東京23区のマンション価格は、2025年に入ってからも上昇の勢いが止まりません。5月には新築マンションの平均価格が1億4,049万円に達し、㎡単価は211.2万円となりました。これは過去最高の水準です。価格上昇がいつまで続くのか、今後どこまで上がるのか、主に多くの不動産投資家が関心を寄せています。

この記事では、東京23区のマンション価格の現状分析と将来予測を、最新のデータをもとに詳しく解説していきます。価格上昇の背景にある要因や、今後マンション価格が大幅に下落する可能性も検証するので、不動産投資・住宅購入を検討中の方は確認しておきましょう。

• 目次
• 2025年5月、東京23区新築マンション価格は平均「1.4億円」と過去最高級の水準に
  • 4月には一時落ち込みを見せたものの、5月は急回復。上昇トレンドが続く
  • 「㎡単価」も大幅アップ、手を出しづらい価格帯の物件も増加中
  • 一方で新規供給量は減少中、在庫の売りさばき傾向も
• 東京23区のマンション価格が上がり続ける要因とは
  • 海外投資マネーが継続的に流入している
  • 建築コスト高騰などが要因の供給不足が発生している
  • 人口集中トレンドで需要が高まり続けている
  • 富裕層向けの高層物件需要が上がっている
• 今後、東京23区マンション価格が下がる可能性はある？
  • 「物価高騰」が消費者の購入ハードルを上げてしまう
  • 「利上げ」で消費者の購買意欲が減退するリスクがある
  • 「2025年問題」の本格化で、中古マンション供給増による価格競争があり得る
• 東京23区でとくに不動産投資向けのエリアは？
  • 周辺へのアクセス良好・単身者需要も根強い「中野区」「新宿区」は狙い目
  • 大規模再開発が進行中の「中央区」「江東区」「品川区」も成長の期待大
• まとめ

2025年5月、東京23区新築マンション価格は平均「1.4億円」と過去最高級の水準に

2025年5月の東京23区における新築マンション価格は、平均1億4,049万円という過去最高の水準に到達しました。前年同月比では実に36.1%もの大幅な上昇を記録しており、東京の不動産市場の活況ぶりを表しています。

この価格上昇は「継続的な需要の高まり」と「供給不足」の2つが主な要因のようです。以下で東京23区におけるマンション価格の現状と、その要因を詳しく見ていきましょう。

参考株式会社不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向2025年5月」

4月には一時落ち込みを見せたものの、5月は急回復。上昇トレンドが続く

東京23区の平均価格を詳しく見ると、4月には一時的に1億円を割りましたが、5月にかけて大幅な回復が見られました。以下に価格変動の様子をまとめています。

• 5月平均価格：1億4,049万円
• 前年同月比：36.1%（約3,700万円）の大幅アップ
• 首都圏全体との比較：首都圏平均9,396万円を大幅に上回る

不動産経済研究所のデータによると、前年同月比では平均価格が2ヶ月ぶりのアップとなりました。36.1%という上昇率は首都圏全体の25.5%を大きく上回っており、東京23区の価格上昇がとくに顕著であることがわかります。

「㎡単価」も大幅アップ、手を出しづらい価格帯の物件も増加中

東京23区の㎡単価は211.2万円となり、前年同月比30.0%の大幅な上昇を記録しました。もちろん、立地などの条件で価格が大きく変わるので一概にはいえませんが、この㎡単価は70㎡のファミリータイプで約1億4,800万円の計算になります。軽く億を超えるので、なかなか手を出しづらい人も増えてきているでしょう。

以下に、とくに高額な物件の契約状況をまとめています。

1億円以上の物件だけで233戸も発売され、このうち147戸が契約済みとなっています。一般的な年収ではローンの審査も通らない価格帯であり、購入層は富裕層や投資家がメインとなっているのが現状です。しかしそれでも高額物件で一定の契約が成立していることから、東京23区には相応の購買力を持つ層が存在していることも確認できます。

一方で新規供給量は減少中、在庫の売りさばき傾向も

一方、東京23区では新規供給量の明確な減少傾向が見られています。2025年5月の発売戸数は461戸で、前年同月比23.2%の大幅な減少となりました。また、契約率も57.0%と、一般的に好調とされる「70%」を下回る水準です。契約率の低さは「市場の慎重さ」を表しています。

昨今は建築コストの高騰や用地取得の難しさから、デベロッパーが新規のマンションプロジェクトを控える動きが顕著です。その結果、完成済みの在庫物件の販売に力を入れる傾向が強まっており、市場全体での在庫調整が進んでいるのでしょう。

