にあると便利です。とくに登記済権利証は再発行ができないため、紛失に気づいた場合は早めに司法書士へ相談してください。

ステップ2：査定依頼

次はマンションの売却価格の目安を知るために、不動産会社に査定を依頼します。査定方法には「簡易査定」「訪問査定」「AI査定」の3種類がありますが、本格的に売却を考えているなら「訪問査定」を受けるのが基本です。

訪問査定では、不動産会社の担当者がマンションに実際に訪問し、室内の状態や設備、眺望、周辺環境などを確認します。簡易査定やAI査定では把握できない物件固有の条件を反映できるため、より精度の高い査定額が出ます。

なお、査定は1社だけでなく、複数社に依頼するのが鉄則です。会社によって査定額に数百万円の差が出ることも珍しくありません。ただし、査定額が高い会社が良い会社とは限らない点には注意してください。査定額の根拠を丁寧に説明してくれるかどうかが、信頼できる会社を見極めるポイントです。

ステップ3：媒介契約の締結

査定を受けたら、売却を依頼する不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約には3つの種類があるので、まずは全体の違いをチェックしておきましょう。

以下でそれぞれ詳しく解説するので、どの契約を選ぶかの参考にしてください。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は1社のみに売却を任せる、3種類の中でもっとも制約が強い契約です。自分で買主を見つけた場合でも、必ず契約した不動産会社を通して取引しなければなりません。

不動産会社にとっては「自社で必ず成約報酬を得られる」契約のため、広告費や人員を投入しやすいです。「売却活動を完全に任せたい」「こまめに進捗を把握したい」方に向いています。

専任媒介契約

専任媒介契約は1社のみへの依頼という点は専属専任と同じですが、もし自分で買主を見つけたら不動産会社を通さずに取引できるのが違いです。

親族や知人に売却先の心当たりがある場合は、専属専任より専任媒介のほうが柔軟に対応できます。「基本は不動産会社に任せるが、自分でも動く余地を残しておきたい」方におすすめです。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。

不動産会社側から見ると「他社で成約されるかもしれない」契約のため、広告費をかけて積極的に売ってもらえないリスクがあります。人気エリアの築浅マンションなど「どの会社でも売れる物件」であれば一般媒介契約でもよいでしょう。一方で立地が悪い、築年数が古いなど条件が厳しい物件では、専任系の契約のほうが手厚い対応を受けやすいです。

ステップ4：売却活動の開始

媒介契約を結ぶと、不動産会社が売却活動を開始します。主な活動内容は以下のとおりです。

• レインズへの物件登録
• 不動産ポータルサイトへの広告掲載
• チラシのポスティング
• 既存顧客（購入希望者リスト）への紹介

売主としてこの段階でやるべきことは、物件の第一印象を良くする準備です。ポータルサイトに掲載する写真の撮影に立ち会い、室内の片付けや清掃をしておきましょう。写真の印象で内覧希望者の数が大きく変わります。

売り出し価格も、この段階で設定します。査定額をベースに、売却を急ぐかどうか、住宅ローンの残債がいくらかを踏まえて決めましょう。相場より高すぎる価格で出すと問い合わせが入らず、結果的に値下げを繰り返して売却期間が長引くリスクがあります。

ステップ5：内覧対応

購入希望者が見つかると、実際にマンションを見に来る「内覧」が行われます。内覧での印象によって、購入希望者が「本当に買いたいと思うか」を大きく左右されるため、以下のポイントを意識して準備しましょう。

• 水回りを中心に室内を清掃し、生活感を減らす
• 不用品を片付け、部屋を広く見せる
• カーテンを開けて照明をつけ、明るい印象にする
• ペットの臭いやタバコの臭いは事前に可能な限り消臭する
• 住んでいるマンションの場合、内覧日には同居家族に外出してもらう

内覧時に購入希望者から質問を受けることもあります。マンションの管理状況、周辺の生活環境、騒音の有無などは、売主にしかわからない情報です。正直な回答が購入希望者への信頼に、そして成約率を高めることにつながります。

ステップ6：売買契約の締結

購入希望者が見つかり、価格や条件の交渉がまとまったら、売買契約を締結します。契約の当日は、不動産会社の宅地建物取引士が買主に対して「重要事項説明」を行ったうえで、契約書に署名・捺印する流れです。

また、契約時には買主から「手付金」を受け取ります。手付金の相場は、一般的には売買代金の5〜10%程度です。もし契約後に買主が一方的にキャンセルした場合は、手付金をそのまま受け取れます。逆に売主側の都合でキャンセルする場合は、手付金の倍額を支払う必要があるため注意してください。

契約書には「契約不適合責任」の条項も含まれます。引き渡し後に物件の重大な不具合が発覚した場合、売主が修繕や損害賠償の責任を負わなければいけません。事前にわかっている不具合は、すべて買主に告知しておくのがトラブル防止のポイントです。