東京23区のマンション価格が上がり続ける要因とは

東京23区のマンション価格が継続的に上昇している要因として考えられるのは、主に以下の4つです。

• 海外投資マネーが継続的に流入している
• 建築コスト高騰などが要因の供給不足が発生している
• 人口集中トレンドで需要が高まり続けている
• 富裕層向けの高層物件需要が上がっている

価格上昇の要因が分かれば、今後の動向を予測する手がかりを得ることができるでしょう。以下で詳しく解説します。

海外投資マネーが継続的に流入している

海外からの投資資金が東京23区の不動産市場に大量に流入していることが、価格上昇の要因のひとつとなっています。

ロシア・ウクライナおよびタイ・カンボジアの戦争やトランプ政権発足など世界的な政治不安が続く中、低リスクな日本の不動産人気が高まっている状況です。外国人の不動産購入にほとんど制限がないことや、円安による購入のしやすさが投資マネーの流入をさらに加速させています。

とくに中国系投資家による購入が止まりません。中国国内の不動産市場の低迷や政治的リスクを背景に、資産の分散先として東京23区のオフィスや高級マンションが選ばれています。世界的な政治不安が続く限り、この流れは継続する可能性が高いでしょう。

建築コスト高騰などが要因の供給不足が発生している

以下を主な要因とする建築業界全体でのコスト上昇により、マンションの新規供給が消極化しています。

• 建設労働者の人手不足
• 資材価格の上昇
• エネルギーコストの増加
• 建築基準の厳格化に伴う工期延長

実際に、マンション（RC造物件）における「建築費指数」をチェックすると、2015年ころから東京における建築費用が右肩上がりになっていることがはっきりと分かるでしょう。

そのため、デベロッパーは高コストで採算性が取れないプロジェクトを切り捨てざるを得ない状況です。結果として供給戸数が減少し、需給バランスが「買い手市場」から「売り手市場」へと変化しました。とくに地価上昇も激しい東京23区では用地取得費が高騰しており、総事業費の増加が新規供給のさらなる抑制につながっています。

人口集中トレンドで需要が高まり続けている

東京23区への人口流入は継続しており、住宅需要の根強い基盤となっています。単なる「都会へのあこがれ」はもちろん、大学や就職先が東京に集中していることから、若者を中心に東京への人口移動が止まりません。以下は東京都全体の人口推移を示したグラフですが、令和4年以降の継続的な人口増加が見て取れます。

コロナ禍にはリモートワークの普及により一時的に郊外移住が注目されましたが、実際には都心部の利便性を重視する傾向が強く、東京23区の人気は衰えていません。住みたい人・住む人が増える限り、マンション価格が大幅に下落することは考えづらいでしょう。

富裕層向けの高層物件需要が上がっている

「富裕層向けの超高層マンション」の需要がとくに強くなっています。5月の超高層物件（20階以上）は12物件・205戸で契約率60.0%を記録しました。前年同月が8物件313戸で契約率26.2%だったことと比較すると、物件数は増加し、契約率も大幅に改善しています。

富裕層にとって超高層マンションは単なる便利な住居ではなく、ライフスタイルやステータスを表現する手段としての価値を持つものです。つまり、富裕層が増える限り、超高層マンションの需要もなくなることはないでしょう。

今後、東京23区マンション価格が下がる可能性はある？

価格上昇が続く東京23区のマンション市場ですが、今後の動向には注意すべき要因もあります。下落のリスクも冷静に分析しておきましょう。以下で詳しく解説していきます。

「物価高騰」が消費者の購入ハードルを上げてしまう

すでに1億円を超える平均価格となっている東京23区では、物価上昇により購入可能層がさらに限定される恐れがあります。マンションそのものの価格が上がって買いづらくなるのはもちろん、食料品や光熱費をはじめとする全体的な物価上昇が原因で、消費者の購買力が低下してしまうためです。

とくに中間所得層の購入意欲が削がれることで、市場の裾野が狭くなってしまいます。新規参入者が減ってしまうと、価格上昇の流れもストップしてしまうかもしれません。

「利上げ」で消費者の購買意欲が減退するリスクがある

日本銀行の金融政策正常化により、不動産購入時のローンも金利の上昇が予想されています。すでに「フラット35」をはじめとする住宅ローンは金利が0.4％前後上昇しており、不動産投資ローンにもこの影響が徐々に波及してくるでしょう。日銀は2027年頃までに1％の政策金利アップを目論んでおり、さらなる利上げも避けられない状況です。