ステップ7：物件の引き渡し

売買契約の締結から引き渡しまでは、通常1〜2カ月程度の期間がかかります。この間に売主がやることは以下のとおりです。

• ローンの完済手続き・抵当権抹消の準備
• 引っ越しと室内の片付け
• 管理組合への届出
• 電気・ガス・水道の手続き

引き渡し当日は、残代金の受領と鍵の引き渡し、所有権移転登記の申請を同日に行います。通常は買主が新たにローンを組む金融機関に集まり、司法書士立ち会いのもとで手続きを進めます。

ステップ8：確定申告

マンションを売却して利益が出た場合は、翌年の確定申告で譲渡所得税を申告・納付する必要があります。申告期間は原則として翌年の2月16日〜3月15日です。

たとえ利益が出ていなくても「3,000万円特別控除」などの税制優遇を受けるためには確定申告が必要です。「利益が出ていないから申告不要」と判断せず、必ず確認しておきましょう。

確定申告に必要な書類は売買契約書や取得費がわかる書類、仲介手数料の領収書などです。不動産会社に相談すれば、必要書類の準備をサポートしてもらえるケースもあります。当社でも確定申告まで含めてサポートすることが可能です。

マンション査定の基礎知識｜3つの査定方法と査定のポイント

マンション売却のスタート地点は、自分の物件がいくらで売れるかを知ること。そのためには、物件の価値を判断する「査定」を受ける必要があります。主な査定方法は3つあり、用途に応じた使い分けが必要です。以下で詳しく確認していきましょう。

マンションの査定方法は3種類

マンションの査定方法は、大きく分けて以下の3種類があります。

• 簡易査定：物件情報をもとにデータベースから算出する机上での査定
• 訪問査定：担当者が現地を訪問し、物件の状態を確認したうえで行う査定
• AI査定：過去の取引データをAIが分析し、即時に概算額を表示する査定

以下でそれぞれ解説するので、メリット・デメリットを確認して目的に合った方法を選びましょう。

簡易査定（机上査定）

簡易査定は、物件の所在地・築年数・面積・階数などの基本情報をもとに、過去の成約事例やレインズのデータを参照して査定額を算出する方法です。現地を訪問しないため、通常1〜3日、早い会社では即日で結果が届きます。

「まだ売却するか決めていないが、おおよその価格を知っておきたい」段階であれば、まず簡易査定で相場感をつかむのがおすすめです。ただし、室内の状態や眺望、日当たりなど現地でしかわからない条件は反映されないため、実際の売却価格とはズレが出ることがあります。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際にマンションを訪問し、室内の状態や設備のグレード、眺望、日当たり、管理状態などを確認したうえで査定額を算出する方法です。結果が出るまでに1週間前後かかることが多いですが、精度はもっとも高くなります。

売却を本格的に進める場合は、必ず訪問査定を受けてください。簡易査定やAI査定では、その価格が本当に実態に即しているか判断できません。複数社の訪問査定を受けて結果を比較すれば、適正な売り出し価格を判断できます。

AI査定

AI査定は、過去の膨大な取引データをAIが自動分析し、物件情報を入力するだけですぐに概算額を表示するサービスです。匿名で利用できるものも多く、不動産会社に個人情報を渡したくない段階でも気軽に試せます。

ただし、AIは室内の状態や個別の条件を読み取れないため、あくまで「参考値」として捉えてください。AI査定の結果だけで売り出し価格を決めるのはリスキーです。

当社でもAI査定のサービスを用意しておりますので、気になる方はお試しください。

査定で見られるポイント

不動産会社が査定額を算出する際に見ているのは、主に以下のポイントです。

• 最寄駅からの距離や周辺の利便性（立地）
• 築年数と建物の管理状態
• 専有面積と間取り
• 階数・方角・眺望
• 室内の状態
• 修繕積立金の残高、大規模修繕の実施状況（管理状況）
• 周辺の成約事例と現在の市場動向
• 現在の家賃収入・入居状況・周辺賃料相場（投資用の場合）

立地や築年数は変えられませんが、室内の清掃や小さな修繕で印象を改善できます。査定額を少しでも高くしたいなら、「変えられない条件」ではなく「変えられる条件」に注力しましょう。

なお、投資用マンションの査定では、居住用とは異なり「収益還元法」が重要な評価軸になります。収益還元法とは、物件が生み出す家賃収入をもとに価格を逆算する方法です。簡単に言えば「この物件は年間いくら稼げるか」から価格が導き出されます。

空室の場合は周辺の賃料相場をもとに想定利回りで評価されます。入居中・空室それぞれに有利な売り方があるため、投資用マンションの査定は必ず収益状況も踏まえて不動産会社に相談しましょう。

査定前に準備すべきこと

査定をスムーズに進めるために、以下の準備をしておくと効果的です。

• 室内の整理整頓と清掃
• 設備の不具合や修繕履歴のメモ作成
• マンションの管理規約・長期修繕計画書の用意
• 住宅ローンの残高確認
• 類似物件の売り出し価格のチェック

査定前に大がかりなリフォームをする必要はありません。費用をかけてリフォームしても、その分だけ査定額が上がるとは限らないためです。清掃と整理整頓だけでも、担当者の印象は大きく変わります。

マンション売却にかかる費用：仲介手数料から税金まで

マンション売却では、残念ながら売却代金がそのまま手元に入るわけではありません。仲介手数料や税金など、さまざまな費用が差し引かれます。あらかじめ、かかる費用の全体像を確認しておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に売却活動を依頼した際に支払う報酬です。

金額は宅地建物取引業法で上限が定められています。売買価格が800万円を超える場合の仲介手数料の上限の計算式は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」です。たとえば3,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は105万6,000円になります。なお、マンションではまれなケースですが、売買価格が800万円以下の場合の上限は「30万円＋消費税」です。

仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しなければ全額を支払う必要はありません。ただし、不動産会社には「実際に行った業務量に見合う金額」を請求する権利があります。これは、過去の裁判例でも示されています。「売買まで進まなかったから支払いは0円」とはならない可能性が高い点に注意してください。

参考一般財団法人不動産適正取引推進機構

なお支払いのタイミングは、契約時に半額、引き渡し時に残りの半額とする会社が多いです。

印紙税

印紙税は売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金です。契約金額に応じて税額が決まっています。マンション売却で多い価格帯の印紙税額は以下のとおりです。

参考国税庁「印紙税」

上記は2027年3月31日までの軽減税率が適用された金額です。なお、電子契約の場合は印紙税がかからないケースもあるため、不動産会社に確認してみてください。

登記費用（抵当権抹消）

住宅ローンが残っている場合、売却時に抵当権を抹消する登記手続きが必要になります。費用は不動産1件につき1,000円で、マンションの場合は建物と土地で2,000円（※）です。

※敷地権の兼ね合いなどで土地の登記が複数必要になるケースがあります。その場合は必要な登記の数×1,000円が加算されます。

ただし、手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、報酬を含めると1万〜2万円程度かかります。

ローン一括返済手数料

ローンを売却時に一括返済する場合、金融機関によっては手数料がかかります。金額は金融機関や返済方法によって異なりますが、一般的には1万〜3万円程度です。事前に借入先の金融機関に確認しておきましょう。

各種証明書発行手数料

売却手続きでは、印鑑証明書や住民票などの公的書類を自治体の市役所もしくはコンビニで取得する必要があります。費用は1通あたり200〜400円程度と少額です。まとめて取得しておくと手間が省けます。

その他の費用（引っ越し代・クリーニング代など）

上記以外にも、売却にともなって発生する費用があります。

ハウスクリーニングは必須ではありませんが、水回りの清掃をプロに依頼するだけでも内覧時の印象が良くなります。自分で掃除する時間がない場合や、水回りがとくに汚い場合は費用対効果が高い投資といえるでしょう。

マンション売却にかかる税金：譲渡所得税の計算と節税方法

マンション売却では「譲渡所得税」をはじめとした税金がかかります。税額は売却益の金額や所有期間によって変わるため、計算方法や節税のポイントを事前に把握しておきましょう。

マンション売却にかかる税金の種類

マンション売却時にかかる税金は、主に以下の3つです。

前述のとおり印紙税は最大でも6万円、登録免許税は不動産1件あたり1,000円と、そこまで大きな金額にはなりません。もっとも金額が大きくなる可能性があるのが譲渡所得税です。

ただし、自宅として住んでいたマンションには特別控除の制度があるため、実際には課税されないケースも少なくありません。

譲渡所得税の計算方法｜長期・短期の違い

譲渡所得税は「譲渡所得」に対して課税されます。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

• 譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）

取得費には購入価格のほか、購入時の仲介手数料や登記費用なども含まれます。譲渡費用は、売却時の仲介手数料や印紙税などです。

ここで注意したいのが、取得費のうち建物部分の計算です。建物は年数の経過とともに価値が下がるため、購入価格そのままではなく「減価償却費」を差し引いた金額が取得費になります。

減価償却費・取得費の計算のポイント

マンション（鉄筋コンクリート造）の減価償却費の計算式は、自宅用と投資用で異なります。

自宅用は「0.9」を掛けて計算しますが、投資用は掛けません。投資用マンションのほうが1年あたりの減価償却費が大きくなり、取得費が小さくなる分、売却時の譲渡所得が大きくなりやすいです。

たとえば、建物価格2,500万円のRCマンションを15年間保有して売却する場合の、用途による違いを見てみましょう。

〇自宅として保有した場合

• 減価償却費：2,500万円×0.9×0.015×15年＝506万2,500円
• 建物の取得費：2,500万円−506万2,500円＝1,993万7,500円

〇投資用として保有した場合

• 減価償却費：2,500万円×0.022×15年＝825万円
• 建物の取得費：2,500万円−825万円＝1,675万円

同じ建物価格でも、投資用のほうが取得費が約318万円小さくなり、その分だけ譲渡所得が大きくなります。投資用マンションの売却を考えている方は、この差を踏まえて税額をシミュレーションしておきましょう。