現在の1億円超の価格水準では、わずか0.25％ほど金利が上がっただけでも、数百万円単位で借入可能額が減少してしまいます。当然、不動産投資における「利回り」も減ってしまうため、より詳細な収支のシミュレーションが必要になるでしょう。

「2025年問題」の本格化で、中古マンション供給増による価格競争があり得る

2025年には団塊世代が75歳以上の後期高齢者となり、これが不動産市場に大きな変化をもたらす可能性があります。簡単に言うと、高齢になった団塊世代の人たちが「今のマンションは広すぎるから小さな家に引っ越そう」「老人ホームに入居しよう」と考えて、持っているマンションを手放すケースが急激に増えるということです。また、亡くなった方の子どもが相続したマンションを「住む予定がないから売却しよう」と判断するケースも大幅に増加します。

団塊世代は日本の人口でもっとも多い世代で、1970年代から1990年代にかけて東京23区内の良質なマンションを多数購入していると推測されます。当時、団塊世代が購入したマンションが一斉に中古市場に出回ると、「売りたい人」が「買いたい人」を大幅に上回る状況が生まれかねません。その結果、中古マンションの価格が下がり、新築マンションも「中古より高すぎる」と敬遠されて価格下落につながる可能性があります。

ただし、駅近をはじめとする人気エリアの物件は引き続き需要が見込まれるため、立地によって明暗が分かれるでしょう。

東京23区でとくに不動産投資向けのエリアは？

最後に不動産投資の観点から見た、安定した収益性や今後の成長性が見込める東京23区内で有望なエリアを解説します。

周辺へのアクセス良好・単身者需要も根強い「中野区」「新宿区」は狙い目

中野区と新宿区は交通利便性と賃貸需要の安定性から、投資対象として魅力的なエリアです。以下にメリットをまとめました。

• JR中央線・総武線により都心アクセスがよい
• 商業施設が豊富で雇用機会が多い
• 大学や専門学校が集まっており単身者需要が高い
• 比較的手頃な価格帯で物件が取得できる可能性がある

また、中野区では中野駅周辺の再開発が進行中であり、将来的な地域価値の向上が期待できます。新宿区は言うまでもなく都内最大級のターミナル駅を構えており、賃貸需要の安定性はバツグンです。単身者向けのワンルームから小規模ファミリー向けまで、幅広い賃貸ニーズに対応できるのもメリットといえるでしょう。

大規模再開発が進行中の「中央区」「江東区」「品川区」も成長の期待大

以下のような大規模な再開発プロジェクトが進行中のエリアは、将来的な資産価値上昇が期待できます。

• 中央区：八重洲・日本橋エリア再開発
• 江東区：豊洲・有明エリア開発
• 品川区：品川駅周辺開発、高輪ゲートウェイ駅再開発、リニア新幹線開業

再開発が活発なエリアでは、新たな雇用創出や人口流入が見込まれています。とくに品川区はリニア中央新幹線の始発駅となることが決定しており、長期的な地域価値の向上が期待できるでしょう。

江東区の湾岸エリアについても、東京オリンピック・パラリンピックを機に整備されたインフラを活用した継続的な開発が予定されています。継続的に資産価値が上がる傾向を見せており、今後も投資対象として注目です。

なお、当社では東京23区の狙い目エリアの物件情報を多数保有しております。特許取得システム「MIKATAイズム」により、物件ごとの「投資の妥当性」がスコア化されているため、具体的な数字データで比較検討が可能です。無料会員登録で利用できるので、まずはお気軽に試してみてください。

まとめ

東京23区の新築マンション価格は、2025年5月に平均1億4,049万円という過去最高級の水準に達し、前年同月比36.1%という大幅な上昇を記録しました。㎡単価も211.2万円となり、もはや一般世帯には手の届かない価格帯となっています。今後も価格上昇の波が続くと予想されるため、購入を検討中なら「価格が上がりすぎる」前に買っておくのがおすすめです。

不動産投資の観点では、アクセス性に優れる中野区・新宿区や、大規模再開発が進む中央区・江東区・品川区などが有望なエリアとして挙げられます。これらのエリアでは将来的な賃貸需要の安定性や資産価値の向上が期待できるでしょう。

当社では東京23区をはじめとする、首都圏不動産投資の豊富な物件情報とノウハウを提供しております。「投資を検討しているけれど何から始めればよいかわからない」「エリア選定に迷っている」という方は、当社の無料相談をご利用ください。市場動向を踏まえて、あなたに最適な投資戦略をご提案いたします。