なお、建物価格と土地価格の内訳は購入時の売買契約書に記載されています。契約書に内訳がない場合は、固定資産税評価額の比率で按分する方法が一般的です。

譲渡所得税の税率｜所有期間によって変わる

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。

参考国税庁「土地や建物を売ったとき」

所有期間が5年を超えるかどうかで税率がほぼ倍になります。売却時期を調整できるなら、所有期間が5年を超えてから売却して税負担を抑えるとよいでしょう。

さらに、自宅として住んでいたマンションで所有期間が10年を超える場合は、「10年超所有の軽減税率の特例」を適用できる可能性があります。この特例を適用すると、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、以下の軽減税率が適用されます。

• 所得税：10.21%
• 住民税：4%
• 合計：14.21%

重要なのは、居住用財産の3,000万円の特別控除の特例と、この軽減税率の特例は重ねて適用できる点です。3,000万円特別控除で課税対象を減らしたうえで、残った譲渡所得にさらに低い税率を適用できるため、10年超のマイホーム売却では税負担をもっとも抑えられる組み合わせといえます。

なお、所有期間の判定は売却した年の1月1日時点で10年を超えていることが条件です。適用には確定申告が必要なため、長期保有のマイホームを売却する方は事前に税理士に確認しておきましょう。

参考国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

マイホームの売却では3,000万円特別控除で節税できる可能性あり

自宅として住んでいたマンションを売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。控除を受けるための主な条件は以下のとおりです。

• 売却する物件に売主自身が住んでいた（住んでいる）こと
• 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと
• 前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと

参考国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

この控除を使えば、譲渡所得が3,000万円以下なら譲渡所得税はゼロになります。控除を受けるには確定申告が必要です。

なお、投資用として他人に貸し出していたマンションにはこの控除は使えません。ただし、「特定の事業用資産の買換え特例」や「損失の損益通算」など別の節税方法が使える可能性があるので、不動産会社や税理士に相談してみましょう。投資用マンションを専門に扱う当社でも節税関係のご相談に乗ることは可能です。

また、3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できない点に注意してください。住宅ローン控除を受けるには、新居への入居年の前々年から翌年以降3年以内に、この3,000万円特別控除を使っていないことが条件となっています。住み替えでマンションを売却しつつ、新居で住宅ローン控除も受けたいと考えている方はとくに注意が必要です。

どちらが有利かは「売却益の大きさ」と「住宅ローンの残高・控除見込み額」によって変わります。売却するのが自分が住んでいるマンションで住み替えを予定している方は、売却活動を始める前に税理士や不動産会社に相談して、どちらの制度を優先するか試算しておきましょう。

税金計算のシミュレーション例

実際の税金がどのくらいになるか、具体的なケースでシミュレーションしてみましょう。なお、保有期間は5年超で、3,000万円特別控除は使わないものとして計算しています。

仮にこの物件が3,000万円特別控除を適用できるマイホームだった場合は、1,350万円の譲渡所得に対する課税がゼロになります。自宅か投資用かで税負担が大きく変わることがわかるでしょう。

マンション売却にかかる平均期間と短縮のコツ

「実際に売却活動を始めて、売れるのはいつなのか」は、多くの売主がもっとも気になるポイントのひとつです。平均的な売却期間や期間を短縮するための方法、長引いた場合の対策をまとめました。

売却期間の平均は2〜3カ月

株式会社Speeeが不動産売買経験者259人に行った調査によると、中古マンションの査定から成約までの平均日数は約80日で、おおよそ2〜3カ月です。成約から引き渡しまでの期間を含めると、全体では3〜5カ月程度を見込んでおくのが妥当でしょう。

ただしこれは全エリア、そして少ないサンプルの平均値であり、地方や駅から遠い物件はさらに時間がかかる傾向があります。半年以上売れ残ることも珍しくないため、スケジュールには余裕を持たせましょう。

売却期間を短縮する方法

少しでも早くマンションを売却するには、以下の方法が効果的です。

• 相場に合った売り出し価格を設定する
• 内覧対応を丁寧に行い、第一印象を良くする
• 複数社に査定を依頼し、販売力のある会社を選ぶ
• 売却活動の進捗を担当者と定期的に確認する
• 需要が1〜3月、9〜11月に合わせて売り出す

相場より明らかに高い価格で出すと問い合わせ自体が入りにくいです。最初の2週間で反応が薄い場合は価格の見直しや広告の出し方の変更を検討しましょう。

売却が長引く原因と対策

3カ月を過ぎても売れない場合は、何かしらの原因があるはずです。よくある原因と対策をまとめました。

※ホームステージング：家具の置き方や照明を使って、物件をモデルルームのように魅力的に見せる手法のこと。

売却が長引くほど「売れ残り物件」の印象もつきやすくなります。3カ月を目安に、「魅せ方」を変えるなど戦略を見直すのが得策です。契約している不動産会社ともうまく連携しながら、状況に応じた対策を取ってみましょう。

マンション売却の不動産会社の選び方

マンション売却の成否は「不動産会社選び」で決まるといっても過言ではありません。信頼できる会社を見極めるための、4つのチェックポイントを解説します。

査定額の根拠を具体的に聞く

査定額が高い会社を選びたくなるのは自然な心理です。ただ一方で、根拠のない高額査定は「媒介契約を取るための釣り」のケースがあります。明らかに高い査定額を提示されたら、以下のような質問をぶつけてみてください。

• 査定額の算出に使った成約事例はどの物件、もしくはどんな条件の物件か
• 成約事例と自分の物件の、階数・向き・室内の状態などの違いをどう評価額に反映したか
• 過去の実績から、この価格で3カ月以内に売れる見込みはどのくらいか

こうした質問に対し、具体的なマンション名・物件条件や成約データを示しながら説明してくれる会社は信頼できます。逆に「当社には独自のネットワークがあるので高く売れます」「お任せいただければ大丈夫です」のように、具体性がなく自信だけで回答する会社は警戒しましょう。査定額の根拠が弱い会社は、売れなかったときの値下げ提案も根拠なく行う傾向があります。

売却実績が豊富か調べる

マンション売却は、戸建てや土地の売却とは違うノウハウが求められます。

• 同じエリアの中古マンションでどのくらいの成約実績があるか
• 自分の物件と似た条件（築年数・面積・価格帯）の売却経験はあるか
• レインズやポータルサイトに、そのエリアで現在取り扱い中の物件がどの程度あるか

実績が多い会社は購入希望者の顧客リストを抱えている可能性が高く、成約までの期間が短くなる傾向があります。

会社のホームページに掲載されている「お客様の声」や「売却事例」も参考になりますが、公開している情報だけでは不十分です。査定の面談時に「このマンションと同じエリアで、直近1年に何件成約しましたか」などと直接、具体的に聞くのが確実でしょう。

担当者の対応が誠実か見極める

不動産会社の看板だけでなく、担当者個人の対応力も売却の成果に影響します。見極めのポイントは以下のとおりです。

• メールや電話のレスポンスが早いか
• 質問に対して「わからないので確認します」と正直に言えるか
• デメリットやリスクも率直に説明してくれるか
• 「いつまでに・何を・どうやって」の販売計画を具体的に提示してくれるか

「都合のいいことしか言わない担当者」よりも「リスクも含めて正直に伝えてくれる担当者」のほうが、結果的に良い取引につながります。とくに「うちに任せれば大丈夫です」としか言わない担当者は要注意です。売却活動のスケジュール感や広告戦略を具体的に語れるかどうかで実力を判断しましょう。

複数社に査定を依頼して比較する

1社だけの査定で売却を進めると、その査定額が妥当か判断できません。最低でも3社、できれば5社程度に査定を依頼し、査定額や対応を比較してから媒介契約を結びましょう。

複数社に依頼すると、各社の営業姿勢の違いも浮き彫りになります。前述のとおり、異様に高い査定額は「釣り」の可能性もゼロではありません。訪問時の印象や質問への回答の質、提案される売却戦略の具体性まで含めて比較してみてください。「この会社に任せたい」と思える1社が見つかるはずです。

マンション売却の失敗事例｜よくある4つの失敗パターン

マンション売却では、知識不足やタイミングの判断ミスで失敗するケースが少なくありません。よくある失敗パターンを事前に知っておくことで、同じ過ちを避けられます。以下で4つの失敗パターンと、その対策を見ていきましょう。

売却期間を甘く見積もった

居住用のマンションで「すぐに売れるだろう」と楽観的に考え、住み替え先の購入契約を先に進めてしまうケースです。マンションが予定どおりに売れず、二重ローンの状態が続いて家計を圧迫する事態になってしまいます。とくに危険なのは以下のようなケースです。

• 住み替え先の手付金をすでに支払い済みで、後戻りできない
• 売却代金をローン完済に充てる計画なのに、買い手がつかない
• 二重ローンの期間が半年以上に及び、貯蓄が減っていく

対策として、売却と購入のスケジュールには余裕を持たせましょう。自分が住むためのマンションなら「売り先行」で売買契約を締結してから住み替え先を探す方法が、資金面のリスクをもっとも抑えられます。

高すぎる査定額に騙されて売れ残った

複数社に査定を依頼した際、1社だけ飛び抜けて高い査定額を提示してくるケースです。その金額を信じて売り出した結果、半年以上も買い手がつかず、最終的には当初の査定額を大幅に下回る価格で売却する羽目になるケースは少なくありません。

これは「高預かり」と呼ばれる手法で、相場より高い査定額を出して媒介契約を獲得し、売れない期間が続いた後で「市場が変わりました」と値下げを提案してきます。売主は貴重な時間を失い、さらに何度も値下げを繰り返した物件には「売れ残り」のイメージがつきます。

対策として、他社の査定額と大幅にかけ離れた金額を提示された場合は、「この査定額の根拠になった成約事例を見せてください」と聞いてみましょう。具体的な事例や根拠を出せない会社は、最初から信用しないのが得策です。

リフォームに無駄な費用をかけた

「きれいにしたほうが高く売れるはず」と考え、売却前に数百万円規模のリフォームをしたものの、リフォーム費用分を売却価格に上乗せしきれなかったケースはよくあります。

中古マンションの購入者には「自分好みにリノベーションしたい」層が一定数います。売主の好みでリフォームしても、買主の好みと合わなければ付加価値にはなりません。たとえば200万円かけてキッチンを交換しても、買主が「自分で選びたい」と考えればその200万円は回収できないのです。

売却前にやるべきなのは、大がかりなリフォームではなく、以下のような「低コストで印象を改善する工夫」です。

• 水回りのプロによるクリーニング
• 壁紙の目立つ汚れや剥がれの部分補修
• ドアノブ、換気扇など壊れた設備の修繕

費用対効果が見込める範囲にとどめ、大規模な改修は不動産会社に相談して判断しましょう。

不動産会社選びに失敗した

知名度だけで大手に依頼したものの、担当者の対応が事務的で販売活動が消極的だったケースや、逆に小規模な会社に依頼して広告力が不足していたケースなどがあります。よくある失敗パターンは以下のとおりです。

• 大手だから安心と思ったら、担当者が新人で経験不足だった
• 売却希望の物件エリアに弱く買い手が見つからなかった
• 売却報告がほとんど来ず、問い合わせ状況が把握できないまま時間だけが過ぎた
• 媒介契約の3カ月間を無駄にし、結局別の会社に依頼し直して余計に時間がかかった

対策は、会社の規模だけでなく「そのエリアでのマンション売却実績」と「担当者個人の対応」で判断することです。なお、媒介契約の期間は最長3カ月なので、成果が出なければ契約更新時に別の会社に切り替えることも選択肢に入れましょう。

マンション売却のコツ｜高く早く売るためのテクニック

「マンションをできるだけ高く、できるだけ早く売りたい」と思うのは当然です。ここでは、高く・早く売るための具体的なテクニックを紹介します。

売却に適した時期を選ぶ

中古マンション市場には、需要が高まる時期と落ち着く時期があります。一般的に取引が活発になるのは以下2つのタイミングです。

• 1〜3月：転勤や入学のシーズンと重なる
• 9～11月：秋の住み替え需要が動く

反対に、8月のお盆前後や年末年始は購入を検討する人が減っています。売り出しのタイミングを調整できるなら、需要が高い時期に合わせて販売活動を開始しましょう。

築年数から売却タイミングを見極める

東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」によると、首都圏の中古マンションの平均成約築年数は26.58年で、前年の24.53年から経年化が進んでいます。一般的には築年数が浅いほど売れやすいものの、ある程度古い物件でも比較的売れやすい傾向です。

基本的にマンションの資産価値は築年数に応じて下がりますが、下がり方は一定ではありません。築5年までは価格が比較的高く維持され、築6〜20年で大きく下落し、築20年を超えると下落幅が緩やかになるのが一般的なパターンです。

売却益をできるだけ大きくするには築6～20年ほどの築浅のうちに売るのが理想ですが、築20年超でも駅近や管理状態の良い物件はしっかりと需要があります。「古いから売れない」と決めつけず、まずは査定で市場価値を確認してみましょう。

内覧で好印象を与える工夫をする

内覧は、購入希望者がマンションの購入を決断するかどうかを左右する重要なポイントです。以下のような工夫で好印象を残しましょう。

• 玄関は靴を片付け、清潔感のある状態にする
• リビングは家具の配置を整え、広さが伝わるようにする
• ベランダの荷物を片付け、眺望を見せる
• トイレ・浴室・キッチンは念入りに清掃する
• 内覧前に換気をして、室内の空気を入れ替えておく

「生活している状態のまま見せる」のではなく「モデルルームに近い状態を目指す」意識がおすすめです。魅せ方ひとつで、購入希望者の購買意欲は大きく変わります。

価格交渉を有利に進める

購入希望者からの価格交渉は、ほぼ確実に一度は入ると考えておいてください。交渉を有利に進めるためのポイントは、あらかじめ「最低売却価格」を決めておくことです。

事前に決めた最低売却価格より少し高めの売り出し価格を設定しておけば、値引き交渉に応じても想定の範囲内に収められます。ただし、売り出し価格と最低売却価格の差が大きすぎると「大幅値引きに応じる＝もっと下げられるのでは」と思われるリスクも。そのため、差額は5〜10%程度が目安です。

売却が長引いたら価格を見直すか買取に切り替える

3カ月以上売れ残っている場合は、戦略に何かしらの問題があるかもしれません。まずは売り出し価格が相場と離れすぎていないか再確認し、必要であれば値下げを検討しましょう。そして、契約している不動産会社に別の広告媒体への掲載や写真の差し替えが可能か相談してみてください。

それでも売れない場合は、不動産会社による「買取」への切り替えも選択肢です。売却価格は下がりますが、確実に現金化できるメリットがあります。精神的な消耗を避けるために「いつまでに売れなければ買取に切り替える」というデッドラインを事前に決めておくのもおすすめです。

マンション売却・査定の相談はTOKYOリスタイルへ！

「自分のマンション、本当に買い手がつくのだろうか」。売却を考えるとき、多くの方がまず感じる不安です。

TOKYOリスタイルでは、査定を受けていただいた後、買取価格を記載したマンション個別ページを即座に公開できます。このページは会員登録なしで誰でも閲覧可能です。物件情報と価格を見た購入希望者が、そのままダイレクトに問い合わせできる仕組みとなっているため、「なんとなく情報収集している層」ではなく「この物件が欲しい」という確度の高い買い手からの反応が集まります。

東京23区を中心に中古マンション約15万戸の個別ページを公開しており、中小企業でこの規模を公開しているのは当社だけです。

もちろん、「仲介と買取どちらが得か」「投資用として保有し続けるのと今売るのとどちらが有利か」といったご相談にも対応。保有と売却の両方をシミュレーションし、数字をもとにお伝えします。まずは、以下のページから査定をお試しください。

マンション売却のよくある質問

マンション売却に関するよくある質問と、その回答をまとめています。事前にチェックしてお、スムーズに売却を成功させましょう。

投資用マンションは入居者がいる状態（オーナーチェンジ）でも売却できる？

入居者がいる状態のまま売却すること（オーナーチェンジ売却）は可能です。投資用マンションの売却では、むしろこのケースが大半を占めます。オーナーチェンジ売却の主な特徴は以下のとおりです。

• 内覧は原則不要：入居者の居住権があるため室内への立ち入りは原則不可。買主は間取り図・管理状況・賃料などの書面情報をもとに判断する
• 買主は投資家が中心：家賃収入を目的とする投資家がほとんど。利回り（年間家賃収入÷売却価格）が購入判断の主軸になる
• 賃貸借契約は買主に引き継がれる：家賃・契約期間・敷金などの契約条件はそのまま引継ぎ。敷金は売却時に買主へ引き渡す必要があるため事前に金額を確認しておく

一方、空室の状態で売却する場合は、投資家だけでなく実需（自分で住む目的）の買主にも売れるため、売却先の選択肢が広がります。ただし「空室＝家賃収入なし」として投資家からの評価が下がるケースもあるため、空室期間が長引いている場合は早期の売却判断がおすすめです。

サブリース契約している投資用マンションも売却できる？

サブリース契約中の投資用マンションでも売却できますが、事前に契約内容を必ず確認してください。原則としてサブリース契約は売却後も買主に引き継がれるため、保証賃料・契約期間・解約条件などの契約条件がそのまま買主の条件になります。

サブリース契約を解除してから売却したい場合は、一般的に6カ月〜1年前に設定されている解約予告期間や違約金の有無を契約書で確認し、早めにサブリース会社に相談しましょう。サブリース付きの物件は投資家から敬遠されやすいケースもあるため、可能なら事前の解約がベターです。

ローンが残っていても売却できる？

売却できます。ただし、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できることが条件です。金融機関は抵当権が設定されたままの物件の売却を認めないため、引き渡し日までにローンの全額を返済する必要があります。

売却代金だけでローンを完済できない場合は「オーバーローン」となるので、以下の方法を取る必要があります。

• 自己資金で差額を補填する
• 住み替えローン（売却時の残債を新たなローンに上乗せする融資）を利用する

まずローンの残高と売却見込み額の差額を正確にチェックするところから始めましょう。金融機関に「繰上返済した場合の正確な残高」を問い合わせれば、1〜2週間ほどで回答が届きます。

なお、居住用の住み替えで使える「住み替えローン」は、投資用不動産には原則利用できません。オーバーローンになる場合の選択肢は自己資金での補填が基本となります。

売却代金はいつ入金される？

通常、売買契約時に手付金として売却代金の5〜10%を受け取り、残りの代金は引き渡し日に受け取ります。売買契約から引き渡しまでは1〜2カ月程度が一般的です。また、引き渡し日の代金受領は、通常銀行振込で行われます。

注意が必要なのは、手付金を受け取った時点では売却が完了していないことです。もし手付金を使い込んだ後に売主の自己都合で契約がキャンセルになると、手付金の倍額を返還しなければなりません。手付金は引き渡しが完了するまで手をつけないのが安全です。

売却中に住みながら売ることは可能？

居住用のマンションの場合は多くの方が住みながら売却活動を行っています。住みながら売るメリットは以下の2つです。

• 引っ越し費用を売却後に1回で済ませられる
• 空室にしてローンと家賃の二重負担を抱えなくて済む

ただし、内覧のたびに室内を整え、購入希望者を迎え入れる準備が必要です。「今週末に内覧が入りました」と急な連絡が来ることもあるため、常にある程度片付いた状態をキープしておく必要があります。

内覧は平均何回くらい来る？

物件や価格設定によりますが、成約までに5〜10回ほど内覧が行われるのが一般的です。人気エリアの築浅マンションなら内覧1〜2回で決まることもありますし、条件が厳しい物件では20回以上かかるケースもあります。

内覧数が極端に少ない場合は、まず不動産ポータルサイトの掲載情報を自分でチェックしてみてください。写真が暗い、情報が不足している、物件の魅力が伝わっていない…など、改善点が見つかることがあります。

売却活動を途中でやめることはできる？

媒介契約の期間中であっても、売主側から契約を解除できます。

専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、契約期間中の解除条件は契約書に記載されているため、事前に確認しておいてください。注意点として、チラシの印刷費やポータルサイトへの掲載費など、不動産会社がすでに支出した広告費の実費を請求される可能性があります。

もっともリスクが少ないのは、媒介契約の期間満了時に「更新しない」と伝える方法です。専属専任と専任は最長3カ月なので、3カ月を待って更新しない形を取れば自動的に契約が終了します。

管理費や修繕積立金を滞納していても売却できる？

管理費や修繕積立金を滞納していても売却自体は可能ですが、滞納分は売却時に清算する必要があります。区分所有法では、マンションの管理費や修繕積立金の滞納債務は買主に引き継がれるルールです。滞納がある物件は精算してから売買契約する、もしくは買主から滞納分相当の大幅値引きを要求されるのが一般的となっています。

参考e-Gov法令検索「区分所有法（第7条・第8条）」

まずは管理組合に滞納の総額を確認し、売却代金で滞納分を清算する計画を立てましょう。また、不動産会社には最初の段階で滞納の事実を正直に伝えてください。隠したまま売却を進めると、後からトラブルになります。

売却したことは近隣住民に知られる？

不動産ポータルサイトやチラシに物件情報を掲載すると、近隣に知られる可能性はあります。マンション名、階数、面積、間取りが掲載されるため、同じマンションの住民であれば特定できてしまうケースもあるでしょう。

理由があり知られたくない場合は、不動産会社に「非公開」での売却活動を依頼する方法があります。ポータルサイトへの掲載やチラシ配布を行わず、不動産会社の顧客リストやレインズ登録のみで買主を探す形です。ただし、広告を出さないぶん物件の露出が減り、売却期間が長引きやすい点は理解しておいてください。

築年数が古くても売れる？

東日本不動産流通機構のデータでは、首都圏の中古マンション成約物件の平均築年数は26.58年で、築20〜30年と古めの物件も活発に取引されています。

参考公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」

築古マンションが売れる理由は、購入価格を抑えて自分好みにリノベーションしたい層が一定数いるためです。とくに駅からの距離が近く、管理状態が良い物件は築30年超でも需要があります。

ただし、築古物件の売却で注意すべき点もあります。

• 耐震基準：1981年6月1日より前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の物件は、住宅ローンの審査が厳しくなり、買い手が限られる
• 修繕積立金の状況：大規模修繕が未実施、または修繕積立金が不足している物件は敬遠されやすい
• 設備の老朽化：給排水管や電気設備など必須の設備が古いと選択肢に入りづらい

とはいえ、築古物件にはこうした注意点があるものの、条件次第では十分に売却できます。「古いから売れない」と自己判断せず、一度査定を受けて市場の評価を確認してみましょう。

売却後のクレームやトラブルを避ける方法は？

売却後のクレームやトラブルを避けるには、物件の不具合や過去のトラブルを「付帯設備表」と「告知書」で漏れなく買主に伝えましょう。具体的には、以下のような情報を記載します。

• 雨漏りやシミの発生履歴
• 給湯器・エアコン・換気扇など設備の故障や不具合
• 近隣からの騒音や振動
• 過去の漏水事故やシロアリ被害
• マンション内で発生した事件・事故

「こんなことまで書く必要があるのか」と思うような些細な不具合でも、買主にとっては「聞いていなかった」となればトラブルの種になります。告知義務を怠ると、引き渡し後に契約不適合責任を問われ、修繕費用の負担や損害賠償を求められるリスクも。迷ったら、不動産会社の担当者に相談して「書くべきかどうか」を判断してもらいましょう。

まとめ

マンション売却は、査定依頼から引き渡し・確定申告まで多くのステップがあります。この記事を読み返して全体の流れを事前に把握しておけば、各ステップで迷わず判断でき、スムーズに売却できるでしょう。

売却の成否を分けるのは「売り出し価格の設定」と「不動産会社選び」の2つです。相場にもとづいた価格設定と、査定額の根拠を明確に説明してくれる信頼できる会社を選ぶことが、高く・早く売るための基本といえます。

とくに投資用マンションの売却を成功させるには、単なる居住用とは違った「魅せ方」や、安くない税金の影響まで押さえるのがポイントです。TOKYOリスタイルでは査定を受けていただいた後、会員登録不要で見られるページに物件情報を即掲載できます。「購入を検討したい」層の、確度の高い問い合わせが届きやすいのがメリットです。

気になる方はまず一度試しに査定を受けていただくか、無料相談にて詳細をご説明いたします。